Нарушение противопожарных расстояний между домами судебная практика

Обновлено: 18.05.2024

Судебные споры о гарантийном ремонте новостроек не редкость: в зависимости от обстоятельств суд встаёт на сторону управляющей или строительной компании. Делаем обзор нового дела, который дошёл до ВС РФ. Читайте, может ли УО требовать от застройщика устранения нарушений в доме по пожарному предписанию.

В новостройке устранение дефектов – обязанность управляющей организации или застройщика

Компания, построившая многоквартирный дом в Санкт-Петербурге, заключила договор с УО на управление им. Спустя несколько лет орган Госпожнадзора провёл внеплановую проверку новостройки и установил целый ряд нарушений требований пожарной безопасности.

Например, ведомство установило, что на многих этажах нет системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и пожарной сигнализации, не везде есть противодымная вентиляция в тепловых тамбурах.

Поэтому управляющая организация обратилась к застройщику с просьбой устранить зафиксированные в предписании нарушения, но тот ничего не сделал. Тогда УО подала иск в суд (дело № А56-20119/2016).

Застройщик в отзыве на иск указал, что УО сама виновата: указанные недостатки нужно было зафиксировать в акте приёмки дома в управление в 2011 году. Срок обнаружения дефектов строительства пропущен.

К тому же строительная компания вместе с представителем управляющей организации проводили совместный осмотр системы противопожарной защиты и противодымной вентиляции ранее. Все нарушения, которые были выявлены, компания устранила, о чём есть соответствующий акт.

Нарушения фиксируются при совместных осмотрах новостройки УО и застройщиком и надзорных проверках

Дело дважды рассматривалось в суде первой инстанции. При первом разборе иска судья посчитал, что управляющая организация не вправе представлять в суде собственников помещений в МКД – нет соответствующего решения ОСС (ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 161, 162 ЖК РФ).

Вторым аргументом, который привела первая инстанция, отклоняя иск УО, стало то, что ранее компания вместе с застройщиком проводили осмотр системы противопожарной безопасности дома. Согласно акту, все найденные нарушения строительная организация устранила. Дом построен в соответствии с противопожарными требованиями технических регламентов и проектом.

Апелляционный суд, куда УО обратилась с жалобой, выводы первого суда поддержал.

Застройщик устраняет строительные дефекты, возникшие по его вине, в пределах гарантийного срока на МКД

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства дом, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
Участник долевого строительства вправе предъявить строительной компании требования в связи с ненадлежащим качеством дома при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 № 214-ФЗ).
УО согласно договору управления обязана обеспечить выполнение в доме мер пожарной безопасности. Она отвечает за содержание общего имущества МКД и выступает в качестве представителя интересов собственников помещений. Она имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, возникших по его вине.
Застройщик не несёт ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли из-за нормального износа дома, нарушения требований к процессу его эксплуатации, из-за ненадлежащего его ремонта (ч. 7 ст. 7 № 214-ФЗ).

Суды не установили причину возникновения недостатков, указанных в предписании, а также факты выполнения застройщиком СТУ и отсутствия претензий к их выполнению со стороны Госпожнадзора. Поэтому кассационная инстанция отправила дело на новое рассмотрение.

Застройщик обязан выполнять технические условия для повышения уровня пожарной безопасности дома

Спор вновь переместился в суд первой инстанции. Застройщик при этом возражал, считая, что недостатки, указанные в предписании, при приёмке дома и подписании акта УО не указала. Проект МКД был согласован, и никакие СТУ никто не утверждал. О том, что они есть, застройщик узнал только в ходе рассмотрения дела в суде.

Но на этот раз суд встал на сторону УО, указав, что заказчик, в данном случае участники долевого строительства, могут решить разработать специальные технические условия в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ. В НПА запрета на них нет. СТУ помогают принять меры для повышения уровня пожарной безопасности дома. Это один из способов обеспечения безопасности объекта защиты, и выполнение их обязательно к исполнению.

Застройщик при возведении здания и при гарантийном ремонте обязан в полном объёме выполнить требования пожарной безопасности, установленные в том числе СТУ. Поэтому суд иск удовлетворил и обязал компанию в течение трёх месяцев со дня вступления этого решения в силу устранить допущенные при строительстве нарушения на безвозмездной основе в соответствии с СТУ. Апелляция и кассация поддержали эту позицию.

Суды при спорах УО с застройщиком должны выяснить сроки гарантии и причины возникновения дефектов

Застройщик обратился с жалобой в Верховный суд РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя оснований. Он указал, что компания при строительстве многоквартирного дома не выполнила требования пожарной безопасности, в том числе установленные СТУ. Решения судов обоснованы и пересмотру не подлежат.

Верховный суд РФ указал, что при подобных спорах управляющая организация вправе представлять интересы собственников помещений в новостройке. Суды при этом должны выяснять, поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы. Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. отметил, что с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока на новостройку, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация.

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего: Босси Н.А.,

судей: Тюриной Н.А., Бучневой О.А.,

при секретаре: Медведевой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Моисеевой О.В. к Бирюковой В.В. об устранении нарушения прав собственника,

встречному иску Бирюковой В.В. к Моисеевой О.В. и администрации Тамбовского района Тамбовской области о сохранении самовольного строения и признании права собственности в порядке наследования на жилой дом с возведенной пристройкой и земельный участок,

по апелляционной жалобе представителя Бирюковой В.В. Яркина А.Н. на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Тюриной Н.А., судебная коллегия

Моисеева О.В. обратилась в суд с иском к Бирюковой В.В. об устранении нарушений прав как собственника участка на безопасное пользование последним, указав, что ответчик на соседнем участке проводит самовольное строительство жилого дома без оформления проекта, плана, без разрешения на строительство, без согласования с администрацией Тамбовского района Тамбовской области, с администрацией Покрово-Пригородного сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, без согласования с соседями, с нарушением норм, определяющих расстояние от границы участка до строящегося дома. Расстояние от границы линии 1-10, согласно плану участка дома ***, до стен строящегося дома составляет *** см. и *** см., что создает угрозу для жизни истца при сползании снега с крыши, угрозу для разрушения ее дома ввиду повышенного содержания влаги, угрозу для ее жизни в случае падения предметов с кровли дома ответчика и в случае пожара. Кроме того, вследствие нарушения расстояния от границы участка до строящегося дома снижается естественная освещенность окон дома Моисеевой О.В. и нарушаются санитарные условия. Указанные обстоятельства снижают рыночную стоимость дома истца на ***%.

На основании приведенных доводов Моисеева О.В. просила обязать ответчика перенести стену строящегося дома на три метра от границы по линии 1-10 земельного участка ***, согласно плану усадьбы.

В ходе рассмотрения дела Моисеева О.В. изменила исковые требования и просила обязать Бирюкову В.В. снести самовольную пристройку к дому *** по *** со стороны межевой границы участка дома *** с демонтажем кровли над ней и привести реконструкцию жилого дома в соответствии с паспортом *** от *** года и постановлением *** от ***, выданными администрацией Тамбовского района Тамбовской области.

Бирюковой В.В. предъявлены встречные требования о сохранении в переустроенном виде, устранении препятствий по оформлению права собственности в порядке наследования жилого дома и земельного участка и признании права собственности на жилой дом и земельный участок. Встречные требования Бирюкова В. В. обосновала тем, что как жилой, так и земельный участок *** по *** принадлежали ее умершему мужу, Бирюкову С.П. При жизни муж возвел жилую пристройку к дому, однако, надлежащим образом не оформил своих прав в установленном законом порядке. В настоящее время Бирюкова В.В. лишена возможности оформить наследственное имущество, так как поставлен вопрос о сносе пристройки. В связи с указанными обстоятельствами просила суд сохранить в переустроенном виде и признании за ней право собственности на жилой дом, земельный участок и устранить препятствия со стороны Моисеевой О.В. в регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.

решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 октября 2014 года исковые требования Моисеевой О.В. к Бирюковой В.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворены. Суд обязал Бирюкову В.В. снести часть строения ***, возведенного к жилому дому, расположенному по адресу: ***. Исковые требования Бирюковой В.В. удовлетворены частично. За Бирюковой В.В. признано право собственности в порядке наследования на земельный участок общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: *** на землях населенных пунктов, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. В удовлетворений требований о сохранении самовольного строения и признании права собственности на жилой дом отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной Бирюковой В.В. и ее представителем Яркиным А.Н., выслушав возражения представителей Моисеевой О.В. Горборукова В.И., Малина Ю.П. и Авдеевой В.Г., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Статьей 209 ГК Р определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Подпунктом 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 6 ст. 42 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что Бирюкову С.П. - собственнику домовладения и участка по адресу: ***, при жизни постановлением администрации Тамбовского района от *** было разрешено реконструкция жилого дома и строительство пристройки в строгом соответствии со строительным паспортом и выдано разрешение *** от *** на строительство пристройки и реконструкции жилого дома (в кирпичном исполнении).

Вопреки доводам, изложенным в исковом заявлении Бирюковой В.В., в судебном заседании установлено, что реконструкция и строительство пристройки к дому было осуществлено уже после смерти Бирюкова С.П., наступившей *** Пристройка возведена не на месте ранее существовавшего строения.

Собственником соседнего домовладения и смежного участка Моисеевой О.В. заявлено о нарушении его прав и законных интересов в результате возведения Бирюковой В.В. пристройки к жилому дому. При этом спор о границах участков отсутствует.

Моисеева О.В. просила суд обязать Бирюкову В.В. снести указанную пристройку, а Бирюкова В.В. - сохранить жилой дом с учетом пристроенной части, признав за ней на него право собственности.

При разрешении спорных правоотношений суд первой инстанции верно руководствовался положениями ст. 222 ГК РФ, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

О распространении ст. 222 ГК РФ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой создан новый объект (что и имеет место относительно спорной пристройки, которая возведена дополнительно к ранее существовавшему строению дома), указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В силу п. 26 того же Постановления Пленума, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Бирюкова В.В., как установлено в не обжалованной части решения и никем не оспаривается, в силу положений ст. 218 ГК РФ, ст.ст. 1153, 1154 ГК РФ является наследником Бирюкова С.П. и собственником с даты открытия наследства земельного участка и жилого дома в его первоначальном виде.

Разрешение на осуществление строительства Бирюкова В.В. не получала и осуществила строительство, не соблюдая и исходную документацию, полученную ее мужем.

Заключением эксперта определено, что возведенная пристройка не соответствует нормативам по строительству в части санитарно-бытовых разрывов (при норме 3 м фактическое расстояние от возведенной пристройки до межевой границы с домовладением *** составляет от *** м. до ***.) и конфигурацией крыши (которая образует риск получения травмы жильцами).

Возможность падения осадков является безусловным и существенным нарушением, фактором, наличие которого к предположительному отнести нельзя. Вместе с тем, данное нарушение возможно устранить обустройством снегозадержателей определенного вида.

Само по себе несоблюдение расстояния от стен возведенного спорного строения до стены соседнего жилого дома (санитарно-бытовые размеры) в рассматриваемом случае не является основанием для сноса спорного строения, поскольку не свидетельствует о реальном нарушении прав Моисеевой.

Однако, изложенные обстоятельства суд верно оценил в совокупности с тем, что согласно содержанию заключения эксперта (***) спорная пристройка возведена Бирюковой В.В. с увеличением размеров запроектированного строения по длине и ширине в сторону домовладения Моисеевой О.В. на *** м. При этом исходное расстояние между домами составляло *** м., после осуществления строительства стало составлять *** м. - *** м.

Как правильно указал суд, 12.07.2012 года ст. 75 Федерального закона N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и таблица 11, содержащая конкретные противопожарные расстояния, утратили силу, ст. 69 (Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями) изложена в новой редакции, не предусматривающей конкретные противопожарные расстояния и порядок их определения (Федеральный закон от 10.07.2012 года N 117-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности").

В Нормативах градостроительного проектирования Тамбовской области (утвержденных постановлением администрации Тамбовской области *** от *** г.) требования к противопожарным расстояниям между постройками, являющимися предметами спора, вопреки позиции представителей Моисеевой, которые ссылались на п. 2.2.25, не содержатся.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Несмотря на то, что с 12.07.2012 года требования к противопожарным расстояниям не носят обязательного характера (кроме объектов, на которые распространяется специальное регулирование), отсутствие обязательных требований к противопожарным расстояниям между зданиями, сооружениями и строениями не означает, что такие расстояния не должны соблюдаться при строительстве.

В Информационном письме от 19.07.2012 года N 19-2-3-2855 МЧС РФ указало, что после исключения соответствующих положений из Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" требования к противопожарным расстояниям и проездам могут быть приняты по СНиП 2.07.01-89*, которым противопожарные расстояния при степени огнестойкости зданий III должно составлять 8 метров.

После актуализации СНиП 2.07.01-89* и издания его в редакции СП 42.13330.2011, он не утратил свое действие, поскольку, как указано в письме Минрегиона РФ от 15.08.2011 года N 18529-08/ИП-ОГ, в целях переходного периода актуализированные своды правил не отменяют действия предыдущих сводов правил.

Впоследующем, по состоянию на дату возведения Бирюковой В.В. спорного строения конкретные противопожарные расстояния были определены и содержатся в настоящее время в утвержденном Приказом МЧС России от 24.04.2013 г. N 299 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", который согласно п. 1.1. применяется при проектировании и строительстве как вновь строящихся, так и реконструируемых зданий и сооружений.

Названный Свод содержит требования к противопожарным расстояниям между постройками сторон, а именно не менее 8 метров (п. 4.3. таблица 1, 4.16, 5.3 таблица 2).

Несоблюдение сводов правил допускается только в том случае, если выполнение требований технического регламента подтверждено другим способом. В противном случае требования технического регламента считаются несоблюденными.

Применительно к вышеуказанному нормативно установленному (в СП 4.13130.2013) расстоянию ранее существовавший уровень пожароопасности (при том, что расстояния между строениями в период начала осуществления Бирюковой работ практически соответствовал вышеназванным критериям (*** м), за счет возведения помещений *** пристройки существенно повысился, что, безусловно, ухудшает ранее существовавшее положение, представляет реальную угрозу жизни и здоровью соседствующих субъектов и нарушает их права. Довод апеллянта о том, что несоблюдение противопожарных расстояний и ранее имело место, не могут повлиять на правильность выводов суда о недопустимости усугубления, более того, существенного, прежнего положения.

Отклоняя возражения Бирюковой об отсутствии нарушения прав Моисеевой, судебная коллегия исходит из того, что соответствие противопожарных расстояний целям обеспечения нераспространения пожара на соседние здания, сооружения, должно быть подтверждено доказательствами и не может основываться только на доводах о необязательности сводов правил. Таких доказательств Бирюковой ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни на заседании судебной коллегии представлено не было.

При этом суд первой инстанции дал верную оценку представленному Бирюковой В.В. техническому заключению, целью обследования в рамках которого являлось определение технического состояния строительных конструкций, возможность дальнейшей безаварийной эксплуатации жилого дома после реконструкции и пристройки к нему. Заключение не содержит выводов применительно к правам и интересам соседствующих субъектов.

Допущенные нарушения являются существенными, влекущими невозможность признания права собственности на спорный объект и определяющими необходимость сноса помещений *** пристройки.

Доводы жалобы о невозможности демонтажа пристройки ввиду целостности ее кровли с основным строением дома и существенности затрат, требующихся для исполнения решения суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку каркас кровли пристройки не является целостным с каркасом кровли основного строения, стропильная часть первой пристроена ко второй; к существующему положению привели действия самой Бирюковой В.В. по неисполнению указаний компетентных органов о прекращении строительства, более того, действия указанного лица, вопреки определению суда о принятии мер по обеспечению иска.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о сохранении дома в существующем виде (с возведенной пристройкой), признании на него права собственности, и удовлетворения требований о сносе помещений *** пристройки является законным и обоснованным.

Выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, верно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Судебной коллегией оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда, не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Бирюковой В.В. Яркина А.Н. - без удовлетворения.

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Деятельность

Нормативно-правовое регулирование в сфере недвижимости

Вопросы правоприменения

Письмо Росреестра от 3 февраля 2021 г. № 13-00062/21 (о проверке отступов жилого дома от границ ЗУ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом)

Письмо Росреестра от 3 февраля 2021 г. № 13-00062/21 (о проверке отступов жилого дома от границ ЗУ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом)

2. По вопросу приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства в случае несоответствия отступов от границ земельного участка при размещении здания.

соответствие сведениям, содержащимся в ЕГРН (пункт 1) и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом (пункт 2).

Согласно пункту 1 части 7 статьи 51.1, пункту 1 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводит проверку:

соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами;

соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами.

Пунктами 2 - 4 части 1 статьи 38 ГрК РФ предусматривается установление в градостроительном регламенте предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности:

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

При этом такие параметры градостроительным регламентом могут не устанавливаться (часть 11.1 статьи 38 ГрК РФ).

Таким образом, минимальные отступы от границ земельных участков являются одним из видов предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и не являются параметрами непосредственно объекта капитального строительства, устанавливаемыми федеральным законом, в частности, пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ. Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, законодателем отнесена к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) (пункт 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038).

В связи с чем по указанным в данном пункте вопросам необходимо обращаться в Минстрой России.

Дополнительно полагаем возможным отметить, что в соответствии с частями 8, 9 статьи 36 ГрК РФ:

земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;

реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции;

изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Начальник Управления законодательства
в сфере регистрации недвижимости Э.У. Галишин
и кадастровой деятельности

В настоящий момент вопрос ограничения въезда на территорию многоквартирных домов поставлен на контроль прокуратуры в связи с участившимися случаями незаконного установления ограждений.

Многие устанавливают шлагбаумы, не получив официального разрешения службы государственного пожарного надзора, которая является главным ограничителем в этом вопросе.

В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба.

В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения запрещается самовольно

устанавливать дорожные знаки, светофоры, другие средства организации дорожного движения (в том числе шлагбаумы), создающие

помехи для движения. Установка шлагбаума должна быть разрешена администрацией города по согласованию со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД, коммунальной службой.

В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств.

В соответствии с постановлением правительства Москвы от 02.11.2012 №614-1111 вопросы об освобождении земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе незаконно установленных заборов, осуществляется постоянно действующими Окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства. На основании решения окружной комиссии префектура административного округа принимает меры к сносу демонтажу некапитальных объектов (заборов, ограждений).

В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.

В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.

Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.

В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.

При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в соответствующие органы.

В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.

2. В муниципальный совет депутатов подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Совет принимает решение не дольше месяца (это отдельно законодательно оговорено) и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.

3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, согласно постановлению правительства, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.

Стоит отдельно отметить, что шлагбаумы демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы. О демонтаже будет сообщено заранее. В этом случае затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Сумма компенсации определяется на основании отчета независимой оценки.

Согласно Кодексу об административных правонарушениях города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридических лиц — 20 тысяч рублей.

Читайте также: