Кто осуществляет руководство по формированию титула текущего и капитального ремонта предприятия вкх

Обновлено: 01.06.2024

1.2. Положение определяет порядок планирования, организации и финансирования планово-предупредительных ремонтов (ППР) на коммунальных водопроводно-канализационных предприятиях (в дальнейшем - предприятий ВКХ) и обязательно для применения указанными предприятиями.

Положением регламентированы требования по проведению ППР применительно к специальным технологическим инженерным устройствам предприятий ВКХ - трубопроводам, сооружениям и оборудованию. При организации ППР в части теплоэнергетического и электроэнергетического оборудования, средств автоматики и телемеханики следует руководствоваться соответствующими отраслевыми Положениями о системе ППР.

1.4. Ответственность за внедрение и строгое выполнение системы ППР в соответствии с настоящим Положением возлагается на главного инженера предприятия ВКХ.

1.5. Система ППР - это совокупность организационных и технических мероприятий по надзору и всем видам ремонта трубопроводов, сооружений и оборудования на предприятиях ВКХ, проводимых периодически по заранее составленному плану.

1.6. Система ППР предусматривает проведение следующих практических мероприятий:

- определение перечня сооружений и оборудования, подлежащего ремонтам;

- определение вида и характера ремонтных работ;

- определение содержания ремонтных работ;

- определение продолжительности межремонтных периодов, структуры ремонтных циклов для различных видов сооружений и оборудования с учетом специфики их работы;

- планирование ремонтных работ;

- организацию проведения ремонтных работ;

- обеспечение технической и сметной документацией;

- обеспечение ремонтных и эксплуатационных работ необходимыми материалами, запасными частями;

- организацию производственной базы для выполнения ремонтных работ, в том числе организацию центральных ремонтных баз, ремонтных цехов, мастерских и ремонтных бригад (обеспечение их необходимым оборудованием, ремонтной оснасткой и рабочей силой);

- организацию службы ППР;

- применение новейших методов ремонта с использованием механизации и методов восстановления изношенных деталей;

- внедрение правил эксплуатации сооружений и оборудования, а также техники безопасности;

- организацию контроля ухода за сооружениями, оборудованием;

- организацию контроля качества ремонта.

2.2. В целях своевременного выявления неисправностей, износа и других недостатков в сооружениях и оборудовании, кроме дежурного обслуживания должны проводиться периодические осмотры (0), как общие, частичные, так и внеочередные.

Периодические осмотры (О) представляют собой комплект профилактических мероприятий, направленных на создание наиболее благоприятных условий работы сооружений и оборудования, своевременное предупреждение появления неисправностей.

2.3. Периодические осмотры (0) проводятся по графику, утвержденному главным инженером предприятия.

2.4. Периодические осмотры осуществляются техническим руководителем цеха, участка совместно с обслуживающим персоналом, а в необходимых случаях и ремонтным персоналом.

2.6. Во время осмотров проверяют состояние оборудования и сооружений, производят чистку, промывку, продувку и другие профилактические работы.

2.7. На основании записей, сделанных в журналах осмотров и ремонтов, составляется дефектная ведомость, в которой указываются неисправности и меры, необходимые для их устранения (см. табл. 2.2 .).

Наименование и ведомственная принадлежность предприятия ВКХ_______________

Журнал осмотров и ремонтов оборудования, сооружений и строений

Дата периодического осмотра

Наименование оборудования, сооружения или строения, регистрационный номер

Характер необходимого ремонта (текущий, капитальный, перечень намеченных работ)

Намечаемые сроки (начало и окончание работ)

Подпись лица, ответственного за ремонт

Время начала и окончания ремонта

Продолжительность ремонта (в днях или часах)

№ актов и дата приемки объектов после ремонта

Наименование и ведомственная принадлежность предприятия ВКХ_________________

(указать наименование и вид ремонта)

Характеристика и регистрационный номер объекта ремонта

Описание дефектов с указанием единицы измерения и объема работ

Намечаемый вид ремонта

Сроки исполнения ремонта

Наименование и количество полезного выхода материалов от разборки

Необходимые детали и материалы

Подпись лица, производившего осмотр

3.1. Планово-предупредительный ремонт трубопроводов, сооружений и оборудования предприятий ВКХ представляет комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление эксплуатационных свойств сооружений или оборудования в целом и их отдельных конструктивных частей и элементов.

3.2. Ремонтные работы по сооружениям и оборудованию подразделяются на два вида: текущий и капитальный.

3.3. Текущий ремонт является основой нормальной эксплуатации (в пределах расчетного срока) сооружений и оборудования. Своевременное и качественное проведение текущих ремонтов предохраняет сооружения и оборудование от преждевременного износа и значительно сокращает расходы на производство капитальных ремонтов.

3.4. Текущий ремонт сооружений и оборудования предусматривает проведение работ по систематическому и своевременному предохранению частей сооружений и оборудования от преждевременного износа путем осуществления профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

3.5. Затраты на текущий ремонт сооружений и оборудования относятся на эксплуатационные расходы предприятия.

3.6. Текущий ремонт производится регулярно в течение года по графикам, составленным службами эксплуатации предприятий ВКХ на основании осмотров сооружений и оборудования, а также заявок работников, ответственных за эксплуатацию сооружений и оборудования.

3.7. В объем текущего ремонта включаются:

а) профилактические работы, заранее планируемые;

б) дополнительные работы, выявленные в процессе эксплуатации (непредвиденные работы, аварийный ремонт).

3.8. Ремонтные работы в объеме текущего ремонта, производимые в процессе капитального ремонта, осуществляются за счет амортизационных отчислений на капитальный ремонт.

3.9. Текущий ремонт осуществляется силами ремонтных цехов или постоянных ремонтно-строительных бригад, либо эксплуатационным персоналом предприятия.

3.10. Перечень работ и периодичность проведения работ по текущему ремонту приведены в разделе 9 .

3.11. Капитальный ремонт сооружений и оборудования представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на восстановление или замену изношенных конструкций и деталей или оборудования, сооружений, трубопроводов.

3.12. Капитальный ремонт зданий, сооружений и трубопроводов производится по годовым графикам, составленным на основании данных технических осмотров персоналом ремонтно-строительных организаций или ремонтных бригад предприятия ВКХ.

3.13. Капитальный ремонт оборудования и сооружений может быть комплексным или выборочным.

Комплексный - предусматривает ремонт оборудования и сооружений в целом, а выборочный - предусматривает ремонт отдельных конструкций.

3.14 Выборочный капитальный ремонт проводится по мере износа отдельных конструкций и в случаях:

а) когда комплексный ремонт может вызвать перебои в работе отдельного цеха или предприятия в целом;

б) при значительном износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности всего сооружения;

в) при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта (снос здания, прекращение эксплуатации предприятия, предполагаемая реконструкция и т.п.).

3.15. При проведении выборочного капитального ремонта в первую очередь предусматривается ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальное ведение технологического процесса, а также конструкций, от исправности которых зависит соблюдение правил техники безопасности и сохранность отдельных частей и оборудования. Перечень основных работ и примерная периодичность проведения капитального ремонта сооружений даны в разделе 9 .

3.16. Капитальный ремонт осуществляется за счет амортизационных отчислений, предназначенных на эти цели.

3.17. К работам, выполняемым за счет средств капитального ремонта, могут относиться:

а) наладочные работы по установке приборов учета расхода и измерения необходимых параметров воды, газа, осадка;

б) работы по автоматизации и переходу на дистанционное управление производственных процессов;

в) наладочные работы, проводимые в целях интенсификации и оптимизации технологического режима;

г) работы по реконструкции, расширению, благоустройству и техническому перевооружению, обновлению оборудования, заменяющие капремонт и повышающие эксплуатационную эффективность;

д) работы по перебуриванию малодебитных скважин;

е) работы по перекладке участков изношенных труб;

ж) работы по очистке внутренних поверхностей трубопроводов от обрастаний и защите их от коррозии.

3.18. Ремонтный цикл (Ц) - промежуток времени между капитальными ремонтами.

3.19. Межремонтный период (Цт) - промежуток времени между двумя плановыми ремонтами.

3.20. Структура ремонтного цикла включает перечень и последовательность выполнения ремонтных работ и работ по техническому уходу в период между капитальными ремонтами или между вводом в эксплуатацию и первым капитальным ремонтом.

Структурная схема ремонтного цикла сооружения в общем виде представлена на рис. 3.1 .

где: Ц - ремонтный цикл

Цт - межремонтный период

К - капитальный ремонт

Т - текущий ремонт

О - периодический осмотр

- время простоя в капитальном ремонте

- время простоя в текущем ремонте.

Указанную схему ремонтного цикла можно представить в виде принятых обозначений: К-О-Т-О-Т-О-К.

СТРУКТУРНАЯ СХЕМА РЕМОНТНОГО ЦИКЛА

4.1. Планирование работ по ППР подразделяется на перспективное, годовое и оперативное.

С этой целью должны составляться:

а) перспективные планы капитальных и текущих ремонтов;

б) сводные годовые планы ремонтных работ и профилактического обслуживания;

в) сметы на капитальный ремонт;

г) ведомость дефектов на производство текущего ремонта;

д) годовые и месячные планы-графики капитального и текущего ремонтов.

4.2. Перспективные планы капитальных и текущих ремонтов сооружений и оборудования составляются для обеспечения непрерывности планирования и выполнения работ. Годовой план ремонтных работ составляется исходя из технологического режима работы и состояния сооружений и оборудования, межремонтного периода и норм времени на ремонт производственно-техническим отделом (группой ППР) предприятия ВКХ с участием главного механика и других заинтересованных отделов.

4.3. Перспективный и годовой планы ремонтных работ утверждаются начальником или главным инженером предприятия ВКХ.

4.4. Перед составлением перспективных и годовых планов текущих ремонтов, а также технических осмотров все действующие сооружения и оборудование разбиваются на группы:

- трубопроводы, сооружения и оборудование, способные проработать весь межремонтный период без капитального ремонта. Включаются в план ППР, как прошедшее капитальный ремонт. Назначается положенное количество осмотров, после которых планируется текущий ремонт;

- трубопроводы, сооружения и оборудование, требующие текущего ремонта.

В годовой план-график включаются с индексом, соответствующим первому текущему ремонту за первым капитальным;

- трубопроводы, сооружения и оборудование, требующие капитального ремонта или замены, в том числе перекладка трубопроводов, их восстановление и защита от коррозии.

4.5. Отбор объектов для капитального и текущего ремонтов производится главным инженером предприятия ВКХ на основе дефектных ведомостей, составленных в результате осмотров в натуре, записей в журнале дежурств, рапортов о дефектах, а также заключений специальных комиссий, результатов обследо ваний наладочных организаций и проектов модернизации и технического перевооружения.

4.6. На основании вышеуказанного в п. п. 4.4 и 4.5 составляются годовые графики и планы, содержащие сведения, необходимые для определения сроков и видов ремонтов. Формы годовых графиков и планов приведены в таблицах 4.1 , 4.2 и 4.3.

4.7. Годовой план-график ремонта служит основанием для разработки местных оперативных планов-графиков, в которых указываются даты вывода оборудования в ремонт, ввод его в эксплуатацию, уточняется трудоемкость производимых ремонтных работ.

4.8. На основе планов-графиков ремонтов составляются задания службам централизованного ремонта, ремонтным и эксплуатационным бригадам, отделу материально-технического снабжения, проводится техническая и организационная подготовка оборудования к ремонту: разработка проектно-сметной документации, обеспечение необходимыми материалами, деталями, запасными частями и узлами, определяются номенклатура и схема включения оборудования, вводимого взамен выводимого в ремонт.

4.9. Перспективный годовой план капитального ремонта по всем объектам предприятия ВКХ при необходимости согласовывается с местными органами государственного санитарного надзора и утверждается вышестоящей организацией в установленные сроки.

4.10. При составлении планов капитального и текущего ремонтов следует руководствоваться сроками периодичности работ по ремонту (межремонтными периодами), приведенными в разделе 9 , а также нормами времени на ремонтные работы, утвержденными в установленном порядке.

4.11. В соответствии с утвержденными планами капитального ремонта предприятия на основании сметно-финансовых расчетов или смет составляют титульные списки на отдельные объекты, подлежащие капитальному ремонту в планируемом году.

4.12. Работы по капитальному ремонту, наряду с подрядным способом ремонта, выполняемым специализированными ремонтно-строительными организациями по договорам, целесообразно также производить хозспособом при объеме работ до 10 тыс. руб. и наличия на предприятии квалифицированных трудовых ресурсов, способных выполнить работы требуемой сложности.

4.13. При подготовке к ремонтным работам должно быть предусмотрено применение механизации, а также сборных конструкций, узлов и деталей.

Наименование и ведомственная принадлежность

предприятия ПУВКХ _________________________________________________

Руководитель предприятия ВКХ

Сводный план-график
планово-предупредительного ремонта на год.

Способы определения поставщика, с помощью которых можно провести закупку работ по капитальному ремонту:

электронный аукцион;
конкурс в электронной форме;
конкурс с ограниченным участием в электронной форме;
запрос котировок в электронной форме;
у единственного источника;
запрос предложений.

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Основные отличия капитального ремонта от текущего, в соответствии с письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018:

Текущий ремонт проводится для устранения незначительных неполадок, которые проявляются в ходе повседневной эксплуатации, предупреждения износа зданий, проведения профилактических мероприятий. Например: косметический ремонт.
Капитальный ремонт нужен для восстановления характеристик здания или их изменения. Пример: реконструкция объекта или надстройка еще одного этажа.

Капитальный ремонт многоквартирных домов закупают по постановлению № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работают ПП РФ 615 и 44-ФЗ по капитальному ремонту, в сравнительной таблице:

Вот как закупщик объявляет аукцион на капитальный ремонт здания в 2021 году:

Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкцию или капремонт).
Определяет способ размещения заказа.
Готовит тендерную документацию.
Составляет техзадание.
Проводит расчет НМЦК.
Формирует проект контракта.
Определяет победителя.
Оформляет исполнение контракта.

Контрактное законодательство разъясняет, капремонт — это обязательно 44-ФЗ или может быть и 223-ФЗ: закон, по которому проводят тендер, зависит от того, по какому из ФЗ работает заказчик, и от вида финансирования.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали практику разрешения проблем в строительных закупках. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от типа работ. При выборе способа проведения тендера на капремонт учитывайте особенности:

Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
Конкурсом в электронной форме проводят работы, если важна квалификация и опыт подрядчика.
Конкурсом с ограниченным участием в электронной форме — если проведение работ требует особой квалификации (реконструкция памятников архитектуры и проч.) на основании п. 1 ч. 2 ст. 56.1 44-ФЗ.
Запрос котировок в электронной форме и закупку у единственного источника используют при соблюдении лимита заказа и объема закупок, которые уже проведены этими способами (п. 2 ст. 82.1, п. 4, п. 5, п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).
Запрос предложений проводят, если предыдущий тендер не состоялся или реализуют часть расторгнутого контракта (ч. 4 ст. 55, п. 8 ч. 2 ст. 83, п. 6 ч. 2 ст. 83 44-ФЗ).

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне.

Строительные работы (ОКПД 2 41.2, 42 и 43) исключены из аукционного перечня, который утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016.

Составляем документацию

Вот какие нужны документы на проведение капитального ремонта в учебном заведении по 44-ФЗ в 2021 году:

Проект на выполнение работ (п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ), который входит в полный пакет документов на капитальный ремонт здания по 44-ФЗ, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование к первой части заявки участников тендера — только наличие согласия на выполнение работ (ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ), о котором компания информирует заказчика с помощью технических средств торговой площадки.
О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:
- наличие свидетельства о членстве в СРО, если это требование необходимо для данного вида работ;
- наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и проч.) в соответствии с постановлением № 349 от 19.04.2012;
- аналогичный опыт — при размещении заказа на работы, которые требуют особой квалификации на основании положений постановления № 99 от 04.02.2015.

Контрактное законодательство разъясняет, кто может участвовать в госзакупке на выполнение работ по капитальному ремонту: организация, которая соответствует:

единым требованиям заказчика (ст. 31 44-ФЗ);
дополнительным требованиям по постановлению № 99 от 04.02.2015.

Если цена тендера на капремонт не превышает 2 млрд рублей, прописываем в документации срок подачи заявок от участников — не менее 7 дней (ч. 2 ст. 63 ФЗ № 44).

Составляем техническое задание

Неотъемлемая часть технического задания на капремонт — проектно-сметная документация, которая содержит (ч. 12 ст. 48 ГрК):

пояснительную записку с описанием объекта закупки при капремонте по 44-ФЗ для подрядчика;
архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические решения;
рабочие чертежи, на которых изображен объект и его элементы до и после капремонта, эскизы и обмерные планы;
требование к качеству и безопасности ремонта.

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

наименование объекта;
сроки проведения строительства;
условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
гарантийные обязательства;
параметры эквивалентности материалов.

ФАС допускает включение в документацию только части проекта — сметы и указывает, что заказчик вправе утверждать отдельные разделы проекта самостоятельно.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

Проводим расчет НМЦК

Обоснование максимальной цены тендера проводим на основе проектно-сметного метода (ст. 22 ФЗ № 44) с учетом требований приказа № 841/пр от 23.12.2019, которые предполагают:

Обязательный пересчет цен с даты составления смет на дату утверждения документации.
Применение индексов-дефляторов.

Формируем проект контракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

график стройки;
доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
наличие рабочей документации на объекте;
график оплаты;
определение стоимости этапа стройки.

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

сроки и режим проведения стройки;
обязанность подрядчика вести журнал ремонта;
порядок проведения скрытых работ;
возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
право заказчика проводить технический надзор;
непредвиденные расходы и их предельный размер;
срок оформления результатов приемки;
перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
гарантийные обязательства;
порядок изменения и расторжения контракта.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

Техническое задание.
Ведомость.
Проект (при наличии).
Сметы.
График исполнения контракта.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цена, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и проч.), которые прописаны в документации заказчика.

Если в тендерную документацию включен проект капитального ремонта, торги проводятся через четыре часа после окончания подачи заявок (ч. 3 ст. 68 44-ФЗ).

По итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя.

Исполняем и изменяем контракт

Заказчик контролирует ход строительства и качество материалов во время всего срока исполнения контракта.

Если для строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик направляют в ведомство извещение о начале стройки (ч. 5 ст. 52 ГрК). Срок — не менее чем за семь рабочих дней до начала стройки.

Контрактное законодательство допускает продление сроков и изменение цены строительного контракта по соглашению сторон в таких случаях:

Закрываем контракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

акт о приемке выполненных работ (КС-2);
справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Письмо Минфина № 24-00-05/68205 от 04.09.2019

Об авторе этой статьи

В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,

При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.

Требования к содержанию общего имущества

Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):

- осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

- текущий и капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).

Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).

Порядок содержания общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества зависит от способа управления МКД:

- заключение договора управления МКД с управляющей компанией

-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.

2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:

- выполнение работ своими силами,

- заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.

Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.

3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:

- заключение договора управления МКД с управляющей организацией.

В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

– порядок изменения такого перечня,

- размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,

- порядок внесения такой платы,

- периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).

По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).

Надлежащее содержание систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем МКД должно осуществляться специализированными организациями. Следовательно, указанные работы по содержанию общего имущества не могут быть выполнены силами самих собственников.

Внесение платы за содержание общего имущества

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем:

- внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД (при управлении УК или непосредственно собственниками помещений);

- внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.

Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:

- на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;

- органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).

Например, в городе Екатеринбург действует Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 N 1091 "Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД

Текущий ремонт проводится в соответствии с условиями договора управления МКД.

Организация, осуществляющая управление МКД, направляет собственникам предложение о проведении текущего ремонта. На основании данного предложения собственники обязаны провести общее собрание для принятия решения о проведении текущего ремонта имущества. Решение о проведении ремонта принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. На общем собрании собственников должно быть принято решение об объеме работ текущего ремонта, сроках выполнения и их стоимости. Финансирование ремонта проводятся за счет средств, уплачиваемых собственниками на содержание общего имущества в доме.

2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.

3. Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, установлен в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Например, в отношении стен и фасадов - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; в отношении внутренней отделки - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах и другое.

4. Принятие выполненных работ.

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.

Положениями жилищного законодательства РФ (в частности, частью 1 статьи 174 ЖК РФ) предусмотрено, что средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности)…

На практике, при наличии специального счёта в управляющих организациях (далее – УО), работы капитального характера общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) многими управляющими производятся лишь на основании сметы. При этом вопрос о финансировании проектной документации для её наличия при производстве работ не включается в перечень вопросов, разрешаемых на общем собрании собственников помещений МКД перед необходимым ремонтом.

В настоящей статье с помощью указания на нормативно – правовые акты и судебную практику, разберем вопрос: так ли обязателен проект при производстве капремонта в МКД?

Начнём с того, что пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) указано, при капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление:

его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Порядок и перечень работ по капитальному ремонту регулируются:

региональными программами капитального ремонта общего имущества в МКД расположенных на территории субъекта РФ;
Законами субъектов о системе капитального ремонта общего имущества в МКД;
Приказами Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства субъектов об утверждении региональных краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на определённый период.

На основании ч.1 ст.49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев:

в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
садовых домов;
жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Регулируются вопросы проектирования и сводами правил.

4.6 Проектирование капитального ремонта осуществляют на основании данных, указанных в проектной документации, инструкции по эксплуатации жилого здания и (или) отчетов по итогам обследований и мониторинга технического состояния здания и его элементов в соответствии с требованиями ГОСТ 31937.

4.7 Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Выбор вида капитального ремонта определяется заданием на проектирование с учетом таблицы А.З приложения А.

Комплексный капитальный ремонт включает работы по жилому зданию в целом или отдельным секциям. Состав работ должен обеспечить после окончания капитального ремонта работоспособное состояние жилого здания, а также соблюдение требований пожарной безопасности и энергетической эффективности.

Выборочный капитальный ремонт включает работы по замене или восстановлению отдельных элементов жилого здания (конструкций или систем инженерно-технического обеспечения). В выборочный капитальный ремонт могут входить работы по замене или восстановлению отдельных элементов несущих строительных конструкций, находящихся в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии.

Таким образом, неполное обследование здания в отсутствие проектной документации может являться причиной невыполнения тех или иных работ.

Обязательность наличия проектной документации подтверждается судебной практикой.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 года по делу № А19-12957/2017:

Таким образом, капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам, что является неотъемлемой частью самого ремонта, что не исключает разработку проектов и смет самостоятельным объектом заказа такой услуги.

При согласовании собственниками помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Шелехов.кв-л 3, д.2, кв-л 6, д.5, 19 - 21, собственниками было принято решение об утверждении перечня работ по ремонту внутридомовой системы электроснабжения без указания вида услуг, с учетом проведения проектных работ, т.к. в соответствии с действующем законодательством указанное является необходимым условием проведения таких работ.

Отсутствие проекта работ нарушает принцип законности, целевого использования средств, открытости, не позволяет рационально и экономно подойти к расходованию средств Фонда состоящих из средств собственников помещений в указанных домах.

Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Для определения стоимости капитального ремонта жилого здания составляется сметная документация. Для технически несложных объектов допускается сокращение состава и объема проектных материалов по согласованию с заказчиком и решению проектной организации.

Таким образом, при отсутствии проектной документации подрядчик (специализированная организация, осуществляющая работы) не имеет конкретных заданий произвести их в соответствии с СП и СНиПами согласно чётким указаниям в проекте. Вероятные судебные разборки в случае необходимости для УО возмещении ущерба с такого подрядчика при некачественно произведенных работах, станут для управляющих МКД головной болью - привлечь нерадивую организацию к ответственности без проекта будет достаточно сложно.

Между тем, смета лишь является бухгалтерским документом, учитывающим количество и наименование использованных материалов, проектная документация предусматривает технические характеристики и соответствие работ СНиПам и СП.

Стоит отметить, что отсутствие проектной документации может повлечь за собой последствия в виде проверки надзорных органов с запросом надлежащей документации по выполненным работам (в т.ч. проект). Такой запрос вероятен в случае обращения граждан с жалобами на некачественный капитальный ремонт общего имущества либо на возникший ущерб, связанный с данными работами.

Из всего вышеуказанного следует вывод - наличие проектной документации на работы капитального характера общего имущества, в особенности при замене объектов на новые из материалов с другими характеристиками, является обязательным.

Производство работ лишь при наличии сметы – неминуемый риск для УО при проверках надзорных органов и судебных разбирательствах.

Читайте также: