Какой взнос нужен для ипотеки на 2 миллиона

Обновлено: 02.07.2024

Зачем нужен первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита, от чего зависит его размер и какие средства можно использовать — в материале “Ъ”.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен

Ипотечные займы — самый простой и распространенный способ приобретения жилья в России. Но оформление кредитного договора, как правило, происходит, если часть стоимости квартиры клиент банка выплачивает самостоятельно, а заемными средствами покрывает недостающую сумму. Средства клиента, участвующие в сделке, называются первоначальным взносом по ипотеке. Он также становится своего рода гарантией платежеспособности и надежности заемщика, подчеркивают эксперты российского рынка недвижимости. Также, если в силу обстоятельств заемщик не сможет погасить задолженность и квартира перейдет к банку, последний сможет продать ее, таким образом покрыв свои убытки. Недвижимость, приобретенная при участии первоначального взноса, более ликвидна, так что кредитная организация сможет быстрее реализовать ее. Финансовые риски банка будут сведены к минимуму.

К тому же в зависимости от того, какой первоначальный взнос по ипотеке внес покупатель, меняются условия ипотечного кредитования. Чем больше собственных средств клиента участвует в сделке, тем они комфортнее.

Минимальная величина

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке банки устанавливают самостоятельно. Как правило, он зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости и составляет от 10% итоговой стоимости жилья. В 2021 году средний процент первоначального взноса по ипотеке в большинстве банков приблизился к отметке 15–20%. От того, сколько собственных средств покупатель готов вложить в новую квартиру, зависят и условия кредитования, которые финансовые организации ему предложат. Чем больше клиент берет на себя, тем они комфортнее. При этом первоначальный взнос по ипотеке на вторичное жилье в процентном отношении не отличается от взноса за квартиру в новостройке.

Первоначальный взнос по льготной ипотеке

Какие средства можно использовать

Покупатель недвижимости может использовать любые находящиеся в его распоряжении деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, в ход идут личные сбережения, но на приобретение жилья могу быть потрачены средства, взятые в долг у друзей или родственников, а также кредитные деньги, полученные от стороннего банка. В качестве первого взноса могут быть рассмотрены жилищные сертификаты и субсидии, а также средства материнского капитала. Но с последним часто возникают трудности.

Многие банки не готовы рассматривать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, ведь его использование обязывает сразу наделить несовершеннолетних детей долями в приобретаемом жилье. Это может создать проблемы для организации-кредитора в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит. По мнению ряда экспертов рынка, в регионах воспользоваться материнским капиталом для обеспечения первоначального взноса еще возможно, но при покупке квартиры в Москве он не будет рассматриваться.

При этом средства материнского капитала банки охотно принимают для погашения ипотечного кредита. В этом случае обязанность наделить детей долями в жилом помещении наступает только после полной выплаты ипотеки.

Кому платится первоначальный взнос по ипотеке

Поскольку сумма, внесенная покупателем, входит в полную стоимость квартиры, она в итоге отправляется не в банк, а продавцу недвижимости. Как вносить первоначальный взнос по ипотеке, стороны сделки решают между собой. Как правило, применяются два способа расчетов — передача денег наличными или с помощью аккредитива.

Мнение эксперта

Евгений Коноплев, эксперт рынка недвижимости Гильдии риэлторов Москвы:

Практически все банки ожидают от заемщика, что у него уже есть в распоряжении 10%, а лучше 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Если у вас нет первоначального взноса, но есть недвижимость, которая точно продастся по цене не менее 20% от стоимости будущей квартиры, вы можете оформлять ипотечный кредит.

В статье рассказываем, какой доход необходим, чтобы получить ипотеку, а также о том, что учитывает банк при оформлении кредита.

Супруги Владимир и Светлана Богдановы живут на съемной квартире в течение двух лет. Каждый месяц за аренду они отдают 24 тысячи рублей. Пара давно мечтает о собственном жилье, поэтому супруги задумались о приобретении квартиры в кредит.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы без проблем оформить ипотеку и комфортно при этом жить? Поговорим об этом в статье.

Что учитывает банк при оценке доходов для выдачи ипотеки

В первую очередь банку важно знать, сможете ли вы платить каждый месяц за ипотеку, при этом чтобы вам хватало средств и на другие повседневные нужды.

Заработок обязательно должен быть официальным, чтобы заемщику одобрили ипотеку. Кредит требует немалых затрат – если не предоставить подтверждение стабильного финансового положения, то оформление кредита вызовет множество проблем.

Рассмотрим основные требования к заемщику:

он обязательно должен быть гражданином РФ и прописан на российской территории;
возраст – от 21 до 75 лет;
иметь стабильную заработную плату;
работать на текущем месте более трех месяцев.

Так сколько надо зарабатывать, чтобы без проблем взять долгожданное жилье в ипотеку? На этот вопрос нет единого ответа: размер платежа рассчитывается индивидуально и зависит от выбранного жилья. Однако чем стабильнее достаток, тем выше вероятность получить кредит на недвижимость.

Основное условия для всех заемщиков – он должен зарабатывать в два раза больше, чем размер ежемесячного платежа. То есть банку вы отдаете 40-50% из бюджета, не больше. Например, если зарплата составляет 80 тысяч рублей, то клиент за ипотеку не может платить более 40 тысяч рублей.
Максимальная сумма кредита рассчитывается относительно процента от достатка плательщика, а также с учетом региона, где приобретается недвижимость. Например, самое дорогое жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.
Если кредит оформляет супружеская пара, то рассматривается заработок обоих супругов, и все долговые обязательства делятся поровну. Но есть несколько нюансов.

Вспомним супругов Богдановых, которые мечтают о собственном жилье. Владимир работает в логистической фирме в отделе продаж и официально трудоустроен. Светлана – фрилансер, занимается дизайном, не имеет стабильного заработка.

Так как доход Светланы документально нигде не регистрируется, то формально она находится на иждивении у мужа. Банк может учесть этот факт и снизить возможные кредитные выплаты. Также не стоит забывать про прожиточный минимум в регионе.

Еще один нюанс при оформлении ипотеки семьей. При выплате кредита оставшихся средств должно хватать на каждого члена семьи – не менее прожиточного минимума.

Среднее значение по регионам

наличие детей – тогда вычитаются расходы на них;
наличие пособия, которое добавляется к доходам.

Если жена получает пособие по уходу за ребенком или один из супругов – пенсию, то банк также учитывает это при рассмотрении.

Оценка платежеспособности

Банки всегда рассматривают платежеспособность в индивидуальном порядке. Главное, чтобы зарплата была в два раза больше, чем ипотечные выплаты. Но при этом вычитаются обязательные траты: алименты, аренда жилья и проч.

При оценке платежеспособности из дохода заемщика банк вычитает до 10% от лимита кредитки. Перед тем, как взять ипотеку, лучше закрыть все кредиты.

Чтобы убедиться, способен ли заемщик выплачивать кредит по графику, часто применяется скрининговая система. То есть компьютерная программа обрабатывает данные клиента и дает оценку в форме баллов.

Увеличивают шансы получить высокие показатели наличие:

движимого имущества;
недвижимости (например, дачи);
прибыли от инвестиций;
собственного бизнеса;
высшего образования;
длительного стажа работы.

пенсионеры старше 75 лет;
иждивенцы по разным причинам;
те, у кого маленький опыт работы;
те, у кого есть серьезные проблемы со здоровьем.

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Как облегчить и ускорить оформление ипотеки

Основное условие – ваша способность выплачивать ипотеку регулярно. Плохая кредитная история может вызвать подозрения, и тогда вас ждет отказ. Чтобы не допустить это, рекомендуем заранее погасить все задолженности.

Совет от банка

Если вы основное время работаете на фрилансе, то регистрируйтесь как самозанятый. В этом есть и преимущество – государство оказывает финансовую поддержку.

Сдаете квартиру в аренду? Лучше всего зафиксировать это документально. Если государство выплачивает вам субсидии и льготы, то принесите все справки в банк.

При соблюдении всех правил шансы заемщика сразу увеличиваются.

Расчет ипотеки по доходу

Максимальная сумма кредита зависит от зарплаты и общего заработка семьи. На ее размер влияют:

прожиточный минимум в регионе,
количество иждивенцев в семье,
уровень жизни,
наличие у клиента другой недвижимости и активов.

Давайте рассмотрим на конкретных примерах, как рассчитывается ипотечный кредит при определенной зарплате.

Для поиска подходящего жилья и расчета платежей можно воспользоваться калькулятором от Совкомбанка.

Пример 1

Юрий Иванов недавно окончил университет. В настоящее время он работает консультантом в магазине бытовой техники. Юрий зарабатывает 34 тысячи рублей в месяц, его премия зависит от качества продаж. В ближайшем будущем Юрий планирует создать семью, поэтому ищет подходящий вариант квартиры в новостройке.

Он нашел студию в спальном районе в Подмосковье стоимостью 4 млн рублей. При этом родители откладывали средства, и сейчас у него есть 1 млн рублей на первоначальный взнос.

Юрий может взять ипотечный кредит по программе господдержки 2020 года, если оформит его до 1 июля 2022 года. Тогда процентная ставка составит 6,75%.

Юрий берет в банке 3 млн рублей на срок 20 лет (240 месяцев). При таком первоначальном взносе он ежемесячно должен выплачивать 15 207 рублей.

Банк учитывает отсутствие долгов и регулярный заработок, поэтому шанс на одобрение возрастает.

Пример 2

Семья Богдановых рассматривает покупку двухкомнатной квартиры в окрестностях Санкт-Петербурга. Пара уже накопила 1 млн рублей на первоначальный взнос.

Супруги нашли подходящий вариант за 7 490 000 рублей. Какие выплаты им предстоят?

Если банк учтет момент, что жена находится на обеспечении у мужа, то снизит процентную ставку до 9,39%.

Итак, семья Богдановых оформляет ипотеку на новостройку на 30 лет (360 месяцев), тогда при учете вышеперечисленных условий каждый месяц они будут платить 54 051 рубль.

Для комфортной жизни обоих идеально было бы зарабатывать около 100 тысяч. Если Светлана начнет официально регистрировать получаемые средства, то семья в скором времени переедет в долгожданную квартиру.

Пример 3

Даша и Степан Макаровы женаты уже почти 10 лет, у них есть двое детей. Сейчас они живут в Самаре, но планируют переехать в Москву. Свою двухкомнатную квартиру они продают за 5 млн рублей, берут небольшую трешку за 12 млн рублей.

Так как в семье есть двое детей, то условия семейной ипотеки таковы:

процентная ставка – 5,99%;
срок – 30 лет;
первоначальный взнос – от 20%.

Получается, что ежемесячно Макаровы будут платить за жилье 41 924 рубля. Оба супруга работают, их совместный доход – 140 тысяч рублей. Если учитывать минимум для ухода за двумя детьми (22 606 рублей), то этого вполне достаточно для кредита и необходимых повседневных нужд.

Как подтвердить доход

Банк может озвучить положительное решение по поводу жилищной ипотеки, если клиент подтверждает, что он трудоустроен и работает на одном месте не менее шести месяцев.

Заемщику необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ с указанием заработка за полгода. Если ее нет, то банку нужны следующие данные:

доказательство, что заемщик работает в организации не менее шести месяцев;
сведения о заработной плате;
информация и реквизиты компании.

Сейчас многие работают удаленно, не числясь в конкретной организации. Кто-то уходит на фриланс или подрабатывает, помимо основного вида деятельности. Обычно такой заработок не регистрируется, и заказчик лично перечисляет деньги за выполненную работу на карту или передает наличными.

Но как тогда самозанятые могут оформить ипотеку и какие документы нужны, чтобы банк дал согласие на получение ипотеки?

Доказательствами наличия дополнительного источника дохода являются:

справка с неофициальной работы;
налоговая декларация на полученный доход;
выписки по вкладам и с банковского счета;
подтверждение страховых денежных выплат;
информация об обязательных выплатах (например, алименты).

Дадут ли ипотеку с серой зарплатой

Что делать при маленькой официальной зарплате

Юрий Иванов мечтает о квартире в новостройке в Подмосковье за 4 млн рублей. Его зарплата – 34 тысячи (без учета премий). Как мы помним, 15 207 рублей – его выплаты каждый месяц. На другие расходы остается около 19 тысяч, этого слишком мало. Как быть? Какие способы существуют в данной ситуации?

Самый простой способ – найти квартиру подешевле.

Недвижимость в новостройке и хорошо обустроенном районе оцениваются очень дорого, тем более около метро, детских садов, школ и крупных магазинов.

Для семей предоставляется Детская ипотека с доступной процентной ставкой.

К тому же на погашение части долга можно использовать материнский капитал.

Вы получили в наследство однокомнатную квартиру, а планируете с семьей жить в комфортабельной трешке.

Чем больше клиент вносит первоначальный залог, тем меньше он отдает по графику.

Попробуйте сократить свои расходы и накопить как можно больше денег.

Выше указаны необходимые для этого условия и перечень документов.

Выберите долгий срок, например, на 25 лет, тогда размер кредитного платежа снизится.

Перед тем, как пойти в банк и оформить кредит, объективно оцените свои финансовые возможности. Выберите наиболее удобный вариант кредита и рассчитайте примерный размер выплат. Каждую историю банк рассматривает индивидуально и учитывает все возможные условия.

В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.

В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.

Исходные данные

Я живу в Красноярске. У меня нет ни жены, ни детей, ни накоплений. В собственности есть часть квартиры в маленьком городе на Севере, но цены там низкие: кадастровая стоимость трехкомнатной квартиры площадью 72 м² не превышает миллиона рублей. Машины у меня нет. Официальная зарплата — 30 000 ₽, неофициальная — еще примерно столько же. Эти деньги я трачу на еду и жилье, также плачу из них 5000 ₽ в счет потребительского кредита.

Все говорило о том, что необходимо покупать квартиру как можно быстрее. Экономисты и специалисты в сфере недвижимости считали, что дальше жилье будет только дорожать. Я наблюдал это сам: в начале 2020 года квартиры в Красноярске стоили около 55 тысяч за 1 м². Когда я начал искать квартиру в июле 2020 года, цена уже зафиксировалась на уровне 65 000 ₽.

Для себя я определил такие параметры поиска:

Новое жилье или вторичное — неважно. Город стремительно растет за счет новых районов на окраинах, так что проблем с выбором недвижимости нет.
Бюджет не выше 3 млн рублей.
Площадь — от 40 м². Однокомнатные квартиры или евродвушки стоили около 2,5 млн рублей.
На правом берегу Енисея, поскольку там живут оба моих брата.

У меня не было денег на первоначальный взнос. Даже для самой маленькой квартиры нужно минимум 250 000 ₽. Нельзя было забывать о других тратах — на услуги риелтора, ипотечного брокера, нотариуса, уплату госпошлин и прочее. Сумма набегала весьма приличная. Но если на госпошлину и прочие некрупные расходы деньги нашлись бы, то проблемы с первоначальным взносом нужно было решать.

Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.

Разберу на примере. Предположим, что стоимость жилья — 2 000 000 ₽. Первоначальный взнос — от 10%, то есть 200 000 ₽. В договоре купли-продажи указывают завышенную стоимость квартиры — 2 200 000 ₽. При подписании кредитного договора менеджеру сообщают, что 200 000 ₽ уже якобы переданы продавцу. Об этом представляют документ. В итоге кредит человеку выдают на оставшуюся сумму — 2 000 000 ₽, то есть полную стоимость жилья.

В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.

Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.

Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.

Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.

Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.

Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.

Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?

Сельская ипотека — это государственная программа. В Т⁠инькофф Журнале есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.

Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске была около 2 млн рублей.

В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.

Я решил попробовать купить там квартиру.

В Сбербанке нам и вовсе отказали. Банк выяснил, что мама — созаемщик по ипотеке у другого сына, где ежемесячный платеж составляет 24 000 ₽. Оказалось, что эти деньги также отнимаются от ее доходов. Но поскольку платит мой брат, мы про это забыли и не указали в заявке. А доход мамы не позволял быть созаемщиком по двум ипотекам.

В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.

Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.

Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.

Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.

В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.

В июле 2020 года мы подали документы в Сбербанк. Банк выбрали по одной причине: у всех родственников есть в нем зарплатные проекты, поэтому собирать документы о доходах нам не пришлось. Маме одобрили ипотеку с государственной поддержкой со ставкой 6,4% на сумму 3 222 222 ₽. Первоначальный взнос — от 15%, срок — 17 лет и 10 месяцев.

Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 ₽ ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.

Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 ₽ больше в месяц, чем 30 000 ₽ раз в год.

Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.

Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.

Цена квартиры была 2 214 390 ₽, площадь — 33,1 м², то есть 1 м² стоил 66 900 ₽. Сейчас цены в этом районе повысились — 1 м² стоит уже более 80 тысяч. Я успел вовремя.

Процесс стройки моего дома. Фото сделано летом 2020 года, когда я покупал квартиру. Это один из первых домов в районе, так что строить вокруг будут еще долго

Первоначальный взнос

На первоначальный взнос мне требовалось 15% от стоимости квартиры — 335 000 ₽. С ним мне тоже помогла семья: 100 000 ₽ дала мама из накоплений, а на оставшиеся 235 000 ₽ брат оформил кредит.

Когда я решил покупать квартиру, мой брат надумал купить машину и обратился в несколько банков за кредитом. Его заявки одобрили два банка. В одном он взял кредит себе на машину, а в другом — 250 000 ₽ мне на первоначальный взнос. Срок кредита — 2,5 года, ставка — 19,9%, ежемесячный платеж — 10 600 ₽. Страховки нет.

Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.

Сделка

Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.

После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.

Когда все было готово, нам назначили встречу с ипотечным менеджером в банке. Маме пришлось взять неделю отпуска за свой счет для сделки. Один из братьев не смог присутствовать, так как уже улетел по работе. Он оформил доверенность на маму, чтобы она могла представлять в банке и его интересы как созаемщика. Доверенность обошлась нам в 1500 ₽. Другой брат пришел сам.

Мы подписали кредитный договор и отправили его номер застройщику. Дальше нам назначили встречу в МФЦ, где мама встретилась с представителем застройщика и подписала ДДУ. Затем договор сдали на регистрацию. Госпошлина за регистрацию — 175 ₽.

В итоге параметры кредита получились такие:

сумма — 1 879 390 ₽;
ставка — 7,4%;
срок — 17 лет и 10 месяцев;
ежемесячный платеж — 15 840 ₽.

Риски автора и его родственников

Комментирует юрист Дмитрий Корнев:

«История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.

Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.

Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.

Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники , права которых завещанием ограничить нельзя.

Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.

Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.

Дополнительные расходы

Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.

После проверки квартиры мы подписали акт приемки-передачи и получили ключи. Никаких явных проблем мы не нашли. Затем подписали документы в инвестиционном отделе: площадь получилась на 0,6 м² меньше, застройщик должен был вернуть за это деньги. Мы выслали реквизиты счета на почтовый адрес застройщика и спустя две недели получили 37 000 ₽.

У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 ₽ за дополнительные чипы для входной двери.

В течение трех месяцев после получения ключей необходимо сделать оценку, оформить страховку имущества и право собственности. Для этих действий мама также сделала на меня доверенность — за 1700 ₽.

Оценка обошлась мне в 2000 ₽. Готовый отчет оценщик сам отправляет в банк.

Жестокий квест: где взять денег на первый взнос по ипотеке

федеральная служба государственной статистики (росстат)

Стоимость большинства квартир в России и абсолютно всех в Москве равняется нескольким миллионам рублей, так что накопить на саму квартиру кажется нереальным. Другое дело первый взнос по ипотеке, который выражается уже в более человечных суммах, но и их многие не знают, как добыть. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, где "прячутся" деньги, которые можно было бы отложить на покупку жилья.Сколько копим?Хотя первый взнос по ипотеке в разы меньше полной стоимости квартиры, нужно все-таки понимать, что это немалые деньги.В настоящее время минимальный первоначальный взнос у большинства кредиторов составляет 20% от стоимости жилья, предложений с более низким взносом крайне мало, предупреждает генеральный директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.Есть достаточно популярный совет – откладывать 10% от ежемесячного дохода. Если следовать именно ему, то нужно быть готовым к очень долгому циклу накопления.По данным Росстата средняя заработная плата в России составляет порядка 35 тысяч рублей. Если откладывать от нее 10%, то упомянутые выше 700 тысяч рублей придется копить в течение 200 месяцев, то есть больше 16 лет, или около 8 лет, если в накоплениях участвует семья с двумя работающими людьми. Следовательно, к этой стратегии нужно добавлять дополнительные средства, иначе вы обретете новый дом очень нескоро.Невидимый шопингВ далекие доковидные времена люди ходили по магазинам с полными кошельками бумажных и железных денег, и, совершая покупку, своими глазами видели, сколько они отдают. Сейчас и деньги, и покупки стали словно невидимыми: терминал оплаты одинаково пищит, когда мы тратим 10, 1000 или 10 тысяч рублей, а при покупке онлайн разве что уведомление из банка намекает нам, что денег стало меньше.Так что все чаще можно услышать "бабушкин совет": если хотите отложить денег – переводите их в наличность и держите где-то не под рукой. Альтернативный вариант того же совета: определить необходимую сумму, снять ее в наличной форме и тратить только "бумажные" деньги, а про карту и любые электронные платежи просто забыть.Такой совет поможет тем людям, которые не могут найти в себе силы отказаться от необязательных покупок. Вариаций таких советов достаточно много, но все они сводятся к тому, чтобы затруднить самому себе доступ к деньгам.Однако это не обязательно связано с переходом на наличность, можно воспользоваться и технологичным вариантом: в большинстве банков есть специальные программы для сохранения денег – накопительные счета.При открытии накопительного счета в интернет-банке или мобильном приложении можно выбрать цель для накопления с указанием необходимой суммы и срока, и банк автоматически рассчитает оптимальный объем ежемесячного пополнения, прокомментировали в пресс-службе ВТБ."Еще проще достичь поставленной цели клиент может с помощью функции автопополнения счета: выбранная клиентом сумма будет перечисляться с текущего счета на накопительный в определенные дни, при поступлении зарплаты или в виде округления от суммы транзакций по карте", – пояснили в банке.При этом нужно быть готовым к тому, что такой режим продлится достаточно долго, так как сумму предстоит накопить немалую.Грустный путьУжиматься в расходах можно и путем поиска более дешевых аналогов привычных вам покупок и сервисов. Для многих это дискомфортно, так как такое снижение часто (хотя и не всегда) связано с потерей качества, так что стоит как следует подумать, готовы ли вы к скромной жизни на достаточно долгий срок? Впрочем, пандемийные ограничения помогают легче решиться на это.Чтобы вынужденная экономия не вызывала негативных эмоций, рекомендую относиться к ней как к приключению, подсказывает Сухий. "Продолжайте жить, заниматься своей работой, искать новые источники дохода, формировать дополнительный пассивный доход, общаться с друзьями, мечтайте, но пропускайте мимо себя все дорогое и ненужное", – рекомендует он.По сусекамЧасть денег, которые так необходимы для оплаты первого взноса, у нас на самом деле есть, просто мы об этом не догадываемся. Речь идет о разного рода субсидиях, вычетах и других выплатах, на которые многие имеют право, но не используют.Из очевидных вариантов – материнский капитал, налоговые вычеты (их гораздо больше, чем можно предположить – от налоговых вычетов на детей до медицинских расходов и ценных бумаг), продажа имеющихся ценных вещей (автомобиль, антиквариат, ювелирные украшения, земельный участок и другое), обращает внимание Веденисов.А вот на кешбеки, которые часто рекомендуют в качестве одного из способов экономии, не стоит очень уж полагаться, так как они подразумевают, что вы тратите деньги. Разумеется, если речь идет о неких необходимых расходах вроде оплаты коммунальных услуг, покупки продуктов или заправки автомобиля на АЗС, то есть смысл выбрать тот сервис, где предоставляется кешбек, но не более того.Кроме того, если начинаете копить деньги, стоит в первую очередь минимизировать свои долги: минимально "залезать" в овердрафт, закрыть кредитку, не затягивать обязательные платежи (ЖКХ или налоги), чтобы не попасть на штрафы и пени. Помните, что все эти деньги вы отдаете, вместо того чтобы отложить их в копилочку.Пирожное вместо хлебушкаПрактически все финансовые консультанты дают совет, который многим кажется циничным и неуместным: начните больше зарабатывать.Тем не менее, он не лишен практического смысла и некоторым может помочь.Повышение дохода вообще актуально в случае с ипотекой, которая предполагает регулярные платежи в течение долгого времени, подчеркивает Веденисов."Проведите карьерный аудит – самостоятельно или с помощью HR-консультанта. Проанализируйте, насколько ваша зарплата соответствует рынку, какие дополнительные навыки нужны для перехода на новый карьерный уровень, на каких условиях работодатель может рассмотреть возможность увеличения вашего дохода. Возможно, имеет смысл получить дополнительное образование, повысить квалификацию", – рекомендует он.Когда копите деньги, не забывайте, что они могут "размножаться" самостоятельно, если их правильно хранить, добавляют в пресс-службе ВТБ. "Эффективным инструментом сбережения остаются классические депозиты: с начала года ключевая ставка выросла на 2,5 процентного пункта (с 4,25% до 6,75%), ставки по вкладам пропорционально увеличились, и сейчас доходность для клиентов достигает 7-8% годовых", – подчеркивают в банке.Помимо вкладов, на рынке существует масса других инвестиционных инструментов – вложения в ценные бумаги, ИИС, металлические счета, ПИФы. Здесь трудно дать общую рекомендацию – каждый человек выбирает свою инвестиционную стратегию в зависимости от личного риск-профиля, напоминает Сухий.В накоплении денег для большой покупки – в нашем случае квартиры – вряд ли появятся новые неожиданные методики, все советы в этой области так или иначе похожи друг на друга, но менее актуальными они от этого не становятся.

Приобретение жилья в ипотеку – серьёзный шаг, требующий не только длительной финансовой стабильности, но и предварительной взвешенности данного решения с учётом мельчайших деталей.

Ответить однозначно и точно на вопрос, сколько платить в месяц за ипотеку, вряд ли возможно. Всё зависит от суммы и срока займа, а также от других нюансов.

Однако всё же: как посчитать, сколько платить за ипотеку? Примеры предварительных расчётов – далее в статье.

Из чего формируется ежемесячный платёж?

Размер ежемесячного платежа по ипотеке – это многоуровневая система начислений процентов по займу и за обслуживание, а также тело кредита. В зависимости от системы процентных начисления, формируется общая сумма за месяц.

При этом платёж может быть аннуитетным (в виде равных значений) или дифференцированным, т.е. убывать от месяца к месяцу.

Существует несколько факторов, оказывающих влияние на размер ежемесячного платежа:

На сайте каждого банка имеется кредитный калькулятор, с помощью которого можно посчитать примерно, сколько придётся платить за ипотеку. Указав основные данные (сумму, первоначальный взнос, ставку), можно узнать размер ежемесячного платежа.

Как посчитать, сколько платить за ипотеку в 2022 году?

Как уже было сказано выше, сумма ежемесячного платежа зависит от многих факторов, и более всего — от процентов по кредиту.

Чтобы рассчитать приблизительную сумму минимального взноса, нужно узнать в банке не рекламируемую процентную ставку, а эффективную ставку, которая включает в себя:

проценты по факту;
страховой взнос;
проценты за обслуживание и ведение счёта;
комиссии банка за выдачу и начисление средств.

Получается, что конечная сумма процентной ставки зависит от многих составляющих, о которых заёмщик даже и не догадывался. Именно поэтому стоит выяснить в банке сумму эффективной ставки.

Банки, рекламирующие процентную ставку, не указывают, что дополнительные проценты сложного кредита превышают 4-6%.

Ежемесячный платеж вычисляется исходя из вышеуказанных показателей и может быть рассчитан по аннуитетной и дифференцированной схеме.

Чаще всего банки применяют аннуитетную схему платежей, когда заёмщик каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Её можно рассчитать самому или через калькулятор — онлайн.

Дифференцированный, или равноубывающий платёж предполагает гашении 2 частей: долга и процентов. Заёмщик каждый месяц вносит основный долг, значение которого не меняется, и проценты, которые рассчитываются исходя из остатка долга, за счёт чего платёж с каждым месяцем становится меньше.

Ипотека 1 миллион на 10 лет: сколько платить в месяц?

Самый оптимальный срок – 5-8 лет: и переплата будет меньше, а если внесён первоначальный взнос, составляющий хотя бы 25%, то и ежемесячный платёж станет умеренным.

Ипотека на 1 миллион… В наше время такая цифра на жильё звучит смешно для жителей многих крупных городов России. Но жителям субъектов РФ иногда трудно скопить даже такую сумму. Поэтому ипотека на 1 миллион в маленьких городах весьма актуальна.

Итак, примерный расчёт для заявленной суммы в 1 000 000 сроком на 10 лет. Предположим, что ставка по кредиту составляет 9,35%, внесён первоначальный взнос в размере 15 % от суммы; в этом случае аннуитетный платёж (без учёта ежемесячных комиссий) составит 10 929 руб. Общая переплата за кредит составит 461 493 руб. Если ипотека оформляется без внесения аванса, то ежемесячный платёж увеличивается до 12 858 руб., а переплата – до 542 933 руб.

Если взять ипотеку 1500000 на 15 лет, сколько платить в месяц?

В этой ситуации при той же ставке и аналогичном размере первоначального взноса (150 000 руб.) заёмщику придётся вносить каждый месяц в счёт долга 13 975 руб.; общая переплата составит 1 165 518 руб. Ежемесячный платёж без аванса составит 15 528 руб., а переплата — 1 295 020 руб.

Ипотека 2 000000 на 20 лет: сколько платить в месяц?

При той же ставке и 10-процентном первоначальном взносе ежемесячный платёж составит 16 602 руб. а конечная переплата — 2 184 586 руб. Ипотека с нулевым авансом обойдётся заёмщику в ежемесячные погашения в сумме 18 447 руб., а стоимость кредита увеличится до 2 427 318 руб.

Ипотека 3 миллиона: сколько платить в месяц?

Ежемесячный платёж при жилищном займе в 3 миллиона сроком на 10 лет с первоначальным взносом в 10 % составит 34 716 руб.; общая переплата – 1 465 918 руб.

Если срок договора увеличивается до 15 лет, то ежемесячно заёмщик будет вносить всего 27 950 руб., зато стоимость кредита будет выше и составит уже 2 331 036 руб.

Увеличив срок погашения до 20 лет, заёмщик будет платить каждый месяц ещё меньше – всего 24 904 руб., однако переплатит при этом довольно внушительную сумму — 3 276 879 руб.

Самостоятельные расчёты ипотеки дадут лишь приблизительные величины. Точные показатели может предоставить заёмщику только менеджер в отделении банка, поскольку на итоговые цифры влияет страховка и различные комиссии.

Вместе с тем предварительные расчёты позволят оценить силы и возможности вашего бюджета, спрогнозируют ваши будущие расходы. Если полученные показатели вам не подходят, то можно рассмотреть условия у другого кредитора, где, например, меньше ставка или объявлены какие-либо акции на жилищные займы.

Экспериментируя с вычислениями, можно выйти на оптимальные параметры будущего займа и определиться с выбором банка. Ведь от того, сколько вы платите за ипотеку, зависит ваш текущий бюджет в течение длительного периода времени.

Читайте также: