Виды сделок с недвижимым имуществом в рб

Обновлено: 16.05.2024

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Актуальным и важным для каждого гражданина является защита его прав и законных интересов при совершении сделок с недвижимостью, что обеспечивается, в том числе регулированием деятельности риэлтерских организаций.

На первоначальном этапе развития рынка недвижимости в Республике Беларусь не существовало профессиональных участников рынка, способных оказывать квалифицированные услуги по содействию в заключении сделок с объектами недвижимости, что способствовало злоупотреблениям со стороны недобросовестных лиц. Зачастую сделки совершались без четкой регламентации прав и обязанностей сторон, что приводило к значительному увеличению судебных споров.

В целях обеспечения безопасности имущества граждан, повышения их правовой защищенности при совершении сделок с объектами недвижимости с февраля 2005 года риэлтерская деятельность отнесена к оказанию юридических услуг, лицензируемому Министерством юстиции виду деятельности.

С этого момента министерством проделана большая работа, путем принятия нормативных правовых актов упорядочен рынок недвижимости и сформировано правовое поле в данной сфере. Формирование нормативной правовой базы по регулированию условий оказания риэлтерских услуг базировалось на результатах рассмотрения обращений потребителей, проверок деятельности риэлтерских организаций, в процессе которых устанавливались тенденции и специфика нарушений, а также способы их предупреждения и устранения.

Риэлтерская деятельность – посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

На данной страничке размещена информация о выдаче лицензии на оказание риэлтерских услуг, о требованиях, предъявляемых к специалистам по риэлтерской деятельности (риэлтеру и агенту по операциям с недвижимостью), о порядке выдачи (продления) свидетельства об аттестации риэлтера. Имеются необходимые для соискателей лицензий на оказание риэлтерских услуг, а также претендентов на получение свидетельств об аттестации риэлтера формы (образцы) заявлений. Размещены Реестр риэлтеров Республики Беларусь и список риэлтерских организаций. Кроме того, на данной страничке пользователи могут ознакомиться с основными нормативными правовыми актами, регулирующими сферу риэлтерской деятельности, в том числе устанавливающими тарифы на риэлтерские услуги.

Прием (выдача) документов по вопросам лицензирования риэлтерской деятельности осуществляется в соответствии с графиком приема и выдачи документов работниками управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности, утвержденным приказом Министерства юстиции от 8 апреля 2020 г. № 69:

ПОНЕДЕЛЬНИК
кабинет 114
внутренние телефоны
308, 114

Булах Татьяна Александровна

(в случае ее отсутствия ведущий
референт Корытко Татьяна Анатольевна)

ВЫДАЧА ЛИЦЕНЗИИ

Право на получение лицензии на оказание юридических услуг с указанием составляющей лицензируемую деятельность – риэлтерские услуги имеют юридические лица Республики Беларусь, являющиеся коммерческими организациями. Не требуется получения лицензии для оказания риэлтерских услуг государственными риэлтерскими организациями. При этом оказание таких услуг допускается при условии соответствия указанных организаций иным специальным требованиям, определяемым законодательством.

Лицензионными требованиями и условиями для оказания риэлтерских услуг, предъявляемыми к соискателю лицензии, являются:

наличие в штате юридического лица риэлтеров, количество которых должно быть не менее предусмотренного абзацем вторым подпункта 346.3 пункта 346 Положения о лицензировании отдельных видов деятельности. В штате юридического лица со штатной численностью, за исключением технического и вспомогательного персонала, 30 и более работников должно состоять не менее 5 риэлтеров, от 20 до 30 работников – не менее 4 риэлтеров, от 10 до 20 работников – не менее 3 риэлтеров, до 10 работников – не менее 2 риэлтеров. В штате обособленного подразделения юридического лица должен состоять как минимум один риэлтер. При этом работа у соискателя лицензии для указанного выше числа риэлтеров должна являться основным местом работы;

наличие у руководителя и заместителя руководителя юридического лица свидетельства об аттестации риэлтера либо высшего образования и стажа работы не менее 3 лет в качестве руководителя риэлтерской организации, ее структурного подразделения или специалиста по риэлтерской деятельности.

Для получения лицензии на оказание риэлтерских услуг ее соискатель либо его уполномоченный представитель представляет в Министерство юстиции:

заявление о выдаче лицензии с указанием:

наименования и местонахождения юридического лица, а также его обособленных подразделений;

даты государственной регистрации и регистрационного номера юридического лица в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, наименования регистрирующего органа;

почтового адреса, номера контактного телефона, адреса электронной почты (при его наличии) юридического лица;

лицензируемого вида деятельности, а также работ и (или) услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности, которые соискатель лицензии намерен осуществлять;

наименования и адреса налогового органа по месту постановки соискателя лицензии на учет, учетного номера плательщика соискателя лицензии (при его наличии).

В заявлении о выдаче лицензии также указывается, что сведения, изложенные в этом заявлении и прилагаемых к нему документах, достоверны;

документ об уплате государственной пошлины за выдачу лицензии;

анкету соискателя лицензии по форме, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 30 ноября 2010 г. № 105;

копию штатного расписания юридического лица;

выписки из трудовых книжек (их дубликатов) специалистов по риэлтерской деятельности, имеющих свидетельства об аттестации риэлтера и состоящих в штате юридического лица, содержащие сведения о работе со дня подачи документов на получение свидетельства об аттестации риэлтера до дня подачи документов для получения лицензии, заверенные руководителем юридического лица.

СПЕЦИАЛИСТЫ ПО РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:
РИЭЛТЕРЫ И АГЕНТЫ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Важно: только они вправе оказывать риэлтерские услуги потребителям от имени риэлтерской организации.

РИЭЛТЕР – работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги.

Свидетельство об аттестации риэлтера выдается Министерством юстиции гражданам Республики Беларусь, иностранным гражданам, лицам без гражданства, постоянно проживающим в Республике Беларусь:

имеющим стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью;

намеревающимся оказывать риэлтерские услуги, составляющие лицензируемый вид деятельности по оказанию юридических услуг, работая по найму, в порядке, установленном законодательством;

сдавшим аттестационный экзамен в Министерстве юстиции.

Порядок оформления и подачи документов для получения свидетельства об аттестации риэлтера предусмотрен Инструкцией о порядке выдачи (отказа в выдаче) свидетельства об аттестации риэлтера, продления срока его действия, внесения в него изменений, выдачи его дубликата, прекращения действия свидетельства, вынесения предупреждения обладателю свидетельства, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 7 марта 2014 г. № 58.

Для получения свидетельства об аттестации риэлтера претендент представляет в Министерство юстиции:

заявление о выдаче свидетельства по форме согласно приложению 1 к Инструкции о порядке выдачи (отказа в выдаче) свидетельства об аттестации риэлтера, продления срока его действия, внесения в него изменений, выдачи его дубликата, прекращения действия свидетельства, вынесения предупреждения обладателю свидетельства, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 7 марта 2014 г. № 58;

копию трудовой книжки (ее дубликата), заверенную по последнему месту работы в установленном законодательством порядке. В случае отсутствия у претендента места работы он представляет нотариально засвидетельствованную копию трудовой книжки (ее дубликата) либо ее копию с предъявлением оригинала (ее дубликата);

фотографию размером 3 x 4 см;

иные материалы, подтверждающие наличие образования и стажа работы по соответствующей специальности.

Документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов на обороте последнего листа заверяется подписью должностного лица, удостоверившего документ с проставлением даты заверения.

Аттестационный экзамен для претендентов на получение свидетельства об аттестации риэлтера проводится по вопросам, разрабатываемым на основе Программы подготовки к аттестационному экзамену для получения свидетельства об аттестации риэлтера.

Свидетельство об аттестации риэлтера выдается сроком на 5 лет. Срок действия данного свидетельства может быть продлен на 5 лет неоднократно.

Продление срока действия свидетельства об аттестации риэлтера осуществляется по заявлению обладателя свидетельства о продлении срока действия свидетельства по форме согласно приложению 3 к Инструкции о порядке выдачи (отказа в выдаче) свидетельства об аттестации риэлтера, продления срока его действия, внесения в него изменений, выдачи его дубликата, прекращения действия свидетельства, вынесения предупреждения обладателю свидетельства, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 7 марта 2014 г. № 58, подаваемому в Министерство юстиции не позднее чем за один месяц и не ранее чем за два месяца до истечения этого срока.

К заявлению о продлении срока действия свидетельства об аттестации риэлтера прилагаются:

копия трудовой книжки (ее дубликата), заверенная руководителем юридического лица или индивидуальным предпринимателем в порядке, установленном абзацем третьим части первой пункта 6 вышеназванной Инструкции;

копия свидетельства о повышении квалификации, которое должно быть пройдено не ранее чем за один год до истечения срока действия свидетельства об аттестации риэлтера.

При этом документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов на обороте последнего листа заверяется подписью должностного лица, удостоверившего документ с проставлением даты заверения

Обладатель свидетельства вправе пройти повышение квалификации и представить копию свидетельства о повышении квалификации не позднее 6 месяцев после принятия решения о продлении срока действия свидетельства.

АГЕНТ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ – работник риэлтерской организации, не имеющий свидетельства об аттестации риэлтера, оказывающий от имени этой риэлтерской организации отдельные риэлтерские услуги, перечень которых определен в Правилах осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15.

На должность агента по операциям с недвижимостью назначается лицо, обладающее высшим или средним специальным юридическим, экономическим образованием, а также образованием по строительной специальности либо имеющее иное высшее или среднее специальное образование и стаж работы не менее года в сфере недвижимости или прошедшее профессиональную подготовку в учреждениях образования (организациях, реализующих образовательные программы послевузовского образования, иных организациях, которым в соответствии с законодательством предоставлено право осуществлять образовательную деятельность), с которыми Министерством юстиции заключен соответствующий договор.

Также вышеназванное учреждение образования проводит обучающие курсы для подготовки к аттестационному экзамену для получения свидетельства об аттестации риэлтера.

РУП "Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру"

Телефон горячей линии:
(0162)51-41-40
ПН-ПТ 10:00-12:00

Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" Указ Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187 "Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений" Указ Президента Республики Беларусь от 19 февраля 2016 г. № 63 "О совершенствовании работы с имуществом, изъятым, арестованным или обращенным в доход государства" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 апреля 2006 г. № 507 "Об утверждении Положения о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 5 февраля 2007 г. № 148 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 мая 2007 г. № 562 "О методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 мая 2007 г. № 623 "О нормах для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 февраля 2011 г. № 173 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 6 августа 2010 г. № 410" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 марта 2018 г. № 213 "О вопросах проведения оценки стоимости объектов гражданских прав" Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 6 октября 2016 г. № 19 "Об утверждении Правил профессиональной этики оценщика"

Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 "О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27 марта 2006 г. № 406 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140" Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь, Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 1 июля 2005 г. № 33/28 "О некоторых вопросах взаимодействия коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, и организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь, Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 29 июля 2005 г. № 40/30 "Об утверждении Инструкции о порядке взаимодействия коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, и организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 9 октября 2007 г. № 66/50 "О некоторых вопросах совершения сделок с недвижимым имуществом" Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 26.05.2008 № 29 "О некоторых вопросах заключения договоров на оказание риэлтерских услуг" Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 1 июня 2009 г. № 42 "О мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь"

Кодекс Республики Беларусь о земле Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667" Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30 декабря 2011 г. № 1780 "Об утверждении Положения о порядке изменения целевого назначения земельных участков" Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.07.2015 № 30 "Об определении организаций по землеустройству, расположенных на соответствующих территориях и выполняющих отдельные виды работ согласно Указу Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667 'Об изъятии и предоставлении земельных участков'" Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 сентября 2016 г. № 18 "Об утверждении Инструкции о порядке деления, слияния земельных участков и проведении работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка, а также по изменению границ земельных участков"

Форма сделок представляет внешний способ выражения воли субъекта гражданских правоотношений и фиксацию его волеизъявления. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) содержит две формы сделки — устную и письменную. Последняя подразделяется на простую письменную форму и нотариальную форму сделки. Кроме того, сделка может быть совершена в форме конклюдентных действий, т.е. в случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в исключительных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).

В соответствии со ст. 159 ГК РФ в устной форме могут совершаться 1) сделки, для которых законом не установлена письменная форма; 2) сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма,
и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность; 3) сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Совершение сделки в письменной форме предполагает составление документа, выражающего содержание сделки, который подписан лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В тех случаях, когда гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно поставить подпись, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись в данном случае должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, например, составление документа на определенном бланке или скрепление печатью, могут устанавливаться законом, иными правовыми актами и соглашением сторон (ст. 160 ГК РФ).

В простой письменной форме должны совершаться сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки. В простой письменной форме не могут быть совершены сделки, требующие нотариального удостоверения (ст. 161 ГК РФ). Последствиями несоблюдения простой письменной формы сделки выступают запрет в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (при этом у сторон сохраняется право приводить письменные и другие доказательства), а также недействительность сделки в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (ст. 162 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделки, как указывается в п. 1 ст. 163 ГК РФ, означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Нотариальная форма сделки выступает гарантией полной правовой защиты сторон сделки. Поскольку нотариус при удостоверении сделки осуществляет проверку представленных документов, разъясняет сторонам правовые последствия совершения сделки, проверяет дееспособность сторон и выявляет их действительные намерения, нотариальное удостоверение значительно снижает риски совершения сделок с пороками содержания или воли, например, под воздействием обмана или введения в заблуждение. Кроме того, по сравнению с простой письменной формой сделки, нотариальное удостоверение ведет к сокращению литигационных издержек, поскольку нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой и создает для сторон сделки дополнительные гарантии при оспаривании факта ее совершения и ее содержания в суде.

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется в случаях, прямо указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Несоблюдение нотариальной формы сделки в указанных случаях влечет ее ничтожность.

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. необходимые элементы при заключении сделки. Внутреннее желание лица совершить сделку с целью возникновения определенных юридических последствий называется волей, а доведенное такое желание до сведения других участников – волеизъявлением. Воля и волеизъявление должны совпадать, чтобы обеспечить законность сделки. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством.

Читайте также: