Курсовая работа ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

Обновлено: 20.05.2024

Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.

4. Выявить проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств

Содержание работы

Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки……………………………..6

§ 1. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве и развитие истории ипотечного кредитования в России ………………………………………………………………..6

§ 2. Виды ипотеки по гражданскому законодательству России…………………………..10

§ 3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России…………………………………………………………………………………………. 14

Глава 2. Проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств…………………….20

§ 1. Сущность способов обеспечения исполнения обязательств………………………….20

§ 2. Специфика способов обеспечения исполнения кредитных обязательств……………21

Содержимое работы - 1 файл

Ипотека как способ обеспечения кредитных обязательств. Курсовая работа (1).doc

Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки……………………………..6

§ 2. Виды ипотеки по гражданскому законодательству России…………………………..10

Глава 2. Проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств…………………….20

§ 1. Сущность способов обеспечения исполнения обязательств………………………….20

§ 2. Специфика способов обеспечения исполнения кредитных обязательств……………21

Список использовано литературы…………………………………………………… ………..28

Выбранная тема является довольно актуальной, несмотря на то, что закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят еще в конце 90-х годов, положительных сдвигов в сфере ипотечного кредитования немного. Закон не выполняет своей главной цели - обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.

При написании курсовой работы я уделяла особое внимание тем аспектам, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в нашей стране до уровня развитых государств. Это является существенным фактором формирования среднего класса.

Залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Он также является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Перспективы ипотеки неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, разбивший народное хозяйство нашей страны кризис неплатежей, волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, крах пирамиды ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического климата, - все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно. Это влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых.

Застопорившийся гражданский оборот - это одна из главных причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально-политических катаклизмов - вплоть до гражданской войны. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Принятие и применение полноценных законодательных актов гражданского права, помимо сиюминутных выгод, дает обществу и более глубокий позитивный эффект.

Ипотека охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Это связанно с болезненными социальными проблемами. Прошедшая при общем обнищании населения массовая жилищная приватизация, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - частный дом) составляет единственную реальную ликвидную ценность российского гражданина.

Рассмотрим еще один аспект ипотеки. Рассмотрим пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас. Там человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами. У нас человек работает на жилье 15-20 лет, и когда зарабатывает или получает квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (зачастую из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется.

Во многом отсюда и демографические наши проблемы. Высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится. О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы.

Ипотечное кредитование покупки жилья особенно необходимо для формирующегося в России среднего класса, надежды и опоры демократического общественного устройства и рыночной экономики. Однако в перспективе это возможно - и для широких слоев трудоспособного населения.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.

4. Выявить проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств.

Объект курсовой работы — залог недвижимого имущества (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств, его юридическая природа и особенности залога отдельных объектов недвижимости.

Предметом курсовой работы является нормативно-правовая база российского законодательства, регулирующая ипотеку, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования.

Методологическую основу курсовой работы составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительно-правовой, системно-структурный методы.

Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.

Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки

§ 1. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве и развитие истории ипотечного кредитования в России

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а, кроме того, дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.[1]

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.

Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.[2]

Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.

В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности, в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, совокупности обязательств, лежащих на нем.

В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход.

Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.

подробной п равовой рег ламентации, для более плодотворной деятельности.

Большое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность

реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя

непротиворечивость и своевременность разработки, которые должны быть

Эффективное ипотечное кредитование в России способствовало бы

значительному оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной

стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического

кризиса в целом. Да данный момент создание системы ипотечного кредитования в

России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное

внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно,

позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и

ошибок, но при этом не нужно пренебрегать особенностями нашей экономики.

Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не

знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых

обязательств допускался (ст. 192 – 202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ

гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991

г.), в принципе не исклю чался и залог недвижимого имущества, хотя сф ера

применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104

ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ.

Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась

в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами

отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности не имел широкого

применения, и поэтому не был предметом детального законодательного

Впервые понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе

2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не

давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Ф актически

нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора

об ипотеке, а также – о государственной регистрации перехода вещного права на

отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44

залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой

обязательства в случ ае, «если договор об ипотеке исключает возможность

заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия

договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды

данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем

ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же

ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и

специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы

ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие

землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом

пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает

залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных

непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст.

130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную норму: общие правила о

залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или

законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ

содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости

передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена

ипотека, на период действия договора об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об

обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации

договора об ипотеке), п. 2 – 5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются

права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации

прекращения ипотеки). Пом имо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой

ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об

ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ

более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует

РФ был введен также ряд частных ( специальных) норм об ипотеке, однако по-

настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с

ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об

Особенно нужно отметить, оценивая Часть первую ГК РФ, существенное

укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом

обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п.

1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых

случаях приоритет даже перед фискальным и органами, что особенно важно при

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного

Ипотека (гр. hypotheka – залог , заклад) – представляет собой залог

недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ

издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного

кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января

1999 г. № 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О

нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков.

Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни

эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни

издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые

акты (например, известные «Основные положения об ипотеке ( залоге

самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдельных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если предметом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Например, собственник нежилого здания не может отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.

Часть делимой вещи может быть передана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодержателя распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и при его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возможен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

проценты,
неустойку,
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
расходов по взысканию.

Помимо этого залог недвижимости обеспечивает расходы на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или повреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмотрено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по поводу другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретному недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество путем заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также Информационное письмо ФНП "По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах"

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реализация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.

Введение. ______________________________________________С. 3

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита_________________С.5

Правовое регулирование договорных отношений , связанных с ипотечным кредитованием______________________С.8

Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.

2.1 Понятие договора об ипотеке_______________________С.11

2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.___С.13

Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество

Способы обеспечения исполнения обязательств_________С.19

Обращение взыскания на заложенное имущество________С.21

Реализация заложенного имущества___________________С.27

Заключение ________________________________________ ______С.33

Список использованной литературы. _________________________ С.35

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

Цель работы - изучить российское законодательство об ипотеке, постичь основы этого перспективного вида кредитования.

Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Анализ этих проблем так же нашёл отражение в курсовой работе.

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита

Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества. В подавляющем большинстве случаев должник сам является залогодателем, обеспечивая надлежащее исполнение своих обязательств собственным имуществом.

Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители - родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 335 и п. 2 ст. 295 ГК лицо, которому недвижимая вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, обязано заручиться согласием собственника на передачу ее в залог. Остальное имущество может быть заложено и без согласия собственника, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер, и при этом условия о залоге могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в кредитном договоре указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется залогом.

Размер обеспечения основного обязательства должен определяться в договоре. Если договор не содержит этого условия, считается, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит, он не ограничен.

Таким образом, требования, обеспеченные залогом, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Залог может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. Необходимые расходы могут включать расходы на содержание имущества, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Согласно Закону о залоге форма договора о залоге устанавливается по законодательству места его заключения. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка, договор участия в долевом строительстве , различные виды страхования, договоры с риэлторами по оказанию ими услуг , залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают, а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

1.2 Правовое регулирование договорных отношений,

Способы обеспечения исполнения обязательств в российском гражданском праве

. Общая характеристика способов обеспечения исполнения обязательств 2. Способы обеспечения исполнения обязательств 2.1 Неустойка 2.2 Поручительство 2.3 Задаток 2.4 Задаток и аванс 2.5 Удержание 2.6 Банковская гарантия 3. Роль способов обеспечения исполнения .

Понятие и способы обеспечения исполнения обязательств

. именно как способ обеспечения исполнения обязательств, потому что, несмотря на свою независимость, она, как и другие способы обеспечения исполнения обязательств, носит .

Ипотека как источника финансирования инвестиций

. вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения . ипотечного кредитования в России Дать характеристику кредитного портфеля ОАО «Сбербанка .

Способы обеспечения исполнения обязательств (5)

. Обеспечение обязательств – традиционный институт гражданского права. Такие способы обеспечения исполнения обязательств, как . кредитора степень исполнения обязательства способна снизить количественные характеристики обеспечивающего обязательства. В частности .

Обеспечение кредитных обязательств

. ряда его конкретных характеристик, которые показывают . как способа обеспечения исполнения обязательства. В качестве залогодателя может выступать как должник по основному обязательству, обеспеченному . имущества (при ипотеке); может запрещать последующие .

Читайте также: