Как продать недвижимость в абхазии гражданину россии
Обновлено: 30.06.2024
В ситуации с Абхазией прямой расчет невозможен. Поможет разве что список "за" и "против", помноженный на собственную интуицию. В 1925 г., незадолго до начала Великой депрессии, в США случился серьезный бум недвижимости во Флориде. Местность рекламировалась как Новая Американская Ривьера. Земля росла в цене с сумасшедшей скоростью - спрос обеспечивали люди, которые не собирались жить во Флориде, но рассчитывали быстро заработать на перепродаже. В 1926 г. ажиотаж пропал - его смыло с лица земли буквально за один день вместе со всеми постройками и яхтами. Ураганы, разные по силе, но одинаковые по эффекту, всегда были и будут во Флориде. И поэтому недвижимость в этих краях, сильно подорожав однажды, теперь держится на более низком уровне, чем в других регионах страны. Вложения в этот сектор экономики люди делают с осторожностью, они понимают, что на коротком отрезке могут выгадать деньги, но не могут заглядывать вперед, чтобы узнать, когда и в каком точно месте в следующий раз возмутится природа.
Абхазия, которая долго называлась Советской Ривьерой, совсем не похожа на Флориду. Она гораздо понятнее с точки зрения природного и гораздо непонятнее с точки зрения климата политического. "Ураганы" над этой географической областью проходят с завидной регулярностью, вне зависимости от того, как она называется и кому принадлежит. Цены на недвижимость в Абхазии по сравнению с другими перспективными регионами России пока невысоки. И этот факт, равно как и тот, что у людей есть деньги, которые нужно хоть куда-то вложить, уже спровоцировал начало повышения цен на рынке. Они сегодня не выглядят такими смешными, как 2-3 года назад, и имеют шансы в ближайшем будущем стать абсолютно серьезными, такими же, как в Сочи или Москве. (В советские времени квартира в Гаграх менялась на равную по метражу в Москве, а пригородный дом в элитном Подмосковье мог быть поменян на равный в Абхазии только с большой доплатой.) Но шанс этот сильно зависит от политической ситуации, а поэтому, насколько большой риск оправдан в сегодняшнем контексте, решать каждому отдельно взятому инвестору.
Не зная тонкостей абхазского "бизнеса", "законодательства" и не понимая ситуации, лучше об инвестициях в этой стране даже и не думать. Вникнуть в ситуацию - это второй обязательный шаг. Первый - оценить перспективность края, глядя на него со стороны.
В Абхазии были дачи практически у всех советских высокопоставленных чиновников. И нашей Ривьерой регион называли неспроста. Море, которое по чистоте и красоте не сравнится ни с чем; горы - самые настоящие; озеро Рица, собственно говоря, представляющее собой русский Балатон; плодотворная земля: лимоны, инжир, мандарины - все цветет начиная с ранней весны и заканчивая поздней осенью, кое-что созревает и вовсе посреди зимы.
Но пока отдых в этой стране - удел только истинных ценителей. Полное отсутствие инфраструктуры умножается на постоянное присутствие военной опасности. Патриоты променяли Абхазию на Сочи и Крым. Но качество сервиса и природы там давно несопоставимо с уровнем цен. И все больше людей в принципе отказываются от российского или экс-российского пространства и ездят по 6-7 лет подряд в Турцию и Болгарию. Это означает, что если вдруг на карте России чудесным образом появится новый как минимум безопасный, как максимум цивилизованный курорт, приток больших туристических денег и взлет цен на жилье (и на покупку, и на посуточную аренду) обеспечен.
"В советские времени в Абхазию выезжали около 1 млн человек в сезон. Это значительная часть тех, кто в принципе мог себе позволить отдых на море. Сегодня, когда благосостояние населения выросло, в отпуск стали выезжать даже те, кто раньше этого никогда не делал. Сейчас 1,5 млн россиян принимает только Турция. И если бы в Абхазии все успокоилось, поток туристов был бы огромен", - уверена Марина Серова, менеджер туристической компании.
В теории получается, что реально заработать на недвижимости в Абхазии можно будет даже до полного восстановления региона. Как только повеет запахом денег, придут осторожные инвесторы, которые могут себе позволить вложить побольше, но наверняка и без риска.
Два-три года назад недвижимость в Абхазии стоила совершенные копейки. Тогда был бум продаж так называемых трофейных домов - жилплощади, которую оставили вынужденные покинуть Абхазию грузины. В случае восстановления юрисдикции региона грузины наверняка начнут возвращать свои права. Трофейные дома до сих пор есть на рынке, и одна из главных задач инвестора не попасть на такой.
Если думать о покупке дома, который можно сдать туристам, выгодно перепродать или же использовать только для собственного отдыха, лучше рассматривать вариант на побережье. Цены на более или менее приличное жилье начинаются от $30 тыс. Это не такой уж и бесценок, учитывая нестабильность ситуации. К тому же важно понимать, что среди того, что продается, мало домов, в которые реально вкладывали деньги и готовили на продажу. Такое предложение тоже существует, но цены сразу близятся к $100 тыс. Просто те, кто уже вложился в недвижимость, понимают, что пока зарабатывать на ней рано - можно только постепенно тратить деньги, приводя ее в порядок.
К прочим сложностям можно отнести то, что приобретение в собственность недвижимости и земли в Абхазии запрещено нежителям региона (исключение составляют те, кто сделал серьезные инвестиции в экономику или имеет заслуги перед Абхазией). Поэтому покупка, как правило, оформляется на абхазца, который "сдает" приобретение в аренду настоящему покупателю. Законность такой сделки сомнительна, равно как и вероятность найти человека, которому можно доверять. Более реальный вариант - оформить сделку на российско-абхазское предприятие. Но здесь тоже есть определенные сложности, которые важно учитывать. Впрочем, перед тем как решиться пойти на риск и приобрести недвижимость в Абхазии, нужно учесть в принципе все. В том числе и то, что учету не подлежит.
Не первый год, особенно, в ходе проведения очередного абхазо-российского делового форума, начинаются дискуссии на тему отмены запрета иностранным гражданам приобретать жилую недвижимость в Абхазии. В наиболее острой форме вопрос о продаже жилья в Абхазии не гражданам страны поднимался на VI абхазо-российском деловом форуме осенью 2015 года. Возникли подобные разговоры и на IX деловом форуме, прошедшем на прошлой неделе в столице Абхазии. Можно сделать вывод-жилая абхазская недвижимость пока продаваться не будет.
Абхазская недвижимость, имеющая жилой статус, к продаже иностранцам запрещена с середины 90-х годов
Напомним, что данное ограничение действует в Абхазии с середины 90-х годов и пока каких-то предпосылок для его отмены нет. Введен данный запрет был с целью не допустить резкого роста цен на абхазскую недвижимость и из опасений изменения демографической ситуации в Абхазии.
Адгур Ардзинба снова объяснил про жилье в Абхазии
В том же ключе высказался на последнем деловом форуме в Сухуме министр экономики Адгур Ардзинба, отвечая на выступление председателя Российско-абхазского делового совета Андрея Сергеева, высказавшего заинтересованность российских инвесторов в строительстве пансионатов, жилья с последующим правом собственности. Министр еще раз подчеркнул, что абхазская недвижимость, имеющая жилой статус иностранцам продаваться не будет.
О продаже жилья в Абхазии бурно спорили три года назад
Эти законопроекты вызвали серьезную дискуссию в абхазском обществе и весной 2016 года было принято решение, что до полной реформы жилищного законодательства и окончания работ по создания кадастра недвижимости вопросы снятия ограничений на приобретение жилой недвижимости иностранцами в Абхазии рассматриваться абхазскими законодателями не будут.
Предпосылок для продажи жилья в Абхазии иностранцам пока нет
За прошедшие два с половиной года никаких подвижек ни в завершении работы над кадастром, ни в плане создания нового жилищного законодательства в Абхазии не произошло. Позиция министерства экономики по этому вопросу остается неизменной, а скандал с якобы проведенными переговорами по вопросу о снятии запрета на покупку жилья в Абхазии иностранцами между абхазскими и российскими парламентариями, вызвал резкую реакцию абхазских политиков и в соцсетях. Из всего этого можно сделать вывод, что в обозримом будущем жилье в Абхазии иностранцам продаваться не будет. В общем-то, не слишком понятно, почему именно вопрос ограничений на продажу иностранцам жилой недвижимости в Абхазии поднимается с таким постоянством. У тех же российских предпринимателей есть другие возможности для приобретения недвижимости в Абхазии, кроме того как рассчитывать, что ограничения на жилье в Абхазии для иностранцев будут сняты.
Россияне вправе покупать коммерческую недвижимость в Абхазии
Вокруг баталий на тему продажи жилья в Абхазии, как-то упускается из виду, что, например, российский бизнес может без всяких ограничений приобретать коммерческую недвижимость в Абхазии. Запрета на такие инвестиции нет. Есть некоторые проблемы в том, что не все объекты коммерческой недвижимости в Абхазии оформлены надлежащим образом для совершения сделки купли-продажи. Но таких объектов становится все больше, в том числе и статусных, вроде одного из корпусов замка принца Ольденбургского или же бывшего Дома культуры в Гагре. Есть и компании, оказывающие полный комплекс услуг по сопровождению подобного рода сделок. Активность в этом сегменте рынка абхазской недвижимости была бы куда выше, если бы соответствующие государственные органы систематизировали как работу по контролю за соблюдением приватизационных договоров, так и улучшили бы информирование потенциальных инвесторов по уже подготовленным к продаже объектам. Но, коммерческая абхазская недвижимость — вполне реальный объект для инвестиций.
Приобретение прав пользования и аренды на земельные участки
Кроме того, в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Абхазия, российские инвесторы, как участники юридического лица-резидента Абхазии, могут получить земельный участок также на правах аренды. Аналогично, земельные участки предоставляются юридическим лицам в бессрочное пользование. А вот уже недвижимость построенная на конкретном земельном участке является собственностью инвестора или учрежденного им юридического лица. Предложений по приобретению прав пользования или аренды земельных участков достаточно. Это касается, в том числе и таких популярных у туристов мест, как Пицунда (в том числе в районе Кипарисовой аллеи), очень перспективного Алахадзы и так далее.
Приобретение 100% доли в ООО — получения прав на земельный участок
Таким образом, потенциальным инвесторам, желающим приобрести такой актив как абхазская недвижимость следует знать следующее. Во-первых, ограничения на покупку жилья в Абхазии сняты пока не будут. Приобретение такой недвижимости путем оформления доверенностей, завещаний и прочих нестандартных способов не влечет получения права собственности на жилье в Абхазии, зато представляет угрозу остаться и без денег и без недвижимости. Во-вторых, коммерческая абхазская недвижимость россиянами может приобретаться без ограничений. В-третьих, достаточно предложений по приобретению прав пользования и аренды земельных участков для дальнейшего строительства с сопровождением данной деятельности специализированными консалтинговыми структурами. Главное для успешной реализации проектов — тщательная подготовка, действия в рамках существующего абхазского законодательства и привлечение профессионалов в этой сфере. И не надо питать надежд, что жилье в Абхазии для не граждан страны станет в ближайшее время доступным.
С помощью Партнерства российские бизнесмены могут зарегистрировать фирму в Абхазии, оформить земельные участки и коммерческую недвижимость для реализации свои бизнес-проектов, получить юридическое и бухгалтерское сопровождение предпринимательской деятельности, найти партнеров для совместной деятельности.
Регулярно поднимающийся в российско-абхазских отношениях вопрос о снятии запрета на приобретение россиянами жилья в Абхазии при нынешнем состоянии этого рынка имеет исключительно политический смысл. На практике дешевизна недвижимости в Абхазии практически наверняка обернется для ее иностранного покупателя массой проблем – от не урегулированных земельных вопросов до откровенно криминальных рисков.
Рынок без гарантий
На первый взгляд, жилье в Абхазии по российским меркам стоит исключительно – даже неприлично – дешево.
При этом хорошо известно, что эти схемы чаще всего контролируют коррумпированные или откровенно криминализованные представители власти, цена услуг которых в случае возникновения проблем (например, при переоформлении пятилетней доверенности на объект недвижимости) может оказаться гораздо выше первоначально заявленной.
В Абхазии тема прекращения моратория поднимается на протяжении многих лет, но регулярно вызывает бурную реакцию противников этой меры.
Последняя попытка ряда депутатов парламента страны во главе с Сергеем Шамба внести законопроект о разрешении продажи жилья иностранцам закончилась очередным конфликтом: в апреле на набережной Сухума был подорван автомобиль депутата Алмаса Джапуа, активно выступавшего за сохранение моратория, после чего Шамба отозвал свой законопроект.
Но все же главные сторонники отмены запрета на приобретение жилья в Абхазии находятся не в самой этой стране, а в России.
«Россия полагает, что необходима открытость абхазской экономической системы для российских инвесторов – как для частных лиц, так и для государственных компаний. Однако в связи с отсутствием эффективного диалога многие вопросы находились в стадии законсервированных.
Невозможность передачи недвижимости на территории Абхазии в частную собственность иностранцам усложняет работу там для предпринимателей из РФ.
Безусловно, российские власти реагируют на возросшее число обращений от граждан, которые стали жертвами мошеннических схем, действующих в Абхазии.
Но, с другой стороны, если вдаваться в детали, то практически сразу становится понятно, что никакого рынка жилой недвижимости в привычном для россиян смысле в Абхазии попросту нет. Поэтому те, кто все же повелся на дешевизну абхазского жилья, сами должны были заранее задумываться о последствиях.
Для осознания рисков достаточно просто задать людям один вопрос: почему в России вы не приобретаете жилье по доверенности?
Стройка на нулевой стадии
Одна из самых специфических особенностей абхазского рынка жилья заключается в практически полном отсутствии каких бы то ни было количественных данных, позволяющих хотя бы в грубом приближении оценить его масштабы.
Среди показателей социально-экономического развития страны, публикуемых Управлением государственной статистики Республики Абхазия, невозможно найти такие стандартные для российской статистики пункты, как, например, объем сданного жилья в год или количество квадратных метров на душу населения.
Единственный официальный показатель, имеющий хотя бы отдаленное отношение к жилой недвижимости, – объем работ, выполненный по договору строительного подряда (3,625 млрд рублей в 2014 году).
В значительной степени отсутствие статистики упирается в то, что в Абхазии не проведены необходимые подготовительные работы, прежде всего в части составления кадастра объектов недвижимости.
Соответствующие работы начинались еще при экс-президенте Александре Анквабе и не завершены до сих пор, хотя в августе 2014 года в общественно-политическом договоре, подписанном кандидатами в президенты Раулем Хаджимба, Мерабом Кишмария и Леонидом Дзапшба, предполагалось провести инвентаризацию основных фондов и жилищного фонда до 1 апреля 2016 года, а до 1 октября 2015 года создать земельный кадастр.
В конце прошлого года сроки были в очередной раз сдвинуты – на сей раз на 2017 год в соответствии с госпрограммой создания кадастра с общим объемом финансирования 200 млн рублей. Но рассчитывать на то, что работы будут завершены в этот срок, не приходится.
Примерно то же самое он говорил винтервью трехлетней давности в бытность свою министром экономики Абхазии при Александре Анквабе.
По некоторым оценкам, около 15% населения Абхазии живут в аварийном жилье и еще около 35% – в ветхом.
Неурегулированность земельных отношений тянет за собой еще одну проблему – невозможность выделения достаточного количества земли под новое строительство.
Несмотря на отсутствие официальной статистики ввода жилья, можно с той или иной степенью уверенности утверждать, что массовое жилищное строительство, которое, собственно, и является основой рынка жилой недвижимости, в Абхазии не ведется.
Определенные средства расходуются на реконструкцию старого жилого фонда (по некоторым оценкам, около 15% населения Абхазии живут в аварийном жилье и еще около 35% – в ветхом), но наиболее ликвидное для инвесторов первичное жилье почти не строится. Нет строительства – нет и рынка.
Потерянный рай
Впрочем, вопрос, нужно ли развивать Абхазии сегмент первичного коммерческого жилья, ориентированный на инвесторов, не имеет однозначного ответа. В качестве сопоставимого примера можно привести Черногорию – небольшую балканскую страну, тоже имевшую довольно сложный путь к независимости.
После распада Югославии в начале 1990-х годов Черногория была последней югославской республикой, сохранившей формальное единство с Сербией, оказавшейся под международными санкциями.
Из-за этого курортная недвижимость в Черногории двадцать, да еще и пятнадцать лет назад стоила, как сейчас в Абхазии, до неприличия дешево, хотя с каждым годом появлялось все больше иностранцев (в том числе россиян), желающих ее покупать.
Но после того, как в 2006 году Черногория в результате референдума окончательно стала независимым государством и вступила в ООН, в стране начался настоящий инвестиционный бум, в результате чего ее не слишком протяженное адриатическое побережье было быстро застроено коммерческой недвижимостью, а цены из смешных стали неприличными.
Каким образом активизировать в Абхазии массовое жилищное строительство, учитывая плачевное состояние жилого фонда после войны?
Если раньше русские в Черногории были желанными гостями, то теперь многие ее жители склонны винить в резком увеличении стоимости жизни именно россиян, продолжающих скупать здесь различную недвижимость.
Для более полной аналогии с Абхазией нужно добавить, что Черногория не имеет своей валюты – все расчеты происходят в евро, что ставит экономику страны и уровень жизни ее населения в прямую зависимость от внешних условий.
Именно здесь стоит прислушаться к аргументам тех абхазских политиков, которые выступают категорически против разрешения продавать жилье иностранцам, поскольку это может быстро привести к повторению недавней истории, когда абхазы оказались этническим меньшинством в собственной автономии в рамках Грузинской ССР.
Однако эти соображения отнюдь не отменяют вопроса о том, каким образом активизировать в стране массовое жилищное строительство. Учитывая плачевное состояние жилого фонда после войны и долгих лет изоляции, обеспечение населения современным качественным жильем – это один из важнейших приоритетов дальнейшего развития страны.
Понимание значимости этого вопроса на уровне абхазского руководства, безусловно, присутствует.
В принятой в прошлом году стратегии социально-экономического развития Республики Абхазия до 2025 года в качестве основных направлений развития строительного комплекса названы формирование рынка доступного жилья и создание условий для развития жилищного строительства, а также совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства.
Для активизации нового строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры – дорог, электрических и газовых сетей, водопровода и т.д.
И хотя никаких количественных ориентиров по данным направлениям не приведено, очевидно, что сдвинуть вопрос массового нового строительства с мертвой точки не удастся без российского стройкомплекса, который накопил в этой сфере достаточный, хотя и не всегда продуктивный опыт (в последние несколько лет в России, несмотря на экономический кризис, наблюдается значительный всплеск индустриального домостроения).
Подводные камни для инвестора
Однако здесь возникает ключевой для любой стройки вопрос – доступ к финансовым ресурсам. Для активизации нового строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры – дорог, электрических и газовых сетей, водопровода и т.д. Предположим, что эти вопросы можно решить за счет финансовой помощи России, но финансировать частных застройщиков российский бюджет точно не будет.
Нынешнее же состояние абхазских банков фактически исключает как выгодные займы для строителей, так и развитие массовой ипотеки (платежеспособность населения страны крайне низкая), а российские банки едва ли станут кредитовать проекты на территории Абхазии, особенно в условиях невозможности легально продать построенное жилье россиянам.
Но и тут имеется масса подводных камней.
«С коммерческой недвижимостью в Абхазии ситуация, на первый взгляд, проще – запрета на ее приобретение россиянами нет, – отмечает Кирилл Базилевский. – Но как таковых объектов полноценной коммерческой недвижимости в Абхазии очень мало, в том числе потому, что до сих пор не сформирован кадастр, очень мало объектов правильно оформлено.
Государство намерено приватизировать ряд крупных объектов санаторно-курортного комплекса, но это не совсем то, что хотели бы покупать частные инвесторы – им нужны скорее мини-гостиницы. Однако в этом сегменте ограничено предложение, а цены достаточно высокие.
Можно также добавить, что в Абхазии фактически нет развитой инфраструктуры управления недвижимостью. Наличие соответствующих агентств (в этом как раз недостатка нет) – лишь самая очевидная и простая часть этой инфраструктуры. К более сложно организованным ее элементам относятся страхование жилья, его охрана, техническая поддержка и т.д.
Сочинский рынок жилой недвижимости по-прежнему характеризуется острым профицитом предложения.
И уж тем более странно с российской стороны выглядит регулярное возбуждение этого вопроса на фоне того объема недвижимости, который остается непроданным в Сочи после Олимпиады.
По оценке консалтинговой компании Macon Realty Group, на протяжении уже очень долгого периода на сочинском рынке наблюдается значительное превышение предложения над спросом.
Об этом говорит, в частности, величина так называемого коэффициента поглощения недвижимости рынком, который в Сочи, по данным последнего исследования Macon, превышен более чем вдвое в сравнении с нормативом (5,2 года против 2,5 года).
Статьи Тема: Недвижимость Автор: Юлия Ермолаева 30.01.2018 17:53
Тема продажи жилья в Абхазии россиянам, пожалуй, самая обсуждаемая и болезненная. Как и раньше на территории региона сдерживают сделки по продаже российским гражданам жилья.
Россияне могут купить квартиру в Абхазии, но с огромным риском
Часто на сайтах мелькает информация о неофициальном приобретении квартиры в Абхазии через доверенное лицо, по завещанию либо под подозрительные гарантии неизвестных покровителей. После передачи денег будущее сделки беспокоить будет только вас. Нет свидетельства о собственности – нет недвижимости в Абхазии.
Российское правительство, безусловно, пытается реагировать на все факты обращения граждан, пострадавших от мошенников, но, с другой стороны, если бы покупателям предложили в России приобрести квартиру по доверенности, то они бы не раз задумались стоит ли ввязываться в эту сделку. Кому-то может и повезет с добросовестными компаньонами, но оформить право собственности на такую недвижимость вам все равно не удастся.
В Абхазии россиянам доступна только коммерческая недвижимость
Парламент республики неоднократно вносил на рассмотрение проект закона о продаже россиянам жилья на территории Абхазии. Но по сей день люди, не имеющие абхазского гражданства, могут купить исключительно коммерческую недвижимость. Есть ряд случаев, позволяющих перевести жилую недвижимость в коммерческую.
Некоторые государственные деятели понимают, что продажа недвижимости гражданам иных государств позволит развить экономику. Есть страны, где недвижимость продают, а землю – нет. В европейских странах ежегодно можно приобрести определенное количество жилой недвижимости и не больше. Все рассчитано: сколько страна может принять людей и выделить на их обеспечение энергетических ресурсов, предоставить различного вида услуги, помощь и т.д. В Абхазии существуют проблемы с обеспечением собственного населения той же электроэнергией.
Дешевое по российским меркам жилье в Абхазии постоянно нагнетает ситуацию вокруг действующего запрета на продажу жилой недвижимости иностранцам, в первую очередь россиянам, а также вокруг сомнительных схем, по которым такую сделку все-таки можно осуществить.
Будет ли отменен мораторий на продажу абхазской жилой недвижимости иностранным гражданам
Тема отмены запрета поднимается в республике в течение длительного времени и каждый раз натыкается на бурную реакцию протеста. Некоторые абхазцы уверены, что они перестанут быть хозяевами у себя на родине. Например, несколько лет назад, попытки некоторых депутатов парламента Абхазии под руководством Сергея Шамба внести на рассмотрение законопроект, разрешающий продажу жилой недвижимости иностранным гражданам, закончились терактом: весной в Сухуми сработало взрывное устройство, подорвавшее автомобиль Алмаса Джапуа, депутата яро несогласного с отменой моратория. Законопроект был отозван.
В Абхазии на рынке жилой недвижимости практически полностью отсутствуют количественные показатели, которые позволили бы его оценить хоть в минимальном приближении. Среди статистических данных вы не найдете информацию о годовом объеме сданных жилых объектов недвижимости или нормах метров квадратных на человека. Четыре года назад планировалось провести проверку основных и жилищных фондов, но сроки каждый раз сдвигались. Подобная медлительность объясняется тем, что после составления кадастра, сторонники отмены моратория на продажу квартир получат еще один аргумент в свою пользу.
Читайте также: