Признание перепланировки законной судебная практика

Обновлено: 25.06.2024

Женщина купила квартиру в Краснодаре площадью почти 160 квадратных метров и сделала там перепланировку. Перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы. Разрешения на это она не получала, но потом решила все узаконить. Пошла в администрацию, но получила отказ.

Отказ пришлось оспаривать в суде. К делу подключились разные ведомства и эксперты: все дали заключения, что перепланировка ничего не нарушает, никому не мешает и сделана по закону. Вроде бы ничего не мешало ее узаконить, даже суды были не против. Но администрация не сдалась и дошла до Верховного суда. Он-то и добавил хозяйке квартиры проблем: дорогой ремонт теперь может выйти ей боком, несмотря на положительное заключение всех экспертиз. ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ. ВСЕХ.

Какие аргументы были у женщины в свою пользу?

Она сделала перепланировку самовольно, то есть без разрешения. Потом решила привести в порядок документы и сама пришла в администрацию: разрешите сохранить изменения в квартире и оформите их законность.

У женщины были заключения экспертиз:

Конструкции дома не нарушены.
Надежности и безопасности дома ничего не угрожает.
Здоровью и жизни людей тоже.
Установка дополнительных батарей не изменила систему отопления.
Права третьих лиц соблюдены.
СЭС : требования санпинов соблюдены.
МЧС : пожарная безопасность в норме.

Всего проводилось пять экспертиз, и все в пользу собственницы квартиры.

Почему администрация была против?

Хозяйка квартиры переделала санузел и кухню. По данным администрации, ванная получилась над жилыми комнатами соседей. Кухня тоже. Но по правилам так быть не должно. Поэтому чиновники стояли на своем и сохранять квартиру в переделанном состоянии не разрешали, даже несмотря на заключения экспертиз и согласие надзорных органов.

Что сказали суды?

Перепланировку сделали, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия, но самовольно. Нужна экспертиза, чтобы разобраться, можно ли ее сохранить.

Эксперты из разных ведомств в один голос говорят, что нарушений нет, требования соблюдаются. Фактически перепланировка в квартире сделана по закону и никому не мешает. Нет причин запрещать женщине все узаконить. Администрация не права, женщина права.

Перепланировку, переустройство и переоборудование нужно согласовывать с органами власти. Если заниматься этим самовольно, администрация имеет право потребовать вернуть все как было.

Но если перепланировка никому не угрожает и сделана по правилам, можно ее узаконить, а все изменения сохранить. Для этого должны соблюдаться все нормы.

Есть несколько заключений экспертиз, что с нормами все в порядке. Но это не так. По санпину санузел в отдельно взятой квартире не может находиться над жилой комнатой или кухней соседей снизу. А кухня не может находиться над жилой комнатой.

Администрация говорит, что из-за увеличения санузла и кухни теперь их часть находится над жилыми комнатами соседей с третьего этажа. Но ни одна экспертиза этого не проверила, а суды тоже не разобрались. Если санузел с кухней и правда оказались над жилыми комнатами, перепланировка нарушает требования санпина и узаконить ее нельзя.

Итог. Решения судов в пользу хозяйки квартиры признали незаконными и отменили. Дело будут пересматривать. Все решит расположение санузла и кухни. Нужно проверить, как там у соседей. Новое решение суд первой инстанции еще не вынес.

Зачем нужно было вообще идти в администрацию? Сделала ремонт и жила бы себе

Квартиру без узаконенной перепланировки сложнее продать, в любой момент могут возникнуть претензии от администрации: оштрафуют, заставят переделать или вообще выставят жилье на торги.

Какое дело администрации до чужой перепланировки? Жалко, что ли, узаконить?

Государству не все равно, как и что вы переделываете в квартире , план которой это государство раньше согласовало. Перепланировка влияет не только на комфорт жильцов конкретной квартиры, но и на безопасность соседей и даже всего дома.

Если без разрешения снести стену, она может оказаться несущей, и обрушится целый подъезд. Если санузел или кухня будут над жилой комнатой, у соседей возникнут проблемы со звукоизоляцией или их зальет. Когда начнут искать виноватых, выяснится, что администрация согласовала незаконную перепланировку и теперь сама же во всем виновата. Никто из чиновников не захочет поплатиться должностью или сесть в тюрьму ради того, чтобы у кого-то из жильцов кухня стала чуть больше, а на балконе появился теплый пол.

Что будет, если решение вынесут в пользу администрации?

Администрация уже отказалась узаконить перепланировку. Если суд встанет на сторону чиновников, а отказ признают законным — женщина не получит документы, что с ее квартирой все в порядке. А так как администрация уже в курсе перепланировки, то будет требовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не выполнить эти условия, жилье могут выставить на торги, за счет денег от продажи все переделают, а разницу вернут. Если, конечно, после такой переделки деньги вообще останутся.

Как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон?

Перепланировку лучше делать заранее, по утвержденному плану и с разрешением. У нас есть пошаговая инструкция для тех, кто не хочет потом судиться и переделывать. Если решили сначала сделать, а потом оформлять, проконсультируйтесь с экспертами. Без специальных знаний нельзя отличить перепланировку от переустройства и переоборудования. Можно снести что-нибудь не то и навредить не властям, не государству, а своей семье.

/remont-brigada/

Если перепланировку уже сделали, есть два способа ее узаконить.

Административный. Нужно собрать документы и подать заявление в орган, который занимается такими вопросами. В Москве это Мосжилинспекция. Уточнить можно в местном БТИ .

Судебный. Если в ведомстве отказали, подавайте иск, чтобы признать решение об отказе незаконным. Суд может назначить экспертизу.

При покупке квартиры проверьте, есть ли там перепланировка и согласована ли она. Даже если ее сделали не вы, спросят с вас и будете отвечать.

Права администрация. Они должны соблюдать требования, а тут есть нарушения с кухней и санузлом.

Надо было не согласовывать и просто жить в квартире. Все так делают, и ничего.

Права хозяйка квартиры. Экспертиза на ее стороне, а что еще нужно?

Этот кейс говорит не столько о мнении Верховного суда, сколько о низком качестве разбора дел нижестоящими инстанциями.
Чтобы знать, что по нормам нельзя переносить мокрые зоны над/под жилые помещения соседей, вообще не надо быть экспертом, погуглить уже достаточно.

Администрация молодцы! Наверное.

извините, но вы противоречите сами себе! Это очень грубое нарушение, все знают, что мокрые зоны переносить нельзя! ВСЕ, как это все дали положительное заключение? Это ерунда, никто не согласует перенос мокрых зон. Либо Вас обманули, либо Вы плохо проверили инфу..

там есть исключение, мокрую зону можно расширить только на такие пространства, где коридор.. и нет ограничений, если первый этаж или второй уровень двухэтажной квартиры.

Aleksey, Об этом тоже подробно написано в нашей большой статье про перепланировку. Сссылка тоже стоит. Но выводы экспертиз реальные, они есть и вот такой результат. Посмотрим, чем в итоге все закончится при пересмотре.

Прецедент очень не хороший. Получилось, что мнение администрации важнее чем заключение экспертизы. Администрация должна была либо оспорить экспертизу и доказать, что она не верна, либо решение экспертизы должно было остаться в силе. Сейчас получается суд одобрил волюнтаристское решение администрации, потому что доказательств того, что был перенос мокрой зоны над жилым помещением у администрации нет, нет экспертного заключения, что перенос был, а заключение экспертов подтвердивших отсутствие нарушений не оспорено. Если бы заключение экспертов было оспорено, то тогда можно было бы взыскивать с них ущерб, за некорректную экспертизу. А так получается, что администрация вольна принимать любые решения и не учитывать экспертизы. А это нарушает права граждан и ставит их в неравные условия в спорах с администрацией. Может быть в статье было что-то упущено и экспертиза была аннулирована и администрация предоставила какие-то неоспоримые доказательства. Из текста не понятно в действительности ли был перенос мокрой зоны над жилым помещением или это придумала администрация и ничего такого нет. В общем не понятно кто врет экспертиза или администрация.

Посмотрите еще раз п 3.8 санпин. Там речь только о ванне и туалете, кухни там нет. Санпин не запрещает переносить кухню под жилым помещением. Только надо не забыть гидроизоляцию сделать. Так что женщине только туалет с ванной надо перенести, чтобы узаконить.

Михаил, например перенос кухни над жилой зоной соседей - это ухудшение их условий, это запрещено. Согласование такой перепланировки произвести невозможно.

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

О необходимости учитывать интересы соседей при легализации самовольной перепланировки квартир напомнил нижестоящим судам в связи с одним из дел, рассмотренных в 2020 г., Саратовский областной суд. Разъяснения апелляционной инстанции касаются соблюдения санитарной нормы, запрещающей размещать ванные комнаты и туалеты непосредственно над нижерасположенными жилыми комнатами и кухнями, если только речь не идет о двухуровневой квартире. Многим владельцам перепланированного жилья, имеющего аналогичные изъяны, такая судебная практика сулит серьезные проблемы.

Как следует из материалов дела (№ 33-1882/2020), в 1999 г. жительница Саратова К. решила объединить в одно помещение ранее приобретенные однокомнатную и двухкомнатную квартиры на 7-м этаже. В ходе перепланировки, в частности, был расширен проем в кирпичной стене между квартирами (прежде там находился стенной шкаф); в ранее двухкомнатной квартире выполнена перепланировка раздельного санузла и кухни, в результате которой образован совмещенный санузел; в однокомнатной квартире разобрана стеновая перегородка между комнатой и кухней, изменена планировка совмещенного санузла (демонтирована ванна, остались раковина и унитаз), демонтирован кирпичный простенок между оконными проемами в комнате и в кухне.

В итоге получилась квартира общей площадью 86,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, состоящая из двух комнат площадью 15,1 кв. м и 10,8 кв. м, кухни-столовой в 39,9 кв. м, совмещенного санузла в 8,4 кв. м и туалета в 3,1 кв. м. По словам владелицы жилья, эти работы были согласованы с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова и производились по проекту, составленному главным конструктором Саратовгражданпроекта.

Вместе с тем документа, санкционировавшего проведение перепланировки жилья, у К. не имелось. И в 2018 г. на основании протокола региональной Госжилинспекции собственница была привлечена к административной ответственности в виде штрафа по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ за самовольное переустройство квартир. Следом Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации г. Саратова направил К. требование о необходимости привести перепланированную квартиру в первоначальное состояние, отпустив на это около восьми месяцев. Когда же оно не было выполнено, последовало обращение в Волжский районный суд г. Саратова.

В исковом заявлении Комитет по градостроительству просил принять решение о продаже квартиры К. с публичных торгов, с выплатой ей вырученных средств и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. В обоснование требований чиновники ссылались на подп. 1 п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, предусматривающий такую процедуру в случае, если собственник упорствует в нежелании привести квартиру в первозданный вид.

Районный суд посчитал такую меру исключительной и преждевременной и отказал в иске, напомнив, что законом не исключена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии в судебном порядке. К. вскоре воспользовалась таким шансом. Проведенная судебная экспертиза дала заключение о соответствии проведенной перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и регламентам, и владелица получила положительное решение того же суда по своему исковому заявлению.

Однако при обжаловании данного акта апелляция обратила внимание на один из доводов Комитета по градостроительству, который не был исследован районным судом. После перепланировки К. раздельного санузла и кухни был образован совмещенный санузел площадью 8,4 кв. м. Из представленной по запросу Саратовского облсуда технической документации следует, что данный санузел располагается над кухней площадью 5,7 кв. м нижерасположенной (на 6-м этаже) квартиры. Апелляцией был допрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу, который сообщил, что нижерасположенная квартира им не осматривалась, какие помещения расположены в квартире под помещением совмещенного санузла квартиры, ему не известно.

В результате апелляция пришла к выводу, что судом первой инстанции не были соблюдены требования ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которым помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в судебном порядке в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Решение Волжского райсуда было отменено, и К. в иске о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии отказано. Владелице жилья под угрозой его продажи с публичных торгов предстоит провести обратное переустройство.

Пресс-центр

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

- перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;

- перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Читайте также: