Расторжение договора с жск судебная практика

Обновлено: 12.05.2024

В судебном заседании истец Я. , его представитель С. (полномочия удостоверены) исковые требования с учётом уточнений поддержали, указали, что согласно заключению специалиста работы выполнены некачественно, для их исправления требуется частичная разборка возвещенного объекта, просили удовлетворить в полном объеме.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика Б. (полномочия удостоверены), в судебном заседании согласилась с тем, что работы истцом были оплачены, и выполнены на 40%, в дальнейшем истец отказался допускать на свою территорию ответчика, выполнение работ прекратилось, в настоящее время ведутся переговоры по заключению мирового соглашения, просила предоставить время для добровольного урегулирования спора.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Кроме того, по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому не явка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

При таких обстоятельствах, суд расценивает неявку ответчика на рассмотрение дела как отказ от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, в связи с чем, с учётом мнения стороны истца и требований ст. 167 ГПК РФ, рассматривает настоящее дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу положений ст. ст. 702, 709, 711 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Цена работы может быть определена путем составления сметы.

В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

В соответствии со ст.ст. 720, 723 ГК РФ, если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну.

В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых - условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором (п. 2).

Как следует из положений ст. 27 вышеназванного Закона, исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Содержание работ определено прилагаемой к договору расчетно-сметной калькуляцией на строительство дома из бруса (Приложение № ) (л.д. 19-20).

По условиям договора ДД.ММ.ГГГГ начальный срок выполнения работ определен ДД.ММ.ГГГГ , срок окончания работ - ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1 договора), общая стоимость работ 2 869 194, 64 руб. (п. 2.1 договора). Оплата производится следующим образом: авансовый платеж в размере 5 000 руб. осуществляется в течение 3-х дней с даты заключения договора, окончательный расчет производится в течение 3-х банковских дней после подписания обеими сторонами акта приема-сдачи выполненных работ (п. 2.3 договора).

Оснований сомневаться в достоверности указанного заключения специалиста у суда не имеется, поскольку оно выполнено специалистами, имеющими соответствующее образование и опыт работы, эксперты непосредственно осматривали спорный объект (строящийся дом), изучали все имеющиеся документы и материалы.

ДД.ММ.ГГГГ Я. направил ответчику претензию, в которой заявляет о своем отказе от выполнения договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и требует возмещения причиненных убытков – денежных средств, уплаченных по договору в размере 1 969 600 руб. (л.д. 69). Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ , однако требования претензии ответчиком выполнены не были.

При этом, поскольку истец потребовал подрядчика возвратить денежные средства, суд полагает, что, подав указанную претензию, потребитель фактически в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения договора подряда.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения работ, а также за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, суд отмечает следующее.

Как следует из п. 3 ст. 31 указанного закона, за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В силу п. 5 ст. 28 названного закона, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Следовательно, с ответчика в доход бюджета необходимо взыскать государственную пошлину пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 13200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Расторгнуть договор подряда № на строительные (строительно-ремонтные) работы от ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с 24.03.2018 г.

02 декабря 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Климовой С.В.

и судей Гончаровой О.С., Лемагиной И.Б.,

при секретаре Темирплатовой Р.Р.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Климовой С.В.

дело по кассационной жалобе И. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 30 апреля 2010 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска И. к О. о расторжении договора купли–продажи квартиры № 18, расположенной по адресу: *, заключенного Х года между И. и О, признании за И. права собственности в отношении спорной квартиры, а также взыскании судебных расходов — отказать,

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал. Третьи лица Н., Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение об отказе в иске, об отмене которого просит истец И. по доводам своей кассационной жалобы, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 22.09.2010. В кассационной жалобе И. просит о принятии по делу нового решения о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании за ним признании права собственности на нее.

В заседании судебной коллегии представитель истца по доверенности К. доводы кассационной жалобы поддержал, просил об отмене решения суда и принятии по делу нового решения по доводам кассационной жалобы.

Представляющие интересы ответчика О. по доверенности Д. и Л. против удовлетворения жалобы возражали.

Третьи лица Н. Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Х между И. как продавцом, и О., как покупателем, в простой письменной форме заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 18 по ул. *, в г.Москве.

В соответствии с п. 4 указанного договора, цена квартиры определена сторонами в ? рублей 40 копеек, что эквивалентно ?? тысячам долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора, которые продавец получит от покупателя в день подписания договора.

Государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру осуществлена ХХ (запись регистрации в ЕГРП № //), в этот же день ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

15.04.2008 истец адресовал ответчику письмо с требованием оплатить стоимость квартиры, а 17.11.2008 обратился в суд с иском о расторжении договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При разрешении спора суд первой инстанции неправильно истолковал и применил положения указанных правовых норм, и не учел, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему в соответствии со ст. 1102, 1104 ГК РФ неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в натуре, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Как следует из пункта 12 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, данный договор считается исполненным при передаче покупателем квартиры денежных средств продавцу, передаче квартиры продавцом и подписании сторонами передаточного акта.

Пункт 4 договора, предусматривающий, что денежные средства продавец (И.) получит от покупателя (О.) в день подписания договора, не свидетельствует о факте получения денежных средств истцом от ответчика до подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры и в момент его подписания. Каких–либо доказательств передачи истцу денежных средств за квартиру ответчиком не представлено.

Выводы суда первой инстанции об обратном не основаны на материалах дела.

Предъявленный стороной ответчика договор займа денежных средств у О. от %, а также расписка О., датированная %%, о получении от О. акта приема-передачи спорной квартиры и расписки продавца, не являются сами по себе доказательством передачи ответчиком О. денежных средств И. за квартиру по оспариваемому договору купли–продажи. Кроме того, указанные в договоре займа и расписке обстоятельства, касающиеся даты их заключения, опровергнуты судебно–почерковедческой экспертизой, проведенной по делу (т.1 л.д. 133,176). Расписки или иного документа от И. о получении оплаты квартиры по договору купли-продажи, а также акта приема-передачи квартиры, ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, заключенный Х между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему денежных средств в сумме, оговоренной в п. 4 договора, суду представлено не было, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчику фактически не передавалось и находилось во владении третьего лица, вселенного истцом по договору найма.

Невыплата ответчиком (покупателем) стоимости квартиры истцу (продавцу), определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – получении денежных средств.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от Х квартиры № 18 по ул.* в г.Москве, заключенный между сторонами по делу, подлежит расторжению, а спорная квартира — возврату истцу И. на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение об удовлетворении иска И.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361-363, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Пресненского районного суда города Москвы от 30 апреля 2010 года отменить, принять по делу новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры № 18 по ул. * в г.Москве, заключенный от Х года между И. и О., возвратить квартиру № 18 по ул. * в г.Москве, в собственность И.

решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности О. на квартиру № 18 по ул. * в г.Москве и государственной регистрации права собственности на квартиру № 18 по ул. * в г.Москве И.

Расторжение договора цессии по соглашению сторон возможно в большинстве случаев. Мы расскажем, какие вопросы необходимо предусмотреть в соглашении о расторжении договора уступки права требования, а также можно ли иным способом прекратить его действие либо признать незаключенным (недействительным).

Способы расторжения договора уступки права требования

Уступка права требования рассматривается как способ заменить кредитора. Оформляется она договором — двух- или трехсторонним (в редких случаях).

В отсутствие специальных норм расторжение соглашения, по которому передаются обязательства и меняется кредитор, подчиняется общим нормам, а именно:

прекращение договора по согласованию с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
прекращение судебным решением по иску одного из контрагентов, если имело место существенное нарушение другой стороной (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

ВАЖНО! Невозможно прекратить договор после передачи денег и документов, удостоверяющих требование, т. е. после надлежащего исполнения (определение ВС РФ от 08.06.2015 по делу № А46-14792/2013).

стороны могут договориться о специальных, отсутствующих в законе причинах для одностороннего расторжения договора либо реализации права на односторонний отказ от него во внесудебном порядке (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ);
если договор о передаче права требования — одна из поименованных ГК РФ сделок (дарение, купля-продажа и т. п.), к нему применяются правила о соответствующей сделке, в том числе в части расторжения (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54, далее — постановление № 54).

ВАЖНО! Трехсторонний договор цессии (с участием должника) можно расторгнуть, лишь достигнув соглашения трех сторон. Договоренности цедента и цессионария недостаточно (постановление 3-го ААС от 15.04.2013 по делу № А33-13028/2010д9).

Соглашение о расторжении договора цессии и расторжение в судебном порядке

Составляя соглашение о расторжении договора цессии, необходимо предусмотреть:

вопрос расчетов (возврат денег или возмещение оплаты за право, произведенной иным способом);
момент прекращения договора (принципиально важно для контракта, по которому переходило несколько прав требования в течение некоторого времени, т. к. часть договорных обязательств может быть надлежаще исполнена и не подлежит расторжению);
обязанность по предупреждению должника о том, что право требования по-прежнему принадлежит первоначальному кредитору (если его успели уведомить о переходе права);
вопросы возмещения убытков одной из сторон.

Расторжение договора в судебном порядке, как было сказано выше, возможно лишь при наличии особых оснований. Тогда как для расторжения договора уступки права требования по соглашению сторон достаточно их волеизъявления.

В настоящее время еще не сложилась практика применения п. 1 постановление № 54, в связи с чем сложно сделать выводы о том, какие нормы о расторжении отдельных видов договоров удобно применить к цессии соответствующего вида. Ранее же суды отказывали в применении таких оснований к расторжению, опираясь лишь на общие нормы ст. 450 (определение Свердловского облсуда от 11.07.2012 по делу № 33-7405/2012).

Вследствие этого можно рекомендовать:

опираться на общие нормы о расторжении договоров, в отношении которых сложилась устойчивая практика применения их к цессии;
обосновывая позицию нормами о расторжении договора купли-продажи и т. п., следить, чтобы предлагаемое основание для расторжения не противоречило правовой сущности цессии;
заблаговременно предусмотреть в договоре основания для расторжения.

Как оспорить договор цессии — признать его недействительность или незаключенность?

Если сторона контракта считает, что защитить свое право можно, лишь полностью лишив юридической силы сделку с момента ее заключения, целесообразно рассмотреть вопрос, как оспорить договор цессии.

В качестве перспективного правового основания для оспаривания договора цессии по недействительности можно рассмотреть:

мнимый характер сделки, поскольку долг был спешно передан цессионарию после того, как цедент узнал о наложении ареста на дебиторскую задолженность (постановление АС ВВО от 15.08.2017 по делу № А43-28441/2016);
целью сделки было злоупотребление правом, а именно сокрытие прав требования от взыскания кредиторами (постановление АС МО от 01.03.2018 по делу № А40-135587/16);
отсутствие одобрения сделки компетентным органом юрлица (постановление АС Уральского округа от 22.01.2018 по делу № А47-8957/2013);
несоответствие прямому указанию закона, например уступка прав бенефициара по гарантии без уступки прав по основному обязательству (см. п. 9 постановления № 54).

Незаключенным договор цессии чаще всего признается по причине несогласования предмета, которое может выражаться в том, что:

не указаны реквизиты договора, из которого возникло передаваемое обязательство — данное основание неприменимо, если между сторонами, упомянутыми в договоре уступки, в принципе существовал лишь один договор и возникло одно неисполненное обязательство (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, далее — письмо № 120);
не указаны конкретное основание требований и период их возникновения, если передается требование из длящегося договора (п. 13 письма № 120).

По каким основаниям невозможно признание недействительным договора уступки права требования?

К недействительности уступки требования не приводит:

недействительность передаваемого требования — цессионарий лишь вправе требовать от цедента возмещения убытков (п. 1 письма № 120);
невозможность перехода требования (п. 8 постановления № 54);
передача прав требования по обязательству, которое может возникнуть у должника только перед специальным субъектом, например кредитной организацией (п. 2 письма ВАС РФ № 120);
указание на переход прав требования лишь после их оплаты (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 16283/09 по делу № А34-571/2009);
отсутствие указания на размер оплаты права — в таком случае плата определяется по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 постановления № 54);
отсутствие регистрации уступки права требования, возникшего из договора, который подлежит госрегистрации — сделка по переходу права требования в данном случае будет иметь последствия для цедента, цессионария, надлежаще уведомленного должника, но не имеет юридической силы для трех лиц (см. п. 2 постановления № 54).

Итоги

Таким образом, расторжение договора уступки права требования по соглашению сторон возможно, но только до момента исполнения обязательств по такому договору. В случае если должника успели предупредить о переходе права новому кредитору, понадобится сообщить ему и о расторжении договора цессии.

Признание недействительным договора уступки права требования непросто. Зачастую формально одинаковые основания (например, неуказание на реквизиты договора, из которого возникло уступаемое обязательство) в разных обстоятельствах суды оценивают противоположным образом.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Строили, но как-то уж долго. О том, как разорвать договор с ЖСК?

Одним из самых привлекательных способов приобретения в собственность квартиры является вступление в жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). Каждый из участников вносит свой пай (частями или единым платежом) на добровольной основе и в сроки обозначенные Уставом. Многие по ошибке думают, что отношения по договору паевого взноса регулируются 214-ФЗ, но это не так. Деятельность кооперативов регулируется другими законами, поэтому защитные механизмы, применимые к ДДУ, тут не работают, как и "Закон о защите прав потребителей".

Если же у Вас проблемы, регулируемые 214-ФЗ, то Вам полезно будет знать как взыскать неустойку по ДДУ, если застройщик просрочил срок сдачи квартиры, как расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. И что делать если застройщик - банкрот?

Если Вы являетесь членом ЖСК, то в таком случае отношения будут регулироваться только Жилищным Кодексом и Уставом организации. О том, как разорвать договор паевого взноса и вернуть себе деньги, если Вы устали ждать свой долгострой, читайте далее.

Суть жилищно-строительных кооперативов

Так званые ЖСК создаются и действуют на основании Жилищного кодекса РФ. Основная из цель - строительство и управление многоэтажками. Стоит отметить, что на сегодняшний день урегулирование кооперативов в рамках закона очень размыто. Именно по этой причине в числе наиболее медленно возводимых многоэтажных домов (иными словами - долгострои) львиную долю занимают те, что возводятся на деньги пайщиков ЖСК. Как уже упоминалось выше, в случае с дольщиками взыскать деньги за просрочку или разорвать договор куда проще, ведь там все прописано в 214-ФЗ.

Подводя черту, можно сказать, что перенос сроков ввода в эксплуатацию и передачи квартир в собственность пайщикам не влечет за собой ответственности. А условия расторжения договора паевого взноса определяются лишь Уставом кооператива и текстом договора. Так что ответственности у ЖСК перед пайщиками по сути нет, в законе же она не прописана. Стройка происходит как бы общими усилиями, а если уж долго, то тут разводят руками, мол, ну, бывает. Поэтому сейчас единственным рычагом влияния, который предусмотрен со стороны пайщика, является выход из кооператива. Но и тут есть проблема: выход происходит на условиях прописанных в Уставе.

Будьте внимательны, подписывая договор паевого взноса, например, в нем могут быть прописан штраф в суме 20% в случае выхода из ЖСК.

В последние годы наблюдается сокращение количества застройщиков, которые работают через Потребительские кооперативы. Это можно объяснить тем, что государственный контроль над ними со временем ужесточается. Но пока членов ЖСК это мало касается: ответственность перед пайщиками находится на том же уровне мистической. Поэтому, будьте предельно внимательны перед тем как подписывать Договор покупки квартиры по схеме Потребительских кооперативов, и если есть сомнения обязательно обратитесь за юридической помощью.

Инструкция как выйти из ЖСК

Написатьзаявление в произвольной форме о желании покинуть объединение пайщиков. Обязательно указать полное название организации, имя председателя и Ваше. В самом заявлении изъявить желание покинуть ЖСК, упомянуть о возврате пая.
Отдать его в Правление (можно лично, либо по почте с уведомлением).
Ждать ближайшего общего собрания, где будет вынесено решение по Вашему вопросу (обычно все решается в досудовом порядке и подобные дела не доходят до судебных исков). Процесс выхода и выплат паевых взносов должен быть указал в Уставе кооператива или в договоре паевого взноса.
После вынесения решения, Правление обязано известить Вас о нем.

Законные основания для выхода из жилищного кооператива

В статье 130 Жилищного Кодекса Российской Федерации указано 5 способов выхода из ЖСК:

Добровольный выход из объединения через написание соответствующего заявления.
Ликвидация юридического лица - члена ЖСК. Сумму, внесенную при участии в объединении, перечисляют на счета лиц, которые имеют права на имущество этого юридического лица.
Исключение пайщика на общем собрании. Нарушение порядка внесения паевого взноса может послужить одной из причин.
Ликвидация самого ЖСК. Иными словами - банкротство.
Смерть пайщика.

Судебная практика расторжения договора паевого взноса

Гражданин Ф. (Истец) заключил договор с ЖСК (Ответчик) договор "О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья" (далее - Договор) в феврале 2013 года. Свои обязательства по оплате паевого вклада Истец выполнил вовремя и в полном объеме. Ответчик со своей стороны неоднократно срывал сроки, ни разу не уведомив Истца, как пайщика, об этом. Поэтому Гражданин Ф., в соответствии с условиями Договора, решил расторгнуть договор паевого взноса. Основанием для его расторжения является заявление Члена Кооператива о выходе из ЖСК.
В силу требований п.п. 1 п. 1 ст. 130 ЖК РФ, членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода члена кооператива.

Решение суда

Суд полностью удовлетворил иск, расторг договор "О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья" между Истцом и Ответчиком, в лице Потребительского кооператива ЖСК, а также постановил взыскать:

полностью уплаченный Истцом паевой взнос - 2 385 010 руб.
дополнительно взыскать пеню за нарушение сроков возврата пая (по 0,1% за каждый день просрочки) - 126 405,53 руб. за 53 дня.
проценты за неправомерное удержание денежных средств на протяжении всего срока Договора (с февраля 2013 года по апрель 2018) - 974 378,67 руб.
компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.
компенсацию расходов на юридическую помощь - 100 000 руб.
госпошлину оплаченную при подаче искового заявления.

Можно ли расторгнуть договор паевого взноса без суда?

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных разбирательств, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос практикующему юристу. Это удобно и бесплатно.

Так, в 2017г. нашей компании удалось добиться в Верховном Суде РФ вынесения двух судебных актов, которыми были отменены решения судов нижестоящих инстанций и, тем самым, изменена судебная практика по данной категории споров.

В агентствах недвижимости нередко возникают ситуации, когда после показа Объекта – квартиры, жилого дома или земельного участка, потенциальный покупатель, которого заинтересовал Объект недвижимости, исчезает или заявляет, что уже не ищет недвижимость. А через некоторое время агент, показавший объект, узнает, что этот жилой дом или квартира уже сняты с продажи.

Если объект был куплен на заказчика, кого-то из его родственников или других лиц, которые были на просмотре с заказчиком, необходимо учитывать – какие трудности могут возникнуть у Агентства при взыскании оплаты своих услуг, а также обоснованность возражений со стороны покупателя, обманувшего агентство.

Ошибки при оформлении договора показа, лишающие или затрудняющие возможность взыскания оплаты:

включение в содержание предмета договора помимо информационных услуг иных обязанностей за общее вознаграждение по договору;
не указание в содержании договора показа или неправильное указание в нем момента, когда услуга считается оказанной;
указание ограниченного круга лиц, на которых может быть оформлен договор;
не правильное указание адреса, отсутствие номера квартиры или ошибка в этом номере;
отсутствие в конце договора или в акте приема-передачи рядом с просмотренным объектом подписи заказчика.
не включение в содержание договора некоторых других условий, например, о том, что заказчик и его близкие родственники ранее не осматривали этот объект недвижимости.

Что необходимо включать в содержание договора

Во избежание трудностей по взысканию в содержание договора необходимо включить следующие условия:

предмет – исключительно предоставление информационных услуг о местонахождении и параметрах объекта недвижимости;
момент, когда услуга в полном объеме будет считаться оказанной –это подписание акта приема-передачи объекта (акта об оказании услуг);
обязанность оплатить услуги агентства, когда объект оформлен на него, его близких родственников, а также не близких родственников, знакомых, иных лиц, получивших от него информацию о просмотренном объекте, а также на организации, в которых указанные лица, являются учредителями или занимают должности в органах управления;
указание в договоре о том, что ранее ни заказчик, ни его родственники не владели информацией о просмотренном объекте недвижимости и его не просматривали, ни самостоятельно, ни с другим Агентством недвижимости;

Помимо этого, необходимо контролировать подписания агентского договора и акта приема-передачи самим заказчиком, а также включение в содержание договора ФИО лиц, смотревших объект вместе с ним, а равно их подписей.

Обстоятельства, затрудняющие взыскание оплаты, требующие выработки правильной позиции по делу

Предварительное направление заказчиком уведомления Агентству о расторжении договора в одностороннем порядке, в том числе со ссылкой на ненадлежащее исполнение с его стороны обязательств.
Заключение аналогичного договора с другим Агентством недвижимости и оплата ему за оказанные услуги.
Приобретение объекта недвижимости не на родственника или на организацию;
Указание на чрезмерно завышенный размер вознаграждения Агентства;
Ссылка на то, что оплата услуг агентства недвижимости по договору согласно Постановлению Конституционного суда РФ не может быть поставлена в зависимость от приобретения объекта, а должна производиться только за сам процесс оказания услуги;
Невозможность включение в содержание договора указания о том, что Агентство недвижимости оказывает за предусмотренную в нем оплату только информационные услуги;
Невыполнение Агентством недвижимости своих обязанностей, предусмотренных договором.

Может ли заказчик в любой момент отказаться от риэлтерских услуг

Однако, отказ может быть сделан только до момента оказания услуги агентством и соответственно подписания акта просмотра (приема-передачи) и к тому же является злоупотреблением правом со стороны заказчика, цель которого исключительно в приобретении объекта в обход агентства.

Освобождается ли заказчик от оплаты в случае приобретения объекта через другое агентство

В случае, если покупатель заявляет, что приобрел недвижимость через другое агентство, необходимо учитывать, что:

во-первых, он может блефовать и никакого другого договора у него нет;
во-вторых, договор может быть подделан через знакомых, без фактического обращения в АН;
в-третьих, при отсутствии чека об оплате услуг другого агентства, нужно акцентировать на этом внимание суда;
в-четвертых, согласно нашей судебной практике, измененной в 2017г. через Верховный суд, заключение договора с другим агентством, не освобождает ответчика от оплаты по подписанному им договору.

Таким образом, вне зависимости от заключения договора с другим агентством недвижимости при правильном составлении договор показа, будут основания для взыскания оплаты с недобросовестного заказчика.

Трудности взыскания оплаты за риэлтерские услуги

Договор показа может быть оформлен не родственника того, на кого приобретается объект недвижимости, а на третье лицо либо дальнего родственника, когда родственную связь доказать затруднительно. В этих случаях помогает включение в содержание договора ФИО, смотревшего объект вместе с Заказчиком и его подпись в договоре.

В иных случаях, необходимо будет доказывать взаимосвязь приобретателя и заказчика по договору показа, например, через социальные сети или путем истребования телефонных соединений.

Также ограничением по взысканию оплаты за риэлтерские услуги может послужить в судебном заседании чрезмерно значительный ее размер. Поэтому по дорогостоящим объектам следует или изначально уменьшать сумму взыскания (например, с 6% до 2-3 %) или уменьшать сумму требований в судебном заседании.

Может ли суд отказать во взыскании оплаты за услуги, поскольку она не может быть поставлена в зависимость от факта приобретения Объекта?

Ранее Ростовский областной суд отказывал во взыскании оплаты за риэлтерские услуги со ссылкой на то, что по Постановлению Конституционного суда оплата за них не может быть поставлена в зависимость от приобретения недвижимости, а должна быть установлена в договоре за процесс оказания услуг.

Однако, по жалобам нашей фирмы Верховный Суд РФ отменил указанные судебные акты и указал на правильность такой оплаты по договору показа недвижимости.

Таким образом, для взыскания оплаты за риэлтерские услуги необходимо, во-первых, правильное составление договора показа и последующее его заполнение агентом при показе недвижимости и во-вторых, правильная позиция в судебном заседании с опровержением контрдоводов противной стороны на основе судебной практики региональных и Верховного судов.

Иск к агентству недвижимости
Взыскание задолженности по договору возмездного оказания информационных услуг
Расторжение договора возмездного оказания информационных услуг
Отказ оплаты услуг по договору
Взыскание оплаты за риэлторские услуги по договору информационных услуг
Отказ от оплаты договора оказания информационных услуг риэлтору
Взыскание через суд оплаты по договору информационных услуг агентству недвижимости
О взыскании оплаты по договору возмездного оказания информационных услуг в полном объеме
Исковые требования о взыскании оплаты по договору
Отказ в удовлетворении иска о взыскании оплаты
Расторжение договора возмездного оказания услуг и взыскании компенсации морального вреда

По вопросам ведения дела по взысканию оплаты за оказание риэлтерских услуг, а также при оспаривании условий договора показа обращайтесь к специалистам нашей фирмы по телефонам:

Читайте также: