Земельный участок на котором расположен дом надлежащим образом не оформлен

Обновлено: 24.05.2024

Недостроенные дома привлекательны для потенциального покупателя невысокой стоимостью. Действительно, на первый взгляд, это отличное решение для тех, кто ограничен во времени и не имеет возможности затевать стройку с нуля, а готовый дом ‒ недоступен, по причине его очевидной дороговизны.

Итак, есть земельный участок, целевое назначение которого указано, как ведение личного подсобного хозяйства, где, собственно, возводится дом. Владелец земли имеем все необходимые разрешения. На текущий момент дом не достроен, поэтому не задокументирован, однако имеет подведенный газ и электропитание (о чем свидетельствуют приборы учета). Нашелся покупатель, желающий купить такой дом, но поскольку жилище нигде не значится в документации, то продавец намерен выдать свои владения как единый земельный участок. Возникает вполне закономерный вопрос: допустима ли продажа дом в таком статусе, не возникнет ли проблем с дальнейшей перерегистрацией и, каким образом, оформить газ и электричество?

Обращаясь к законодательной базе, видим, что, с учетом всех обстоятельств, потенциальный покупатель приобретает лишь один объект недвижимости – участок земли с буквально самовольным строением на нем, который, к слову, официально не является законной собственностью продавца. К сожалению, такого рода сделка значительно повышает правовые риски покупателя.

Обращаем внимание, что при заключении такой сделки покупатель не будет являться добросовестным приобретателем земельного участка, так как не удосужился подойти к покупке с должным уровнем ответственности. То есть не приложил усилия к тому, чтобы убедится в законных правомочиях продавца на возведенные там строения, не заметить которые попросту невозможно.

На практике, что большинство ситуаций, где продавец всячески пытается уйти от государственной регистрации своих строений связано с его явным нежеланием уплачивать налог на прибыль, реже дело касается сведений, скрытых от потенциального покупателя (к примеру, предвидятся проблемы с регистрацией жилого помещения, или же могут возникнуть разногласия относительно раздела совместно нажитого имущества, а также не исключен и личный интерес продавца — инициирование собственного банкротства).

Проведение газа в дом: правила переоформления

Итак, чтобы оснастить возведенный объект газом, необходимо:

Как только подойдут к завершению работы по проведению газоснабжения и установке оборудования, дальше последует принятие нового объекта газификации специальной комиссией. После всесторонней проверки и проведениях всех необходимых мероприятий компания выдаст владельцу заверенный подписями и печатями акт технологическом присоединении.

В первой части статьи мы рассмотрели довольно-таки часто встречающуюся ситуацию по продаже земельного участка с неучтенными на нем строениями, оговорив те подводные камни, которые могут ждать потенциального покупателя при заключении такой сделки. Сейчас же разберем другую сторону: переоформление объекта газификации покупателем.

Совершенно логично, что после смены собственника последует переоформление всех выданных ранее документов относительно присоединенного объекта газификации. Прежде чем перейти к практической стороне вопроса, важно удостоверится, что прежний владелец ничего не упустил из виду и передал весь пакет документов, свидетельствующих о законности выполненных проектных, строительных и монтажных работ по проведению газовой системы: технический паспорт прибора учета; акт о подключении, подтверждающий факт принятия уполномоченной комиссией газифицированного здания; документ, подтверждающий проведение проверки на отсутствие каких-либо неисправностей или неточностей в приборах учета и проверку пломбы, на предмет отсутствия повреждений.

Следует помнить, что после того, как переоформление приобретенного участка земли завершится, и он перейдет в полноправное владение покупателя, дальнейшая ответственность по газоснабжению данного объекта, а так же по выполнению всех установленных действующим законодательством требований, автоматически будет возложена на нового хозяина. Это касается и ранее проведенных продавцом незаконных действий.

Что же должен предпринять новоиспеченный собственник?

При переоформлении с уже встроенным прибором учета достаточно будет предъявить тех-паспорт и показания прибора на текущую дату; акт пломбировки всех приборов учета; документы, в которых прописан состав внутридомового газового оборудования на соответствие законодательным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду оборудования (к примеру, технические паспорта, сертификаты). Более подробно о переоформлении здания к сетям газораспределения новоиспеченный владелец к предварительно составленному заявлению обязуется приложить пакет документов, указанных в п. 125 Правил подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 No 1314. Порядок действий регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.

Обращаем ваше внимание на то, что предоставленный новоиспеченным владельцем проект по снабжению газом помещения должен целиком и полностью соответствовать измененным от 06 июня 2019 года Правилам проектирования систем газоснабжения жилых помещений (СП 402.1325800.2018 Жилые помещения. Правила проектирования газовых систем, принятый Минстроем Российской Федерации от 05.12.2018 No 789/пр).

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Изложенная выше информация позволяет нам сделать краткие выводы, а именно: в прямые обязанности нового владельца войдет обязательное заключение нескольких договоров — первый будет регламентировать поставки и учет газового снабжения здания, а второй — ВДГО (отсутствие которого станет основанием для временного прекращения газоснабжения абоненту).

Порядок заключения таких договоров регламентируется Правилами газоснабжения с целью бесперебойного обеспечения коммунально-бытовыми нуждами граждан, указанными в действующем постановлении Правительства РФ от 21.07.2008 No 549

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарии к ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .

Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

В наше время нередки случаи, когда земли и земельные участки используют без оформления прав на них в установленном законом порядке. Эта проблема особенно актуальна для владельцев объектов недвижимости, ведь они полагают, что владеть и пользоваться земельными участками они могут в силу закона.

Право пользования

Право пользования земельным участком, частью участка под объектом недвижимости возникает у собственника здания, сооружения или иной недвижимости в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ , а также ст. 271 и 552 Гражданского кодекса РФ .

Однако ст. 25 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Задачами государственного земельного контроля являются:

выявление нарушений земельного законодательства;
обеспечение устранения этих нарушений;
установление отсутствия таких нарушений;
их профилактика.

Санкции за нарушение законодательства

Использование земель и земельных участков при отсутствии оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов признается правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ .

В соответствии с этой статьей, самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование участка лицом, которое не имеет прав на указанный земельный участок, влечет административную ответственность в виде штрафа.

Штраф исчисляется из кадастровой стоимости:

до 1,5% – для физических лиц;
до 2% – для должностных лиц;
до 3% – для юридических лиц.

В случае если кадастровая стоимость не определена, штраф устанавливается в размере:

до 10 тысяч рублей для физических лиц;
до 50 тысяч рублей для должностных лиц;
до 100 тысяч рублей для юридических лиц.

Владелец участка, которого привлекли к административной ответственности, обязан устранить нарушение. Таким образом, рано или поздно он должен оформить права на занимаемую им территорию.

Нарушение порядка строительства

Важно упомянуть и об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию, которая предусмотрена ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ .

В соответствии этой статьей устанавливаются следующие штрафные санкции:

до 5 тысяч рублей для граждан;
до 50 тысяч рублей для должностных лиц;
до 50 тысяч рублей или вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток для индивидуальных предпринимателей;
до 1 миллиона рублей или вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Риски

Любое строительство или реконструкция объекта недвижимости на территории участка в случае отсутствия оформленных на него прав влечёт дополнительные риски для собственника. Так, существует вероятность, что сооружение или объект реконструкции может быть признано самовольной постройкой и, как следствие, будет снесено по решению суда в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ .

Следует иметь в виду, что при отсутствии оформленных на землю документов признать право собственности на самовольную постройку крайне сложно, если не сказать невозможно. Более детальную информацию об особенностях признания права собственности в этом случае читайте в нашей статье .

Это особенно важно с точки зрения квалификации работ, проводимых на объекте недвижимости и инициированных его собственником, когда капитальный ремонт, перепланировка или переустройство здания, могут быть признаны реконструкцией.

Причины отсутствия оформления прав на землю

Среди наиболее распространенных причин отсутствия оформления прав на земельные участки можно выделить следующие:

ненадлежащее знание действующего законодательства;
непонимание степени ответственности и последствий за нарушение в сфере земельного законодательства;
желание сэкономить, в том числе – стремление избежать уплаты налога на землю или арендных платежей.

Случается, что невозможность оформления прав на землю вызвана объективными причинами, не связанными напрямую с бездействием или злым умыслом фактического пользователя земли. Такая ситуация может иметь место в следующих случаях:

вследствие наличия реестровой ошибки, об устранении которой можно почитать здесь ;
при необходимости уточнения границ;
при наличии спора о праве;
вследствие нахождения участка в зонах с особыми условиями использования территории, а также в иных специальных случаях.

Попытка сэкономить на уплате обязательных платежей является не лучшим оправданием своего бездействия по оформлению прав на землю. Данный способ экономически оправдан и эффективен лишь в краткосрочной перспективе, и то не всегда. На продолжительном отрезке времени различного рода мероприятия по земельному контролю (в том числе плановые и внеплановые проверки) настолько увеличивают риск выявления нарушений земельного законодательства, насколько сводят на нет любую экономию.

Сложность успешного прохождения всех процедур оформления прав на землю выступает дополнительным препятствием при исполнении норм земельного законодательства. Бюрократия, бумажная волокита и частые отказы (нередко необоснованного характера) вынуждают заявителей своих прав на землю нести дополнительные финансовые и временные издержки, вновь и вновь по одному и тому же кругу безрезультатно обращаться в одни и те же органы власти, натыкаясь на отписки и формализм.

Для квалифицированного и своевременного решения подобного рода задач, заявители прав на землю вынуждены иметь в своем штате компетентного специалиста, а зачастую и не в единственном числе, готового не только корректно собрать и подать пакет документов, но и отстоять права заявителя, как в уполномоченных органах власти, так и в суде. В противном случае, единственно разумным выходом из сложившейся ситуации будет обращение в юридическую организацию, которая специализируется на земельном праве, имеет продолжительную практику работы в сфере земельных споров и штат опытных юристов по данному направлению.

Больше полезных статей читайте в нашем блоге на сайте компании " Максард" .

Управляющую компанию обвинили в том, что она не очистила прилегающую к дому территорию от порубочных остатков деревьев и кустарников. Было вынесено предписание и назначен штраф 30 000 рублей. Три суда нашли это решение верным, а ВС РФ указал, что компания не обязана содержать землю, не находящуюся в собственности жителей МКД.

УО привлекли к ответственности за неубранную прилегающую к дому территорию

На прилегающей к дому территории остались порубочные части деревьев и кустарников. Управляющая организация их не убрала, из-за чего была привлечена к административной ответственности в соответствии с федеральным законодательством и Законом об административных правонарушениях на территории Самарской области.

на граждан – от 1 000 до 3 000 рублей;
на должностных лиц – от 10 000 до 30 000 рублей;
на юридических лиц – от 30 000 до 50 000 рублей.

Отметим, что действие статьи не распространяется на собственников помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы или образованы по границам таких домов.

Решение коллегиального органа поддержали районный и областной суды, а затем и заместитель председателя областного суда. Они исходили из того, что работы по благоустройству и содержанию на прилегающих к МКД территориях проводят собственники помещений в таких домах или уполномченное ими лицо (пп. 1 п. 11 гл. 3 разд. 2 Правил, утверждённых постановлением Главы городского округа Самара от 10.06.2008 № 404).

К тому же, согласноч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Именно поэтому УО, как ответственной за всё вышеперечисленное, и было выдано предписание и назначен штраф.

Но суды сделали преждевременные выводы.

Граждане и юрлица содержат только находящиеся в их собственности участки

Верховный суд РФ, куда управляющая организация подала жалобу, отметил: защитники компании неоднократно сообщали судам, что границы территории земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, участок не конкретизирован, нет его план-схемы и обратных доказательств в деле нет. Предыдущие инстанции не дали этому факту надлежащей правовой оценки.

Право на использование земельного участка есть у его собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ). На них возложена обязанность соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Федеральное законодательство не требует от граждан и юридических лиц отвечать за состояние иных территорий, кроме земельных участков, находящихся в их собственности или владении (Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ, ст. ст. 37–39 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ).

Обязать собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам, можно на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018).

Благоустройством территорий, которые не закреплены за юридическими, физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, занимаются администрации внутригородских районов городского округа Самара. Это следует п. 10 гл. 3 разд. 2 Правил благоустройства территории городского округа Самара.

В рассматриваемом деле управляющую организацию привлекли к ответственности за то, что она не участвовала в содержании прилегающих территорий в пределах границ, установленных в соответствии с Законом Самарской области и правилами благоустройства территории муниципального образования.

ВС РФ указал, что при этом не был установлен правовой статус спорного земельного участка и не выяснен вопрос о том, кто обязан его содержать. В постановлении коллегиального органа и решениях предыдущих инстанций территория именуется то прилегающей, то придомовой. Между тем это разные понятия.

Исходя их этого Верховный суд РФ отменил решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.

На заметку

Граждане и юридические лица отвечают за содержание только находящихся у них в собственности участков. Если вам необоснованно предъявили претензии, обратитесь в суд и сошлитесь на федеральное законодательство.

Если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы и обратных доказательств в деле, настаивайте на своей правоте – вы не обязаны содержать такую территорию.

Читайте также: