Имеет ли право тсж выписывать предписание

Обновлено: 16.06.2024

Очень часто мы сталкиваемся с такой несправедливостью, как виноват кто угодно, а накажем кого-попало.

Наши государственные контрольно-надзорные органы очень любят выполнять не свойственных им функций по безосновательным проверкам и давлению на управляющих (УК или ТСЖ) и вроде-бы законных по выдаче предписаний и наложению штрафов, но очень не любят заниматься действительно повсеместными проблемами с перепланировкой и переустройством в жилых помещениях.

Штрафы на физических лиц наложить можно, но сложно. Штрафы маленькие, процедуры долгие, а зачастую и вовсе не могут сделать ровным счетом ничего, поскольку долго, дорого и квалификация, мягко говоря, хромает. Ведь гораздо проще высокомерно разговаривать с запуганными и уже загнанными в угол управляющими.

Так и решила для себя Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга.

Еще в далеком 2018 году сотрудниками Инспекции проведена внеплановая выездная проверка с целью проверки фактов, изложенных в обращении о нарушении Обществом лицензионных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, пр-кт Художников, д. 14, лит. А.

В ходе проверки выявлены нарушения положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170). Было бы странным, если не выявили.

Нарушения зафиксированы актами проверок.

По факту выявленных нарушений Инспекцией управляющей организации выдано предписание:

· допущено переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома, а именно, общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки №3 без соответствующих решений в установленном порядке – установлены металлические двери (решетки) отсекающие квартиры, таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счет общего имущества многоквартирного дома (решение общего собрания собственником помещений многоквартирного дома об уменьшении общего имущества отсутствует). Т. е. нарушены статьи 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункт 1.7.1 Правил №170.

Управляющая организация обжаловала указанное предписание в суд, первая и вторая инстанция не узрели нарушений прав управляющей организации и отказали УО.

Судебные акты обжалованы в суд кассационной инстанции и уже на стадии кассационного обжалования доводы УО были услышаны и дело вернулось на новое рассмотрение. Поскольку предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование, что следует также из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (пункт 11).

Судом первой инстанции, с учетом мнения коллег из кассационной инстанции заявление о признании предписания незаконным и необоснованным было удовлетворено.

Суд подчеркнул, что управляющей организацией в адрес собственников многоквартирного дома были отправлены 32 уведомления с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку, либо произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальной, проектное состояние.

Управляющая организация указывает на то, что не осуществляло перепланировку помещений в многоквартирном доме и у нее отсутствуют полномочия о принудительном демонтаже перегородки, установленные собственниками и нанимателями, без их согласия.

Таким образом, Обществом предпринимались все возможные попытки устранить выявленное нарушение. В связи с изложенными обстоятельствами, суд пришел к выводу, что оспариваемый пункт предписания не является законным и обоснованным, а требования УО подлежат удовлетворению.

Дело прошло три инстанции, где решение суда поддержано судьями апелляционной и кассационной инстанций.

Жилищная инспекция даже обратилась в Верховный Суд, где по делу была поставлена точка.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Пронина М.В., рассмотрев кассационную жалобу Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга определил отказать Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Верховным Судом РФ также подчеркнуто, что переустройство и перепланировку жилых помещений согласовывают администрации районов Санкт-Петербурга; в данном МКД посредством установки металлических дверей в коридорах (лифтовых холлах) произошло уменьшение размере общего имущества в доме; общество не осуществляло перепланировку спорных помещений; обязанность привести помещения в прежнее состояние жилищным законодательством возложена на собственников или нанимателей помещений, производивших перепланировку, органом, осуществляющим согласование перепланировки.

Нельзя не согласится с постановленными судебными актами. Потому всегда и всем говорю, что не стоит соглашаться со всем тем, что предписывает т.н. жилищная инспекция. Можно и нужно обжаловать всё, что приходит от этого органа.

Челябинская ГЖИ опубликовала на сайте поручения управляющим организациям, связанные с переходом на новую систему обращения с ТКО. УО необходимо предоставить в ведомство отчёт о проделанной работе не позднее 20 января. Читайте о том, имеет ли орган ГЖН полномочия требовать от УО исполнения таких поручений и наказывать за отказ.

Какие поручения жилинспекция может дать управляющим организациям

Поручения, которые ГЖИ дала управляющим организациям, достаточно конкретны: исключить из платёжных документов плату за жилищную услугу по обращению с ТКО и провести информационную работу с жителями многоквартирных домов по вопросу перехода услуги в статус коммунальной. Отчёт, который УО обязаны предоставить в надзорное ведомство за подписью руководителя, должен быть направлен в электронном виде и на бумажном носителе.

При этом это не единственное поручение, которое дала ГЖИ управляющим организациям и ТСЖ области. В первых числах января 2019 года на сайте появилось новое поручение: совместно со специализированными организациями провести внеочередное обследование состояния внутридомового газового оборудования многоквартирных домов.

Попробуем разобраться, обязана ли УО выполнять такие поручения и предоставлять отчёты, и может ли жилищная инспекция наказать организацию за неисполнение таких поручений.

Что входит в полномочия органа ГЖН

Деятельность органа Государственного жилищного надзора регулируется постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493. В соответствии с п. 7 ПП РФ № 493 и ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, орган ГЖН в рамках своих полномочий имеет право:

запрашивать и получать информацию и документы, которые необходимы для проведения проверок соблюдения обязательных требований;
проводить проверки, в том числе выездные;
выдавать предписания по устранению выявленных нарушений;
составлять протоколы об административных правонарушениях и направлять соответствующие документы в уполномоченные органы для возбуждения дел;
обращаться в суд по вопросам, перечисленным в ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

Исключением являются поручения, которые касаются действий, обязательных для исполнения управляющими организациями в силу норм законодательства. Например, исключить плату за обращение с ТКО из жилищных услуг УО обязаны в соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. Отдельного поручения от органа ГЖН для этого не требуется.

Какие требования органа ГЖН обязаны исполнять управляющие организации

Обязательными для исполнения управляющими организациями документами, которые направляет в их адрес жилинспекция, являются:

Запросы информации в рамках контрольных мероприятий, при этом запрос должен быть мотивирован и направлен в адрес УО в письменном виде (п. 1 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).

К запросу прилагается заверенная печатью и подписью должностного лица копия приказа или распоряжения о проведении проверки (ч. 4 ст. 11 № 294-ФЗ). Запрос о предоставлении информации или документов должен быть направлен почтовым отправлением с уведомлением либо вручён под подпись (ч. 4 ст. 11 № 294-ФЗ).

ГЖИ может проводить предварительную проверку юридического лица или индивидуального предпринимателя. При этом сотрудники органа ГЖН собирают дополнительные сведения и материалы по устному запросу или направив в УО письменное обращение. Но в рамках предварительной проверки юридическое лицо не обязано предоставлять органу жилнадзора информацию и выполнять требования (ч. 3.2 ст. 10 № 294-ФЗ).

Запросы на предоставление письменных пояснений от юридического лица, если орган ГЖН в ходе проверки находит противоречия или недостоверность сведений (ч. ч. 8, 9 ст. 11 № 294-ФЗ). Ответить на запрос юридическое лицо должно не позднее 10 рабочих дней со дня получения требований надзорного органа.

При этом юридическое лицо имеет право не предоставлять по требованию органа ГЖН документы и сведения, которые ведомство может самостоятельно получить у других органов госконтроля или которые не относятся к предмету проверки (ч. 11 ст. 11 № 294-ФЗ).

Предписания органа ГЖН с требованием устранить выявленные нарушения и протоколы об административных правонарушениях (п.п. 3, 4 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).

Управляющая организация имеет право обжаловать составленные акты и через суд попробовать признать предписание ГЖИ незаконным или неисполнимым. Только в этом случае УО не исполняет выданные предписания.

Зачем орган ГЖН даёт общие поручения и рекомендации

УО не обязана исполнять поручения и проводить мероприятия, которые орган ГЖН советует реализовать в конкретные сроки, разместив информацию на сайте для неопределённого круга лиц.

При этом следует отметить, что на примере рекомендаций ГЖИ Челябинской области видно, что поручения ведомства должны помочь УО исполнять надлежащим образом обязательные для них требований по содержанию общего имущества МКД и корректности начислений платы за ЖКУ.

Исполнив поручения, УО снизит риск возникновения конфликтов и ЧС, а также привлечения её к административной ответственности за несоблюдение норм законодательства, если при проверке органом ГЖН будут выявлены нарушения.

Накажут ли УО за неисполнение общих поручений ГЖИ

Итак, согласно нормам законодательства, орган ГЖН вправе давать управляющим организациям рекомендации и поручения по соблюдению обязательных требований по управлению многоквартирными домами и надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников. В том числе такая информация может размещаться на сайте ведомства.

При этом подобные поручения носят рекомендательный характер: УО не обязаны их исполнять. Следовательно, за неисполнение выданных поручений и непредоставление в указанные ГЖИ сроки отчёта по таким мероприятиям не влекут за собой материального наказания, привлечения к ответственности или штрафа.

К тому же управляющие организации не обязаны просматривать сайты органов ГЖН и знакомиться с общими рекомендациями, данными ведомством. Все законные требования жилищные инспекторы обязаны направлять в письменном виде, а при оговорённой с УО форме электронного обмена данными – с применением усиленной квалифицированной электронной подписи (ч. 12 ст. 9, ч. 16 ст. 10, ч. 4 ст. 16 № 294-ФЗ).

Как УО действовать при наличии на сайте ГЖИ общего поручения

Управляющие организации, заметив на сайте ГЖИ поручения по проведению каких-либо мероприятий, должны понимать, что подобная информация носит рекомендательный, а не обязательный характер. За неисполнение этих требований, в том числе за непредоставление отчёта по таким мероприятиям, УО не может быть привлечена к какой-либо ответственности.

При этом отказ исполнять общие поручения органа жилнадзора может сказаться на взаимоотношениях УО с ведомством. Чтобы не портить отношения с органом ГЖН, мы рекомендуем управляющим организациям предпринять следующее:

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

С 1 июля 2021 года проверки управляющих организаций надзорными органами проходят по-новому: стало больше их разновидностей, а кроме того, добавился элемент внезапности. Разбираем отдельные аспекты нового законодательства.

Что изменилось в новом законе о проверках

Управляющая организация считается уведомленной о контрольных мероприятиях, если информация была направлена ей через портал Госуслуг. Сведения о проверке также могут быть направлены по адресу электронной почты, указанному на сайте ГИС ЖКХ. Либо может использоваться адрес электронной почты, сведения о котором были представлены при государственной регистрации юридического лица (пп. 1 п. 5 ст. 21 Закона № 248).
При проведении проверки инспектор не вправе оценивать соблюдение обязательных требований, если оценка соблюдения таких требований не относится к полномочиям контрольного (надзорного) органа. Сюда же относятся недопустимость требования документации, не составляющей предмет проверки. Также есть запрет на истребование документации и информации, если ранее она была представлена, либо имеется в распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных органов (ст. 37 Закона № 248).
Кроме того, изменились сроки для проведения документарной и выездной проверок (ранее было 20 дней, теперь – 10 дней).

Профилактические и контрольные (надзорные) мероприятия

Закон № 248 устанавливает порядок и регламент проведения профилактических мероприятий.
В части непосредственно проверок Закон № 248 выделяет два варианта: первый – с взаимодействием с контролируемым лицом, второй – без взаимодействия с контролируемым лицом.

Взаимодействие с контролируемым лицом осуществляется при проведении следующих контрольных (надзорных) мероприятий:
1) контрольная закупка;
2) мониторинговая закупка;
3) выборочный контроль;
4) инспекционный визит;
5) рейдовый осмотр;
6) документарная проверка;
7) выездная проверка.

Без взаимодействия с контролируемым лицом проводятся следующие контрольные (надзорные) мероприятия (далее – контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия):
1) наблюдение за соблюдением обязательных требований;
2) выездное обследование (п. 2 и 3 ст. 56 Закона № 248).

Таким образом, видов контроля стало существенно больше, а значит, визиты проверяющих станут чаще. Чаще всего, основанием для проведения проверки являются жалобы заинтересованных лиц. Теперь обращения (заявления) граждан и организаций принимаются к рассмотрению только в случае, если они поданы:
- через МФЦ;
- через портал Госуслуг (или ГИС ЖКХ).

Обжалование итогов контрольных мероприятий

Важным новшеством стал порядок обжалования итогов контрольных мероприятий. Судебное обжалование решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц возможно только после их досудебного обжалования, за исключением случаев обжалования в суд решений, действий (бездействия) гражданами, не осуществляющими предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 39 Закона № 248).

Жалоба подается в электронном виде контролируемым лицом в уполномоченный на рассмотрение жалобы орган с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг и (или) региональных порталов государственных и муниципальных услуг. При подаче жалобы организацией она должна быть подписана усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 1 ст. 40 Закона № 248).

Досудебному обжалованию подлежит:
- решение о проведении контрольных (надзорных) мероприятий (срок – 30 дней со дня, когда контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав);
- акты контрольных (надзорных) мероприятий, предписания об устранении выявленных нарушений (срок – 10 рабочих дней с момента получения контролируемым лицом предписания);
- действия (бездействие) должностных лиц контрольного (надзорного) органа в рамках контрольных (надзорных) мероприятий (п. 4 ст. 40 Закона № 248).

В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен уполномоченным органом. Лицо, подавшее жалобу, до принятия решения по жалобе может отозвать ее. При этом повторное направление жалобы по тем же основаниям не допускается (п. 7 и 8 ст. 40 Закона № 248).

Досудебное обжалование предполагает своеобразные обеспечительные меры: если заявитель подает ходатайство о приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа, то уполномоченный на рассмотрение жалобы орган в срок не позднее 2 рабочих дней со дня регистрации жалобы принимает решение:
- о приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа;
- об отказе в приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа.

Информация о таком решении направляется лицу, подавшему жалобу, в течение 1 рабочего дня с момента принятия решения (п. 10 и 11 ст. 40 Закона № 248).

Законом установлены форма и содержание жалобы (ст. 41) и основания для отказа в рассмотрении жалобы (ст. 42). Отказ в рассмотрении жалобы не может служить основанием для судебного обжалования решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц.
Жалоба подлежит рассмотрению уполномоченным на рассмотрение жалобы органом в течение двадцати рабочих дней со дня ее регистрации. В исключительных случаях, установленных положением о виде контроля, этот срок может быть продлен указанным органом на двадцать рабочих дней (п. 2 ст. 43 Закона № 248).

Лицо, подавшее жалобу, до принятия итогового решения по жалобе вправе по своему усмотрению представить дополнительные материалы, относящиеся к предмету жалобы. Обязанность доказывания законности и обоснованности принятого решения и (или) совершенного действия (бездействия) возлагается на контрольный (надзорный) орган, решение и (или) действие (бездействие) должностного лица которого обжалуются.

По итогам рассмотрения жалобы уполномоченный на рассмотрение жалобы орган принимает одно из следующих решений:
1) оставляет жалобу без удовлетворения;
2) отменяет решение контрольного (надзорного) органа полностью или частично;
3) отменяет решение контрольного (надзорного) органа полностью и принимает новое решение;
4) признает действия (бездействие) должностных лиц контрольных (надзорных) органов незаконными и выносит решение по существу, в том числе об осуществлении при необходимости определенных действий (п. 4.1-6 ст. 43 Закона № 248).

Формально Закон № 248 содержит много важных слов о законности и обоснованности, соразмерности вмешательства в деятельность контролируемых лиц. Однако фактически мы имеем 7 новых профилактических мероприятий и 11 видов контрольных мероприятий, результатом которых может быть предписание и штраф. Это позволяет предположить, что число проверок возрастет, а в случае избирательного применения Закона № 248 вопрос о соразмерности вмешательства проверяющих органов будет трактоваться произвольно.

Собственник переделанной квартиры не имеет права не пустить к себе с проверкой представителей управляющей компании, которая отвечает за дом. Такое решение озвучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор управляющей компании и хозяев квартиры в Подмосковье.

Коммунальщиков придется пускать в дом, но не чаще одного раза в три месяца и в удобное хозяевам время. Фото: Валерий Матыцин/ ТАСС

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.

А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков - мужа и жену - "предоставить доступ в жилое помещение". Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ - тишина. Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру "для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома". Но собственники их не пустили. Остался единственный выход - идти в суд.

Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины - 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение - в иске коммунальщикам отказать. Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше - в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30. В ней перечислены обязанности собственника квартиры - содержать жилье в "надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним". Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома. Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь "частично". То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование "для предотвращения аварийных ситуаций".

Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню - нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, - не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона. Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований - от противопожарных до экологических. И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо "немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей". А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию. А еще гражданин-собственник обязан "пускать в заранее согласованное время" представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что "в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников" коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ. В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска "в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает". Приходить управляющая компания может "по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время"..

В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам. Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Читайте также: