Как продать комнаты в общежитии по раздельности когда одно свидетельство

Обновлено: 04.07.2024

Приватизировать отдельно не представлялось возможным. Сейчас сыну исполняется 18 лет и я хочу разделить лицевые счета, чтобы продать и купить жилье. И вдруг узнаю, что приватизированным жилье будет считаться с того момента, как будет оформлен раздел, это что получается, еще три года ждать, чтобы при покупке жилья можно было бы вернуть 13%?

Я вообще не понимаю, нахрена такой огород городить. С разделом долей и лицевых счетов.
Сколько раз продавала по 2 и по 3 комнаты, которые были приватизированы одним договором, причем одновременно и отдельно разным покупателям. Это делается очень просто-находятся 2 покупателя на разные комнаты. Подписывается договор купли-продажи, где один покупает такие-то доли, в его пользование переходит комната такая-то, другой покупает оставшиеся доли и в его пользование переходит комната такая-то. Можно продать и по раздельномсти. Сегодня, например, продаете какие-то доли одному покупателю и определяете в договоре право пользования определенной комнатой, у вас остается оставшаяся доля и право пользования другой комнатой, а допустим через месяц продаете оставшееся.
Вопрос в другом-купить комнаты по-раздельности людям будет интересно только если они не сугубо смежные (когда в одну можно попасть не из общего коридора, а только через вторую), а смежно-изолированные (когда и между ними есть дверь и в каждую свой отдельный вход из коридора)
Если комнаты сугубо смежные, их могут купить только вместе (я имею в виду не по документам, а практически-иначе как один владелец будет к себе ходить через комнату второго? )
И не путайте продажу с покупкой-Это совсем разные вещи. При продаже имущества, находящегося в собственности более 3 лет не платится подоходный налог-это предусматривается статьей 217 пункт 17.1 НК РФ, а получение налогового вычета при покупке (те самые 13%) предусматривается статьей 220 НК РФ
Первая статья, что я указала, касается ваших комнат, а вторая-того жилья, которое Вы купите-поэтому, чтобы вернуть 13 % никакие 3 года ждать не нужно.
А риэлтор соседки Вашей говорит чушь-раздел лицевых счетов (если все-таки правильно термины употребляете) никакого отношения к сроку владения имуществом не имеет И даже если выделены доли (например приватизировали 4 года назад в общую совместную, а теперь определили доли или еще какой-то процесс с изменением долей совершили) -от этого срок владения не уменьшается-надо риэлторам следить за новыми изменениями в законодательстве, Письма Минфина по таким ситуациям почаще читать.
В каком городе хоть комнаты?

Комнаты находятся в Подмосковье. Дело в том, что ранее в советские времена общежитие(коридорного типа) Вы правильно поняли, принадлежали строительному тресту, и семьи могли занимать по две комнаты, они для удобства закрывали или закладывали одну дверь и между комнатами делали проход. На с трудом разрешили эту приватизацию, но по отдельности приватизировать не разрешили(хотя номера у каждой комнаты свои) Поэтому соседка приватизировала в сентябре, 2009г, а раздел сделала в феврале 2010. И ей выдали новые документы на собственность, в которых и написана последняя дата, февраль 2010, риэлтор и нотариусы отсюда и пляшут. Я так считаю, что в этих документах, должны указывать и момент приватизации и момент раздела, а то как то неправильно получается. Два разных покупателя найти труднее, все хотят, чтобы сделка была чистая, это мое это твое. Никому не хочется потом бегать и что то переоформлять. Да и нам, имеющим единственное жилье, хочется выкроить на отдельно. Спасибо за ответ.

" Ангел" Мыслитель (8295) А сделку они совершают одновременно, куплю и продажу, она продает и тут же покупает

Сразу возникает два вопроса:
1. Зачем разделять счета?
2. Где это такое написано, что "приватизированным жилье будет считаться с того момента, как будет оформлен раздел"?

Так вроде я написала, чтобы продать и купить жилье. Потому как у нас за комнату в 16 м2 можно взять 1.300мил. соответственно за 2 комнаты мы выручим 2.600мил., а продав их вместе больше 1.500 мил.. у нас никто в общежитии не купит да и в городе, за такую сумму. Разница есть. А узнала я это от соседки которая в данный момент совершает сделку. Мы одновременно с ней приватизировали, она через полгода разделила, а полгода будет в февравле, вот вопрос и возник у них, и риэлтор ей сказала, что считается с момента раздела

Снигирева Просветленный (36125) Неправильно ей риелтор сказала. Во всяком случае применительно к Вашей конкретной ситуации. Приватизированным жилье считается с момента его приватизации. Фактически право собственности на указанные комнаты возникло у Вас 4 года назад. И дележ здесь роли не играет, если собственность так и остается Вашей после оформления раздела. А вот если Вы, например, одну из комнат при разделе оформите на сына, тогда с момента возникновения права собственности у него пойдет новое исчисление трехлетнего срока.

Вам нужно подать исковое о выделе доли, в следствии этого выдела доли лицевые счета и разделят. Вторая часть вопроса кривая конечно. Я честно не поняла вообще что вы спросили.

Поясняю, если жилье приватизировано уже как 3 года, берется налог 13%, если нет 3 лет, налог берется больше, почему в объявлениях и пишут, что "приватизировано более трех лет". Разделить не проблема, проблема в том, что я приватизировала более трех лет назад, а считаться приватизированы мое жилье теперь будет, с момента раздела. Вот я спрашиваю, где такой закон, и кто его придумал? Допустим прожила я 10 лет в приватизированном жилье, собралась разделить и продать, чтобы выкроить на квартиру , а оказывается приватизированным по закону оно считается с момента раздела, кто такой бред придумал?

Лара Крофт Мастер (1234) Статья 3. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. (в ред. Федерального закона от 11.08.1994 N 26-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции). 1. Выделяете долю-имеете право.У вас появляется 2 объекта собственности. 2.Отчуждаете на законных основаниях один из них или оба. 3.Налог платят если владеют менее 3-х лет,в вашем случае не актуально.

три года ждать вам не надо
налог платить не будете
а про возврат налога - это когда вы КУПИТЕ другое жилье

Продажа комнаты в общежитии – такая же сделка, как и продажа любой другой жилой недвижимости. Но в любой сделке есть индивидуальные нюансы, которые стоит учитывать, чтобы провести продажу правильно и избежать проблем в будущем.

Главное, что стоит понимать – общежитие нельзя продать если эта комната является частью специализированного фонда. Но есть лазейка – такую комнату можно продать при условии её сохранения в муниципальном фонде. То есть она не станет частной собственностью.

Для продажи понадобится оформление договора и подготовка набора документов. Но прежде этого, владелец комнаты должен заключить с муниципалитетом договор социального найма. На основании такого договора Росреестр выдаст свидетельство о праве собственности. Без него продажа комнаты невозможна.

Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы

Есть определённые условия, которые дают возможность продать комнату в общежитии без ограничений.

Необходимые условия

Согласно российскому законодательству право приватизации обжетия может быть проведена в следующих случаях:

Обжежитие на балансе муниципалитета;
Изначально здание являлось государственной собственностью;
Недвижимость используют по целевому назначению.

В таком случае жилец обращается в муниципалитет, где подписывает договор социального найма. На его основании он проводит приватизацию. Сам процесс приватизации идентичен таковому в случае с любой другой собственностью.

Иногда возникают проблемы, которые приходится решать в суде. Для этого нужно подать иск и набор документов:

Личный паспорт и технический паспорт жилья;
Справка из ЕГРП, которая подтверждает основания приватизации.

В случае решения суда в пользу истца, муниципалитет обязан разрешить приватизацию.

Документация

Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии? Для продажи нужен ряд обязательных документов:

Все эти документы нужно собрать заранее, так как они имеют сроки оформления от пяти дней до месяца. Поэтому стоит искать покупателя как будет собран весь пакет документов. Также некоторые из них действуют недолго – выписка из домовой книги один месяц.

Практические рекомендации

Продажа и покупка комнаты в общежитии будет выгодной, если подготовить саму недвижимость к сделке. Для этого нужно:

Вывезти лишнюю мебель, которую не собираются продавать. Это увеличит визуальное пространство в комнате и сделает её более светлой;
Сделать косметический ремонт;
Убрать ненужные вещи с балкона;
Сделать уборку, в том числе в санитарных узлах.

Показывать комнату покупателям лучше в тихое дневное время, когда соседи на работе.

В договоре стоит указывать реальную сумму сделки. Продавцы часто хотят написать меньше, чем есть, чтобы снизить налог с продажи. Но в случае последующих конфликтов, это приведёт к потере денег, так как суд будет рассматривать только ту сумму, что указана в договоре.

Что нужно учитывать продавцу

Продавец должен помнить о нескольких дополнительных нюансах купли-продажи комнаты в общежитии:

При заключении договора необязательно предоставлять технический паспорт, достаточно только кадастрового;
Справка об отсутствии долгов по коммуналке нужна покупателю, но не для самой сделки;
Выписка из домовой книги и заключение экспертной оценки стоимости квартиры действительны только в течение определённого срока. Поэтому их лучше получить после предварительной договорённости с покупателем на продажу и получения от него аванса;
Если в разных документах не совпадают фамилии (такое бывает при вступлении в брак), то нужно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии;
Перед подписанием договора стоит проконсультироваться у нотариуса, чтобы в договоре не было моментов, противоречащих законодательству.

В конкретных случаях могут возникать и другие нюансы. Поэтому стоит консультироваться со специалистами и иногда нанимать их для составления договора и проведения сделки покупки или продаже комнаты в общежитии.

Отличие продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Основная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты в коммунальной квартире – это права третьих лиц на её первоочередную покупку. Коммунальная квартира является долевой собственностью. Каждая комната – это доля в общем владении, а места общего пользования вообще не могут быть разделены по закону.

Покупатель в такой ситуации должен запросить нотариально заверенные отказы от покупки данной комнаты со стороны других владельцев коммуналки. Это обезопасит его от последующих споров.

Владелец комнаты может продать её не дешевле, чем указано в извещении, которое он рассылал другим владельцам. Если он снижает цену, то должен разослать им новое извещение и снова ждать их решения.

В целом отличий продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире не много. Сама процедура продажи схожа, и предполагает предварительную приватизацию жилья.

Алгоритм

Продажа комнаты происходит в несколько этапов:

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее. Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке. Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам. Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса. В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет). В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей). Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках. Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Подготовка документов.
Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
Составление договора купли-продажи.
Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
правоустанавливающие документы на жилье;
кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки. По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям. В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Читайте также: