Признание обманутым дольщикам в судебном порядке

Обновлено: 04.05.2024

Элина Гончарова Юрист сайта
“Про ДДУ.РУ”

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

В соответствии с Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших являются:

1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.

1) копия документа, удостоверяющего личность;

2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;

3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;

4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);

5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);

6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).

Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа.

Каждый документ, содержащий более одного листа, предоставляемый в контролирующий орган, должен быть прошит и пронумерован. Количество листов в таком документе подтверждается подписью заявителя. При приеме документов заявителю выдается расписка о принятии документов к рассмотрению с указанием перечня представленных документов и количества листов.

Контролирующий орган рассматривает заявление с прилагаемыми документами и в срок не позднее 20 дней со дня подачи заявления принимает решение о включении заявителя в Реестр или о мотивированном отказе во включении заявителя в Реестр и направляет заявителю копию указанного решения.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства - это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
формируется специальная часть реестра требований кредиторов - реестр требований о передаче жилых помещений;
если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Г.Краснодар, застройщик и обманутые дольщики. Холодняк Владимир Владимирович-застройщик и обманутый Сердюк Олег Анатольевич-дольщик, строительство дома по ул.Московская брошено, он в бегах по заграницам, нам что делать уже после того как обращались в суд?

Я дольщик обманутый. Договор ДДУ. Чтобы признать меня обманутым Минстройкомплекс в 2014 году запросили у меня документы и расторгнутые договора. В 2015 году он расторгнут. В 2013 году закон действовал расторгнутые договора не являлись поводом не включения в реестр обманутых дольщиков. В 2016 года приняли поправку - о не признании дольщика в случае расторжения договора. УК банкротом стала только в 2017 году. Меня не хотят признавать обманутым дольщиком? Только в судебном порядке. Как это можно сделать и сколько это будет стоить?

Я купила квартиру (за долги отдали) у обманутого дольщика через рег. палату. Есть договор переуступки и договор долевого участия. Прежний продавец квартиры стоял на учете, как обманутый дольщик по решению арбитражного суда. Может ли арбитражный суд вынести решение, что я тоже являюсь обманутым дольщиком.

Как быть с юристом, который ежемесячно снимал с клиента деньги. Доверенность оформленная на адвоката, не была продлена? А адвокат подделав документ, продлил доверенность? Мало того, что обманутые дольщики более 20 лет не могут получить свои квартиры, так на них подают в суд. Более того суд проходил без обманутого дольщика, а на тот момент сам обманутый дольщик попал в ДТП и не как не мог явиться в суд. И почему задним числом приходит повестка в суд? Как теперь верить другому адвокату, который требует 250000 за ведения дела?

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке дольщиком через суд, с какого момента ДДУ считается расторгнутым?

В связи с тем, что после расторжения ДДУ дольшик теряет возможность состоять в реестре обамнутых дольщиков и чтобы дольщик мог остаться хоть с чем то, либо с деньгами, либо со статусом обманутого дольшика, есть ли способ расторжения ДДУ с момента возврата средств дольщику?

Я обманутый дольщик. Меня включили в реестр обманутых. Есть ли в Краснодарском крае какие-то приказы, чтоб предоставили жильё взамен или на время?

Можно ли поменять нежилое помещение в жилое, не имея права собственности? Обманутый дольщик. Дело в том, что создан реестр обманутых дольщиков на жилые помещения, а нежилые кидают. Что делать. Ульяновских прошу не отвечать - ответ известен.

Я обманутый дольщик, а 2 го декабря слышал, что есть документ подписанный Президентом о том что обманутым дольщикам возмещается в судебном порядке 1 млн. рубс чего мне начинать? Наши документы находятся в архиве суда!

Есть договор на долевое строительство. Деньги внесены 100 %. Фирма обанкротилась, руководителей посадили. Министерство по строительству развело бюрократию и упорно не включает в реестр обманутых дольщиков. Договор есть, деньги все внесены, квартиры нет, но ты не обманутый дольщик.

Обманутые дольщики могут рассчитывать только на местные власти или есть федеральная помощь?

Здравсвуйте! Подскажите пожалуйста, с чего мне начать? Я обманутый дольщик! Правительство подписали закон о оказании (возмещении) дольщикам обманутым в пределах 1 млн. руб.Например в Самарской обл. Губернатор подписал закон компенсировать обманутым дольщикам! Выделенными земельными участками, жильем! Меня интересует, есть ли закон по обманутым дольщикам по Санкт-Петербургу? Нас обманули 16 дольщиком! Все документы (решения суда) и первичные документы по застройщику и по соучредителям находятся в Василеостровском районном суде г.Санкт_Петербурга,

Просим Вашей помощи. Обманутые дольщики в Г. Тюмени. застройщик Тюменский строитель.. Стройимпульс. Директор Санников. Дольщики просят помощи в прокуратуре, главы Админист Тюмени бесполезно. покрывают все дела застройщика. Выходим на митинги подписывать 29.09 мировое соглашение никто не будет нас обманывают.. не пропускают на телевидение и в газеты с нашей проблемой. ОНИ наживаются на нас. В интернете много статей и видеороликов обманутых дольщиков ГП-3.ГП-7.ГП-8. всего 400 квартир. Газопромысловая. Дом 2.

Мы обманутые дольщики ЖСК Триумф (Пермь). Наши дома заморожены. Мы не знаем как быть. Помогите, пожалуйста.

Я обманутый дольщик, что мне делать?

Обманутый дольщик. Помочь в решении вопроса.

Какой закон или документ правительства РФ по возмещению (выплате) обманутым дольщикам? В передаче 02.12.15 годаДоброе утроюрист рассказал о правилах и подбору документов для обращение в судебном порядка на возмещение. Подскажите куда обратиться? С чего начинать? Я как обманутый дольщик, мои документы находятся в архиве суда.

Обманутые дольщики выходят на очередную голодовку. Можно подменять голодующих, без медпоказаний через 2-3 дня другими?

Может ли обманутый дольщик получить налоговый вычет?

По поводу "обманутые дольщики" г.Краснодар ООО "Первая строительная компания"застройщик Холодняк в бегах, деньги по суду не возвращает.

Обманутые дольщики хотят объединиться и подать иск в суд. В какой организационно-правовой форме создать им некоммерческую организацию?

Обманутым дольщикам стоит на что-то надеяться, если застройщик в стадии банкротства, гараж стоит и пользуется им обманутый дольщик, но не имеет на это никакого права, а прогнозы юристов и конкурсного управляющего, что как только будут решения суда это иммущество будет выставлено на продажу и деньги распределены между кредиторами.

Я обманутый дольшик. Какой выход в моей ситуации.

Севастополь, обманутый дольщик кампании Любимый берег куда обращаться?

Я - обманутый дольщик строительной фирмы, которую объявили банкротом.

Обманутые дольщики не являются собственниками помещений недостроенного дома. Могут ли они создать ТСЖ этого дома?

Желательно со ссылками на закон.

Обманутые дольщики организовали ЖСК после банкротства Застройщика, получили разрешение на строительство, наняли подрядчика и достроили дом с дополнительным привлечением своих средств и за счет продажи свободных квартир, которые остались. 6 человек не захотели участвовать в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, эти 6 дольщиков получили квартиры в собственность по решению суда на основании договоров с обанкротившимся Застройщиком и следующим судом получили квартиры бесплатно. Суд первой инстанции что делать? Когда организовывали ЖСК покупали объект незавершенного строительства с 15% готовности с аукциона, но с обременением ипотекой и обязательствами предоставить квартиры всем участникам долевого строительства по договорам с обанкротившейся фирмой, в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства были условия заключить дополнительные соглашения со всеми участниками долевого строительства на замену Застройщика, и нигде не указано что ЖСК должно предоставить квартиры бесплатно, сейчас получается что одни обманутые дольщики взяли на себя обязательства перед другими, которые не в чем не участвовали ни чем не рисковали а получили квартиры по договорам с Фирмой которая обанкротилась.

Обманутый дольщик-председатель ЖСК Надежда.

Обманутый дольщик. Из министерства строительства приходят одни отписки куда обращатся.

Приобретая новостройку на стадии строительства, покупатель становится дольщиком. По сути своими деньгами, в долях с другими дольщиками, покупатели "спонсируют" стройку, которую затеял застройщик. Так планировалось изначально, и в идеальной картине мира все должны были быть довольны и счастливы. Дольщик - потому что приобрел еще не построенную квартиру по более низкой цене, чем готовое жилье. Застройщик - потому что построил жилой дом на одолженные у покупателя средства, и не платил при этом за кредит банку или кому бы то ни было.

До определенного времени все шло по плану, и понятия "обманутые дольщики" не существовало как юридического определения, его употребление часто сопровождалось словосочетаниями "так называемые", "именуемые" и прочими условными добавлениями. Масштаб проблем, накопившихся за годы прежнего кризиса, и тревожные ожидания следующего кризисного периода вынудил власти серьезно заняться этим вопросом и подготовить ряд предложений на законодательном уровне.

Хроника событий

Основные положения Закона: застройщик должен выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств - наряду с залогом, возможно поручительство банка либо страхование гражданской ответственности. Застройщик должен предпринять действия по обеспечению гарантий своей ответственности до государственной регистрации договора с первым дольщиком.

До настоящего времени вопросы оказания помощи дольщикам каждый регион решал самостоятельно, определяя собственные механизмы и разрабатывая индивидуальные программы. В конце лета 2013 года Министерство регионального развития РФ решило, что субъекты федерации должны будут вести реестры граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Для этого был разработан юридический термин "обманутый дольщик" и законодательно закреплены правила отнесение гражданина к этой группе. Теперь граждане, попавшие в эту категорию, будут включены в единый реестр обманутых дольщиков. Нормативный правовой акт выделяет восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Критерии отнесения дольщика к категории обманутых

Прекращено или приостановлено более чем на девять месяцев строительство дома (на основании решения исполнительного органа власти).

Застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены).

Строительство не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к инженерным сетям.

Документы на землю или разрешение на строительство аннулированы (расторгнуты) в установленном законом порядке.

Гражданин признан потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела против застройщика.

Вступил в силу приговор суда по уголовному делу, признающий гражданина обманутым дольщиком.

Застройщик признан банкротом (находится в процедуре банкротства) или ликвидирован в установленном законодательстве порядке.

Гражданин не соответствуют критериям отнесения дольщика к пострадавшим от действий застройщика.

Заявитель не предоставил полный пакет документов для внесения его в реестр обманутых дольщиков.

Предоставленные гражданином документы не соответствуют установленным законом требованиям.

У заявителя отсутствует российское гражданство.

Граждане участвовали в строительстве многоквартирных жилых домов на землях, не предназначенных для жилищного строительства.

Гражданин заключил договор, отличный от ДДУ (договора долевого участия по ФЗ-214), после 17 июня 2010 года.

Граждане инвестировали денежные средства для приобретения нескольких объектов недвижимости в одном доме (в реестр обманутых дольщиков вносится только одна запись об объекте, по выбору заявителя).

Правила отнесения дольщиков к числу пострадавших будут единообразны для всех субъектов РФ, это позволит получить объективную статистику по количеству обманутых дольщиков. Приказ Минрегионразвития находится в министерстве юстиции, после регистрации он вступит в законную силу.

По данным Минрегиона, в России на 1 января 2013 года насчитывается 650 проблемных объектов, по которым нарушены права 66,9 тыс. дольщиков. По мнению экспертов рынка, эти цифры значительно занижены.

Администрация города Новосибирска внесла в список проблемных 52 объекта (данные на 15.04.2013 г.), для строительства которых были привлечены денежные средства 5359 граждан.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Жилищно-строительные кооперативы до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе дополнительной защиты дольщиков, что в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов.

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации. Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.

С дохода, полученного от сдачи жилья в наем, нужно уплатить налог в размере 13%. Гражданин также вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, или купить патент на аренду квартиры. Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.

Стараниями маркетологов, мы знаем, какие батарейки работают дольше, почему в доме чисто в два раза быстрей и какой корм купила бы наша киска. Все чаще обязательным атрибутом продвижения недвижимости становится рекламный слоган или лозунг - небольшая фраза о преимуществах покупки квартир в строящемся доме. Какие фразы сопровождают рекламу новосибирских новостроек - разбираемся.

Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Попытаемся обобщить правила рекламирования недвижимости и перечислим типичные ошибки, нарушающие российское рекламное законодательство.

Статьи о недвижимости

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Обманутые дольщики — люди, оказавшиеся в крайне сложной ситуации. Зачастую им приходится не только преодолевать финансовые трудности, но и разбираться в сложных процессах взаимодействия с конкурсным управляющим и государственными учреждениями, а также разгребать тонны информации, которая сыпется со всех сторон, чтобы найти истину.

Кто они, обманутые дольщики?

Как люди становятся обманутыми дольщиками?

Воля случая или банальная невнимательность?

Обманутый дольщик — тот, перед которым застройщик не выполнил свои обязательства. Для того, чтобы максимально защитить себя, необходимо заключать с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) согласно 214-ФЗ. Конечно, это не гарантирует отсутствия проблем в случае проблем у застройщика, вплоть до его банкротства. Но тут на помощь вам придет государство. Об этом мы поговорим чуть ниже.

А вот если вы не заключали ДДУ или он оформлен неверно, ситуация может разрешиться совсем не в вашу пользу.

Лосев советует перед покупкой квартиры в строящемся доме проанализировать договор с застройщиком. В таком договоре должны быть указаны адрес строящегося объекта, расположение помещения по ДДУ: этаж, крыло, расположение на плане, адекватная сумма сделки, четко прописанные условия и суммы возможных доплат.

Пять признаков проблем у застройщика

Итак, с формальностями разобрались: с застройщиком работаем только по ДДУ, сам договор внимательно изучаем (в идеале с привлечением хорошего юриста). Остается риск банкротства самого застройщика.

Денис Бобков выделяет пять факторов, на которые нужно обратить внимание.

Первое, что должно насторожить, — это темпы строительства. За динамикой нужно обязательно следить. Причем не только по фото на сайте застройщика, но и самостоятельно, в том числе опрашивая местных жителей. Стройка должна идти постоянно и бесперебойно.

Второй важный индикатор — информация на сайте застройщика. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и с самим строительством.

Третий важный фактор надежности застройщика — его финансовая отчетность, которую он должен публиковать на сайте проекта. Если ее вообще нет, это повод сильно задуматься.

Четвертый индикатор устойчивости — наличие действующей аккредитации в ведущих банках на предмет выдачи ипотеки. Банки внимательно следят за застройщиками, клиентам которых выдают ипотеку и проекты которых кредитуют.

Наконец, пятый фактор — размер застройщика. Крупные, известные компании обычно обладают большим запасом финансовой прочности. Если компания-застройщик — маленькая и никому не известная, риски возрастают многократно.

Что делать, если вам не повезло

Конкурсный управляющий рассматривает требование участника строительства в течение 30 рабочих дней, проверяет подлинность и полноту документов, подтверждает факт оплаты и в случае обоснованности требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений.

Если у дольщиков есть иные требования к застройщику-банкроту, например о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщика, то они рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр денежных требований.

Жилая и нежилая недвижимость — две большие разницы!

Недвижимость, которую покупают дольщики, может быть жилой и нежилой. С жилой недвижимостью все просто: дольщики встают в реестр требований о передаче жилых помещений. С нежилыми помещениями, такими как кладовки и парковочные места, все гораздо сложнее. По таким помещениям реестр требований об их передаче в действующей редакции закона о банкротстве не предусмотрен. Поэтому договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 закона о банкротстве.

Но тут есть большая вероятность этих объектов не дождаться. Получается, что вы купили, например, кладовку, заплатили за нее деньги, а получить ее не сможете. Однако и тут есть выход: как утверждает Иван Лосев, на определенной стадии готовности объекта незавершенного строительства дольщики в судебном порядке могут подтвердить право собственности на данные помещения.

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом данные поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это существенно расширит потенциальный круг граждан, чьи права будут защищены. Сейчас законопроект находится на стадии публичных обсуждений на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Квартиры даже на этапе строительства стоят дорого. Поэтому многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно. Юристы предупреждают: ваши отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика, — и потому советуют не прекращать выплат. В противном случае можно создать себе серьезные проблемы и сильно испортить кредитную историю.

Если же ухудшилось ваше финансовое состояние (что в такой ситуации вполне вероятно), необходимо сразу обратиться к кредитору. Сейчас в банках существуют различные способы снижения платежной нагрузки: введение платежных каникул, снижение ставки, уменьшение платежа и другие. В самых крайних случаях можно воспользоваться процедурой банкротства физического лица.

Если вы в реестре, квартира вам обязательно достанется?

По сути, вариантов два: либо вы ждете, пока ваш дом достроят, либо договариваетесь с другими дольщиками, создаете ЖСК и достраиваете объект на свои средства.

И помните: банкротство застройщика — вещь неприятная и на самом деле отдаляющая дольщиков во времени от их квартир. Но даже из такой ситуации можно выйти с минимальными потерями (или вообще без потерь). Главное — выполнять все необходимые законные действия в установленные сроки. И не бояться отстаивать свои права. В том числе и в суде.

Благодарим за помощь в подготовке материала Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Читайте также: