Должен ли заемщик страховать предмет залога

Обновлено: 07.07.2024

Само по себе страхование Залога не несет никакого криминала, но все меняется, когда приходят они — Банки.

Суть проблемы, если вкратце, в том, что Банк считает, что может быть Выгодоприобретателем по договору страхования, если по этому договору застраховано имущество, находящееся у Банка в Залоге и именно поэтому он считает, что имеет интерес в сохранении имущества. Интерес, по его мнению, основывается на том, что при повреждении Залога, у Банка увеличивается риск невозврата кредита со стороны Заемщика, и это в будущем может привести к убытку вследствие его невозврата.

Банк наверное был бы прав, если бы не одна мелочь. К сожалению по договору страхования Залога, страхуется риск утраты или повреждения Залога, а отнюдь не риск невозврата кредита. Это совершенно разные риски, один вытекает из страхования имущества, а другой из предпринимательской деятельности. Часто их путают.

Для начала, что бы было понимание, где тут зарыта собака, рассмотрим, что такое Залог. Залог в силу ч. 1 ст. 329 ГК Р Ф, это обеспечительная мера, позволяющая гарантировать исполнение должником взятого на себя обязательства. Проще говоря, это всего лишь некая дополнительная гарантия того, что должник вернет долг.

Из данной нормы возникает парочка выводов:

Вывод первый : Банк по умолчанию, не несет риска гибели или повреждения заложенного имущества, что прямо вытекает из закона.

Вывод второй : Если Банк никаких рисков в отношении заложенного имущества не несет, то убытка у него не возникает, так как расходы по восстановлению Залога всегда несет Заемщик.

Банк в защиту своего выгодоприобретательства, обычно приводит два убийственных аргумента: первый, по его мнению вытекает из части 2 статьи 334 ГК РФ: «Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

То есть по мнению Банка, прямо в законе, черным по белому написано, что Банк имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения, поэтому вправе быть Выгодоприобретателем. Такая вот логика.

Однако данный довод легко опровергается одним лишь внимательным прочтением статьи 334 ГК РФ, для чего рассмотрю ее поподробнее. Привожу данную норму дословно, исключив лишь то, что не относиться к рассматриваемому вопросу. Итак:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

В соответствие с частью 1 данной нормы, Залогодержатель (Банк), имеет право получить удовлетворение из заложенного имущества не всегда, а только в одном единственном случае, в случае неисполнения должником обязательства обеспеченному Залогом. То есть, проще говоря, только в случае невозврата всего или части кредита.

Частью 2 этой же нормы предусмотрено, что Залогодержатель вправе получить удовлетворение обеспеченного Залогом требования не только из предмета Залога, но также за счет страхового возмещения застрахованного Залога.

Но пардоньте, от того что Банк имеет право на получение удовлетворения еще и из страховки, от этого принцип не меняется. Право на удовлетворение возникает только при неисполнении Должником обязательства по возврату кредита.

И только тогда, когда кредит не возвращен, только в этом случае Банк может получить страховку, и только тогда уже неважно, в чью пользу застрахован залог, хоть в пользу страхователя, хоть в пользу тещи страхователя.

Но если Залог пострадал или погиб, а Должник продолжает исправно платить по кредиту, то ни о каком неисполнении речи уже не идет, и Заемщик должен самостоятельно восстановить поврежденный Залог, соответственно понести расходы на его ремонт или замену, то есть у него возник убыток. Возникает обоснованный вопрос, на каком таком собственно законном основании у Банка вдруг возникнет право на страховое возмещение? Правильно, ни на каком. Рисков повреждения или утраты он не несет, убытков у него не возникло, прав на получение удовлетворения из Залога у Банка тоже пока не возникло, так как обязательства Заемщик перед Банком своевременно исполняет.

Вывод: По этому основанию, без просроченной задолженности, выплата Банку не положена.

Вывод: По этому основанию выплата Банку положена только при наличии у Банка убытка.

Если Залог застрахован, а в качестве Выгодоприобретателя указан Банк, то что бы поставить Банк в неудобное положение, достаточно просто запросить у него доказательства причиненных ему убытков в застрахованном Залоге, или доказательства просрочки исполнения Заемщиком по кредиту. И если нет ни того, ни другого, то возникает прелюбопытнейшая ситуация, Банку выплата не полагается, потому что у него нет убытка, а Страхователю (Заемщику) не полагается потому, что договор заключен не в его пользу, так как Договор страхования заключенный Заемщиком в пользу Банка, есть ни что иное, как договор в пользу третьего лица, регулируемый статьей 430 ГК РФ, в соответствие с которой право требовать в свою пользу, есть только у (Выгодоприобретателя) Банка, а у Страхователя (Заемщика) такого права нет:

Получается, что страховой случай наступил, ущерб причинен, а лицо имеющее право на получение возмещения, отсутствует. Нонсенс, не правда ли? Данные нонсенсы, разрешаются довольно просто. Договоры страхования всегда нужно заключать в пользу лица, несущего риск убытков, как предписывает нам вся система страхового права. Вот собственно и все решение проблемы. Но такой простой вывод, на практике, сложно осилить лицам, не желающим его осиливать.

В заключении хотел бы таки подсластить Банкам пилюлю. Несмотря на все вышенаписанное, имеется ряд обстоятельств, при которых Банк, все таки, имеет право быть Выгодоприобретателем при страховании Залога и получить страховое возмещение на совершенно законных обстоятельствах:

Это происходит в следующих случаях:

1) В случае если договором залога предусмотрено, что риск гибели или повреждения имущества несет Банк. Но как говорят в Одессе, не смешите мои тапки, такие договоры встречаются реже редкоземельных металлов, ибо, зачем Банку на пустом месте, брать на себя чужие риски?

В этих указанных случаях, Банк несет риск убытков, имеет интерес в сохранении имущества и может страховать это имущество в свою пользу, на совершенно законных основаниях. Особняком стоит ипотека. Но о ней я расскажу как нибудь потом.

Исходя из вышеизложенного, выплата страхового возмещения банку - выгодоприобретателю, в большинстве случаев является неосновательным обогащением банка и прямо противоречит принципу страхования – возмещение убытков.

Страхование имущества зарекомендовало себя как дополнительный инструмент обеспечения интересов залогодержателей данного имущества на случай его гибели или повреждения. Между тем на практике залогодержатели нередко сталкиваются с отказом страховщиков в страховой выплате в связи с тем, что с аналогичным требованием уже обратился собственник. Вопросы такой конкуренции требований не всегда разрешаются в судебной практике однозначно.

Рассмотрим, в чью пользу должна быть перечислена страховая выплата, какие факторы учитываются судами, а также какие действия должен предпринять залогодержатель для того, чтобы защитить свои интересы.

Кто является выгодоприобретателем?

В отсутствие единообразия в правоприменении, решение страховщика о том, кому произвести страховую выплату, принимается исключительно из его представлений и трактовки соответствующих положений ГК РФ. Однако даже те судебные акты, которые существуют, могут быть достаточно полезны для определения подходов к решению указанных вопросов.

Очередность предъявления требований о выплате страхового возмещения

Залогодержатель указан выгодоприобретателем в договоре. Как показывает практика, даже прямое указание залогодержателя выгодоприобретателем в договоре страхования еще не гарантирует возможность реализации его права на страховое возмещение в случае, если за страховой выплатой уже обратился собственник.

При рассмотрении споров в отношении страхового возмещения суды исследуют, выразило ли лицо, считающее себя надлежащим выгодоприобретателем, волю на получение страхового возмещения. Промедление со стороны залогодержателя в принятии мер по защите собственных интересов и заявлении своей кандидатуры на роль выгодоприобретателя может сыграть против него.

Пример из практики. Суды отказались удовлетворить требования банка как залогодержателя имущества к страховщику о взыскании страхового возмещения. По мнению банка, страховщик обязан был выплатить ему страховое возмещение на основании п. 1 ст. 334 ГК независимо от факта обращения. Между тем суды подчеркнули, что страховая компания не обязана предпринимать какие-либо действия и устанавливать намерение залогодержателя на получение страховой выплаты. Банк, будучи залогодержателем утраченного имущества и считая себя надлежащим выгодоприобретателем, не совершал никаких процессуальных действий с целью получить страховое возмещение, хотя был привлечен третьим лицом к судебному спору между собственником и страховщиком. Банк направил претензию страховщику лишь после того, как страховая компания добровольно произвела страховую выплату собственнику и производство по судебному делу было прекращено[1].

Пример из практики. Банк обратился к страховщику за страховой выплатой в связи с гибелью предмета ипотеки. Несмотря на то, что выгодоприобретателем в договоре страхования было указано иное лицо, суд признал право банка на получение денежных средств от страховщика. Однако в удовлетворении требований было отказано, поскольку страховщик в соответствии с утвержденным судом мировым соглашением ранее уже произвел выплату лицу, указанному выгодоприобретателем в договоре страхования. Суд указал, что обязательства из договора страхования прекратились надлежащим исполнением, ввиду чего удовлетворение иска банка повлечет повторную выплату части страхового возмещения, что не предусмотрено действующим законодательством[2].

Фактически, банк, обладая правом на страховое возмещение как залогодержатель, промедлил и пропустил судебный спор между указанным в договоре выгодоприобретателем и страховой компанией, что привело к заключению мирового соглашения и выплате страхового возмещения иному лицу.

Таким образом, для снижения рисков при наступлении страхового случая залогодержателю рекомендуется незамедлительно направлять требование к страховщику с обоснованием наличия страхового интереса, а также отслеживать возможные судебные споры в отношении страховой выплаты. В противном случае задержка в защите интересов на фоне неоднозначности судебных подходов может лишить залогодержателя возможности реализовать предоставленное ему законом право.

Факт предъявления требования ненадлежащим лицом не наделяет его статусом выгодоприобретателя

В ряде случаев суды вовсе квалифицируют обращение собственника к страховщику о выплате страхового возмещения в свою пользу, поступившее раньше требования залогодержателя, как уведомление о замене выгодоприобретателя (статья 956 ГК РФ)[3]. Такой подход потенциально порождает злоупотребления, поскольку полностью ставит возможность реализации залогодержателем его права в зависимость от усмотрения собственника.

Есть и более позитивный подход. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московской области от 02.02.2017 по делу № А40-245057/2015. Отказывая в удовлетворении требований собственника к страховой компании, суд указал, что выгодоприобретателем по всем рискам указано иное лицо. Доказательств отказа данного лица от права получения страховой выплаты по заключенному в его пользу договору страхования не представлено, равно как и не представлено доказательств уведомления страховщика о замене выгодоприобретателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 956 ГК РФ.

При этом в дальнейшем, если залогодержатель вступает третьим лицом с самостоятельными требованиями в судебное дело по иску собственника к страховщику о выплате страхового возмещения, суды признают данные действия фактической реализацией права требования в отношении страховой выплаты[4].

Данный подход представляется более обоснованным и отвечающим целям статьи 334 ГК РФ, поскольку сам по себе факт предъявления требования ненадлежащим лицом не должен автоматически наделять такое лицо статусом надлежащего выгодоприобретателя. Очередности поступления требований о выплате страхового возмещения не должно придаваться правовое значение.

На заметку: Суды также часто оценивают действия сторон по отношению к объекту страхования (действия по обеспечению сохранности объекта страхования, предпринятые меры для минимизации убытков и пр.). Однако оценка таких действий скорее относится к общей оценке добросовестности стороны и не влияет непосредственно на определение надлежащего выгодоприобретателя.

Определение выгодоприобретателя при наличии конкурирующих требований

Проблемной также представляется ситуация, при которой в отсутствие прямого указания на выгодоприобретателя в договоре страхования предстоит определить надлежащего получателя страхового возмещения при наличии конкурирующих требований собственника и залогодержателя. Формально перед судом встает вопрос приоритета требований, решение которого одновременно будет также определять, чье право является более защищенным с точки зрения закона. Здесь возможны два подхода.

После перечисления денежных средств собственнику застрахованного имущества данные средства могут и не попасть к залогодержателю, который приравнивается к остальным кредиторам собственника, что также лишает смысла предоставление залогодержателю прямого права требования. В таком случае требование залогодержателя к собственнику о взыскании денежных средств в сумме полученного им страхового возмещения (или в соответствующей части, обеспечивающей требование залогодержателя) по порядку его рассмотрения, по субъектному составу и по порядку удовлетворения мало чем будет отличаться от обычного требования о взыскании денежных средств.

При данном подходе отмечается, что преимущественное право залогодержателя получить удовлетворение из страхового возмещения не зависит от того, в чью пользу оно застраховано. Следовательно, независимо от указания фигуры выгодоприобретателя по договору страхования, залогодержатель все равно обладает приоритетным правом в отношении страхового возмещения.

Некоторые суды идут дальше и отмечают, что приоритет залогодержателя распространяется и на ситуации, когда в качестве выгодоприобретателя по договору страхования заложенного имущества прямо указан его собственник[5]. Такая практика представляется не совсем корректной.

Второй подход. Данный подход следует из буквального прочтения положений статьи 334 ГК РФ. Данная статья указывает на приоритет залогодержателя при получении страхового возмещения перед иными кредиторами залогодателя, но не перед самим залогодателем.

Наличие двух приведенных подходов и неоднозначность практики должны учитываться при оценке рисков договорных схем, предусматривающих страхование заложенного имущества.

Вывод

При страховании имущества в пользу залогодержателя последнему рекомендуется незамедлительно направлять требование к страховщику, а также отслеживать возможные судебные споры в отношении страховой выплаты. При этом необходимо ориентироваться не на срок исковой давности (что, казалось бы, логично следует из закона), а на действия конкурирующего выгодоприобретателя.

Суды не сформировали единого подхода к определению надлежащего выгодоприобретателя в ситуации, когда в отсутствие установленного договором или законом приоритета конкурируют требования собственника и залогодержателя. Представляется, что положение собственника все же является более выгодным, но при этом не абсолютно исключающим соответствующие риски отказа во взыскании страхового возмещения.

[1] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2018 по делу № А50-8982/2017.

[2] Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 по делу № А51-22704/2013.

[3] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 по делу № А40-133804/17, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу № А19-15481/2013, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 по делу № А79-1203/2011.

[4] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.09.2012 по делу № А56-26063/2011, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2010 по делу № А56-67294/2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу № А59-400/2016 и др.

[5] Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2012 по делу № А56-26063/201, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу № А56-32094/2008, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А56-67294/2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу № А59-400/2016.

Ипотека — долгосрочный жилищный кредит на покупку жилья под залог недвижимости. Как правило, банки кредитуют на крупные суммы. При этом спрогнозировать, будет ли заемщик своевременно вносить платежи, невозможно. Для банка ипотека, по сути, не является рискованным видом кредитования, поскольку выданный кредит можно вернуть за счет реализации залогового имущества. Но наряду с этим, в условиях кредитования фигурируют страховые обязательства, в частности, страхование жизни. Обычно, оно не является обязательным, но обеспечивает дополнительную безопасность сделки как для банка (в страховых случаях гарантом выплат является страховая компания), так и для самого заемщика, покрывая ряд рисков. Также при оформлении ипотеки предлагаются и комплексные страховые продукты.

Что входит в ипотечное страхование

Обычно кредиторы работают с аккредитованными страховыми компаниями, кэптивными фирмами, которые страхуют:

Часто для ипотеки СК предлагают комплексные страховки, которые включают все виды ипотечного страхования — недвижимость, титул, жизнь, ответственность. Такой пакетный продукт снижает финансовые последствия убытков и потерь, к которым привели сразу несколько событий.

Какие преимущества дает страховка жизни при ипотечном кредите?

СЖ — самый существенный расход, с которым заемщик сталкивается при оформлении ипотеки. Суммы платежей за год составляют от 7-18 тысяч руб. При этом, чем больше риски заболеваний, смерти заемщика, тем выше тариф. Но страхование жизни дает заемщику хорошие бонусы:

Повышение вероятности выдачи ипотечного кредита;
Низкие процентные ставки (без личного страхования банк повышает процент за пользование кредитом на 1-2 пункта);
В случае временной нетрудоспособности с кредитором проще договориться — рефинансировать займ или пересмотреть график погашения;
При наступлении страхового случая выплачивать долги будет страховая компания, семейный бюджет не пострадает;
В случае болезни заемщика лечение и восстановление оплатит СК.

Чем меньше сумма долга по ипотеке, тем меньше страховой платеж. При досрочном погашении кредита часть уплаченных взносов СК возвращает застрахованному лицу (если нет ограничений в договоре). Кроме того, страховщики заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому часто предлагают акции, позволяющие снизить взнос на 0,5-0,8%.

Страховку оформляют на получателя ипотечного кредита, созаемщиков, поручителей и других лиц, указанных в договоре ипотеки. Каждая компания утверждает перечень лиц, жизнь которых не может быть застрахована:

Моложе 18 лет, старше 55-60 лет;
Состоящие на учете в наркологии, психоневрологических, противотуберкулезных диспансерах и других специализированных медучреждениях;
Перенесшие инсульт, инфаркт;
С серьезными заболеваниями (онкология, диабет, цирроз печени, болезни сердца, СПИД, ВИЧ и другие болезни).

Есть страховщики, которые не отказывают таким лицам в заключении договора, а повышают тариф по причине рискованности страховки.

В программу страхования жизни СК могут включать риск причинения вреда из-за НС, недобровольной потери работы (сокращение численности сотрудников, ликвидация фирмы).

Оформление договора

Данные о сумме, сроке кредита, имеющихся диагнозах, фактах обращения к врачу, госпитализации обычно просят указывать в анкете клиента. При личном страховании СК интересует профессия клиента, его образ жизни (активность, занятия экстремальным спортом и другое). Такие данные влияют на оценку страховых рисков, тарифа. Клиент подает заявление о страховании, копию паспорта, СНИЛС, договора ипотеки. Если в анкете указаны серьезные, хронические заболевания, СК может понадобиться медицинское заключение о состоянии здоровья человека (или медицинскую карту). Все условия СЖ прописывают в договоре, который необходимо внимательно читать и обращать внимание на важные моменты.

Перечень страховых случаев по ипотеке

Стандартные страховые случаи, которые чаще всего прописываются в договоре о сохранности жизни и здоровья:

Инвалидность I-II группы — размер покрытия (полностью, частично) прописывают в договоре;
Временная утрата трудоспособности (на срок, не более 30 дней) — компенсация задолженности, пропорционально времени нахождения на больничном;
Смерть — СК полностью погашает долг, после снятия обременения на недвижимость родственники становятся наследниками умершего.

Стоит максимально внимательно изучать условия договора. Четкие формулировки исключают разночтения и возможные споры, гарантируют выплату возмещения.

В каких случаях компенсации не будет?

В большинстве случаев, компенсации не произойдет, если:

Заемщик состоит на учете в диспансере, у него обнаружен ВИЧ, СПИД;
Произошло самоубийство;
Травмы или смерти в состоянии наркотического, алкогольного опьянения;
Если человек лишился жизни/здоровья при управлении автомобилем, не имея на него прав;
Страховой случай произошел во время совершения преступления, которое доказано судом.

Важно! Если гражданин получил инвалидность, ему выплатили компенсацию, а потом он умер, то выплат по случаю смерти не будет. Если скрыл наличие профессионального или общего заболевания при заполнении анкеты для страхования, СК также откажет в выплатах.

Размер страховой премии и расчет ежемесячных выплат

Страховая сумма обычно равна кредитной задолженности. Тариф — 0,17-1% страховой суммы. Условия, повышающие коэффициент:

Возраст страхователя — чем старше, тем выше тариф;
Образ жизни — опасная профессия, опасное место проживания, занятия экстремальными видами спорта и другие факторы;
Наличие хронического, серьезного заболевания.

При ухудшении состояния здоровья клиента в период действия полиса страховую премию могут урезать (причина — скрыл реальное состояние здоровья).

Вид франшизы

Франшиза — часть ущерба в виде процента или фиксированной суммы, которую клиент возмещает за свой счет. Вид и размер определяют соглашением сторон. В страховании в основном применяют 2 вида франшиз:

Условная — когда размер ущерба равен или меньше франшизы, компенсацию не выплачивают и наоборот, сумма ущерба превышает франшизу, страховое возмещение выплачивают в полном объеме;
Безусловная — клиент получает разницу между размером убытка и размером франшизы.

Плюсы франшизы — экономия средств за счет меньших страховых взносов, скидки на покупку полиса, выгодно при крупных суммах ущерба.

Условия выплаты возмещения

Документы на выплату:

Заявление;
Справки медучреждения, подтверждающие факт страхового события (справка о смерти, об установлении инвалидности с указанием причины, больничный);
Документы на право наследования от родственников (по факту смерти);
Справка от банка о размере задолженности по ипотеке (с реквизитами для перечисления возмещения).

Важно! Пока деньги не перечислены кредитору, необходимо продолжать оплачивать ипотеку по графику, поскольку СК не компенсирует комиссии и пени за просрочку кредита.

Досрочное расторжение договора

Период охлаждения — 5-14 дней, в течение которых застрахованное лицо может можно досрочно расторгнуть страховку (без объяснения причин) и получить обратно все уплаченные деньги (если в этот период не наступил страховой случай).

Если период охлаждения пропущен, то расторгнуть договор СЖ вы можете в любое время в течение действия ипотечного кредита, так как это — добровольный вид страхования. Периоды, когда клиент может досрочно расторгнуть договор, размер денежных средств для возврата (25-75%) устанавливает СК.

Сумма для возврата = сумма уплаченной страховой премии минус дни, прошедшие со дня заключения договора до дня расторжения минус подоходный налог минус стоимость услуг агентского сопровождения.

Ответственность за невыполнение обязательств

Страхователь отвечает за предоставление ложной информации по объекту страхования. В этом случае страховщик имеет право взыскать с нарушителя убытки с зачетом внесенных страховых платежей.

Если страховой случай наступил по вине застрахованного лица, выгодоприобретателя, они лишаются возможности получения компенсации. Отсутствие вины доказывает нарушитель.

Ответственность за нарушение договора страхования устанавливает ст. 937 ГК РФ.

Частые вопросы по страхованию при ипотеке

Какие условия предоставления военной ипотеки?

Государственную программу льготного кредитования военнослужащих для покупки жилья регулирует ФЗ №117, который действует с начала 2009 года. Займы дают офицерам, рядовому составу, учащимся военных учебных заведений, которые не менее 3 лет участвуют в НИС (накопительно-ипотечная система). Срок кредитования — не более 25 лет. Сумма — до 2,2 млн. руб.

Что сделать для оформления:

Обратиться за сертификатом в Росвоенипотеку;
Выбрать недвижимость (в любом регионе страны), подходящую под условия программы и критерии банка;
Собрать документы, которые нужны кредитору;
Оформить заявку на кредит и ждать решения банка.

Стартовый взнос — не менее 10% стоимости недвижимости. Если стоимость недвижимости будет выше, чем предусмотрено программой, недостающую сумму заемщик оплачивает собственными деньгами.

Страхование жизни является обязательным для военнослужащего (ФЗ-52 от 28.03.98г.). Банк не вправе требовать от военного заемщика еще раз застраховать жизнь для ипотеки.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Переоформление может потребоваться при разводе, потере трудоспособности заемщика, переезде, существенном ухудшении материального положения. Замена заемщика разрешается только с согласия ипотекодержателя, при условии, что новый должник отвечает критериям кредитора в отношении уровня доходов, финансовой репутации, занятости (подтверждается документами).

В период подготовки и сбора документов, рассмотрения заявки прежний заемщик продолжает оплачивать кредит, чтобы не допустить просрочки. Для переоформления договора кредитор может потребовать от нового должника сделать оценку предмета залога. Страховку (жизнь, недвижимость, титул) оформляют на нового должника.

Можно ли гражданину России оформить ипотеку за рубежом?

Можно. До пандемии привлекательные условия предлагал Израиль (3,5%). В Испании можно было выбрать подходящую систему начисления процентных ставок — фиксированную (4-5,5%), плавающую (минимум 2% годовых), смешанную. Максимальный период кредитования — 40 лет.

Долгосрочные жилищные кредиты иностранные банки выдают на тех же условиях, что и в России, процедура оформления и пакет документов приблизительно одинаковый. Основная трудность в получении кредита — доказать свою платежеспособность.

Ипотеку оформляют в евро, долларах или местной валюте, поэтому граждане, получающие доходы в рублях, рискуют потратить больше денег, чем рассчитывали.

Что касается страхования жизни, то за рубежом тарифы в 5-8 раз ниже, чем у нас, защита — более продуманная, например, по риску смерть один полис защищает обоих супругов.

В страховании самой ипотеки нет ничего плохого. Таким образом банк защищает собственные интересы, а заемщик избавляется от рисков невыплаты кредита в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Другое дело, что сомнения вызывают дополнительные услуги по страхованию. Подробнее об этом читайте в нашем материале.

Понятие страхования залога по ипотечному кредиту

Оформление страховки на жилье, приобретаемое в ипотеку, защищает от риска его физического уничтожения и стоит на страже интересов обеих сторон договора – страхователя и банка. Иначе этот полис называют страхованием конструктива. Он обеспечивает кредитору возврат заемных средств, а дебитору – мирное улаживание спора в форс-мажорных ситуациях.

Важно! При покупке недвижимости в новостройке заемщику потребуется страхование залога по ипотечному кредиту + обязательно застраховать свою жизнь и здоровье. Договор заключают на срок строительства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию.

Основные конструктивные элементы помещений – это стены, перегородки между комнатами, перекрытия, балконы (лоджии), оконные и дверные блоки.

У каждого страховщика свой список рисков и дополнительных условий страхования. Как правило, стандартная программа покрывает следующие виды ущерба:

пожар;
взрыв бытового газа;
затопление водой;
наезд транспортных средств;
падение самолетов, вертолетов, других летательных объектов (их частей);
разгул стихии;
преступные действия сторонних лиц.

Страхование залоговой или рыночной стоимости недвижимости: что выбрать

Цена страховки (то есть полиса) определяется размером страховой суммы. Это один из главных параметров, который учитывают при расчете стоимости страхования жилья. Основная часть кредитных договоров предусматривает, что предмет залога страхуется на сумму основного долга. Иногда для подстраховки банки повышают эту стоимость на 10–15 %, учитывая потенциальные просрочки и штрафы. То есть полис полностью покрывает начисленную кредитором сумму.

Впрочем, с каждым годом страховая премия снижается вместе с уменьшением основного долга. Тем не менее заемщик должен позаботиться о защите собственных финансовых интересов и постараться увеличить страховую сумму до уровня рыночных цен на ипотечную недвижимость. Иначе при уничтожении имущества он не вернет уплаченную часть залога и свой первичный взнос.

Важно! Сегодня, кроме обязательной страховки конструктива, любой заемщик может дополнительно оформить полис на отделку своего жилья и все, что там находится.

Стоит воспользоваться и другим видом финансовой защиты – застраховать гражданскую ответственность, чтобы не возмещать ущерб соседям из личного бюджета. Если вами нанесен ущерб третьим лицам, к примеру, после протекания воды, то их расходы компенсирует ваш страховщик. А если, кроме платежей по ипотеке, приходится оплачивать расходы на ремонт нижних квартир, эту нагрузку выдержит не каждый.

Обязательны ли другие виды страхования по ипотечному кредиту

В соответствии с ФЗ № 102 от 16.07.98 об ипотеке установлена обеспечительная мера для заемщика – страхование залоговой недвижимости в пользу банка. Закон гласит, что в случае прерывания страховки кредитное учреждение может настоять на досрочном погашении займа и возвращении всей суммы долга (ст. 35).

То есть от страхования жизни (СЖ) и титульной страховки можно отказаться, законодательно они не предусмотрены как обязательная мера. Фактически при оформлении комплексного полиса для ипотеки многие банки обещают льготу – сниженный процент. Те, кто не хочет страховать свою жизнь, могут получить немереную ставку, которая заставит здравомыслящего человека воздержаться от кредита. При отказе от указанных видов страхования есть вероятность сократить брутто-премию на 60–80 %. Однако, если кредитор повысит ставку хотя бы на 1,5–2 %, вся экономия на страховках потеряет смысл.

Больше того, риск смерти должника и потерю его трудоспособности (или инвалидность) лучше застраховать. Это избавит наследников от финансового бремени по погашению кредита, а родственникам существенно облегчит обязанности по содержанию больного человека.

Теоретически при получении ипотеки можно предъявить уже имеющийся полис СЖ на сумму, покрывающую тело кредита, и срок, не меньший, чем его период. Но фактически банк, скорей всего, откажется от договора с фирмой без аккредитации. Почему? Во-первых, документы по такой страховке (полис, правила) будут отличаться от стандартов, утвержденных кредитором. Во-вторых, банк не захочет, чтобы выгодоприобретателем был клиент, а не он сам.

Вдобавок список рисков типового полиса СЖ будет отличным от требований заимодателя. Так, отдельные госбанки при кредитном страховании непременно вносят в договор случай временной утраты трудоспособности, который не вошел в стандартный пакет рисков по страховке жизни и здоровья (смерть в результате несчастного случая или по другой причине, получение инвалидности I и II групп из-за трагической случайности или иной причине).

Можно подписать с компанией-страховщиком райдер на добавочные риски. К примеру, страхование от онкологии или терактов (их, как правило, не покрывает общепринятое СЖ). Иногда владельцы ипотек считают, что их кредитная страховка компенсирует ожоги, сломанные руки и др. Это ошибка. Не застраховавшись от несчастных случаев, выплат вы не получите и будете лечиться за свои кровные.

Следует заметить, что выгодоприобретатель по дополнительному соглашению – заемщик, а не кредитор. Стандартное же страхование залога по ипотечному кредиту и жизни клиента оформляется в пользу банка. Поэтому в страховом случае кредит погасят, а остаток выплатят заемщику или его наследникам.

Еще один момент, который требует внимания. Желательно на первые 3 года застраховать свой титул (право собственности). Обычно этот вид страховки имеется в пакете ипотечника. Это выручит в ситуации, когда ваш договор купли-продажи дома признан недействительным.

Большинство финансовых организаций не против титульного страхования на такой короткий срок. Но если появляется владелец, который не принимал участия в сделке, зато имеет право на недвижимость (к примеру, обойденный при приватизации жилья), риск потерять квартиру ложится на заемщика. Срок давности подачи иска на признание незаконности купли-продажи – 3 года (ст. 181 Гражданского кодекса РФ, п. 1), если кто-то из участников ее оспорил. Но если исковое заявление подает тот, кто не являлся стороной сделки, он может это сделать на протяжении 10 лет с даты продажи.

Отказавшись от титульного страхования, вы сэкономите примерно 0,15 % с тела кредита (например, 7 500 руб. с 5 000 000 руб.). Поэтому решайте, выгоден ли риск.

Выбор компании и тарифа страхования залога по ипотечному кредиту

Сегодня по закону можно приобрести полис в любой СК с лицензией на деятельность в данной сфере. Но кредиторы ставят дополнительные условия. Обычно они требуют аккредитации страховщика при банке. Подробнее на все эти вопросы отвечает ипотечный менеджер.

Хотя у некоторых банков тарифы и условия страховки часто отличаются, но общие тенденции имеются.

Средний тариф на страхование недвижимого имущества – 0,3–1 %. Он действует с учетом состояния и общей стоимости недвижимости, а также срока договора. Чем выше страховая сумма и дольше действие страховки, тем больше скидок готов делать страховщик. При незавидном состоянии предмета договора, коротком сроке ипотеки и минимальной брутто-премии СК обычно максимально повышает свой тариф на страхование залога по ипотечному кредиту.
Стоимость полисов СЖ и здоровья считается отдельно. Зачастую они покрывают только риск смертельного исхода и получения инвалидности заемщиком. Если клиент желает получить дополнительную страховую защиту от травм или заболеваний, цена такого договора возрастет. Примерные тарифы страхования жизни от смерти (инвалидности) находятся в пределах 1–3 %. На них влияет возраст, специальность и род занятий самого заемщика. Так, для офисных работников стоимость страховки будет минимальной, а опасные профессии оцениваются по максимуму.
Часто клиенты оформляют комплексное страхование по ипотеке, которое обходится примерно в 0,5–1 % и позволяет ощутимо сэкономить.

При оформлении договора страхователь пишет заявление и указывает сведения, которые влияют на формирование тарифа. К примеру, в случае страховки на недвижимость необходимо предъявить техпаспорт квартиры или дома.

Возможен ли отказ от страхования залога по ипотеке

Сегодня по закону заемщик может отказаться от многих видов добровольной страховой защиты (СЖЗ, титул, отделка помещения и др.). Следствия этого отказа определяются временем подачи соответствующего заявления.

Но заявление на отказ нужно писать в любом случае. Форматы бланка утверждает каждый страховщик, но вариант нашего сайта для ипотеки тоже подойдет.

Обязательные действия при наступлении страхового случая

Как правило, при ипотечном страховании выгодоприобретателем является кредитное учреждение, которое и получает компенсацию при наступлении страхового случая. Сумма возмещения не должна превышать брутто-премию. Но если размер выплаты превысил остаток долга по кредиту, эту разницу получит страхователь.

Если имел место факт страхового случая во время ипотеки, необходимо сообщить об этом своему страховщику. Сделать это можно любым способом – онлайн, по телефону, в ходе личного визита. Главное – сделать это срочно, чтобы не лишиться компенсации. Затем вам нужно подготовить документы и подать заявление на выплату страховки. Не позднее 14 дней СК должна решить этот вопрос.

Если стороны не пришли к единому мнению по страховому случаю путем переговоров, придется обращаться в суд. Как это сделать, уточните у нашего дежурного специалиста. Мы консультируем бесплатно.

Страхование залога по ипотечному кредиту защищает финансовые обязательства кредитополучателя и гарантирует ему стабильность. При неустойчивости экономики и большом сроке договора страховка очень кстати.

Клиент имеет право выбрать для себя страховщика и подходящий банк с выгодными условиями ипотеки. Страховой полис обеспечивает финансовую безопасность обеих сторон сделки – кредитора и клиента.

Читайте также: