Процедура продажи квартиры с торгов по решению суда

Обновлено: 19.05.2024

Весной 2015 года в Москве одна женщина купила однокомнатную квартиру за 9,3 млн рублей. А спустя три с половиной года в ее квартиру попытались зайти неизвестные мужчины: один из них представился собственником этой квартиры и сказал, что купил ее с торгов. Но дальше порога коридора его не пустили соседи.

Оказалось, что спустя два года после сделки, в 2017 году, продавца квартиры признали банкротом: у нее накопилось 12 млн рублей долга. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние несколько лет и решил, что квартиру специально продали, чтобы скрыть ее от кредиторов. Управляющему показалось, что покупательница заплатила гораздо меньшую сумму, чем стоит эта квартира. А в договоре якобы указали сумму побольше, чтобы никто не догадался.

Финансовый управляющий обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Покупательница квартиры — главная героиня этой истории — не участвовала в судебном разбирательстве, потому что не знала о нем.

Весной 2018 года суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу. Правда, нашей героине никто о нем не сообщил.

Определение по делу № А40-109856/17-103-137
от 20.04.2018PDF, 248 КБ

Финансовый управляющий сразу же выставил квартиру на торги: этими деньгами он планировал погасить большую часть долга. В декабре 2018 года ее купил тот самый мужчина. Вместе с финансовым управляющим он попытался попасть в квартиру, но соседи не пустили их даже в общий коридор, вызвали полицию и сообщили хозяйке квартиры.

Хотя зайти в квартиру не удалось, покупатель и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира стала официально принадлежать мужчине.

Когда женщина узнала о произошедшем, она начала бороться за квартиру. Чтобы вернуть себе недвижимость, ей пришлось дойти до Верховного суда.

Чтобы восстановить свое право на это жилье, женщине нужно было действовать в двух направлениях:

Отменить решение суда, которым ее договор купли-продажи признан недействительным.
Прекратить право собственности мужчины на квартиру и признать такое право за собой.

Источник: Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20.08.2020PDF, 218 КБ

Сразу скажем, что в итоге все закончилось благополучно — благодаря ее настойчивости, грамотному юристу и бдительным соседям.

Для начала женщина подала апелляционную жалобу на решение суда, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Именно из-за этого решения она изначально утратила право на квартиру, а значит, его нужно было оспаривать в первую очередь.

Курс о больших делах

Финансовый управляющий. Считаю, что договор купли-продажи нужно признать недействительным. Продавец-банкрот специально распродала все имущество, чтобы кредиторы не получили денег.

Покупательница знала об этом, они действовали заодно: на момент, когда квартиру продавали, у продавца уже были долги и велись исполнительные производства по судебным задолженностям. Еще покупательница не передала продавцу всю сумму, за которую купила квартиру. Это значит, что квартиру продали по заниженной цене, а в договоре указали другую сумму.

Покупательница. О том, что договор между мной и продавцом оспорили и признали недействительным, я не знала. Поэтому прошу восстановить срок на обжалование этого определения.

У нас с продавцом был обычный договор купли-продажи, в нем нет никакого злого умысла. На момент, когда мы заключали договор, у продавца было только одно исполнительное производство — на 2 млн рублей. Квартира стоила намного дороже, поэтому я не могла знать, что причиняю вред кредиторам. Остальные долги у продавца появились позже.

Я перечислила продавцу всю сумму по договору: половиной денег я погасила ипотеку продавца, а вторую половину передала ей через банковскую ячейку. Прошу суд отказать в иске о признании договора купли-продажи недействительным.

Что сказали суды

Срок для обжалования определения о признании сделки недействительной восстанавливаем.

Чтобы договор купли-продажи признали недействительным, финансовый управляющий должен доказать следующее:

Цель сделки — причинить вред имущественным правам кредиторов, и такой вред действительно был причинен. Например, спорную квартиру продали по заниженной цене или близкому родственнику.
На момент, когда заключали договор, продавец был неплатежеспособным.
Покупательница знала или должна была знать о целях продавца.

В этом деле покупательница полностью уплатила стоимость квартиры: суд принял в качестве доказательства расписку продавца и документы банка об открытии ячейки. Частью суммы действительно погасили ипотечный кредит на проданную квартиру. Так что договор был заключен на рыночных условиях.

Продавец на момент сделки была платежеспособной, она исполняла свои обязательства перед другими банками. Одна задолженность еще ни о чем не говорит. Поэтому, если даже у продавца и была цель навредить кредиторам, покупательница не могла о ней знать.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске о признании договора купли-продажи недействительным отказываем.

Финансовый управляющий обжаловал это решение сначала в арбитражном суде Московского округа, а потом и в Верховном суде РФ. Но арбитражный суд округа оставил решение в силе. В судебном акте судьи подчеркнули, что покупательница действительно оплатила квартиру полностью, а не частично, как это утверждал финансовый управляющий. А Верховный суд РФ вообще не стал передавать это дело для рассмотрения в судебном заседании, потому что не нашел оснований.

Постановление по делу № А40-109856/17 от 26.08.2019PDF, 235 КБ

Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (3) от 26.12.2019PDF, 192 КБ

В итоге покупательнице квартиры удалось отменить определение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Но этого было недостаточно, потому что собственником квартиры все равно остался мужчина, который купил квартиру на торгах. Теперь нужно было прекратить его право собственности.

Для этого покупательница обратилась в суд с заявлением: потребовала, чтобы торги признали недействительными, а право собственности мужчины, который их выиграл, отменили.

Одновременно она попросила признать ее право собственности на квартиру и заодно взыскать с финансового управляющего 86 000 Р , которые потратила на юристов.

Покупательница. Так как мой договор купли-продажи квартиры суд признал законным, я владелец квартиры.

Новый покупатель подписал акт приема-передачи, но фактически квартиру ему не передали — он даже не смог попасть дальше коридора. А потому он не может считаться добросовестным приобретателем. Прошу признать недействительными результаты торгов и договор нового покупателя, прекратить его право собственности на квартиру и признать это право за мной.

Финансовый управляющий и новый покупатель. Против заявления покупательницы возражаем. Когда финансовый управляющий продавал квартиру на торгах, по документам собственником была прежняя владелица, а не эта женщина. А значит, результаты торгов законны.

Что сказали суды

Арбитражный суд Москвы:

Мы считаем, что и торги, и заключенный на них договор нужно признать недействительными. Финансовый управляющий продал квартиру на торгах и этим нарушил права покупательницы. Раз суды признали договор купли-продажи законным, продавать квартиру на торгах было нельзя.

Иск удовлетворяем, признаем торги недействительными.

Поскольку покупательница потратилась на юриста, финансовый управляющий должен компенсировать ей эти расходы. Но сумму снизим до разумных пределов: 43 000 Р . Эти деньги финансовый управляющий должен выплатить из конкурсной массы продавца квартиры.

Конкурсная масса — это все имущество банкрота, которое можно продать, чтобы погасить его долги

Финансовый управляющий и новый покупатель обжаловали это решение.

Нет, все не так, районный суд неправ. Торги можно признать недействительными, только если есть нарушения в процедуре: например, если бы до торгов необоснованно не допустили одного из участников или неправильно определили цену продажи. А в случае с этой квартирой все проходило по закону. В торгах участвовали четыре претендента, никто из них не оспаривал результаты.

Кроме того, если финансовый управляющий продает имущество на торгах в рамках дела о банкротстве, права других лиц на это имущество прекращаются и покупатель получает недвижимость юридически свободной. Это подтверждает и судебная практика.

Поэтому нет никаких оснований признавать эти торги недействительными. Определение первой инстанции отменяем, в требовании отказываем.

Согласны с коллегами.

Покупательница оспорила эти постановления в Верховном суде.

Покупательница приобрела квартиру по действительному договору купли-продажи. Она приняла недвижимость, оплатила ее и зарегистрировала право собственности в государственном реестре.

Судебное решение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным, — это ошибка. На его основании нельзя было восстанавливать права продавца-банкрота на квартиру и выставлять ее на торги. Финансовый управляющий вообще не имел права продавать эту квартиру.

Новый покупатель должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности и до сделки посмотреть квартиру. Если бы он сделал это, то узнал бы, что продавец и владелец квартиры — разные люди. А так он не попал дальше коридора. Так что этот мужчина не может считаться добросовестным приобретателем.

Акт приема-передачи квартиры также недостоверен. Финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру победителю торгов, потому что фактически квартирой владела покупательница. Следовательно, мужчина, который выиграл торги, вообще не приобрел право собственности на квартиру.

Права покупательницы нарушил не тот факт, что квартиру выставили на торги, а то, что победитель торгов зарегистрировал на эту квартиру право собственности.

Однако все осложнилось. В иске покупательница требует прекратить право собственности мужчины на квартиру. И мы бы сделали это, но не можем. Пока мы рассматривали дело, этот мужчина уже продал квартиру другому человеку! Третий покупатель не привлечен к делу, поэтому нам придется все вернуть в первую инстанцию.

Так что решение суда первой инстанции оставляем в силе: торги и заключенный на них договор купли-продажи с мужчиной недействительны. А вот признать право собственности на квартиру за покупательницей не можем, это предстоит решить суду первой инстанции. Для этого нужно привлечь к делу нового обладателя этой квартиры.

В итоге Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. Вот что сказал суд, когда снова рассмотрел дело.

Арбитражный суд Москвы:

Привлекаем к участию в деле нового покупателя квартиры.

Результаты торгов и договор купли-продажи квартиры между финансовым управляющим и победителем торгов признаем недействительными. Финансовый управляющий не имел права включать квартиру в конкурсную массу и продавать ее вообще кому бы то ни было.

Новый покупатель, как и предыдущий, не проявил должной осмотрительности, не посмотрел квартиру перед сделкой, не проверил общедоступные сведения о том, есть ли спор по этой квартире в картотеке арбитражных дел.

Иск удовлетворяем. Признаем недействительным договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Признаем за первой покупательницей право собственности на квартиру. Признаем право собственности последнего покупателя не возникшим и прекращаем его. Финансовый управляющий должен покупательнице 43 000 Р в качестве компенсации судебных расходов.

Что в итоге

После трех лет сложных судебных разбирательств квартира вернулась к законной владелице.

Если бы покупательница не стала отстаивать свою позицию в судах или суды не встали на ее сторону, она могла бы потребовать от продавца-банкрота вернуть ей стоимость квартиры.

Но вероятность, что та вернула бы деньги, невелика: требования покупательницы встали бы после требований остальных кредиторов. Она бы получила деньги только после продажи имущества банкрота и удовлетворения требований всех кредиторов. А если бы денег на всех кредиторов не хватило — не получила бы ничего.

Что помогло покупательнице вернуть квартиру

Она указала полную стоимость квартиры в договоре. Это позволило доказать суду, что квартиру продали по рыночной цене и у сделки не было цели нарушить права кредиторов. Мы уже писали, почему опасно занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости.

Она сняла банковскую ячейку для передачи денег. Суды могут с недоверием отнестись к распискам, поэтому лучше проводить расчеты безналично или через банковскую ячейку. Так можно отследить, кому и сколько денег передавали в качестве платы по договору. Вторую часть суммы женщина вносила в счет долга по ипотеке, эти деньги тоже было легко отследить.

Квартиру фактически не передали новому покупателю. Финансовый управляющий и новый покупатель подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности на квартиру без фактической передачи. Никто из них реально не был в квартире, и финансовый управляющий жилье не передавал, а покупатель его не принимал. Соседи не пустили их даже в общий коридор. А в договоре купли-продажи они это обстоятельство не указали.

В чем покупательница ошиблась

Купила квартиру у человека с крупной судебной задолженностью. На момент заключения договора купли-продажи у продавца были долги — по решению суда она должна была выплатить 2 млн рублей.

Если собираетесь покупать квартиру у человека с долгами, нужно быть внимательным. Если в течение трех лет после сделки должника признают банкротом, то финансовый управляющий будет вправе оспаривать эту сделку.

Чтобы узнать, есть ли у продавца долги, проверьте его через сервис службы судебных приставов.

Есть ли в отношении продавца дела о банкротстве, можно проверить в картотеке арбитражных дел.

Не приняла участие в суде по оспариванию договора купли-продажи. Если бы покупательница представила в суд первой инстанции те же доказательства, на которые опиралась в апелляции, то, скорее всего, финансовому управляющему отказали бы в заявлении, когда он захотел включить квартиру в конкурсную массу и продать ее с торгов. Женщине удалось бы решить проблему на самой ранней стадии.

Почитайте материал Т⁠—⁠Ж о том, как купить квартиру, чтобы не допускать ошибок и не потратить годы на суды.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.

Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.

Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.

Что в таком случае происходит с точки зрения закона?

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Ситуация: Квартира приобретена нашими доверителями у собственника купившего её с публичных торгов. В квартире прописаны родственники бывшего владельца квартиры задолжавшего банку по ипотечному кредиту.
Задача: Выписать из квартиры родственников бывшего владельца.
Результат: Исковые требования удовлетворены. Бывшие жильцы квартиры признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Решение Октябрьского районного суда города Архангельска по гражданскому делу № 2-4846/2019 от 8 октября 2019 года

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе председательствующего судьи П____ Ю.М., при секретаре судебного заседания К____ А.М., при участии прокурора И____ Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б____ А. С. к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, установил:

Б____ А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что истец приобрел квартиру. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Ответчики законных прав проживать в спорной квартире не имеют.

В судебное заседание не явился истец. По определению суда дело рассмотрено в его отсутствие. Представитель истца Нутрихин М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске.

По определению суда дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить требования истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно п. 13 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 1995 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

В ходе судебного заседания установлено, что на основании решения Ломоносовского районного суда г. Архангельска (дело № ____) от ____, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____, кадастровый № ____ принадлежавшую на праве собственности Р____ В.В.

Квартира была выставлена на публичные торги.

Согласно протоколу № ____ о результатах торгов от ____ победителем торгов определен Н____ М.В.

На основании договора купли-продажи № ____ арестованного имущества от ____ право собственности на квартиру перешло Н____ М.В., в подтверждении данного факта Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу выдана Выписка из ЕГРН от ____.

____ 2019 года, на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами право собственности на квартиру № ____ по адресу город Архангельск, улица ____, дом ____, перешло Б____ А.С, в подтверждении данного факта Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу выдана Выписка из ЕГРН от ____

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением, пределами использования, которые установлены Кодексом.

Ст. 304 ГК РФ установлено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

В ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

В соответствии со ст. 11 п.3 пп.2 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Реализация имущества должника в рамках исполнительного производства осуществляется в соответствии с нормативными предписаниями, содержащимися в ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Положения Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержат специальные нормы, регламентирующие реализацию путем продажи с публичных торгов имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом (п. 1 ст. 56).

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Документов о том, что ответчики имеют право бессрочного пользования жилым помещением, суду не представлено.

Следовательно, по смыслу закона, объём прав члена семьи собственника жилого помещения не может превышать объём прав самого собственника, и при прекращении права собственности прежнего владельца на жилое помещение, которое включает в себя и право пользования, члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования этим помещением.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ при подаче искового заявления неимущественного характера истцом – физическим лицом подлежит уплате государственная пошлина в размере 300 рублей.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления, подлежит взысканию с ответчиков в размере 150 рублей с каждого в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:

Исковые требования Б____ А. С. к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворить.

Признать Р____ Л.В., Р____ Р.В. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ____.

Взыскать с Р____ Л. В. в пользу Б____ А. С. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей.

Взыскать с Р____ Р. В. в пользу Б____ А. С. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей.

Решение является основанием для снятия Р____ Л. В., Р____ Р. В. с регистрационного учета по жилому помещению, расположенному по адресу: город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____.

Апелляционная жалоба может быть подана в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Для исполнения судебного решения в интересах взыскателя, приставы могут наложить арест финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-Ф3. Такие же действия осуществляются по отношению к недвижимости: квартир, участков, домов и других объектов.

Имущество, находящееся в собственности должника, сотрудники ФССП имеет право конфисковать и реализовать для удовлетворения требования взыскателя. Исключения предусматриваются законом.

Условия подачи взыскания на квартиру

Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом, в том числе при ипотеке. В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.

Этапы взыскания на имущество должника

Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.

Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.

Если квартира будет продана, ее необходимо освободить в течение 14 дней

Отличия в порядке ареста и реализации недвижимости от других видов имущества

при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

В других случаях правила обращения взыскания на недвижимость особо не отличаются от иных видов имуществ.

На какую недвижимость нельзя обратить взыскание

Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.

нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте

Процесс проведения ареста недвижимости

После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.

Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:

Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.

Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:

дата составления документа, реквизиты производства;
сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
подпись представителя ФССП.

Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:

через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
арестовать и реализовать на торгах в общем праве.

Оценка имущества

После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).

по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.

Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:

специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Если первые торги не состоялись, проводится повторные. Если и они не привели к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В таком случае для погашения долга будет применятся сниженная на 25% оценка. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. В случае превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.

Читайте также: