Являются ли иностранные граждане субъектами использования земель сельскохозяйственного назначения

Обновлено: 17.05.2024

ЗК РФ выделяет несколько разновидностей субъектов использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

а) Крестьянское (фермерское) хозяйство - представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 1 Закона о КФХ).

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Оно принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат, однако он имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в общей собственности на имущество фермерского хозяйства.

Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который в течение четырнадцати дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ (п.4 ст.12 Закона о КФХ).

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Другой вариант создания фермерского хозяйства заключается в том, что гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, требует выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель для создания или расширения фермерского хозяйства.

б) Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (ст.2 Закона об ЛПХ).

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). Последний и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства (п.5 ст.4 Закона об ЛПХ).

Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с общими правилами, указанными в ЗК РФ и ГК РФ, поскольку правила Закона об обороте земель на ЛПХ не распространяются.

в) садоводство, огородничество, дачное хозяйство. Законодатель четко различает правовое положение дачных, садовых и огородных земельных участков. Например, на дачном земельном участке допускается возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем; на садовом участке допускается возведение лишь жилого строения без права регистрации и т.д. Дачные, садовые и огородные земельные участки могут располагаться как в черте поселений, так и за их чертой на землях сельскохозяйственного назначения, однако в любом случае в сферу действия Закона об обороте земель они не попадают.

Согласно ст.12 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при зонировании территории муниципального образования определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), их разрешенном использовании (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам. Указанная схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, бытового обслуживания населения.

Допускается внесение в качестве взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива земельных участков либо земельных долей, однако запрещено внесение в него права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Коммерческие юридические лица, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, могут быть собственниками соответствующих земельных участков, арендаторами, либо оставаться субъектами права постоянного бессрочного пользования. В связи с этим необходимо отметить два важных обстоятельства. Во-первых, согласно ст.82 ЗК РФ земельные участки сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в собственность государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Эта норма противоречит п.п.1,2 ст.113 ГК РФ, согласно которым унитарное предприятие не наделено правом собственности на закрепленное за ним собственником имущество. Данное имущество находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из ст.20 ЗК РФ, земельные участки принадлежат федеральному казенному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, государственному или муниципальному унитарному предприятию, основанному на праве хозяйственного ведения, земельные участки должны предоставляться только в аренду.[1]

Во-вторых, согласно п.7 ст.10 Закона об обороте земель, приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

е) некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации.

Данный кооператив (как и производственный) вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Религиозным объединением в Российской Федерации признается добровольное объединение граждан РФ, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающее соответствующими этой цели признаками: вероисповедание; совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний; обучение религии и религиозное воспитание своих последователей. Религиозные объединения могут создаваться в форме религиозных групп и религиозных организаций.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям) для осуществления сельскохозяйственного производства в аренду.

В результате реализации государственной политики по возрождению казачества уже к концу 90-х годов прошлого века на территориях 21 субъекта РФ появились целевые земельные фонды, в которых находилось более 200 тыс. гектаров земель. Данные целевые фонды формировались с целью предоставления земельных участков казачьим обществам для расширения их состава, размещения поселений в приграничных районах РФ и сельскохозяйственного использования, включая производство и поставку членами казачьих обществ сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд.[2] Земельные участки казачьим обществам первоначально предоставлялись на праве землепользования.

В настоящий момент предоставление казачьим обществам земельных участков на данном титуле невозможно (п.1 ст.20 ЗК РФ), а уже существующие казачьи общества – землепользователи обязаны в срок до 1 января 2008 г. переоформить их на право аренды либо приобрести в собственность на общих основаниях (п.2 ст.3 Вводного закона). Более того, как следует из п.5 ст.10 Закона об обороте земель, казачьим обществам земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться в аренду в порядке, определенном ст.34 ЗК РФ (то есть как для целей, не связанных со строительством). При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

з) опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Особенности правового режима земель данных субъектов заключаются в том, что соответствующие земли часто относятся к числу особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (ст.79 ЗК РФ). В части прав на землю данные лица, подпадающие под статус государственных и муниципальных учреждений, являются субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст.20 ЗК РФ). По этой причине возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ст.82 ЗК РФ) вызывает ряд серьезных сомнений. Представляется, что в силу ст.ст. 120 и 296 ГК РФ, учреждение не может являться собственником земельного участка. При этом согласно п.5 ст.10 Закона об обороте земель, земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям и образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду.

Рассматривая данные нормы в контексте ст.ст.78, 82 ЗК РФ, а также п.5 ст.10 Закона об обороте земель, необходимо высказать ряд соображений. Во-первых, община коренных малочисленных народов – юридическое лицо, участники которого проживают на территории традиционного природопользования, отнесенной к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. При этом, проживая на данной территории (а ее размеры должны позволять осуществление представителями малочисленных народов различных видов традиционного природопользования), общины коренных малочисленных народов могут использовать земли сельскохозяйственного назначения (ст.78 ЗК РФ). А откуда они их возьмут?

Во-вторых, согласно п.5 ст.10 Закона об обороте земель, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов в аренду.

При этом остается открытым вопрос о том, в аренду или все-таки безвозмездное пользование предоставляются названным общинам земельные участки? Возможно и такое толкование данных норм, что в пределах территорий традиционного природопользования земельные участки передаются в безвозмездное срочное пользование, а за их пределами в аренду. Но вот смогут ли платить общины арендную плату, а главное - почему ст.24 ЗК РФ не упоминает общины коренных народов в качестве субъектов права безвозмездного срочного пользования? Эти вопросы остаются без ответа.

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

- преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

- преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

- преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

- преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).

Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.

Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.

С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.

2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.

Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?

По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!

Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.

Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.

Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);

Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).

Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?

3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).

3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).

3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).

Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).

Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.

Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).

Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области").

Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:

- судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.

В сельском хозяйстве большое значение имеет эффективное использование земель. С учетом недостаточно благоприятного для разведения сельскохозяйственных культур климата нашей страны важно эффективно использовать уже освоенные участки.

При этом применяются разные методы стимулирования владельцев земельных участков для работы на них, в том числе налоговое регулирование.

ПРИ НЕИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ СТАВКА ПОВЫШАЕТСЯ.

В соответствии со ст. 389 НК РФ земельные участки, в частности сельскохозяйственного назначения, являются объектом обложения земельным налогом. Но для участков разных категорий установлены различные налоговые ставки (ст. 394 НК РФ).

В общем случае применяется ставка в размере 1,5%, но для некоторых категорий земельных участков она равна 0,3%, в том числе для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства [1] >.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в частности земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

До принятия в судебном порядке по иску названного органа решения о принудительном изъятии такого земельного участка у его собственника отводится не менее трех лет, в течение которых данный собственник может все же приступить к использованию участка по целевому назначению.

К сведению:

Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности приведены в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 (для признания неиспользования достаточно одного из них):

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
на сенокосах не производится сенокошение;
на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
на пастбищах не производится выпас скота;
на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений
залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

В Письме Минфина России от 16.07.2014 № 03‑05‑04‑02/34879 [2] > указано, что, если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено (см. также Письмо Минфина России от 03.06.2015 № 03‑05‑04‑02/32131).

Согласно п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.

Пример.

В августе 2016 года выявлен факт неиспользования собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с данной целью. В сентябре 2017 года признано, что это нарушение устранено.

Согласно разъяснению Минфина за все отчетные периоды 2016 года, в том числе за I, II и III кварталы, земельный налог собственник должен уплатить по ставке 1,5% как для прочих земель.

За все отчетные периоды 2017 года земельный налог уплачивается по ставке 0,3% как для земель сельскохозяйственного назначения.

За прошедшие до вынесения того и другого решения отчетные периоды следует представить уточненные декларации.

ЕСЛИ НАРУШЕНИЕ БЫЛО НЕДОЛГИМ.

По данному вопросу в Письме Минфина России от 23.08.2017 № 03‑05‑04‑02/54186 [3] отмечается, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельскохозяйственного производства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщиком данное правонарушение было устранено в этом же налоговом периоде.

Чиновники напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.

То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.

КАКОВЫ ПЕРСПЕКТИВЫ?

Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.

В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.

Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.

Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03‑05‑04‑02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.

А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.

[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.

[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Россия, как и многие другие государства, устанавливает приоритет права собственности на земельные участки за гражданами Российской Федерации и юридическими лицами.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица (далее для упрощения - иностранцы) могут быть собственниками земельных участков только на условиях определенных законодательством РФ. Давайте выясним эти условия

Приграничные территории

Как установлено п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранцы не могут быть собственниками земельных участков расположенных на приграничных территориях.

Перечень данных территорий утвержден в указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 . Как можно догадаться он касается субъектов РФ имеющих сопредельные границы с иностранными государствами или находящимися на границах России.

Приграничные территории, утвержденные данным указом, совпадают с границами муниципальных образований непосредственно находящихся на границе РФ.

Перечень там большой. Указывать его не буду. Можно найти в сети "Интернет".

Земли сельскохозяйственного назначения

Как следует из ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - 101-ФЗ) иностранцы не могут обладать правом собственности (следуя логике закона они не могут обладать и любым другим вещным правом. Подробнее в статье Правообладатели земельных участков ) на земли сельскохозяйственного назначения (Подробнее о категориях земель - здесь ). Их удел - только аренда.

При этом есть исключения. Для иностранных граждан и лиц без гражданства, которые являются участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ (О Дальневосточном гектаре) предусмотрено получение права собственности данными иностранцами на территории Дальневосточного федерального округа на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Нужно учитывать, что данный запрет в основном касается сельскохозяйственных угодий.

На земельные же участки, как указано в аб. 2 ст. 1 101-ФЗ

относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества

действие 101-ФЗ не распространяется.

Иностранцы могут быть их собственниками. Конечно, если они не расположены на приграничных территориях.

Морской порт

Редкий случай, когда иностранец не может быть собственником земельного участка, как установлено ч. 2 ст. 28 Федеральный закон от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - если участок находится в пределах морского порта.

Подытожим

Иностранцы не могут быть собственниками земельных участков расположенных на приграничных территориях, сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участников программы по переселению соотечественников на территории ДФО) и земельных участков расположенных на территории морского порта.

Что делать, если иностранец является собственником земельного участка, который не может принадлежать ему на праве собственности

Законодательство Российской Федерации допускает легальное возникновение права собственности у иностранцев. Например, в порядке универсального правопреемства (реорганизация юридического лица или наследование. При этом право возникает в силу закона. Подробнее здесь ) или когда гражданин РФ изменил гражданство.

Как по мне иностранцы могут стать собственником и по сделке купли-продажи. Но сложившаяся практика говорит об обратном. Если такой договор подадут на государственную регистрацию перехода права, то Росреестр откажет

То, что иностранец не может иметься на праве собственности определенные земельные участки автоматически не лишает его права собственности.

У него только появляется обязанность в течении одного года , с момента возникновения права или смены гражданства, как установлено ст. 238 Гражданского кодекса РФ (аналогичные положения для земель сельскохозяйственного назначения содержаться в ст. 5 101-ФЗ ), продать земельный участок любому лицу за любую цену.

Если он не уложится в этот срок, то это также не лишает его права собственности. В этом случае уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитет должен обратиться в суд с иском о продаже земельного участка с публичных торгов. В случае продажи вырученные денежные средства за вычетом расходов на проведение торгов передадут бывшему собственнику.

Процедура продажи для земель сельскохозяйственного назначения расписана лучше.

Если собственник не уложится в год, то Росреестр направляет в местное Министерство сельского хозяйства или имущественных отношений уведомление об истечении срока. Оно, в свою очередь, обращается с иском. И если участок не продается на торгах выкупает его в свою собственность за счета бюджета субъекта РФ. Но данные полномочия могут быть переложены законом субъекта РФ на муниципалитеты. У которых вечно нет денег.

При этом у бывшего собственника возникает преимущественное право на заключение договора аренды проданного субъекту РФ или муниципалитету земельного участка.

Читайте также: