Признание недействительным договора аренды в каком суде

Обновлено: 07.05.2024

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу N А41-13398/2016,

Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.

Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.

Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.

Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации и Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.

Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв. м, строительный объем - 88,0 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.

На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 и с 01.09.2012 по 31.08.2015.

Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 N 1613 и от 18.03.2013 N 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015.

До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.

Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории", однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению, поскольку на ней расположена мойка.

Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м на площади 67 кв. м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.

Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.

Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства - фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.

Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о том, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.

Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на не завершенный строительством объект - фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок по акту суд округа оставил без изменения.

Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находятся объект незавершенного строительства - фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.

В кассационной жалобе Администрация и Комитет, ссылаясь на то, что окружной суд, признав недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора аренды и признав этот договор действующим на неопределенный срок, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просят отменить постановление от 22.12.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 30.05.2016 (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление апелляционного суда от 06.09.2016, и указывая на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Комитет направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.

На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. При таком положении сохранение правоотношений по спорному договору аренды на неопределенный срок будет противоречить требованиям действующего законодательства.

В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.

Приведенные в жалобе Комитета и Администрации доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

жалобу администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 20 июня 2017 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

ничтожная — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

она нарушает закон или правовые акты;
цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎

Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.

признать сделку недействительной;
обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.

Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎

Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.

Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса

Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.

Крупная сделка для ООО

Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.

Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.

Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.

Дело 3. Притворный агентский договор 👎

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
агент не участвовал в торгах;
в 2018 году торги не проводились;
агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎

Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.

ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:

Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.

В органы прокуратуры зачастую обращаются представители хозяйствующих субъектов, органов власти и управления с требованиями защитить их интересы в возникшем экономическом споре.

Настоящая статья посвящена полномочиям прокурора по оспариванию заключенных между хозяйствующими субъектами сделок и проблем правоприменительной практики.

Реформирование гражданского законодательства продолжается уже почти десять лет. Основой для вносимых в Гражданский кодекс РФ изменений является Концепция развития гражданского законодательства РФ, подготовленная на основании Указа Президента РФ от "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации".

Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были изменены общие положения об оспоримых и ничтожных сделках, а также нормы о недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам. Основные правовые позиции по внесенным в ГК изменениям Верховный Суд РФ изложил в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Поскольку в силу своих непосредственных задач органы прокуратуры в подавляющем большинстве случаев обращаются в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, не соответствующих закону, указанные изменения в значительной степени отразились на возможности использования прокурором полномочий по обращению в арбитражный суд с такими исками.

Суть внесенных изменений состоит в том, что существовавшая ранее презумпция ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона или иного правового акта, заменена на презумпцию ее оспоримости. Такой кардинальный поворот произведен в соответствии с положениями Концепции и с целью исключить излишне широкое распространение судебной практики признания сделок недействительными на основании названной статьи ГК.

Установление презумпции оспоримости сделки, нарушающей требования закона, помимо общего правила о том, что оспоримая сделка должна быть признана недействительной судом, а ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, влечет целый спектр сопутствующих последствий, заключающихся в том, что теперь действует иной перечень лиц, имеющих право предъявлять соответствующие иски, и другой срок исковой давности (не три года, а один год).

Применительно к практике использования полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд это нововведение вызывает необходимость скорректировать свою работу так, чтобы своевременно выявлять сделки, не соответствующие требованиям закона, и оспаривать их в рамках годичного срока исковой давности.

Кроме того, возникают проблемы с доказыванием полномочий прокурора на оспаривание сделок с учетом позиций Верховного Суда РФ по применению ст. 168 ГК.

Сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу оспоримы, такие сделки ничтожны только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 168 ГК).

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведен большой перечень сделок, которые являются ничтожными в силу прямого указания закона, при этом перечень не является закрытым. Из этого перечня прокурором в арбитражном суде исходя из положений о подведомственности споров могут оспариваться лишь некоторые: мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), и некоторые другие. Вместе с тем оспаривание таких сделок прокурорами - редкий случай.

Необходимо подчеркнуть, что в силу п. 5 ст. 426 ГК условия публичного договора, не соответствующего требованиям, установленным п. п. 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными. С учетом того, что п. 4 ст. 426 ГК предусматривает возможность издания Правительством РФ и уполномоченными им федеральными органами правил, обязательных для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, условия договоров в сфере услуг связи, энергоснабжения, перевозок транспортом общего пользования и других публичных договоров, не соответствующие таким правилам, являются ничтожными.

Более проблемным для прокурорской практики обращения в арбитражный суд является применение положений п. 2 ст. 168 ГК, устанавливающего исключения из общего правила об оспоримости сделок, не соответствующих требованиям закона или иного правового акта.

Пунктом 2 ст. 168 ГК предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из такого понятия ничтожной сделки и направленности полномочий прокурора на защиту публичных интересов, прокурор при обращении в арбитражный суд с иском о признании недействительной ничтожной сделки в порядке ст. 168 ГК должен доказать: а) нарушение сделкой требований закона или иного правового акта; б) нарушение публичных интересов или интересов третьих лиц.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 дано определение публичных интересов: "Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов".

Явно положительным для прокурорской практики обращения в арбитражный суд является и положение о том, что ничтожна сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет.

Применительно к использованию полномочий прокурора на обращение в арбитражный суд необходимо указать такие нормы, содержащие явно выраженный запрет, как ст. 27 Земельного кодекса РФ об ограничении оборотоспособности земельных участков; ч. 2 ст. 28.2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" и ч. 2 ст. 41.3 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", содержащие запрет на передачу арендатором прав по договору аренды объектов теплоснабжения и водоснабжения; п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", содержащий запрет на сдачу в субаренду, передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Суды учитывают указанную позицию Верховного Суда РФ при принятии решений по конкретным делам и удовлетворяют требования прокуроров о признании недействительными сделок в силу ничтожности при нарушении сделкой явно выраженного запрета, установленного законом (например, дело N А39-5692/2015 по иску прокурора Республики Мордовия о признании недействительным договора об ипотеке спортивных сооружений, приватизация которых запрещена).

Наибольшие трудности в правоприменительной прокурорской практике вызывает последнее предложение приведенного понятия публичных интересов, данного Верховным Судом РФ в п. 75 Постановления Пленума N 25.

С позицией о том, что само по себе несоответствие сделки законодательству не свидетельствует, что имеет место нарушение публичных интересов, еще можно согласиться, так как она следует из общего посыла новой редакции ст. 168 ГК. Однако позиция, согласно которой нарушение сделкой прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов, является спорной.

При обращении прокурора в арбитражный суд необходимо также учитывать положения п. п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", которые предусматривают, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования.

Если в соответствии с последним предложением п. 75 Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 признать, что "публичный интерес" и "интерес публично-правового образования" - это абсолютно разные и никак не пересекающиеся понятия, то с учетом положений ст. 52 АПК и п. п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. N 15 обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в силу ничтожности становится совершенно невозможным.

С учетом изложенного, по нашему мнению, судебная практика может пойти одним из двух путей. В первом варианте суды вынуждены будут признавать, что все-таки нарушение прав публично-правового образования всегда есть нарушение публичных интересов. Во втором варианте, и он является более вероятным, при признании нарушения прав публично-правового образования в каждом конкретном случае для признания сделки ничтожной суды будут выяснять, нарушаются ли ею интересы неопределенного круга лиц, находятся ли под угрозой обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, оборона и безопасность государства, охрана окружающей среды, не нарушен ли явно выраженный запрет, установленный законом.

Кроме того, необходимо указать, что положения п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 о том, что нарушение сделкой прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов, является по своей сути не толкованием закона (в нашем случае ст. 168 ГК), а фактически новой нормой права. Профессор МГУ им. М.В. Ломоносова В. Белов прямо говорит о том, что в 133 пунктах Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 при самом скромном подсчете обнаруживается более полусотни норм, неизвестных ГК. К таковым, по нашему мнению, относится и приведенное выше спорное положение п. 75 Пленума.

Обращение в суд прокурора с исками такой категории возможно с учетом того, что прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования и оспаривает сделки, совершенные органами публично-правовых образований. Например, когда федеральной собственностью распоряжаются органы местного самоуправления.

Более дискуссионным является вопрос о нарушении прав публично-правового образования как третьего лица при оспаривании сделки, совершенной государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, так как нарушение прав в таком случае носит как бы опосредованный характер. Судебная практика по этому вопросу еще не сформирована. Вместе с тем нам представляется возможным обращение в арбитражный суд прокурора в такой ситуации.

Необходимо также остановиться на полномочиях прокурора по обращению в арбитражный суд с иском о признании недействительной противоречащей закону оспоримой сделки.

Устанавливая презумпцию оспоримости сделки, законодатель ввел в ГК несколько новелл, касающихся оспаривания сделок и применения последствий их недействительности.

Применительно к оспоримым сделкам круг лиц, которые могут их оспорить, несколько расширен. Ранее к ним относились только лица, указанные в ГК, теперь же таким правом по общему правилу наделена сторона по сделке, а также лица, указанные в законе, к которым можно отнести и прокурора.

При предъявлении требований о признании недействительной оспоримой сделки прокурору с учетом Постановления Пленума N 15 и требований п. 2 ст. 166 ГК необходимо в каждом конкретном случае доказывать, что сделка нарушает права или охраняемые интересы публично-правового образования, в том числе что она повлекла для него неблагоприятные последствия, а также то, что применение последствий недействительности сделки приведет к восстановлению нарушенных прав публично-правового образования.

Также могут возникнуть сложности при применении п. п. 2 и 5 ст. 166 ГК, законодательно закрепляющих добросовестность как условие оспаривания сделки, в связи с тем, что прокурор в арбитражном процессе является процессуальным, а не материальным истцом, поскольку обращается в суд в интересах публично-правового образования. Исходя из этого проблематичным является доказывание недействительности сделки, если из поведения должностных лиц публично-правового образования явствует воля сохранить сделку в силе.

Таким образом, анализ изменений, внесенных в ГК в ходе реформирования, а также толкование этих изменений Верховным Судом РФ, в том числе в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25, создают новые условия для реализации прокурором полномочий по обращению в арбитражный суд, нацеливая его на защиту публичных интересов, под которыми в первую очередь понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. При этом в каждом конкретном случае при обращении прокурора в суд необходимо доказывать нарушение прав и законных интересов публично-правового образования, а в случае обращения с иском о признании сделки недействительной в силу ничтожности - также нарушение публичных интересов в толковании, данном Верховным Судом РФ.

Главная Публикации Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит.

Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации"

". 5. Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.

При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок. "

В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

". 15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. "

Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Читайте также: