Как оспорить проект планировки территории

Обновлено: 02.07.2024

Отказы органов МСУ в формировании земельных участков под многоквартирными домами нередко становятся предметом судебных споров. Собственники помещений в МКД требуют признать бездействие органа власти незаконным. Раньше суды при рассмотрении таких споров принимали решения в пользу муниципалитета. Но в 2020 году судебная практика изменилась. Причина — последние решения Верховного суда. Он исключил все возможные основания для отказа органа МСУ в формировании земельного участка под МКД.

В статье рассмотрим три основания, которые органы местного самоуправления использовали для отказа собственникам помещений в МКД. Объясним, почему все эти доводы не принял Верховный суд. В конце статьи прочтите наши рекомендации муниципалитетам.

Основание 1. Вид разрешенного использования земельного участка под МКД не предусматривает жилую застройку

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо акта органа местного самоуправления. Если образование участка не связано с изменением вида разрешенного использования исходного участка, то вид разрешенного использования должен быть одним и тем же.

Бывает так, что собственники просят сформировать участок из участков с неподходящим видом разрешенного использования. В последних решениях Верховный суд указал, что это не основание для отказа органа МСУ в формировании участка.

Если нет утвержденного проекта межевания территории, можно использовать схему расположения участка

Для справки: Закон обязывает муниципалитет сформировать участок в разумный срок

С момента формирования и постановки на кадастровый учет земельный участок под МКД бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189ФЗ). Для этого не нужны ни решение органа МСУ о предоставлении земельного участка, ни государственная регистрация права общей долевой собственности на него.

Образование земельного участка под МКД — обязанность органа местного самоуправления. Он должен совершить все необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка, обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете (ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Заявление любого собственника помещения в МКД — основание для органа МСУ сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Но орган МСУ может сделать это и без заявлений собственников, в том числе в ходе комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Основание 2. Нет проекта межевания территории

Чтобы определить местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков, нужен проект межевания территории. Если утвержденного проекта нет, то образование участка из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, возможно в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения этого участка (п. 2, 3 ст. 11.3 ЗК).

Суды также считают, что отсутствие проекта межевания — не основание для отказа в формировании участка под многоквартирным домом.

Документ Определение Верховного суда от 17.12.2019 № 305-ЭС19-22733

Пример 2. Собственник обратился в администрацию муниципального района с заявлением о формировании земельного участка под МКД и получил отказ. Администрация сообщила заявителю, что сформировать участок под МКД можно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Орган МСУ может лишь организовать и провести публичные слушания по проектам планировки территории. Кроме того, собственник помещения в МКД не вправе в одиночку обращаться с подобным заявлением. Он может либо выделить свое помещение из МКД, либо просить приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Собственник оспорил отказ в суде. Суд не согласился с позицией администрации. Он указал, что формирование земельного участка под МКД осуществляют органы государственной власти или органы местного самоуправления. Собственник не должен нести негативные последствия отсутствия решения об утверждении проекта планировки.

Довод администрации о том, что определение границ земельного участка не представляется возможным до утверждения проекта планировки территории, несостоятелен и противоречит законодательству.

Администрация попыталась оспорить решение суда. Она дошла до Верховного суда, но ничего не добилась. Верховный суд указал: собственник помещения в МКД, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании этого участка. Получив такое заявление, орган публичной власти должен сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет.

Ссылка органа МСУ на отсутствие проекта планировки сама по себе не может выступать основанием для отказа. Администрация должна была инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок.

Аналогичное решение — в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 27.05.2020 № 89-КАД20-1-К7.

Основание 3. В местном бюджете не предусмотрены средства на формирование участка под МКД

Нередко у органов МСУ не хватает финансирования для реализации полномочий по формированию земельных участков под МКД. Не пытайтесь оправдать бездействие муниципалитета недостатком средств. В недавнем решении Верховный суд признал незаконным отказ органа МСУ в формировании земельного участка под МКД по причине того, что муниципалитет не выделил денег на разработку проекта межевания.

Документ Определение Верховного суда от 30.09.2020 № 56-КАД20-1-К9

Пример 3. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в администрацию города с заявлением о формировании участка под МКД. Управление градостроительства и архитектуры ответило, что в местном бюджете предусмотрены бюджетные ассигнования на выполнение работ по подготовке документации по планировке территории для ряда улиц города. Но улица, на которой проживает собственник, в их число не входит. Разработка проекта межевания территории в районе этого МКД в ближайшие годы не планируется.

Гражданин обратился в суд и потребовал признать отказ незаконным. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении иска отказали. Они объяснили отказ тем, что управление градостроительства и архитектуры исполняет свои обязанности на основании бюджетных ассигнований. Поскольку финансирования нет, отказ органа МСУ нельзя считать неправомерным бездействием.

Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих судов. Истец неоднократно обращался в уполномоченный орган с просьбой сформировать земельный участок. Заявление, поданное им в 2017 году, было включено в перечень обращений о формировании земельных участков под МКД для подготовки документации по планировке территории. Однако работы по формированию земельных участков в спорном районе с 2017 по 2019 год не планировались и в период с 2020 по 2022 год также не планируются. Можно сделать вывод, что истца фактически лишили права сформировать испрашиваемый земельный участок в разумный срок. Поэтому отказ городской администрации незаконен. Верховный суд отменил все судебные постановления по делу и обязал орган МСУ сформировать участок под многоквартирным домом.

Выводы и рекомендации

На заметку: Факт нахождения МКД на землях особо охраняемой территории также не отменяет обязанность сформировать участок и не препятствует образованию общей долевой собственности на него

Орган МСУ обязан сформировать земельный участок под МКД по заявлению собственника или любого лица, уполномоченного общим собранием собственников. Различия в видах разрешенного использования образуемого и исходного участков, отсутствие проекта межевания территории, нехватка средств в местном бюджете — все это теперь не основания для отказа.

Даже если никто из собственников помещений не заявил о формировании участка под МКД, орган МСУ может сформировать этот участок, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ). Минстрой также рекомендует органам МСУ образовывать земельные участки под МКД не только по заявлениям собственников помещений, но и по собственной инициативе (п. 11 Методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя от 07.03.2019 № 153/пр).

Чтобы сформировать участок, подготовьте и утвердите проект межевания территории. Направьте в Росреестр документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка. Уведомьте собственников помещений в доме о начале действий по образованию участка. Это нужно сделать не позднее чем через пять рабочих дней после того, как вы приняли решение сформировать участок.

Утвердите график реализации мероприятий по формированию участков под МКД. Установите сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков. Ежегодно предусматривайте в местном бюджете средства на реализацию мероприятий по графику.

ФОНД ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Проект 1.2.14. Нормативно-правовое регулирование межевания застроенных территорий жилого назначения

Аналитическая записка

Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения

Москва, октябрь 2005

СОДЕРЖАНИЕ

1. Рекомендации общего характера по применению действующего законодательства, регламентирующего подготовку проектов межевания застроенных территорий

2. Рекомендации, адресуемые федеральному законодателю

2.2. Рекомендации по оценке исходной ситуации и уточнению норм, регулирующих порядок выделения земельных участков многоквартирных домов в существующей застройке

2.2.1. Рекомендации по оценке исходной ситуации выделения земельных участков многоквартирных домов в существующей застройке с позиций анализа ныне действующих и предлагаемых норм законодательства

2.2.2. Рекомендации по оценке правовой возможности и обеспечению условий для перехода бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах общего земельного участка, сформированного в границах квартала, микрорайона

2.2.3. Рекомендации по уточнению норм, регулирующих порядок выделения земельных участков многоквартирных домов в существующей застройке

3. Рекомендации, адресуемые региональному законодателю

4. Рекомендации, адресуемые публичным органам и частным лицам

4.3. Рекомендации по недопущению ситуации, когда неправомерно выделяются земельные участки под многоквартирными домами в размерах, меньше тех, которые определяются нормативами, действовавшими на период строительства таких домов

4.4. Рекомендации по защите публичных земель посредством установления красных линий и границ зон действия публичных сервитутов

(1) Общие положения. Сфера действия и назначение настоящего правового акта

(2) Случаи подготовки проектов документов по планировке застроенных территорий для выделения земельных участков

(3) Порядок подготовки проектов документов по планировке застроенных территорий для выделения земельных участков применительно к различным случаям

(3.1) Порядок выделения границ публичных земель посредством подготовки проектов документов по планировке застроенных территорий в случаях фиксации и упорядочения сложившейся планировочной ситуации

(3.2) Порядок выделения земельных участков на застроенных и не разделенных на земельные участки территориях, обремененных правами третьих лиц, для формирования земельных участков многоквартирных домов по инициативе собственников квартир, администрации города _______

(3.3) Порядок градостроительной подготовки свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства по инициативе заявителей, администрации города .

(4) Порядок проведения публичных слушаний по обсуждению проектов документов по планировке застроенных территорий жилого назначения для выделения земельных участков многоквартирных домов

(1) Проекты межевания территорий являются разновидностью документации по планировке территории.

(2) Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ установлена норма, согласно которой документация по планировке территории подготавливается применительно ко всем территориям - застроенным или подлежащим застройке (часть 2 статьи 41), а также незастроенным и не предназначенным для строительства (часть 3 статьи 41). Таким образом, планировка территории становится универсальным способом упорядочения организации территории.

(3) Градостроительным кодексом Российской Федерации определены случаи, когда не требуется подготовка документации по планировке территории. Это три случая, когда правообладатели земельных участков по своей инициативе: 1) разделяют один земельный участок на несколько земельных участков, 2) объединяют несколько земельных участков в один земельный участок и 3) изменяют общую границу нескольких земельных участков. Во всех указанных случаях подготавливается землеустроительная документация в порядке, предусмотренном земельным законодательством, при соблюдении следующих трех требований, установленных частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

1) размеры образованных земельных участков не должны быть меньше минимальных или больше максимальных размеров земельных участков, определенных градостроительным регламентом применительно к соответствующей территориальной зоне (градостроительные регламенты являются составной частью нормативных правовых актов - правил землепользования и застройки);

2) наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку;

3) объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки.

Наличие в федеральном законе указанных требований означает необходимость проведения проверки землеустроительной документации на ее соответствие этим требованиям и обеспечения со стороны органов местного самоуправления соответствующего контроля действий правообладателей недвижимости с позиций упорядочения планировочной организации территории.

(4) Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи подготовки и соотношения различных видов документации по планировке территории:

1) проекты планировки без проектов межевания в составе проектов планировки (согласно части 1 статьи 42);

2) проекты планировки с проектами межевания в составе проектов планировки и градостроительными планами земельных участков в составе проектов межевания (согласно части 3 статьи 43 и части 6 статьи 43);

3) проекты межевания с градостроительными планами земельных участков в составе проектов межевания (согласно части 1 статьи 43 и части 6 статьи 43);

4) градостроительные планы земельных участков вне состава проектов межевания в виде отдельных документов (согласно части 2 статьи 44).

(5) Назначение проектов планировки определяется двумя позициями - 1) выделение элементов планировочной структуры и 2) установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры (часть 1 статьи 42).

(8) Применительно к проектам межевания территории Градостроительным кодексом Российской Федерации устанавливаются следующие положения:

- проекты межевания территории всегда подготавливаются в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (часть 1 статьи 43);

- посредством проектов межевания территории всегда устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (части 1 и 2 статьи 43);

- проекты межевания территории всегда содержат в своем составе градостроительные планы земельных участков (часть 6 статьи 43);

- проекты межевания территории могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа - в случае, когда проекты межевания территории подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (части 1 и 3 статьи 43).

(9) При подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения надлежит выполнять два важных требования, регламентирующих размеры земельных участков многоквартирных домов, которые должны устанавливаться с учетом: 1) фактического землепользования и 2) градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

1) равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими на период застройки - в случаях, когда сложившееся землепользование (наличие соседних земельных участков и иных объектов недвижимости):

3) больше показателей, определенных в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими на период застройки - в случаях, когда сложившееся землепользование не только позволяет выдерживать такие показатели, но и устанавливать размеры земельных участков больше таких показателей, однако в некоторых пределах, определяемых с учетом:

а) наличия выявленных, вновь образуемых свободных от прав третьих лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам для строительства определенных типов объектов на таких земельных участках без ущемления прав правообладателей существующих объектов (при соблюдении минимальных расстояний между существующими и планируемыми к строительству объектами, обеспечении подходов, проездов, соблюдении иных предусмотренных законодательством требований);

б) предложений о включении выявленных, вновь образуемых свободных от прав третьих лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в состав территорий общего пользования (например, в качестве парков, скверов);

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Батанина Николая Петровича об оспаривании приказов Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 15 июня 2017 г. N 655-П "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для реконструкции линейных объектов транспортной инфраструктуры: улица Московская - на участке от улицы Попова до улицы Пальмиро Тольятти, на участке от улицы Хасановской до бульвара Денисова-Уральского; улица Патриса Лумумбы - на участке от переулка Рижского до улицы Братской; улица Зенитчиков - от улицы Братской до улицы Палисадной; улица 2-ая Новосибирская - от улицы Палисадной до улицы Окружной" и N 656-П "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц Щорса - 8 Марта - Островского - Московской"

по апелляционной жалобе административного истца на решение Свердловского областного суда от 22 ноября 2017 г., которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения Батанина Н.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., полагавшей, что решение суда не подлежит отмене, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

приказами Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (далее - Министерство) от 15 июня 2017 г. N 655-П и 656-П утверждены проекты планировки и проекты межевания территории городского округа муниципальное образование "город Екатеринбург", а именно:

- проект планировки и проект межевания территории для реконструкции линейных объектов транспортной инфраструктуры: улица Московская - на участке от улицы Попова до улицы Пальмиро Тольятти, на участке от улицы Хасановской до бульвара Денисова-Уральского; улица Патриса Лумумбы - на участке от переулка Рижского до улицы Братской; улица Зенитчиков - от улицы Братской до улицы Палисадной; улица 2-ая Новосибирская - от улицы Палисадной до улицы Окружной (далее также - Приказ N 655-П);

- проект планировки и проекта межевания территории в границах улиц Щорса - 8 Марта - Островского - Московской (далее также - Приказ N 656-П).

Батанин Н.П. обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточненных требований просил признать не действующими со дня принятия Приказ N 655-П и Приказ N 656-П в части утверждения красной линии на принадлежащем ему на праве общей долевой собственности земельном участке с кадастровым номером , расположенном по адресу: г. .

В обоснование заявленных требований указал, что при утверждении оспариваемыми нормативными актами красных линий не были соблюдены требования градостроительного законодательства, в результате земельный участок и расположенный на нем жилой дом оказались в непосредственной близости от границ автомобильной дороги, чем нарушены его права как собственника данных объектов недвижимости.

Решением Свердловского областного суда от 22 ноября 2017 г. в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе Батанин Н.П., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для административного дела, и неправильное применение норм материального права, просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Прокуратура Свердловской области, Министерство представили возражения на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ).

Согласно части 4 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Кодексу.

Проект планировки территории и проект межевания территории относятся к документации по планировке территории, которая подготавливается в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (части 1 и 5 статьи 41 ГрК РФ - здесь и далее в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемых приказов).

Органы местного самоуправления городского округа уполномочены утверждать документацию по планировке территории в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 4 части 3 статьи 8 ГрК РФ), а именно согласно части 5 *** ГрК РФ принимают решение о подготовке документации по планировке территории, обеспечивают подготовку документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 статьи 45 ГрК РФ, и утверждают документацию по планировке территории в границах поселения, городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2, 5.2 *** ГрК РФ, с учетом особенностей, изложенных в части 5.1 *** ГрК РФ.

В соответствии со статьей 8.2 ГрК РФ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности, установленные названным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ).

Законом Свердловской области от 12 октября 2015 г. N 111-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" и органами государственной власти Свердловской области" в редакции, действовавшей на дату принятия Приказа N 655-П и Приказа N 656-П, полномочия в сфере градостроительной деятельности органов местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" по утверждению документации по планировке территории муниципального образования "город Екатеринбург" в случаях, предусмотренных федеральным законом, включая обеспечение подготовки документации по планировке территории муниципального образования "город Екатеринбург" и совершение иных действий, предусмотренных федеральным законом, в пределах осуществления такого полномочия отнесены к полномочиям органов государственной власти Свердловской области.

Приказ N 655-П и Приказ N 656-П 22 - 23 июня 2017 г. размещены на официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области (www.pravo.gov66.ru) (часть 1 статьи 96 Областного закона от 10 марта 1999 г. N 4-ОЗ "О правовых актах в Свердловской области").

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерством соблюдены требования частей 1, 2, 7, 8, 10 и 11 статьи 46 ГрК РФ по принятию и официальному опубликованию решений о подготовке названных проектов планировки, проведении публичных слушаний и заключений о результате публичных слушаний по названной документации по планировке территории.

Доводы апелляционной жалобы о том, что информация о проведении публичных слушаний была опубликована на сайте неуполномоченного органа, поскольку полномочия по проведению публичных слушаний не могут быть перераспределены, в связи с чем истец не знал об их проведении и был лишен возможности представить свои замечания, основаны на неверном толковании норм материального права и опровергаются материалами дела.

Часть 1.2 статьи 17 Закона N 131-ФЗ не относит полномочия по проведению публичных слушаний по проектам планировки и межевания территорий к числу полномочий органов местного самоуправления, передача которых не допускается органам государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции истец подтвердил, что присутствовал на публичных слушаниях по указанным проектам планировки и межевания территории.

Вместе с тем Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с выводами суда о соблюдении Министерством процедуры принятия Приказа N 656-П и Приказа N 655-П ввиду следующего.

Проект планировки территории подготавливается для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1 статьи 42 ГрК РФ).

Подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (часть 2 статьи 43 ГрК РФ).

Согласно подпункту "а" пункта 1 части 3 статьи 42 ГрК РФ основная часть проекта планировки территории включает в том числе чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

В свою очередь, основная часть проекта межевания территории состоит из текстовой части и чертежей межевания (часть 4 статьи 43 ГрК РФ). Текстовая часть включает, в частности, перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 части 5 статьи 43 ГрК РФ). На последних отображаются красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 43 ГрК РФ; линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

В соответствии с частью 12.4 статьи 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, до его утверждения подлежит согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Предметом согласования проекта планировки территории с указанными органом государственной власти или органом местного самоуправления являются предусмотренные данным проектом планировки территории границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в частности, со строительством, реконструкцией таких объектов государственного или местного значения, как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции указанных объектов допускается, если такие объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ).

По смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта "б" пункта 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ к объектам местного значения городского округа относятся автомобильные дороги местного значения.

Согласно части 11 статьи 5 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа может утверждаться органом местного самоуправления городского округа.

Как усматривается из материалов дела, Батанину Н.П. принадлежит 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером , видом разрешенного использования "индивидуальная жилая застройка", находящийся по адресу г. и 1/2 доли в праве собственности на расположенный на данном земельном участке жилой дом.

Приказом N 655-П, принятым в целях реконструкции линейных объектов транспортной инфраструктуры также и в отношении улицы Московской, утвержден проект планировки территории, включающий положение о размещении линейных объектов и схемы планировки территории, на которых отображены красные линии, проходящие вдоль границ названной улицы.

Приказом N 656-П утвержден проект планировки, в состав которого входят чертеж планировки территории и план красных линий в границах ул. Московской.

Согласно оспариваемым актам, а также дополнительным документам, представленным администрацией г. Екатеринбурга в материалы дела, красная линия, обозначающая плановые границы ул. Московской в связи с ее предстоящим расширением до 80 м, в соответствии с Генеральным планом развития городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 г., утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от 6 июля 2004 г. N 60/1, отображенная в оспариваемых актах, проходит через земельный участок административного истца. Данная улица является магистральной улицей общегородского значения непрерывного движения и включена в Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденный постановлением администрации г. Екатеринбурга от 4 июня 2012 г. N 2360.

Красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1 ГрК РФ), к которым относятся в том числе автомобильные дороги (пункт 10.1 статьи 1 ГрК РФ). Реконструкция линейных объектов предусматривает изменение параметров таких объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (пункт 14.1 статьи 1 ГрК РФ).

С учетом изложенного отображение в проектах планировки и межевания территории красных линий, обозначающих планируемые границы объекта местного значения, в которые в результате реконструкции последнего войдет часть земельного участка истца, свидетельствует о необходимости решения вопроса об изъятии такого земельного участка.

Между тем в нарушение приведенных норм федерального законодательства оспариваемые акты не содержат таких сведений. Также в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что в отношении оспариваемых проектов планировки территории проводилась процедура согласования с органом местного самоуправления, уполномоченным на принятие решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном частью 12.4 статьи 45 ГрК РФ.

Суд первой инстанции не учел данные обстоятельства, имеющие существенное значение для административного дела, и пришел к неправомерному выводу о том, что Министерством соблюден порядок принятия Приказа N 655-П и Приказа N 656-П, что в силу статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены решения суда и принятия нового решения о признании недействующим оспариваемого нормативного правового акта.

С учетом положений пункта 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", Судебная коллегия считает, что Приказ N 655-П и Приказ N 656-П подлежат признанию не действующими со дня вступления настоящего апелляционного определения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Свердловского областного суда от 22 ноября 2017 г. отменить.

Признать не действующими с даты вступления в законную силу настоящего апелляционного определения приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 15 июня 2017 г. N 655-П "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для реконструкции линейных объектов транспортной инфраструктуры: улица Московская - на участке от улицы Попова до улицы Пальмиро Тольятти, на участке от улицы Хасановской до бульвара Денисова-Уральского; улица Патриса Лумумбы - на участке от переулка Рижского до улицы Братской; улица Зенитчиков - от улицы Братской до улицы Палисадной; улица 2-ая Новосибирская - от улицы Палисадной до улицы Окружной", и приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 15 июня 2017 г. N 656-П "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц Щорса - 8 Марта - Островского - Московской" в той мере, в которой в указанных нормативных правовых актах не указано, отнесен ли земельный участок с кадастровым номером к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для муниципальных нужд, согласованное с органами местного самоуправления.

Как пояснил Суд, лишь изменение правового режима земельного участка, не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды

Суды посчитали отказ законным

До истечения срока аренды общество обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении участков в аренду без проведения торгов на новый срок. Однако заявителю было отказано со ссылкой на то, что один из земельных участков расположен на территории проектируемой автодороги местного значения, а также в границах территориальной зоны озеленения специального назначения. Другие участки, как указал Департамент, в свою очередь расположены на территории зеленых насаждений, проектируемых улиц, в границах территории прогнозируемой жилой застройки и так далее.

Суды исходили из того, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории некоторые спорные участки земли расположены на территории общего пользования (зона озеленения специального назначения), а другие предназначены для размещения объектов местного значения (объекты транспортной инфраструктуры, жилая застройка с уличной сетью). Соответственно, в силу п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если последний в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Суды посчитали, что, независимо от того, что документы территориального планирования были разработаны на значительную перспективу и в ближайшее время строительство объектов местного значения на земельных участках не планируется, оснований для предоставления земельных участков обществу в аренду без проведения торгов не имеется. Они также указали, что в отсутствие решения о резервировании спорных земельных участков уполномоченный орган не вправе предоставить их в аренду до начала возведения запланированных объектов местного значения. При этом, добавили они, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке бездействие органа местного самоуправления, выразившееся в несвоевременном выполнении этапов реализации генерального плана.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

ВС также упомянул Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и КФХ для ведения сельскохозяйственного производства, в котором перечислены условия, допускающие заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. При этом Суд отметил, что изменение правового режима земельного участка (категории и вида разрешенного использования), не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды в вышеуказанных целях.

Арендовать землю на территории размещения объектов федерального, регионального и местного значения можно

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не установили, что спорный участок относится к изъятым из оборота землям, а Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень изъятых из оборота земель под федеральными объектами

ВС добавил, что из оспариваемых судебных актов не усматривается, что доводы Департамента об изменении правового режима в части установления новых видов разрешенного использования всех спорных участков подтверждаются материалами дела. Он также привел в пример Определение от 8 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-12105, в котором ранее указывалось на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной ст. 279–282 Гражданского кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости.

Как пояснил Суд, при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков. Вместе с тем из судебных актов и материалов дела не усматривается наличие доказательств, подтверждающих, что в отношении всех спорных участков изменился правовой режим, не допускающий их дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Читайте также: