Вид документа на право пользования чужим имуществом

Обновлено: 28.04.2024

Право ограниченного пользования чужим имуществом является самостоятельным правом, происхождение и существование которого обусловлено определенными объективными экономическими предпосылками. Сервитут не является производным правом от права собственности, хотя основным его содержанием является правомочие пользования определенным субъектом определенным объектом. Но правомочия собственника и обладателя сервитутного права, имея сходные черты, в то же время имеют и существенные различия. Правомочие пользования права сервитута ограничено определенным направлением и целью пользования, а также извлечением только естественных свойств вещи, в отношении которой установлено это право. В то же время правомочия собственника имеют больший объем и большую свободу - право собственности может быть ограничено законом, а в неограниченной части оно свободно от каких-либо границ, кроме как общих принципов осуществления гражданских прав, закрепленных в ст. 8 ГК. Исторически возникновению сервитутов сопутствовало ограничение права собственности, а альтернативой сервитутам являлось развитие института общей собственности или общего (общинного) землепользования.

Право собственности и сервитут на ту же вещь, как, впрочем, и все вещные права на одну и ту же вещь, находятся между собой в коллизии (т. е. в противоречии и в противодействии) (183). Приоритет того или иного права может проявляться по-разному. Право собственности при осуществлении пользования уступает добросовестно осуществляемому пользованию (в определенном направлении и с определенной целью) обладателя права сервитута, т. е. в данном случае преимущество предоставляется сервитутному праву и собственник может пользоваться вещью "постольку, поскольку это не мешает осуществлению сервитута" (184). В этом плане установление сервитута влечет ограничение права собственности, ограничение свободы собственника по своему усмотрению пользоваться обремененной вещью в объеме правомочий обладателя сервитута. В то же время при осуществлении пользования вне определенного сервитутом направления или вне определенной им цели, а также при нанесении без нужды вреда предмету сервитута, обладатель сервитутного права никаких преимуществ не имеет; мало того, он несет ответственность за нанесенный вред, а собственник обремененного имущества имеет право требовать прекращения сервитута.

Сервитут, безусловно, относится к вещным правам, так как объектом права является вещь, (а не действия обязанного лица). При определении места сервитута в системе вещных прав необходимо отметить, что особенностью объекта сервитутного права является то, что он представлен чужой вещью - вещью, принадлежащей на праве собственности другому лицу. Использование в качестве объекта права сервитута чужой вещи, безусловно, располагает это право среди группы прав на чужую вещь. Содержательную сторону рассматриваемого права составляет осуществление пользования чужой вещью.

Являясь вещным правом, сервитут обладает ярко выраженными чертами абсолютного права. Абсолютный характер проявляется в том, что сервитут, как правило, устанавливается на вещь безотносительно к личности собственника имущества, и для его действия фигура собственника или его смена не имеет никакого значения. При смене собственника обремененного сервитутом имущества право сервитута следует за судьбой вещи. В то же время право сервитута, устанавливаемое безотносительно к каким-либо конкретным обязанным лицам, может быть нарушено любым лицом, в той или иной мере препятствующим пользованию чужой вещью, в т. ч. и самим собственником обремененного сервитутом имущества. Следовательно, праву сервитута на вещь как абсолютному праву, не требующему активного действия со стороны какого-либо обязанного лица, в то же время соответствует обязанность всех других лиц воздерживаться от действий, нарушающих абсолютное право. К пассивным субъектам сервитутного вещного (абсолютного) правоотношения относятся все члены общества, охватываемые юридическим понятием третьих лиц по отношению к праву сервитута (185).

Право ограниченного пользования чужим имуществом, устанавливаемое в целях экономического присвоения каких-то полезных свойств чужого имущества обладателем такого вещного права, является разновидностью прав на чужую вещь. Но при этом, с нашей точки зрения, не любое вещное право, содержащее в себе полномочие пользования чужим имуществом, будет относиться к правам сервитутного типа. Отличительной от иных вещных прав на чужую вещь, видовой чертой сервитута являются особый состав и характер правомочий, а также его правовая природа, правовое происхождение.

При этом правовая природа личных и реальных сервитутов также различна, хотя и объединяющим признаком этих двух видов сервитутных прав является их содержание - право ограниченного пользования чужой вещью в интересах определенного лица (186).

Характерной чертой реальных сервитутов является именно экономическая предпосылка - невозможность осуществления определенным лицом в полной мере владения, пользования или распоряжения своим имуществом без установления сервитутного права в отношении чужого имущества, а также правовая цель их установления - необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав в отношении своего имущества. В этом плане всем реальным сервитутам в той либо иной мере свойственен публичный характер - установление сервитута в широком смысле всегда ограничивает правомочия собственника в отношении обремененного сервитутом имущества в публичных, общественных интересах защиты права собственности всех участников общества, возможности любого собственника осуществлять правомочия собственности, следствием чего является ограничение в строго установленных законом порядке и пределах права собственности в пользу постороннего лица и предоставление последнему права ограниченного пользования этим имуществом как результат выбора меньшего зла из двух. Как отмечал Д. И. Мейер по поводу возникновения прав на чужую вещь (что, несомненно, относится и к сервитуту), право пользования чужой вещью возникает тогда, когда необходимо обеспечить защиту правомочия пользования от случайного перехода права собственности на вещь, находящуюся в пользовании, придать этому пользованию значение господства над вещью, и в этих случаях пользование чужой вещью, естественно, принимает характер абсолютного права на чужую вещь (187). Именно ввиду конфликта интересов нескольких собственников различного имущества и устанавливается, как правило, реальный сервитут - обременение имущества одного собственника в интересах другого правом последнего на строго целевое извлечение полезных свойств такого имущества (188).

Характерной чертой личных сервитутов является обременение определенной вещи правом пользования известным третьим лицом в момент возникновения права собственности на эту вещь, что допускается принципом свободы договора. В частности, яркими примерами личных сервитутов являются предоставление в силу завещательного отказа права пользования известным лицом имуществом, поступающим наследникам, а также отчуждение дома под условием пожизненного проживания в нем. И в том, и в другом случае право пользования тесно связано с личностью лица, в интересе которого устанавливается пользование чужим имуществом, и со смертью обладателя личного сервитута, а также отказом его от своего права сервитут прекращается. Личный сервитут не может быть приобретен в порядке универсального правопреемства, как, впрочем, не может быть передан другому лицу путем возмездной или безвозмездной уступки. Коль скоро личность лица, в интересе которого устанавливается пользование, имеет существенное значение для приобретения права собственности на обремененное имущество, то и его правам законодателем придается абсолютный характер, имеющий приоритет даже перед правом собственности. В противном случае обладатель сервитутного права будет зависеть от действий собственника обремененного имущества, от возможных случайностей, в частности, отчуждение обремененного имущества без установления права ограниченного пользования в отношении имущества нового собственника. Именно с целью отвлечения (абстрагирования) осуществления определенных субъективных прав от действий какого-либо лица и продиктовано возникновение определенной законодательной конструкции вещных прав, в т. ч. и сервитута, что достигается приданием этому праву признаков абсолютности. Для сервитута конструкция вещного права обеспечивает следование права ограниченного пользования чужим имуществом безотносительно от права собственности или иного титула юридического обладателя господства над обремененной вещи (например, права постоянного землепользования обремененным сервитутом земельным участком).

Происхождение сервитутов, как личных, так и реальных, может быть обусловлено общими экономическими причинами происхождения прав на чужую вещь - невозможностью установления иного фактического господства над вещью, кроме как в виде господства над чужой вещью, в связи с невозможностью приобретения на эту вещь права собственности со стороны пользователя (например, в связи с государственной монополией на определенные вещи (189)).

В то же время необходимо признать, что установление обременения имущества в виде предоставления права пользования вещью постороннему лицу является ограничением как права пользования собственником своим имуществом, так и иных законных прав собственника при осуществлении триады правомочий владения пользования и распоряжения, т. е. затрагивает такой элемент права собственности, как осуществление триады правомочий по своему усмотрению. Это является отрицательным моментом для осуществления права собственности, которое может в определенной степени снизить потребительскую или социальную стоимость имущества. На этом может сказаться и недобросовестность обладателя права на чужую вещь при осуществлении пользования ею. С целью предотвращения негативных последствий установления сервитута характерной чертой прав сервитутного типа является строго определенный, ограниченный объем пользования чужой вещью. Мало того, сервитут всегда является правом на частичное пользование вещью, всегда по объему правомочия пользования меньше объема правомочия пользования собственника, и пользование при этом осуществляется в том или ином, строго определенном целевом отношении, и в соответствии с прямым назначением вещи при установлении сервитута (190). Обладатель сервитутного права ни в коей мере не вправе превышать объемы пользования чужой вещью либо пользоваться ею не по предусмотренным целям. С этой же целью сервитут всегда должен иметь определенного, конкретного обладателя, прямо поименованного или же определяемого через обладание лицом другого права, с которым связывается установление права сервитута.

Хотя основным содержанием сервитута является правомочие частичного, известно определенного пользования чужим имуществом в строго определенном и целевом отношении, но его объем может быть разным у различных разновидностей сервитута. Безусловно лишь то, что права на чужую вещь, в т. ч. и сервитут, являются более узким содержанием власти, господства над вещью, чем право собственности (191).

Во многом объем правомочия пользования зависит от того, для каких нужд он предоставляется правообладателю сервитутного права. В некоторых случаях, когда для осуществления предоставленного права ограниченного пользования чужой вещью необходимо обладание ею, сервитутные права могут содержать в себе и правомочия по владению. В то же время необходимо отметить, что в сервитутах не может присутствовать правомочие по распоряжению, которое всегда остается за собственником. Последнее вытекает из основного содержания сервитутных прав - ограниченного в объеме целевого пользования чужой вещью, как правило, естественными ее свойствами, и их сущности - неизменности цели и объема такого пользования.

Когда имущество (чаще всего недвижимое) находится в совместной собственности, между сособственниками могут возникать различные споры и конфликты относительно порядка использования данного имущества. Законодательство предусматривает два варианта решения таких споров: выделение доли в натуре для каждого из собственников или установление порядка пользования имуществом.

Однако первый вариант имеет ряд ограничений – например, он может применяться только к целым домам, и то при наличии отдельного входа, коммуникаций и т.д., а также для земельных участков, если их площадь позволяет разделить землю на доли с сохранением минимального допустимого размера участка, а для квартир этот подход не может быть применен.

В данной статье мы разберем второй вариант: как определяется порядок пользования совместным имуществом и что для этого потребуется.

Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом

В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:

а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;

и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;

из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.

Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.

Как определить порядок пользования имуществом в общей собственности: порядок действий?

Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.

Заключение соглашения о порядке пользования имуществом

Составление и подписание сторонами спора соглашения об определении порядка пользования общим имуществом – это наиболее простой вариант разрешения конфликта. Но он возможен только в том случае, если все сособственники согласны с предлагаемыми условиями. Если хотя бы один из них против, договор не будет иметь юридической силы, и разрешать спор придется другим путем – через суд. Законодательство не устанавливает конкретной формы для соглашения, что означает, что документ может быть составлен в произвольной форме, но обязательно должен содержать ряд пунктов:

точное наименование, адрес, площадь и другие характеристики спорного имущества;
список всех сособственников недвижимости, с указанием доли каждого из них;
условия, на которых будет использоваться совместное имущество, например, каждый из владельцев получает по отдельной комнате, а кухня, туалет, ванная используются совместно. Также могут быть прописаны дополнительные условия, например, порядок внесения квартплаты, проведения ремонта, поддержания чистоты в помещении и т.д.;
дополнительные условия: когда соглашение вступает в силу, права и обязанности сторон, подписавших документ, разрешение ситуаций при нарушении договора и др.

Нотариальное заверение данного документа не является обязательным, хотя юристы рекомендуют все-таки провести эту процедуру. После подписания каждый из сособственников получает свою копию соглашения.

Спор в суде о порядке использования недвижимости

Если добиться взаимовыгодного решения между сторонами спора не удалось, конфликт может разрешиться только в судебном порядке. Порядок действий выглядит так:

Заявление может подать любой из сособственников, независимо от того, какой долей общего имущества он владеет. При этом если лицо не является одним из владельцев (например, просто проживает на территории спорной невидимости или имеет там регистрацию), права на подачу такого иска у него нет. Исковое заявление включает такие сведения:

данные о спорной недвижимости – адрес, площадь, правоустанавливающие документы;
сведения обо всех собственниках жилья, с указанием их долей, а также о других лицах, которые используют имущество, но не являются его совладельцами;
обстоятельства, которые привели к спору: почему не удалось решить конфликт мирным путем, какой порядок использования имущества сложился на данный момент и почему он не устраивает истца;
требования к суду – установить порядок пользования имуществом, с предложением своего варианта разрешения спора;
перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Это может быть подтверждение права собственности на недвижимость, бумаги, подтверждающие изложенные в иске факты, показания свидетелей и т.д.

Каждая из сторон должна привести аргументы, почему ее вариант разрешения конфликта является наиболее правильным с точки зрения законодательства. Учитывая приведенные аргументы, судья выносит вердикт. Стоит отметить, что решение суда не влияет на реальное распределение долей, и распространяется только на физическое использование имущества.

При установлении порядка пользования имуществом рекомендуется воспользоваться помощью юриста по имущественным спорам. Этот специалист может быть полезен как при составлении соглашения между участниками конфликта, так и при судебных тяжбах. Его участие может заключаться в составлении текстов договора и искового заявления, сборе необходимых документов, представлении интересов клиента на суде и т.д. В результате сильно повышаются шансы на благоприятный исход разрешения спора.

Заключение

Споры о порядке использования общего имущества возникают достаточно частою. Разрешать их можно как в досудебном порядке, так и в суде. Для экономии сил и времени, а также для повышения шансов на успех рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста.

дом 35, строение № 23

Когда случаются ситуации, в которых требуется помощь юриста, очень важно найти настоящих профессионалов своего дела – адвокатов, которые хорошо разбираются в юриспруденции, нюансах того или иного права, знают примеры судебной практики и смогут решить любую ситуацию в пользу клиента. Но как найти подходящую юридическую компанию в Москве, когда на рынке предлагают свои услуги сотни организаций? При этом далеко не каждое адвокатское объединение может предложить квалифицированные услуги по тем или иным причинам (недостаток квалификации, опыта, ограниченное количество специалистов). Как же узнать о том, какая юридическая компания обеспечит квалифицированную помощь, а кого лучше обходить стороной?

Существует большой перечень вопросов, где помощь грамотного адвоката необходима. Услуги адвоката в Москве обязательно понадобятся в таких ситуациях:

семейное право – раздел имущества после расторжения брака, установление порядка воспитания ребенка и встреч с ним, составление брачного контракта, взыскание алиментов, лишение родительских прав;
уголовные дела – защита от незаконных действий силовых органов, поиск свидетелей и доказательств невиновности клиента, подготовка стратегии защиты, защита на этапе предварительного следствия и на судебных заседаниях;
земельное право – изменение целевого назначения земли, раздел участков, выделение долей в натуре, разрешения на строительство, сделки по купле-продаже или аренде земельных угодий, приватизация участка;
жилищные споры – принудительная выписка или выселение, выделение долей, признание собственности на недвижимое имущество, споры с застройщиками;
арбитражные вопросы – подготовка и заключение договора, расторжение или изменение его условий, конфликты с государственными органами и обжалование их действий, взыскание ущерба, неустойки и т. д.;
корпоративное право – раздел и поглощение компаний, обжалование решений собрания акционеров или руководителей, конфликты между собственниками бизнеса;
имущественные споры – признание права собственности, защита собственности от посягательств;
трудовое законодательство – конфликты между работодателем и наемными работниками, незаконное увольнение или отказ принять на работу, вопросы, связанные с отпуском и др.
Практика показывает, что любые споры, которые возникают между юридическими или физическими лицами, решаются намного быстрее и эффективнее, если привлечь к разрешению конфликта квалифицированного адвоката.

Учитывая большую конкуренцию на рынке, найти хороших юристов в Москве непросто. Но есть несколько советов, которые помогут определить подходящую юридическую компанию. В первую очередь обращайте внимание на опыт работы организации: чем он больше и чем больше дел удалось довести до позитивного решения, тем лучше. Помните, что от выбора юриста во многом зависит исход дела.

Итоги очень необычного спора пересмотрел недавно Верховный суд РФ. И на основе этого спора разъяснил, когда можно стать владельцем чужой собственности.

По закону если человек владеет недвижимостью 15 лет, то он может стать ее собственником. Фото: Михаил Синицын/РГ

Некая гражданка - хозяйка половины дома в Подмосковье попросила отдать ей другую половину строения и землю в придачу, потому как наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды гражданке отказали, а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда встала на сторону истицы. И в своем решении объяснила, почему странные на первый взгляд требования этой женщины совершенно законны.

Все началось с того, что в суд Луховицкого района Московской области поступил иск следующего содержания. Истица попросила признать за ней право собственности на половину дома и половину участка при этом доме. Вторую половину дома и земли она получила много лет назад по договору дарения от предыдущего собственника. Да, призналась истица, у половины, которую она просит, есть собственники - мужчина и женщина, но они своим добром не пользуются и фактически от него отказались. Она же больше 15 лет владеет всем домом и всей землей, как своими собственными. Это, по ее мнению, и есть основание для того, чтобы стать хозяйкой на основании так называемой "приобретательной давности".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда спор изучила и сказала, что жалоба истицы справедлива, а в решениях, принятых местными судами, есть "нарушения норм материального права".

В далеком 1991 году умерла хозяйка небольшого дома. Наследниками стали ее сын и дочь, каждый из которых получил по половине дома и участка. Еще через пару лет умерла дочь, ее часть дома и участка досталась ее сыновьям. Они оформили каждый на себя по четвертинке.

Собственница половины дома и участка посчитала, что так как давно одна живет в доме, а соседи не появляются, то имеет право получить их часть дома и земли

Доли дарили и передаривали. В итоге собственницей половины дома стала истица.

С тех пор она жила в доме одна. И хозяйка отправилась в суд просить отдать ей чужую половину дома. Райсуд заявил, что гражданка не может считаться добросовестным собственником. А то, что эти люди ни разу не появлялись, ничего не значит. Ведь они официально от своих прав собственников не отказывались.

В статье говорится, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет хозяина, хозяин которого неизвестен или у которого есть собственник, но он либо отказался от него, либо "утратил право собственности по иным основаниям".

В следующей статье того же кодекса, 234-й, говорится следующее. Если человек, не будучи собственником недвижимости, владеет ею добросовестно, открыто и непрерывно пятнадцать лет, то приобретает право собственности. Это называется "в силу приобретательной давности". Причем, ссылаясь на давность владения, человек может ко времени своего владения присоединить время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто был до него.

По поводу "приобретательной давности" был специальный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). Там сказано, как поступать судам, когда они рассматривают такие иски, какое владение считается добросовестным, и как считается давность владения.

Наличие у имущества так называемого "титульного" собственника не исключает возможность приобретения права на него другим человеком

Верховный суд подчеркнул - приобретательная давность считается законным основанием возникновения права собственности на имущество, если им владели непрерывно, открыто и добросовестно. А наличие так называемого "титульного" собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим человеком.

Для получения права собственности по приобретательной давности необязательно, чтобы собственник "совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявлял об этом". Достаточно того, что он долгое время "устранился от владения", не проявляет интереса к своей собственности, ее не содержит, и она, получается, фактически им брошена.

Читайте также: