Как оспорить добросовестность арендатора

Обновлено: 04.07.2024

Весной, когда по всему миру были введены ограничительные меры в связи с COVID 19, очень остро встал вопрос о взаимоотношениях между Арендодателем и Арендатором у которого бизнес встал на основании распоряжения властей. Очень интересное обсуждение этой ситуации было на Петербургском международном юридическом форуме, который проводился и транслировался он – лайн. По данной категории отношений я публиковал статьи на Праворубе здесь и здесь.

Многие коллеги предсказывали, что волна правовых споров, связанных с

арендой

появится к июлю – августу. Практически все они завершились мирным исходом, т.к. люди включали разум и взаимное уважение интересов друг друга.

Ситуация с ограничениями действительно серьезно затронула в т.ч. и собственников коммерческой недвижимости. До настоящего времени предложений на рынке больше чем спроса по отдельным сегментам.

Некоторые недобросовестные арендодатели

пытаются компенсировать свои экономические потери пользуясь доверчивостью или неискушенностью своих бывших контрагентов по сдаче помещений.

В одном таком деле поучаствовал и я. Обратилась ко мне коллега с просьбой о помощи когда уже прошло несколько судебных заседаний. Хотя сама она специализируется на другой категории дел, в этом процессе защищала интересы своего приятеля, привлеченного в качестве ответчика.

Суть дела сводилась к тому, что между двумя физическими лицами (то что они являются предпринимателями в договоре не указано) был заключен договор аренды и он по мнению истца арендатором не исполнен.

Условия договора аренды

Договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор был хитрый и содержал в себе несколько ловушек для арендатора. А именно: один из пунктов предусматривал обязанность арендатора по окончании срока аренды передать помещение и подготовить акт приема – передачи; вторая ловушка – если акт возврата арендатором не предоставлен, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор подписывали одни лица, а фактические взаимоотношения в виде пользования, оплаты арендной платы, передачи и возврата помещения осуществляли другие лица, которые были наделены устными полномочиями.

Пользуясь отсутствием акта арендодатель обратился в суд с требованием о выплате арендной платы за период март – июль и взыскания предусмотренной договором неустойки. Свои требования истец мотивировал тем, что договор продлен в связи с отсутствием заявления о его прекращении со стороны арендатора и акта о возврате помещения. Ответчик не исполнил свои обязательства по оплате, а также, не удивляйтесь, по непредоставлению акта возврата.

Правовые обоснования защиты ответчика

Оценив ситуацию, имеющиеся в деле свидетельские показания, я пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в означенную в нем дату. В соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ отсутствовали основания считать его продленным на тех же условиях. А посему менялся предмет доказывания и исключалось взыскание неустойки, т.к. она могла действовать только при нарушении обязательств, предусмотренных договором.

С целью доказательства обстоятельств заблаговременного уведомления арендатором арендодателя о прекращении арендных отношений с момента окончания срока действия договора, фактического освобождения помещения, фактической передачи ключей представителю арендодателя, прекращения арендатором какой либо деятельности в помещении мной были заявлены ходатайства о приобщении переписки по whatsapp, допрошены свидетели, затребованы сведения от контрагентов арендатора по хозяйственной деятельности (охрана, поставка пива, кофе).

У одного из свидетелей оказалась видеозапись как они освободили старое помещение и переехали в другой район города. Запись делалась не ради доказательства, а ради фиксации своего веселья по этому поводу (иностранцы же). В итоге представитель арендодателя в суде признал факт освобождения помещения, но настаивал на требовании, т.к., по его мнению, фактическое освобождение помещения не является доказательством прекращения арендных отношений.

Также была приобщена полученная мной справка о задолженности по коммунальным платежам, которая свидетельствовала о том, что после окончания аренды и освобождения помещения никто коммунальные платежи не платил.

Мои возражения строились на том, что договор в силу ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ прекратил свое действие. Обязательства, предусмотренные договором, по оплате арендной плате в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ выполнены в полном объеме. Поэтому истец может в силу ст. 622 ГК РФ обосновать свои требования только если докажет, что осуществлялось фактическое пользование помещением по окончанию срока действия договора.

А поскольку в деле есть доказательства освобождения помещения, передачи ключей от него представителю арендодателя, прекращения услуг охраны со стороны третьих лиц, наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствия требования о их компенсации, то это свидетельствует о наличии обстоятельства возврата помещения арендатором арендодателю.

К тому же мной было высказано предположение о том, что арендодатель действует недобросовестно, пользуясь оплошностью арендатора по несоставлению акта о возврате помещения. А посему на основании ст. 1 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ ему надлежит отказать в судебной защите.

Оппонент был серьезно настроен. Из адвокатов, которые считают, что могут оправдать дьявола. После произнесенной реплики на мое выступление в прениях суду даже пришлось обратить внимание коллеги, что он уже воспользовался ею. Ну хотел он каждый довод прокомментировать, а я плохой не сдавался.

Выслушав стороны суд удалился на совещание, после которого в удовлетворении исковых требований было отказано полностью.

Надо отдать должное суду, который терпеливо и внимательно рассматривал дело по итогам которого вынес вполне обоснованное и достаточно мотивированное решение.

Мой отзыв и решение суда прикреплены в качестве приложений.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком " "

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.

Добросовестное исполнение гражданами договорных обязательств, запрет на извлечение преимущества из недобросовестного поведения как основополагающие принципы гражданского законодательства.

Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации было отмечено, что развитие экономики и становление гражданского общества требуют использовать все возможные меры и средства гражданского законодательства, чтобы обеспечить добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей. С этой целью в Концепции был предложен широкий спектр мер, направленных на укрепление нравственных начал гражданско-правового регулирования, введение в гражданское законодательство принципа добросовестности в качестве одного из наиболее общих и важных принципов гражданского права, конкретизация лишаемых правовой защиты "иных форм злоупотребления правом" Таким образом, с 1 марта 2013 г. вступили в силу соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ.

Практически любой гражданин в своей повседневной жизни заключает тот или иной договор. Договор купли-продажи недвижимости, договор страхования, договор займа денежных средств, договор аренды жилого помещения, договор на оказание услуг и т.д. Иногда мы подписываем договор не глядя, иногда вчитываемся в каждый пункт и задаем вопросы. Но не каждый из нас в полной мере осознает ответственность, которая возникает в момент заключения договора. Прежде всего, это регламентируемые общими нормами Гражданского кодекса РФ, принципы добросовестного исполнения своих обязательств и запрет на извлечение преимущества из своего недобросовестного поведения, запрет на злоупотребление правом. Как юрист, разъясняю, что общие нормы, как правило, не прописываются в договоре, но они действуют априори и несут в себе значительную юридическую нагрузку.

А теперь все по порядку.

Что такое договор?

Договор это соглашение двух или более сторон. Заключая договор, любая сторона наделяет себя правами и принимает на себя определенные договором обязанности.

Из договора возникают обязательства. Обязательство это обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия.

Каждая сторона договора вправе полагаться на то, что договор будет исполнен надлежащим образом. В силу закона, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

Так, например, продавец недвижимости обязан сообщить покупателю обо всех известных ему недостатках недвижимости, в том числе о скрытых дефектах, а также о произведенных перепланировке и переоборудовании в недвижимости. В противном случае у продавца возникает ответственность в соответствии со ст.557 ГК РФ. Кроме того, умолчание об обстоятельствах, о которых продавец должен сообщить при той добросовестности, которая от него требуется по условиям оборота, может повлечь признание сделки недействительной по иску покупателя в соответствии со ст.179 ГК РФ. Продавец обязан сообщить покупателю об имеющихся обременениях права собственности (кредит банка, обеспеченный залогом недвижимости, наличие арендаторов, нанимателей), а также о наличии судебного спора, предметом которого является недвижимость.

Особо стоит подчеркнуть ответственность сторон сделки по купле-продаже недвижимости с занижением цены объекта недвижимости. Сделка с заниженной стоимостью (с целью уклонения от уплаты налога) попадает под признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст.169 ГК РФ), а также является притворной сделкой, т.е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (ст.170 ГК РФ) Указанные сделки признаются ничтожными, т.е. не влекущими правовых последствий.

Каковы последствия недобросовестного поведения стороны?

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. (п.4 ст.10 ГК РФ).

Примеры из судебной практики.

1. Суд, удовлетворяя иск М. о признании права собственности на жилое помещение, отметил, что истцом добросовестно исполнены обязательства по предварительному договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенное им жилое помещение по не зависящим от него обстоятельствам, т.е. из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств. (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1390).

2. Истец, требуя признания сделки недействительной, утверждал, что ей не был известен смысл подписанной ею доверенности на регистрацию договора, т.к. она не владеет испанским языком. Суд, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, указал, что утверждение истца носит надуманный характер, поскольку в силу ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. При таких обстоятельствах, не владея в достаточной мере испанским языком, истец не лишена была возможности заявить нотариусу об этом и отказаться от подписи в документе, однако не сделала этого. В нотариальном переводе доверенности указано, что Б.О. владеет испанским языком, текст доверенности ею прочитан. Истец в течение длительного времени проживала в Испании, обучалась на курсах испанского языка. (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2014 по делу N 33-20254).

3. А.Т. обратилась в суд с иском к А.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что ответчик добровольно после расторжения брака покинул жилое помещение, истцом не чинились ему препятствия в проживании в спорном жилом помещении, учел длительность отсутствия А.В. в спорной комнате и признал его утратившим право пользования жилым помещением, снял с регистрационного учета.

А.В. вместе с апелляционной жалобой представил справку ОАО "***" от 11.11.2014 года, согласно которой принадлежащий ему сотовый номер обслуживается в рамках заключенного договора на оказание услуг связи с 04.11.2001 года по настоящее время, что подтверждает доводы ответчика о том, что истец, злоупотребляя правом, не сообщила номер телефона, который с указанного периода не менялся, достоверно был известен истцу, с данного номера он поддерживает отношения и общается с дочерью, которая проживает с истцом. Указанные обстоятельства лишили его возможности представить свои возражения на иск, а также представить доказательства, имеющие существенное значения для дела, которые истец скрыла от суда, что повлекло вынесение незаконного и необоснованного решения.

На основании Распоряжения Префекта САО г. Москвы А.Т. на семью из двух человек (она и дочь) предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: *** с обязательством А.Т. сняться с регистрационного учета вместе с дочерью по прежнему месту жительства в течение двух недель с момента оформления права собственности А.Т., *** на жилое помещение и зарегистрироваться по новому месту жительства. В соответствии с вышеуказанным Распоряжением на прежней площади (в комнате коммунальной квартиры) остается проживать А.В., который очередником округа не является.

А.Т. зарегистрировала право собственности на вновь приобретенное жилое помещение, что подтвердила в суде апелляционной инстанции, однако, обязательство о снятии с регистрационного учета не исполнила, пояснила, что приобретенную квартиру сдает внаем другим лицам.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом положений ст.1 и ст.10 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жилищные права А.Т. ответчиком не нарушены, предъявляя к нему настоящий иск, истец злоупотребила своим правом, которое при указанных обстоятельствах не подлежит защите, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе А.Т. в удовлетворении исковых требований к А.В. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 февраля 2015 г. по делу N 33-4181).

4. Я. Г.В. предъявил иск о признании недействительным согласия, которое он дал своей супруге на продажу земельного участка и расположенного на нем здания магазина, а также о признании недействительной сделки по продаже указанного имущества, полагая, что продажа Я.Т.Ф. упомянутого недвижимого имущества по цене более чем в двадцать девять раз ниже установленной рыночной стоимости, о размере которой последняя не могла не знать, нарушает права истца как ее супруга.

Я.Г.В. ссылался на то, что он как супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом.

Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается, а в случае установления судом такого характера обстоятельств в действиях стороны в гражданском правоотношении подлежат применению предусмотренные законом иные меры с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления.

5. Банк обратился в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи долей общества, заключенных компанией (продавец) с фирмой и гражданином (покупатели), и о применении последствий недействительности данных сделок в виде признания права компании на 100-процентную долю в уставном капитале общества.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, указав на недоказанность факта совершения оспариваемых сделок с намерением причинения вреда.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отметил, что отсутствие добросовестности покупателей при определении ими цены договоров не может являться основанием для признания данных договоров недействительными.

Арбитражный суд округа оставил названные судебные акты без изменения.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку купли-продажи, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что продавец и покупатель при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда истцу, на ответчиков переходит бремя доказывания того, что сделка совершена в интересах контрагентов, по справедливой цене, а не для причинения вреда кредитору путем воспрепятствования обращению взыскания на имущество и имущественные права по долгам. (Определение ВС РФ от 15 декабря 2014 г. по делу N 309-ЭС14-923)

Как платить за аренду земли в гаражном кооперативе, если договор аренды истек в 2010 году? Долг по аренде и пени как начисляются и можно ли оспорить их?Как работает срок исковой давности?

В договоре аренды земельного участка сельхозназначения не указан кадастровый номер, как оспорить такой договор?

Брат оформил на маму договор аренды помещения. Платежи по данному договору аренды осуществлялись в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса Центрального Банка РФ на день осуществления платежа. Но потом курс стал стремительно расти и платить аренду стало невозможно. Срок действия договора уже истек, а долг по оплате арендной платы остался. Мама не работает уже давно. А брат куда-то пропал. Может ли мама признать себя банкротом, чтобы не платить задолженность по аренде? Или может можно как то оспорить договор и пересчитать стоимость аренды в той валюте, которая была на момент заключения договора, чтобы хотя бы снизить долг и меньше платить надо было.

Наша организация использует прилегающий земельный участок под парковку. Аренды нет. Участок находился в муниципальной собственности. Однако, как нам стало известно, указанный участок был передан в аренду другому лицу. Было ли у нас преимущественное право на заключение договора аренды и возможно ли оспорить действия администрации? Наше предприятие раннее обращалось в администрации об аренде этого участка.

Вопрос по аренде земли. В 2009 году аренда, гос.структурами была предоставлена предпринимателю. К сожалению, договор не был завершен. Всё это время аренда земли не выплачивалась, но и требований, либо замечаний не выставлялось. Неслась полная ответственность за участок. Недавно была попытка закончить заключение договора об аренде, но, как выяснилось, за некоторое время до этого, земля была взята в аренду другим человеком. На участке стоит собственность предпринимателя. Собственно вопрос, можно ли как то оспорить право арендования земли, на основании стоящей недвижимости? Заранее спасибо.

В договоре аренды указана должность арендатора, как директор, а я являюсь генеральным директором, и так же при расторжении допущена ошибка, могу ли я оспорить договор аренды и его условия. Еще вопрос, может ли вынудить арендатор взять долги ООО по аренде на физическое лицо, если да, то какие документы должны быть подписаны.

Произошли разногласия из-за договора аренды. Призаклбчении договора наймодатель сказал, что мы должны платить аренду и за свет и воду. Теперь, при расторжении договора он требует оплатить теплоснабжения. В договоре прописано, что мы должны в стоимость аренды не входят ком услуги и ниже написано, что мы обязаны оплачивать свет и воду по квитанции, а про тепло и прочее не сказано. Как быть? Как оспорить. Договор на 11 месяцев с залогом. Залог он не хочет возвращать. Сам договор заключён на меня и собственника, так как собственник живёт в другом городе, договор подписала их знакомая. Они угражабт судом.

Помогите разобраться в следующей ситуации.

Арендодатель ООО "А" (не является собственником) по договору аренды сдает в аренду т/с (Уаз) арендатору ООО "Б", но в тот момент когда якобы по акту приема-передачи состоялась передача т/с оно по факту уже находилось в аренде у ООО "Б" по другому договору с другим арендодателем ООО "В". Вопрос: как оспорить договор между ООО "А" и ООО "Б" и признать его незаключенным или недействительным?

Я купила бизнес-хотел. В продажу входила переуступка прав аренды и оборудования. Стоимость 1,6 мл. рублей. Договор заключен в 2014 году. Могу ли я сейчас оспорить договор покупки бизнеса. На стороне арендодателей были несовершеннолетние. Собственник помещений меня от туда выгнал расторнув договор в одностороннем порядке, Хотя я сама его заключила с ней на пять лет. Но у продавцов бизнеса договор аренды был только на 11 месяцев. Я взыскпла с собственника переплату по аренде, суд был в 2018 г. На суде выяснилось что согласия опеки на сдачу в аренду собственник не получал. Как нибудь теперь можно оспорить сделку покупки бизнеса?

Добрый день) скажите пожалуйста у нас сложилась такая ситуация: я госслужащий являюсь собственником нежилого помещения, данное помещение передано мной по договору безвозмездного пользования моему отцу, который является ИП и сдаёт помещение в аренду) в настоящее время отец обратился в органы Росреестра для регистрациидоговора аренды части вышеуказанного помещения, ему отказали в регистрациидоговора аренды пояснив это тем, что я не могу передавать помещение по договору безвозмездного пользования и должна либо как собственник от своего имени заключать договоры аренды или передать помещение отцу по договору управление) какие у них есть на это основания? Можем ли мы оспорить их действия?

Добрый день! В 2007 г. родственник взял в аренду у администрации района земельный участок под индивидуальное строительство, в поселке. Договор был заключен на 5 лет с пролонгацией на неопределенный срок. Долгое время там отсутствовало электричество и водоснабжение (электрические сети и общая скважина появились примерно в 2015 г), по этой причине на участке ничего не строили. В течение нескольких лет родственник оплачивал аренду участка. Потом перестал платить. Согласно договора если не оплачивать арендную плату в течение 2 кварталов администрация имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Как стало известно весной этого года администрация не расторгла договор. Так же администрация ежегодно изменяла стоимость аренды и не уведомляла об этом арендатора. Сейчас на не оплаченную аренду начислена большая неустойка. Родственник согласен оплатить основной долг по аренде, но не согласен с неустойкой, т.к. более пяти лет ему не приходили никакие письма об изменении стоимости аренды, а так же он считал договор расторгнутым. Знакомый юрист сказал что можно эту неустойку оспорить, есть ст. 333 ГК РФ. Мы ее прочитали, но ничего не поняли. Как действовать в данной ситуации? Как оспорить неустойку?

Арендовывал помещение в тк,арендодатель подселил ко мне конкурентов из крупной торговой сети, бизнес ушёл в ноль, работать стояло невозможно, направил арендодателю письмо о досрочном расторжении договора аренды по моей инициативе в котором требовал расторгнуть договор досрочно, подписать акт приема передачи и вернуть платёж обеспечительный за последний месяц, по договору аренды прописано, что при расторжении договора, арендатор должен выплатить арендатору сумму за аренду, за 3 месяца вперед, естественно у меня нет таких денег, закрыл т.т и больше не работал, ответа от них ждал 4 месяца, на кануне арендодатор прислали мне письмо, написали, что договор аренды расторгнут по моей вине и просят оплатить за все месяцы аренды, штрафы и неустойки они подают на меня в суд, не считаете ли вы такие условия договора кабальными? И могу ли я это как-то оспорить в суде?

Как можно оспорить ежемесячное начисление ТСЖ прочих услуг (а именно, наличие консьержа в парадной и др.)?Нужды в данных услугах никакой нет, а деньги платим за это каждый месяц бешенные. ( ( (Как нужно действовать в таком случае, если я снимаю жилье в аренду (есть договор аренды).

Договор аренды, на нежилое (магазин) был заключен в 2004 г. с администрацией города, сроком на 8 лет. На договоре расписался мой компаньон не моей росписью, но под моей фамилией, а регистрацию права на аренду подписывал я. В связи с тем, что меня кинул партнер, мы не платили аренду 3 месяца 2007 г.. по договору аренды набежала пеня и администрация подала в арбитраж 2009 г.. Арбитраж им отказал т.к. ответчик прекратил свою деятельность ИП, и они подали иск в гражданский суд.

Вопрос что из этой ситуации можно выжать и выйти из этой ситуации с минимальными потерями? На предвориловке судья заявил, что хоть договор вы не подписывали, а тогда зачем платили аренду. (Город у нас закрытый, это означает что суд всегда на стороне администрации)

У меня есть запись на цифровом диктофоне где он обещает вернуть деньги за половину павильона и долг по аренде. Через суд со свидетельскими показаниями можно ли доказать наше партнерство. Запись делалась скрытно.

В 2020 году почти все риелторы отговаривают клиентов покупать недвижимость у людей, которые находятся в предбанкротном состоянии. Им кажется, что клиент купит квартиру, а через пару месяцев продавца признают банкротом, сделку оспорят и квартиру заберут. После этого, говорят риелторы, покупателя поставят в очередь вместе со всеми, кому задолжал банкрот, и он будет ждать, когда же ему вернут деньги, заплаченные за недвижимость. И не факт, что он вообще этого дождется.

Как юристы с опытом защиты личных активов скажем сразу: это миф. Если покупатель был добросовестным, а недвижимость приобреталась по рыночной цене, оспорить сделку почти невозможно. Поэтому, если вы нашли прекрасную квартиру, но опасаетесь покупать ее из-за того, что у владельца есть долги, не бойтесь и заключайте сделку. Самое плохое, что может случиться: придется сходить в суд и доказать, что недвижимость приобреталась по рыночной цене.

На примере нашего кейса рассказываем, как не допустить оспаривания сделки по продаже недвижимости.

Суть дела

К нам обратилась клиентка Елена. В 2012 году она взяла кредит у банка почти на 15 млн рублей и купила на эти деньги дом. Дом был передан в залог банку, а поручителем по кредиту выступил супруг. Через несколько лет Елена потеряла работу и не смогла больше выплачивать долг. В 2015 году суд обязал Елену и супруга вернуть банку остаток по кредиту — 9.7 млн рублей. Тогда же банк возбудил исполнительное производство.

В 2017 году, уже догадываясь о том, что скоро она станет банкротом, Елена продала все имущество, которое у нее было: пару земельных участков и автомобиль. Учитывая, что одновременно с ней от имущества избавился и супруг-поручитель, сделки выглядели подозрительно. Но при этом недвижимость продавалась по рыночной цене и неаффилированным людям.

Спустя 11 месяцев банк подал на банкротство Елены, а в 2020 финансовый управляющий заявил об оспаривании сделок.

Елена была в ужасе: она не хотела подставлять своих покупателей и переживала, что, если сделки оспорят, ей не спишут долги. Люди, которые приобрели у нее недвижимость, были в еще большем шоке.

Чтобы не допустить оспаривания сделок, Елена обратилась к нам.

Подробнее о процедуре оспаривания подобных сделок мы писали в статье.

Если у Вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, подпишитесь на рассылку на нашем сайте. Раз в месяц разбираем одно обращение, даем подробную консультацию и высылаем руководство к действию на e-mail. Только для подписчиков.

Удача 1: необоснованные требования банка

Как только мы изучили бумаги, мы сразу заметили первый момент, за который можно зацепиться, — необоснованные требования АСВ (банк к этому моменту находился в банкротстве, и от его имени действовало Агентство по страхованию вкладов).

Требования АСВ были довольно наглыми, потому что на деньги, которые Елена взяла в кредит, она купила дом. И этот дом оставался у банка в залоге.

Стоимость дома покрывала размер кредита, поэтому нам было непонятно, почему АСВ вместе со своим финансовым управляющим вообще претендовали на имущество Елены. Чтобы вернуть деньги на счета, достаточно было продать дом.

Более того, банк мог не опасаться, что деньги от продажи дома придется с кем-то делить: никаких других кредиторов у Елены не было.

Удача 2: ошибки финансового управляющего

Был еще один момент, который играл нам на руку. Финансовый управляющий путал нормы, по которым должно рассматриваться дело.

По закону сделки, совершенные в предбанкротный период, рассматриваются по спецнормам закона о банкротстве. Елена продала недвижимость за 11 месяцев до того, как стала банкротом. То есть в суде финансовый управляющий должен был доказать, что сделка была неравноценной (это значит, что имущество продали дешевле, чем оно стоило).

Но управляющий почему-то пользовался не только спецнормами, но и общегражданскими нормами. Он утверждал, что сделка была совершена со злоупотреблением правом, и пытался убедить суд в том, что Елена не получила денег за продажу имущества, а просто переписала активы на знакомых. Такой тезис вообще нельзя было выдвигать, потому что это общегражданская норма, а Верховный суд неоднократно высказывался против одновременного применения спецнорм и общегражданского законодательства.

Короче, мы вооружились документами и перешли в наступление.

Суд

По большому счету, чтобы выиграть суд нам было необходимо доказать всего 2 момента:

Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
Имущество продали по рыночной цене, а не по заниженной

Но на всякий случай мы расширили нашу позицию и доказали следующее:

На момент совершения сделки Елена не имела признаков неплатежеспособности
Покупатели не были подставными

Мы вели все три сделки, но подробно будем рассказывать только об одной (по продаже земельного участка). Все сделки были однотипными, поэтому стратегия нашей работы не менялась.

Еще один наш кейс по защите сделки от оспаривания — по ссылке.

Сделка не совершалась со злоупотреблением правом

Первым делом мы начали требовать, чтобы разговор о злоупотреблении правом вообще не поднимался. Наша позиция была простой: Верховный суд запрещает оспаривать сделки сразу и по общегражданским нормам, и по спецнормам закона о банкротстве. В этом конкретном случае сделка была совершена в течение года до банкротства, соответственно общегражданские нормы разрешено применять только в том случае, если сделка вышла за пределы спецнорм.

Для этого финансовому управляющему нужно доказать, что Елена продала земельный участок, чтобы уклониться от уплаты долга. В этом случае она должна была бы вступить с покупателем в сговор и формально продать ему недвижимость, но на деле сохранить контроль над ней. Но наш покупатель настаивал: ничего такого не происходило. Он купил землю, начал строить дом, платил за эту землю налоги.

То есть причин говорить о злоупотреблении правом со стороны Елены не было. А вот финансовый управляющий, который хотел судить нашу клиентку одновременно и по банкротным, и по общегражданским нормам, своими правами как раз несколько злоупотребил.

Сделка была равноценной

Здесь у нас были все козыри.

1. Участок был продан по его рыночной стоимости

а) Для начала мы сделали кадастровую выписку. Кадастровая стоимость участка составила 1 млн рублей. А продали его за 1.5 млн!

Да, кадастровая стоимость — это не рыночная, но Высший арбитражный суд подтвердил их взаимосвязь: кадастровая стоимость отличается только методом ее определения. ФУ не сделал оценку рыночной стоимости, поэтому выписка о кадастровой стоимости разбивала аргумент финансового управляющего о нерыночной цене.

К тому же, кадастровая выписка не требовала дополнительных расходов от клиентки на проведение оценки с нашей стороны.

б) Затем мы отклонили доказательства, которые якобы подтверждали нерыночность сделки

ФУ приложил скриншоты аналогичных земельных участков, которые в 2020 году стоят сильно дороже. Когда он это сделал, мы на секунду подумали, что он над нами смеется. Не будет же финансовый управляющий, квалифицированный юрист и вообще адекватный человек, думать, что за 3 года стоимость земли не могла измениться.

Во-первых, они сделаны в 2020 году, и цена земельного участка могла измениться сто раз.

Во-вторых, они не заверены у нотариуса, как того требует порядок сбора подобных доказательств.

В-третьих, они даже не подходят под критерии скриншотов, которые не нужно заверять. Не видно, когда они сделаны, на каком сайте, с какого устройства. По факту это просто непонятные картинки с ценами на какую-то землю.

2. Покупатель действительно заплатил деньги

Деньги он передал наличными (это минус), но все документы, подтверждающие оплату, бережно сохранил и принес в суд (это большой плюс).

Покупатель предоставил выписку с банковского счета, доказывающую, что в 2017 году он снял 1.5 млн рублей наличными, договор купли-продажи и расписку о том, что Елена получила деньги за дом. Кроме того, он приложил договор аренды банковской ячейки и акт ее возврата.

3. У покупателя были деньги купить этот дом

Он принес справку 2-НДФЛ и выписку с банковских счетов. Из документов понятно, что у покупателя есть деньги и он может позволить себе купить участок.

У Елены не было признаков неплатежеспособности

1. Долг кредитора был обеспечен залогом

На деньги, которые наша клиентка взяла у банка, она купила дом (он остался в залоге у банка). Банк легко мог продать этот дом и вернуть средства.

2. У нашей клиентки не было других кредиторов

Она должна была только АСВ и только сумму, которая обеспечивалась залогом.

Покупатель не был подставным

Финансовый управляющий предположил, что сделка была мнимой. Получается, что покупатель должен быть подставным, например, родственником Елены, купившим у нее землю лишь по бумагам. Но это было не так. Мы смогли доказать следующее:

1. Покупатель не знал нашу клиентку, они не являлись родственниками

Елена и покупатель земельного участка не знали друг друга раньше и впервые встретились в 2017 году. У них разные родители, разные фамилии, разное место рождения.

2. Покупатель объяснил цель покупки

Он купил участок, чтобы построить там дом. Это подтверждали договоры со строителями.

3. Покупатель пользовался и распоряжался своим имуществом

Он платил налоги и оплачивал коммунальные платежи. Деньги переводились регулярно и с его банковской карточки.

Решение суда

Несмотря на то, что дело не казалось нам очень сложным, длилось оно несколько месяцев. Мы были уверены в победе, но в какой-то момент даже мы засомневались: все же очевидно, почему так долго?

К счастью, судье тоже было все очевидно. Суд отказал финансовому управляющему, и ни одну из трех сделок не оспорили.

Покупатели продолжают распоряжаться своей недвижимостью, а Елена ожидает списания долгов. Все закончилось благополучно.

Советы для тех, кто купил квартиру у будущего банкрота

По закону, если покупатель был добросовестным, сделку оспорить не могут. Поэтому не бойтесь приобретать недвижимость у тех, кто находится в предбанкротном состоянии. Главное, соблюдайте следующие правила:

Покупайте недвижимость по рыночной цене.
Не у аффилированных лиц.
Сохраняйте финансовые документы (расписки, чеки, выписки из банков) или переводите оплату по безналу.

И все будет хорошо. Шансы, что такую сделку не оспорят — 99,9%.

P. S. Если сделку по продаже все-таки оспаривают, приходите к нам на консультацию. Мы такие дела регулярно выигрываем.

Информация в статье актуальна на дату публикации на сайте igumnov.group.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

Кондратьева Екатерина

юрист "Игумнов Групп",

профи по банкротствам юридических и физических лиц,

Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротства. Защита от субсидиарной ответственности в суде и юридическая помощь в исполнительном производстве.

В первую очередь, я предлагаю смоделировать ситуацию в конкретных обстоятельствах, цифрах и датах, затем сформулировать правовую позицию Ответчика.

В июне 2018 года Покупателя вместе с Продавцом в качестве Ответчиков привлекают к участию в деле о признании недействительными сделок по купле-продаже данных земельных участков.

Таким образом, Истец, предъявляя иск о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, защищает свои имущественные права, обеспеченные земельными участками. Требования Кредитора основаны на незаконных, по мнению Истца, действиях супруги Должника (Продавец) по регистрации права собственности за собой на земельные участки, принадлежащие Должнику на праве собственности и на действия с которыми был наложен арест и последующем их отчуждении.

Истец ссылается, что Продавец, совершая сделку по продаже земельных участков Покупателю, действовала недобросовестно и со злоупотреблением права. Указывая на это обстоятельство, Истец, ссылаясь на положения п. 1 ст. 10, ст. 168 ГК РФ, а также положения Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г.№ 25 просит признать заключенные договоры купли-продажи недействительными и применить последствия недействительности сделки.

Данный иск может быть рассмотрен в порядке арбитражного судопроизводства, однако наиболее вероятно, что такой иск сперва будет предъявлен в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельных участков. Поэтому изначально мы начнем формулировать правовую позицию Покупателя и его возражения - по правилам ГПК РФ.

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: правила подсудности

Как правило, предъявление таких исков является большой неожиданностью для Покупателя и для того, чтобы сориентироваться, необходимо выиграть время, поэтому, в первую очередь наиболее целесообразно заявить о нарушении правил подсудности.

В соответствии со ст. 33 ч. 1 и 2 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду. Суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

По общему правилу в соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Предметом заявленных истцом требований является признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, что не относится к искам о правах на недвижимое имущество, к которым применяются правила об исключительной подсудности.

Несмотря на то, что положения приведенного совместного Постановления высших судебных органов Российской Федерации не устанавливают исчерпывающий перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество, указанные разъяснения не относятся к таким искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности, иски, предметом которых являются требования обязательственно-правового, а не вещного характера.

Между тем, заявленный иск о признании договора купли-продажи недействительным носит обязательственно-правовой, а не вещный характер. Требования Кредитора (Истец) не содержат спора о правах на земельные участки. При этом, требование о погашении регистрационной записи не является требованием о правах на недвижимость, Истец не просит разрешить требование о правах Покупателя на земельные участки или признать права на спорную недвижимость за собой.

Поскольку иск заявлен об оспаривании сделки, материально-правовых требований относительно объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи, не заявлено, при определении подсудности настоящего спора необходимо руководствоваться нормой ст. 28 ГПК РФ. Учитывая местонахождение ответчиков, Кредитор вправе предъявить иск в суд по месту нахождения одного из ответчиков (в другом регионе РФ).

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: оценка выбранного Истцом способа защиты права

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 302 ГК РФ должна применяться Судами РФ с учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, отраженной им в Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П. В соответствии с указанным Постановлением когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Если на момент заявления иска объект недвижимости передан в собственность добросовестного приобретателя по возмездной сделке, то не подлежат применению последствия недействительности сделки путем возвращения имущества, находящегося у него, его первоначальному собственнику. Кредитор не лишен возможности защитить свои нарушенные права и законные интересы иными способами, в частности путем подачи иска к недобросовестному должнику о возмещении убытков либо виндикационного иска к новому собственнику при наличии оснований усомниться в его добросовестности (см. например Апелляционное определение Пермского краевого суда от 23.10.2013 по делу № 33-10131-2013).

Учитывая изложенную выше позицию Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ, для правильного рассмотрения дела: по иску Кредитора (Истец) к Покупателю и Продавцу (Ответчики), - Суду следует установить является ли Покупатель добросовестным приобретателем спорной недвижимости или нет.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Приоритетом доказывания для Покупателя является отсутствие иных признаков недействительности оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, кроме тех, что связаны с личностью Продавца.

Так Покупателю не могло быть и не было известно о притязаниях Кредитора на спорные земельные участки. Покупатель не являлся участником споров, судебными актами по которым:

было осуществлено расторжение брака Должника и Продавца, а также раздел их совместно нажитого имущества;

было обращено в пользу Кредитора взыскание на 100 земельных участков.

Одновременно, Продавец гарантировала Покупателю, что на момент подписания оспариваемых договоров отчуждаемые земельные участки в споре, под арестом и запрещениям не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц. Указанные заверения стороны в письменном виде зафиксированы в оспариваемых договорах купли-продажи. Кроме того, Продавец и Покупатель не состоят в родственных связях, не связаны дружескими или должностными отношениями соподчиненности.

При этом Покупатель полностью оплатил приобретенные земельные участки по цене, установленной заключенными договорами купли-продажи. Указанное обстоятельство удостоверяется в письменном виде в оспариваемых договорах купли-продажи земельных участков.

При этом необходимо учитывать, что Истцом в соответствии с абз. 4 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г. не были представлены доказательства того, что при совершении сделки Покупатель должен была усомниться в правомочиях продавца на отчуждение имущества.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в Определении от 01.09.2015 № 5-КГ15-92 презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Таким образом, при таких процессуальных обстоятельствах основной задачей Истца вне зависимости от того, где будет рассматриваться дело: в арбитражном суде или суде общей юрисдикции становится доказывание недобросовестности Покупателя или Покупателя и Продавца в момент заключения сделки. И главным направлением, вероятнее всего, будет избрана цена сделки, а именно несоразмерность полученной Продавцом оплаты – реальной стоимости проданных земельных участков.

Для наиболее полного анализа данного дела, предлагаю исходить из того, что производство по делу в суде общей юрисдикции было прекращено и Истец предъявил аналогичное заявление уже в рамках арбитражного процесса.

Правовое обоснование позиции Ответчика в арбитражном суде – по аналогичным требованиям - в рамках дела о банкротстве Должника

Итак, в Арбитражный суд города Москвы поступает заявление Кредитора о признании недействительными сделок Должника по 100 земельным участкам, ответчики: Продавец и Покупатель (по 5 земельным участкам), а также прочие Ответчики по оставшимся 95 земельным участкам (их правоотношения являются аналогичными нашим, поэтому на них мы акцент делать не будем).

В качестве доказательства в обоснование заявленных требований Кредитор будет использовать подготовленный им Отчет об оценке рыночной стоимости всех земельных участков, который, скорее всего, в части стоимости 5 земельных участков будет противоречить в большую сторону – цене сделки, по которой данные участки были проданы Покупателю.

В такой ситуации необходимо наглядно продемонстрировать суду разницу в стоимости земельных участков. Например, это может выглядеть так:

Важно уделить внимание анализу характеристик каждого земельного участка. Результаты такого анализа могут стать основной для возражений по доводам Отчета об оценке Истца и поводом к назначению судебной оценочной экспертизы.

Приведем например, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:07:ХХХХХХХ:ХХХ не может составлять 1 532 000 рублей. Из Отчета об оценке следует, что оценщик выбрал в качестве характеристик, по которым объекты-оценки сравнивались с объектами-аналогами категорию и вид разрешенного использования земельного участка, его площадь, оснащенность коммуникациями и удаленность от города Москвы. Однако, проводя оценку рыночной стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:07:ХХХХХХХ:ХХХ специалист оценщик не учел, что указанный земельный участок не может быть использован для дачного строительства. В результате проведения землеустроительных работ, указанный земельный участок был сформирован для устройства дорог на территории поселка. В связи с этим указанный спорный земельный участок никакой ценности для лиц, желающих использовать его для дачного строительства не представляет. Выясняя рыночную стоимость указанного земельного участка его необходимо было сравнивать с объектами-аналогами, также сформированными для устройства дорог, а не для строительства или применять иные методы оценки. В связи с этим вывод, изложенный в Отчете об оценке данного земельного участка, - нельзя считать достоверным.

Одновременно, важно какую правовую позицию займет по этому делу Продавец. В случае если требования Истца (Кредитора) будут удовлетворены, то у Покупателя появится правовое основание для предъявление регрессных требований к Продавцу о возврате им денежных средств, которые были оплачены за исполнение обязательства по договору купли-продажи земельных участков. Учитывая это обстоятельство, мы можем предположить, что Продавец будет поддерживать правовую позицию Покупателя.

Несмотря на возражения Покупателя и Продавца, дальнейшее разрешение данного спора, на наш взгляд, неизбежно приведет к назначению по делу судебной оценочной экспертизы.

Суд утверждает одну из предложенных сторонами кандидатур, соответственно в задачу каждой из сторон спора входит не только предложить кандидатуры экспертных учреждений, но и подготовить собственную критическую оценку экспертных учреждений, предлагаемых оппонентами. В это связи необходимо обратить внимание на следующие критерии оценки экспертных учреждений:

наличие у экспертов квалификационного аттестата после 1 апреля 2018 года (согласно Письму Минэкономразвития России от 25.04.2018 г. № Д22и-520: лица, не имеющие квалификационный аттестат, после 1 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки …);

соответствие направления оценки - сведениям квалификационного аттестата (согласно ст. 4 и ст. 24 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и ст. 4 ФЗ от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ: оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате);

имеют ли заявленные эксперты отношения должностной соподчиненности к организации, которая готовила экспертное заключение, самостоятельно предоставленное одной из сторон в ходе процесса;

профессиональный стаж привлекаемых экспертов в судебной экспертизе;

опыт утверждения судом данного экспертного учреждения и конкретных экспертов по аналогичным делам;

наличие действующего страхового полиса;

срок подготовки оценочного отчета;

стоимости судебной оценочной экспертизы.

Оценка стороной, предлагаемых оппонентами кандидатур экспертных учреждений, должна быть мотивированно критичной, предлагая взамен экспертные учреждения, которые в большей степени соответствуют всем выше названным критериям. Данные выводы должны быть закреплены в письменном ходатайстве о назначении судебной экспертизы или самостоятельных письменных объяснениях.

Каждая из Сторон даст свою оценку заключению судебных экспертов и, в зависимости от процессуальной целесообразности, - будет ходатайствовать о вызове для допроса эксперта, о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Выводы по делу

VERDICTO напоминает, что в интересах Покупателя как Ответчика, с учетом заключения судебной оценочно экспертизы, - обосновать свой статус добросовестного приобретателя имущества за счет:

незначительного отличие рыночной стоимости земельных участков от цены оспариваемых сделок;

наличия равноценного встречного предоставления по сделкам.

что в своей совокупности будет свидетельствовать о недоказанности Истцом (Кредитор):

факта злоупотребления правом сторонами сделки;

факта реализации объектов как этапа вывода имущества Должника с целью причинения вреда Кредитору.

Безусловно, важную роль также будет иметь сможет ли Истец (Кредитор) исчерпывающим образом относимыми и допустимыми доказательствами подтвердить в Суде наличие заинтересованности Покупателя по отношению к Должнику в ухудшении его финансового положения в ущерб Кредитору.

Читайте также: