Можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении

Обновлено: 28.04.2024

Допустим, у Вас в собственности имеется свободное жилое помещение, которое Вы намереваетесь использовать в предпринимательской деятельности. При этом, как известно, предпринимательскую деятельность можно осуществлять как индивидуально путем регистрации ИП, так и коллективно, например, через ООО. Какими правилами необходимо при этом руководствоваться?

Индивидуальный предприниматель и жилье

При этом законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение: например, адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

Таким образом, Вы, являясь индивидуальным предпринимателем, на совершенно законных основаниях можете, например, организовать в собственной квартире (без перевода ее в нежилое помещение) массажный кабинет, оказывать парикмахерские, консалтинговые услуги и т.п., но вот установка, шумных по своей природе станков (фрезерных, токарных) или иного оборудования промышленного производства в той же квартире уже будет незаконна.

Использование жилых помещений в коллективной предпринимательской деятельности

Вы также можете заниматься предпринимательской деятельностью, например, зарегистрировав ООО, и при этом являться его единственным учредителем (как известно, закон это допускает).

В этом случае необходимо учитывать следующее.

Согласно письма ФНС РФ от 23.09.2011 года № ПА-21-6/293 (действует в настоящее время) возможна государственная регистрация юридического лица, местом нахождения которого является место жительства учредителя, что подтверждает и судебно-арбитражная практика.

Как указано в судебных актах, особое предназначение жилых помещений (проживание граждан) не препятствует осуществлению регистрации юридического адреса по факту размещения квартиры, поскольку не свидетельствует о размещении собственником помещения предприятия, учреждения и организации, а также о возможности использования жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Социальный наем, аренда и иные законные основания пользования жильем

Вышесказанное относится и к тем случаям, когда жилое помещение не находится в собственности, а используется Вами, например, на праве аренды или на основании ордера (договора социального найма), что представляется, на мой взгляд, немаловажным.

С другой стороны, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Поэтому любое юридическое лицо, получившее по договору аренды от собственника жилое помещение, не может фактически использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору.

Перевод жилого помещения в нежилое

Во всех остальных случаях, например для размещения в нем производства, принадлежащее Вам жилое помещение необходимо будет перевести в нежилое, т.к. размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Я как специалист не считаю правильной практику перевода жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые, поскольку, как правило, существует множество альтернатив.

Как мне кажется, проще сразу купить нежилое помещение или арендовать его, чем заниматься очень трудоемким юридическим (оформлять документацию) и фактическим (ремонт и переоборудование) переводом.

Случаи административной ответственности

Так, по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях организация был привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 10 тыс.руб.

При этом суд отметил, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило (постановление ФАС ДВО от 06.07.2005 года № Ф03-А73/05-2/1631).

Таким образом, между законным и незаконным использованием жилых помещений в предпринимательской деятельности существует граница, которую сложно разглядеть только на первый взгляд. Нет оснований надеяться ,что суду это не удастся.

Надеюсь, что при осуществлении предпринимательской деятельности (индивидуальной или коллективной) Вы будете учитывать вышеуказанные правила, а перевод жилых помещений в нежилые в случае необходимости - доверите профессионалам.

Сейчас у нас встал вопрос снять помещение побольше, и уже несколько месяцев не можем найти подходящее!

И, наконец, нашлось помещение, но оно жилое, на 1 этаже дома, которое арендодатель сдаёт под офис

Могу ли я как ИП с двумя сотрудниками вести деятельность в жилой квартире, арендованной на законных основаниях?

Поток у нас небольшой, деятельность тихая

формально нет по 2 причинам

1 — в жилой квартире можно вести бизнес только тому лицу- которое там же и проживает

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

и 2 момент- более сложный даже — кроме соблюдения санпин в такой деятельности ( что уже не просто само по себе в жилом помещении)

в любом случае нужен отдельный вход, а его наверняка нет (офиса это правда тоже касается)

нарушения вот этих моментов по санпин грозят просто приостановкой деятельности по ст 6.4 коап в случае проверки роспотребнадзора до 90 суток по итогам суда.

Ваша деятельность- подпадает под необходимость уведомления роспотребнадзора о начале деятельности по ст 8 фз 294 о защите прав предпринимателей.

Помещение нужно будет переводить в нежилое. Жилищный кодекс допускает ведение бизнеса только в тех случаях, если его ведёт гражданин, который в этом помещении проживает:

Статья 17 ЖК РФ Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением


1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

За несоблюдение этого может последовать административная ответственность.

Благодарю Вас за ответ!
А договор аренды не является законным основанием?

Анастасия

Тут нужно именно проживание. Если Вы арендуете помещение только для бизнеса — одного законного основания будет недостаточно. Вообще это норма нацелена на предпринимателей, которые работают на дому, как правило в одиночку или семьёй. Если у Вас будут работники и помещение взято под бизнес — то это уже будет нарушением.

Добрый вечер Анастасия! На Ваш вопрос —

С уважением, юрист Елена Бондаренко.

Пока мы это помещение ещё не сняли и договор аренды не составляли
Решила сначала уточнить, возможно ли вообще такое

Анастасия, жилое помещение Вы не сможете арендовать под офис.

Здравствуйте! Ситуация такая -- физ лицо с ИП арендует жилое помещение, квартиру, у физ лица с ИП по договору найма жилого помещения. Наниматель хочет вести в квартире предпринимательскую деятельность (тихий мини-офис IT-специалистов). Одно из требований, насколько мне известно, это наличие у Нанимателя регистрации в квартире. Вопрос: какая должна быть регистрация? Имеет ли значение, будет это регистрация по месту пребывания или по месту жительства? Есть ли другие способы вести предпринимательскую деятельность легально в жилом арендованном помещении? Благодарю за ответ!

Предприниматель (упрощенная система налогообложения), использовал свою квартиру для сдачи в найм, вид деятельности "Сдача в найм собственного недвижимого имущества". Сейчас он прекратил свою деятельность, квартиру не сдает уже 2 месяца, планирует закрыть ИП. Эта квартира была приобретена им в 1998 году, по договору купли-продажи. Право собственности было оформлено только в 2016 году. В настоящее время, он продает квартиру, не в предпринимательских целях, а в личных. 1. Как правильно оформить продажу, что указывать в договоре купли-продажи, продает ИП, или физическое лицо? 2. Если указывать что продает ИП, то правильно ли перечислить деньги за продажу квартиры, на счет предпринимателя? И, в этом случае, надо ли в договоре купли - продажи, указывать реквизиты банка, где у предпринимателя счет, чтобы деньги поступили туда? 3. Возникнут ли вопросы у Налоговой, что это за высокая сумма, учитывая, что на счет предпринимателя никогда не поступало более 30 тысяч рублей в месяц, а сейчас сумма примерно 1 миллион 600 тысяч рублей? 4. Может ли Налоговая наложить арест на счет на этом основании? Если да, может надо заранее известить Налоговую что поступит сумма за проданную квартиру? 5.Какой налог надо будет заплатить с суммы продажи квартиры, если у предпринимателя УСН, 6 процентов? Отражать ли это в Книге доходов предпринимателя? И когда надо оплатить эту сумму? На какой закон ссылаться, если у Налоговой появится вопрос, почему заплатили именно 6 процентов? 6. Если в договоре купли - продажи, все таки надо указать, что продает физическое лицо, то какой налог надо заплатить, учитывая что квартира была куплена предпринимателем в 1998 году (договор купли-продажи), а Право собственности на нее оформлено в 2016 году? Можно ли не платить налог, или надо платить 13 процентов (когда?)?

Читайте также: