В чем риск покупки квартиры приватизированной в 90 е годы

Обновлено: 18.05.2024

Согласно законам Российской Федерации, продаже и обмену может подлежать как приватизированное жилье, так и неприватизированное.

Приватизированная недвижимость – это переданная безвозмездно государством во владение гражданам Российской Федерации на основании имеющихся на руках документов о регистрации на данной жилплощади.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Переход прав при покупке приватизированной квартиры

Продажа приватизированной или муниципальной квартиры сопряжена с передачей в собственность не только фактических квадратных метров, но и прав собственности на них.

Если в сделке купли-продажи участвует приватизированное жилье, то новый владелец становится полноправным хозяином квартиры, которая будет находиться у него в собственности.

Если в сделке принимает участие неприватизированное жилье, то и ограниченные права собственности вместе с квартирой переходят новому владельцу – он становиться нанимателем квартиры на основании договора о социальном найме.

Надо ли приватизировать купленную квартиру?

Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью (как выглядит образец договора купли продажи доли в квартире между родственниками и какие документы необходимы, читайте здесь). Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.

Стоит помнить о том, что завещать ил получать по наследству можно лишь приватизированное жилье. Если одинокий собственник неприватизированной квартиры умирает, то никакие законы о наследовании родственников разных линий не действуют. В этом случае квартира переходит в собственность государства.

Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.

В приватизированной квартире собственник вправе прописать по своему усмотрению любых лиц, не согласуя этот вопрос с представителями местных органов власти.

Собственник жилья так же может по своему усмотрению и без дополнительного согласования с контролирующими органами сдать квартиру в аренду.

При этом он обязан платить налог в размере 13% государству от получаемой прибыли.

Согласно вступившему в 2014 году в силу закона о налоге на недвижимое имущество, собственники жилья обязаны платить налог исходя из его стоимости.

Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Как купить?

Далее рассмотрим схему, которая поможет приобрести приватизированную квартиру:

Документы при покупке квартиры

Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.

От покупателей требуются:

Действующие паспорта;
Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).

Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:

Действующие паспорта всех продавцов;
Оригиналы правоустанавливающих документов; , который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
Справки ПНД и НД;
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки (о продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками мы рассказывали тут);
Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя; . Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.

Приватизация купленной квартиры

Если граждане приобрели неприватизированную квартиру, то они могут ее оформить в собственность на основании договора социального найма, который будет заключен с местными властями после приобретения.

В приватизации новой квартиры могут принимать любые члены семьи, прописанные в квартире на основании договора социального найма и ранее не участвовавшие в приватизации.

Процесс приватизации в этом случае ничем не отличается от обычной стандартной процедуры. Пакет документов так же требуется стандартный.

Отказ в приватизации собственники могут получить из-за больших долгов по коммунальным услугам и услугам ЖКХ. Поэтому не стоит накапливать непосильных долгов, иначе просто не будет возможности приватизировать квартиру.

Если квартира приобретается с уже существующими большим долгом (такое тоже возможно), то новые владельцы, планирующие после покупки ее приватизацию должны учитывать этот факт при покупке.

Риски при покупке приватизированной квартиры

Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:

Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.
Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).

Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.

Во всех случаях, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, пострадает покупатель, который последним купил такую квартиру. Поэтому при покупке не стоит надеяться только на честное слово продавцов, нужно самостоятельно и тщательно проверять всю историю квартиры и ее документы.

О рисках продавца и покупателя при покупке квартиры читайте тут.

Что проверить?

Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;
Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.

Выводы о покупке квартиры, приватизация

Покупка квартиры – это очень ответственное дело, которое заключает в себе множество нюансов и подводных камней. Существует единая схема при покупке жилья, но каждый отдельный случай является абсолютно индивидуальным.

По каждой конкретной сделке могут понадобиться те или иные документы или процедуры, не обозначенные в перечне. Например, если продавцом является очень пожилой человек, то одних справок от врачей будет недостаточно. Иногда может потребоваться присутствие врача на сделке, который зафиксирует дееспособность продавца на момент заключения сделки.

Это понадобиться, в первую очередь, покупателям, чтобы в последствии наследники или родственники продавца не имели возможность оспорить заключенную сделку.

А для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам – юристам или риелторам, которые занимаются вопросами недвижимости профессионально.

Видео

Далее вы узнаете, что нужно знать при покупке приватизированной квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Как продать приватизированную квартиру?

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Нанимать ли агентство при покупке?

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см. ст.19, ФЗ-189 от 29.12.2004; и п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.

♦ К слову об отказе от приватизации ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?

Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?

Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят риск признания сделки недействительной.

Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):

с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.

По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.

Налог при продаже приватизированной квартиры

Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?

Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.

Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.

От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Читайте также: