Как доказать притворность сделки купли продажи

Обновлено: 17.06.2024

Есть дела, в которых налоговые органы признают сделки налогоплательщиков притворными в том значении, которое придает им Гражданский кодекс, а именно пункт 2 ст. 170 ГК. Эти сделки, как считают проверяющие, совершены с целью прикрыть другую, реальную сделку. Ну и получить налоговую выгоду.

Когда суд принял решение в пользу налогоплательщика

Налогоплательщик заключил несколько договоров займа с 2008 по 2014 года. Средства понадобились ему для строительства объектов недвижимости. Налоговый орган проверял период с 2012 по 2014 года и обнаружил, что проценты по займам налогоплательщик не уплачивал, но учитывал их во внереализационных расходах.

Налоговый орган посчитал сделку притворной. Он решил, что сделкой займа налогоплательщик прикрыл реальную сделку – инвестиционный договор. По такому договору проценты не начисляются.

Налоговики сделали вывод, что сделка притворная и на том основании, что доходы налогоплательщика от реализации не превышают имеющуюся у него задолженность. Займодавец же выдавал заем за счет кредитов, проценты по которым были выше, чем проценты по займам, то есть сделка для него была невыгодной.

Судьи установили, что займодавец выдал деньги налогоплательщику после заключения договоров займа. Налогоплательщик, в свою очередь, полностью погасил долг по займам с процентами, правда, только к моменту своего обращения в суд, то есть после проведения налоговой проверки.

Таким образом, суд руководствовался тем, что раз воля сторон была направлена именно на заключение договора займа и условия договора в конце концов были исполнены сторонами, то такой договор нельзя признать притворной сделкой.

Когда суд принял решение в пользу инспекции

Налогоплательщик в 2011 году продал принадлежащие ему 100 процентов доли в уставном капитале другой организации. Этот актив он приобрел в 2007 году вместе с другими в рамках многосторонней сделки.

Выручка налогоплательщика от продажи доли в 2011 году составила 76 млн рублей, тогда как купил он ее в 2007 году за 3,5 млрд рублей. У налогоплательщика образовался убыток.

Налоговый орган счел всю многостороннюю сделку 2007 года притворной. Он определил стоимость доли по балансовой стоимости чистых активов на момент перехода прав на долю. Тогда это составляло около 233 млн рублей. Таким образом, налоговики существенно уменьшили отраженный в налоговом учете убыток налогоплательщика.

Налогоплательщик обратился в суд. Суд встал на сторону налогового органа. Он решил, что налогоплательщик прикрывал этой сделкой две другие: передачу доли, не имеющей нематериальных активов, и отчуждение нематериальных активов этой компанией третьей стороне до закрытия сделки по продаже доли. При этом суд поддержал решение налогового органа о признании притворной всей многосторонней сделки, хотя большую часть условий сделки ни налоговый орган, ни суд не оспаривали, стоимость других переданных активов (кроме стоимости доли) также.

В своем решении суд указал только на намерение налогоплательщика скрыть реальную сделку. Неясно, имели ли другие стороны сделки такое же намерение. Сделка не может быть признана притворной, если такой умысел был лишь у одной стороны. К участию в судебном разбирательстве другие стороны сделки не привлекались.

К тому же обстоятельства заключения и исполнения договора 2007 года исследовали без учета применимых правил его толкования, а этот договор заключен и толкуется по английскому законодательству. В судебном решении не указано, был ли выполнен договор 2007 года полностью в соответствии с его условиями, исполнена ли воля сторон, выраженная в договоре. Если все условия договора соблюдены, а волеизъявление сторон соответствует их действительной общей воле, такой договор также не может быть признан притворным.

Судьи не учли тот факт, что стоимость каждого актива, переданного в рамках сделки 2007 г., согласована сторонами сделки, и соответствует рыночным ценам.

Налоговый орган, как нам представляется, не может по своему усмотрению посчитать завышенной цену договора, просто признав сделку притворной. Для этого он должен был воспользоваться нормами НК РФ о трансфертном ценообразовании. В разделе V.1 НК РФ содержатся строгие правила пересмотра цены сделки и предусмотрены случаи, когда налоговики могут ее пересмотреть. Однако нормами НК РФ о трансферте проверяющие не руководствовались. Суд также не принял во внимание это обстоятельство.

Когда правда на стороне налогоплательщика

Если налоговый орган собирается признать сделку притворной, он сначала должен установить все существенные фактические обстоятельства заключения и исполнения сделки. Налоговики обязаны выявить, на совершение какой сделки была направлена воля сторон на самом деле, условия сделки, которые стороны реально совершили. Только после этого проверяющие смогут определить реальный объем прав и обязанностей налогоплательщика исходя из подлинного экономического содержания совершенной операции.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия, как они соотносятся между собой, является ли договор притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в статье 431 ГК. Это мнение Верховного Суда (определение от 29.10.2013 № 5-КГ13-113). Если договор надо толковать по иностранному законодательству, нельзя не принимать это во внимание.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для признания сделки таковой недостаточно (п. 87 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25). И если договор исполнен сторонами в полном объеме в соответствии с его условиями, он также не может быть признан притворной сделкой. Это положение подтверждено решениями судов (определение ВАС от 05.12.2012 № ВАС-9731/11, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2016 № А26-9458/2014, от 28.04.2017 № А13-8257/2016).

Притворной считается сделка, которая совершена для того, чтобы прикрыть другую сделку. Классический пример – когда под видом договора купли-продажи фактически совершается дарение, запрещенное в отношениях между компаниями. Анализ судебной практики показывает, что недобросовестные компании могут проявлять завидную фантазию, продумывая формат и условия притворных сделок, чтобы прикрыть свой противозаконный интерес. В подобных случаях заинтересованные лица должны как можно быстрее собрать доказательства притворности сделки и обратиться в суд. Расскажем, как распознать притворную сделку и успешно оспорить ее.

Н а практике для того, чтобы скрыть свои действительные намерения и ввести в заблуждение других лиц, некоторые недобросовестные участники гражданского оборота совершают притворные сделки. Это бывает им нужно для самых разных противоправных целей: обход правил о преимущественном праве покупке акций или долей в компании или в общем имуществе, вывод активов на нерыночных условиях и др. Расскажем, как пресечь подобные злоупотребления и успешно оспорить притворную сделку.

Притворные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку, например, сделку на иных условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В ст. 170 ГК РФ также говориться о мнимых сделках. В отличие от притворных, мнимые сделки ничего не прикрывают, а совершаются только для вида, без намерения создать правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Вывод о притворности сделки можно сделать на основе анализа обстоятельств, при которых она совершена. Именно с ними и следует сопоставлять ее условия. Стороны притворной сделки стараются придать ей легитимность: оформляют документы так, чтобы все ее условия были соблюдены, а действия выглядели законными и добросовестными. Однако если копнуть поглубже, все их замыслы становятся очевидными. Ведь на самом деле контрагенты ставят перед собой совершенно другие цели, которые выдает фактическое поведение.

Притворная сделка ничтожна, и к ней применяются правила о прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Чтобы прикрыть противоправные намерения, недобросовестные компании могут сконструировать притворную сделку в любом формате, в том числе заключив несколько договоров или проделав целый комплекс операций.

Приведем ключевые моменты, на которых была построена доказательственная база истца при оспаривании притворной сделки.

Во-первых, заемщик мог исполнять договор займа, не делал этого, допуская просрочки. Займодавец со своей стороны не пытался взыскивать задолженность и неустойку, а сразу инициировал обращение взыскания на заложенный земельный участок.

Во-вторых, было непонятно, зачем заемщик в процессе обращения взыскания на актив перечислял на счет займодавца средства в качестве погашения долга. Несмотря на это займодавец не остановил процедуру обращения взыскания на имущество, а, наоборот, продолжил ее. Заемщик тоже не пытался остановить взыскание.

Наконец, в-третьих, после того, как состоялся переход права собственности на земельный участок к займодавцу, заемщик стал его арендовать, причем по завышенной арендной ставке.

Затем полученную в результате переквалификации сделку купли-продажи (прикрываемая сделка) суд тоже признал недействительной. Эти сделки были совершены с явным ущербом для интересов общества (п. 2 ст. 174 ГК РФ), о чем контрагент не мог не знать (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2017 по делу № А46-8450/2015).

Обход преимущественного права

На практике с помощью притворных сделок часто обходят требования закона о преимущественном праве покупки. Для этого в короткий промежуток времени заключаются несколько соглашений, стороны которых преследуют единую цель. Так, для обхода правила о преимущественном праве покупки акций непубличных АО недобросовестный акционер может подарить небольшое количество бумаг третьему лицу, а потом большую часть пакета.

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.

В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

— С заниженной ценой.

После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).

— Сделка совершена по поддельным документам.

— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

Один год

Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года

Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет

Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
Узнать, все ли выписаны из квартиры.
Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

ничтожная — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

она нарушает закон или правовые акты;
цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎

Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.

признать сделку недействительной;
обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.

Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎

Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.

Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса

Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.

Крупная сделка для ООО

Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.

Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.

Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.

Дело 3. Притворный агентский договор 👎

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
агент не участвовал в торгах;
в 2018 году торги не проводились;
агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎

Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.

ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:

Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.

Читайте также: