Какие права ограничения обременения сделки подлежат государственной регистрации

Обновлено: 21.05.2024

Помимо государственной регистрации вещных прав, уполномоченные органы осуществляют регистрационные действия в отношении обременений (ограничений) таких прав на объекты недвижимости. Несмотря на существующий общий порядок, регистрационные действия с обременением прав имеют свои особенности.

Понятие обременений (ограничений) прав на недвижимость

Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ – регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
Доверительное управление.
Права, вытекающие из договора ренты
Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
Сервитуты (публичные, частные)
Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

В настоящее время операции и сделки с недвижимостью, достаточно, упростились, благодаря открытым данным Росреестра и другим источникам. Но всё равно остается какой-то риск. Чтобы его избежать, можно обратится к профессиональным риэлторам или адвокатам. Можно уменьшить расходы на оплату специалистов, часть работы сделать самому за меньшие деньги. Это касается проверки объектов недвижимости на ограничения и обременения, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями. Ведь риэлторы берут информацию из тех же источников, о которых мы расскажем в этой статье.

Виды ограничений и обременений

Ипотека на недвижимость или залог в силу закона

На данный момент самый распространенный вид ограничения. Означает, что данная недвижимость в собственности у владельца, но распоряжаться полностью он ей не может. Продавать, сдавать или какого-либо регистрировать до полной выплаты без разрешения кредитора (банк, частное лицо) владелец не имеет права, если обратное не прописано в договоре. Накладывается на определенный период или до полной выплаты. Возможно и досрочное снятие ограничения.

Аренда

Предоставление одним лицом другому лицу участка, дома, жилого или нежилого помещения во временное пользование за плату или без неё. Если договор аренды составляется более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, о чем делается соответствующая запись в выписке ЕГРН. Важно, собственник может продавать, либо отчуждать данную недвижимость, при этом арендатор не теряет право пользования до конца действия договора.

Арест объекта недвижимости и Запрет на регистрационные действия

Устанавливается судебным приставом исполнителем по решению суда. Дела могут быть как гражданские, так и уголовные. В основном, накладываются из-за появления задолженности или невозможность обеспечить свои обязанности перед кредиторами. Понятия очень похожие, но есть некоторые отличия. Арест, как правило, ограничивает права собственника и запрещает ему какие-либо действия с недвижимостью. В то время как Запрет адресуется именно Росреестру проводить регистрацию прав на недвижимое имущество. Собственник, конечно, может продать свою недвижимость, но Реестр такую сделку не зарегистрирует.

Рента

В этом виде ограничений покупатель не только приобретает недвижимость и становится собственником, но и обязуется оплачивать бывшему владельцу определенную сумму до момента смерти. Также, за прежним владельцем остается право на проживание на этой жилплощади.

Сервитут

Подразумевает ограниченное пользование чужим объектом, например, для прохода, проезда, для прокладки коммунальных сетей. А собственник вправе требовать компенсации за пользование. Бывает частный и публичный.

Также, есть доверительное управление – передача временных прав на пользование, без права осуществления любых сделок, и опека и попечительство – собственность принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам, объект недвижимости культурного наследия – накладывает обязательства по сохранению объекта. И все сделки проходят, только, с разрешения органов опеки.

Как проверить ограничение и обременения

Имеются или не имеются ограничения, можно проверить несколькими способами:

Ограничения в выписке единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП)

вид ограничения (аренда, арест, ипотека);
дата и номер регистрации в Росреестре;
на какой срок установлено ограничение. Может быть установлен период, до какого-то числа или бессрочно;
в чью пользу установлено ограничение (банк, арендатор);
документ основание (договор аренды, постановление о запрете).

кадастровый номер;
адрес объекта;
вашу электронную почту, имя и телефон;

Ограничения на сайте службы судебных приставов

Для этого необходимо знать фамилию собственника или номер исполнительного производства. Фамилию собственника можно узнать тут в течение 15 минут. Номер исполнительного производства, иногда, указывается в Выписке ЕГРН.

Но данным способом можно проверить только аресты и запреты на совершение регистрационных действий. Преимущество этого способа, что здесь можно узнать полное содержание ограничения. В то время как в выписке ЕГРН указывается, только, вид, дата ограничения, и фамилия должностного лица, установившего его. Проверить Аресты и Ограничения наложенные судебными приставами можно на сайте ФССП.

Если у вас остались какие-либо вопросы или необходима более полная и развернутая информация - можете обратиться к нашим специалистам.

Осторожность не бывает лишней, особенно когда речь идет о недвижимости и ее защите от несанкционированных посягательств со стороны мошенников. Сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать о таком действенном механизме, как "запрет" на сделки без личного участия собственника.

К указанным требованиям, в частности, относятся следующие:

- текст написан неразборчиво, наименования юридических лиц указаны сокращенно, без указания их мест нахождения, фамилии; имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны не полностью,

- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. При этом, надлежащими лицами являются: указанный в ЕГРН собственник жилого помещения, законный представитель собственника или представитель по нотариальной доверенности на подачу заявления о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия,

- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в заявлении, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Основаниями для возврата документов являются:

- заявление, поданное в электронной форме, не соответствует установленному формату;

- заявление на бумажном носителе имеет описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать его содержание;

- отсутствие подписи заявителя на заявлении.

В остальных случаях, при несоответствии представленных на государственную регистрацию документов регистрация приостанавливается с указанием срока для устранения указанных недостатков.

А что если собственник, который оформил запрет, умер, то этот запрет аннулируется автоматически или переходит на его наследников?

Закон исчерпывающим образом устанавливает основания погашении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и смерть правообладателя не является таким основанием.

Закон не предусматривает основанием погашения записи смерть подавшего заявление лица. О прекращении записи должен заявлять вступивший в права наследования новый собственник.

1) решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

2) заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

3) вступивший в законную силу судебный акт.

А если собственников несколько, то нужно ли им всем подавать заявление сразу на весь объект или каждый может поставить запрет только на свою долю?

Распоряжаться гражданин может только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Таким образом, наложить запрет можно на продажу только своей доли.

Нет, госпошлина за оформление заявления не предусмотрена.

Однако, согласно ст. 333.33. Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, для физических лиц установлена госпошлина размере 350 рублей.

Правообладатель (законный представитель) должен подать в любое из учреждений (МФЦ, Росреестр, Кадастровая палата) заявление в письменном виде или в виде электронного документа установленной формы, заполненное в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 г. № 920.

Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся в ЕГРН в течение 5 дней со дня подачи документов. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличивается на два рабочих дня.

Закон не содержит перечня документов, необходимого для внесения подобной записи в ЕРГН. Таким образом, единственным документом для оформления такого "запрета" является само заявление, поскольку иное (свидетельство о праве собственности и т.д.) могут быть получены МФЦ, Росреестром, Кадастровой палатой в других федеральных органах власти, органах власти субъекта, органах местного самоуправления путем направления соответствующего межведомственного запроса.

При заполнении заявления необходимо обратить внимание на реквизит "Способ получения документов", который предусматривает, что регистрационные действия могут быть произведены с выдачей и без выдачи заявителю выписки из ЕГРН. В последнем случае выписка из ЕГРН может быть получена:

- на бумажном носителе, то есть лично либо посредством почтового отправления, только в случае, если заявление было представлено в форме бумажных документов,

- на указанный в заявлении адрес электронной почты.

Для начала необходимо сказать, что более правильным с точки зрения закона будет говорить не о запрете на сделки, а о "невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя". Данный механизм не является новым, появился он еще в 2013 году.

Указанная мера позволяет пресечь мошеннические действия по:

- реализации (продаже, дарению, мене) недвижимого имущества. Например, в случаях, если вы утратили паспорт и/или документы на данное имущество, вашего отъезда на длительный срок;

- регистрации в отношении объекта недвижимости аренды, залога и иных ограничений (обременений);

- прекращению прав собственника на объект недвижимости.

Для этого правообладателю или его законному представителю необходимо подать соответствующее заявление о запрете на сделки с недвижимым имуществом. Принимает его кадастровая палата или МФЦ. Затем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о запрете, и без вашего присутствия, даже при наличии нотариальной доверенности, никто не сможет провести сделку по вашему имуществу, прекратить право собственности, или наложить обременение за вас.

Следует помнить, что наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения прав собственника жилого помещения; если на государственную регистрацию представлено:

- вступившее в законную силу решение суда (например, при банкротстве ипотечного заемщика, если жилое помещение в залоге у банка),

- требование судебного пристава согласно Федеральному закону "Об исполнительном производстве",

- и в иных случаях, установленных федеральными законами РФ (например; судами, органами следствия).

Отменить "запрет" возможно в судебном порядке, по требованию судебного пристава-исполнителя и по заявлению собственника.

На любой объект недвижимости, стоящий на кадастровом учете, будь то квартира, комната, индивидуальный жилой дом или машино-место, может быть оформлена в установленном порядке невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует отношения, которые возникают в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а также сделками в области недвижимости, кроме того, в его ведение входит Единый государственный реестр недвижимости.

Содержание Единого государственного реестра:

В чём отличие между ограничением и обременением:

Обременение недвижимости возникает в случае притязаний третьих лиц на конкретный объект, то есть собственник без согласия сторонних лиц не правомочен свободно распоряжаться имуществом, в отличие от ограничений на недвижимость, при котором правообладателю запрещено совершать какие-то действия со своей недвижимостью.

2. Виды ограничений и обременений

Единственным способом избежать проблем с квартирой – это вовремя проверить недвижимость. Дело в том, что продавец вправе отчуждать квартиру с обременением, а для покупателя порой это оборачивается полнейшей неожиданностью, в связи с чем, обременения на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Проверить имеются на объекте ограничения или обременения можно на официальном портале документов Росреестра.

Виды обременений:

аренда (субаренда)
ипотека (залог недвижимости)
доверительное управление
рента
сервитут

Виды ограничений:

арест на недвижимость
установленный судом запретна недвижимость
запрет другим лицам совершать определённые действия

3. Государственная регистрация ограничений и обременений

Аренда недвижимости

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется через регистрацию договора аренды, который считается проведённой с момента внесения записи о сделке в ЕГРН. Государственная регистрация договора аренды подлежит удостоверению специальной регистрационной надписью на договоре.

Ипотека на недвижимость

В связи с тем, что в основе этого договора лежит обременение, то оно также подлежит регистрации в ЕГРН, как и право собственности на недвижимое имущество.

Доверительное управление

В данном случае регистрации подлежит только передача недвижимости в доверительное управление в таком порядке, что и регистрация перехода права. Сам договор, согласно действующему законодательству, регистрировать не нужно.

Рента

Сам договор ренты удостоверяется нотариусом, вместе с тем, договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, нужно зарегистрировать.

Сервитут

Частичное или временное пользование каким-то объектом недвижимости. Например, проход через соседний участок к воде. Сервитут может быть установлен по соглашению граждан или через судебное решение.

Как правило сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка.

Это соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации в ЕГРН сервитут нельзя считать установленным.

Арест. Запрет.

Одним из ограничений на недвижимость относится арест, включающий в себя: запрет на распоряжение имуществом, ограничение на его использование и даже на его изъятие.

Запись об аресте или запрете вносится в ЕГРН на основании документов, поступающих от судебных, налоговых органов или от службы судебных приставов. Причины наложения ареста могут быть разными: судебные решения, споры относительно имущества, это могут быть и неоплаченные штрафы ГИБДД, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, неуплата налогов и алиментов и пр. Арест (запрет) подлежит снятию только после того, как в Росреестр поступит документ об его отмене из того органа, который принял решение о его наложении.

4. Как проверить недвижимость на обременения и ограничения

Для получения актуальных сведений о возможных ограничениях, обременениях интересующего объекта недвижимости следует запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на официальном портале ЕГРН-Документ. Для этого не нужно куда-то ехать или идти, достаточно подать онлайн запрос. Выписку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном или электронном виде. Эти варианты имеют одинаковую юридическую силу. Бумажный будет заверен печатью и подписью Росреестра, а электронный — его ЭЦП. Оба варианта примут в суде, банке или госорганах.

Ящиком Пандоры для покупателя станет покупка квартиры, которая, например, в залоге у банка или на квартиру наложен арест. На что может обречь себя покупатель? На кучу проблем, однозначно.

Читайте также: