Учет обременений при кадастровой оценке земель

Обновлено: 17.05.2024

В настоящее время ГКН содержит информацию о земельных участках и расположенных на них объектах как об отдельных объектах недвижимости. Подобным образом в качестве самостоятельных объектов прав эти объекты рассматриваются и действующей системой регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками и объектами, расположенными на них. Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. Поскольку двойного налогообложения одного и того же объекта быть не должно, при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения также должны разделяться стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, которые принято называть улучшениями земельного участка, или объектами капитального строительства (далее – ОКС), то есть объектами, которые создаются в результате осуществления строительной деятельности.

В связи с тем, что гражданский оборот объектов недвижимости невозможен без одновременной передачи прав как на ОКС, так и на земельный участок, оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости, то есть для целей налогообложения, должна основываться на определенных специальных допущениях. При оценке земельных участков специальное допущение должно устанавливать, что их стоимость определяется как условно-свободных, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на них. При оценке зданий, строений, помещений, сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, специальным допущением должно быть установлено, что их стоимость определяется как стоимость ОКС, то есть без учета стоимости прав на земельный участок, на котором они расположены. Исключение составляет оценка рыночной стоимости помещений, владельцы которых не являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе для квартир и помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

4.2. Оцениваемые имущественные права, учет обременений и ограничений в использовании

Информация об имущественных правах на объект оценки должна быть указана в задании на оценку и в отчете. В информации об имущественных правах следует разделять информацию о правах, которые подлежат оценке, и информацию обо всех правах на объект, которые имеются у разных лиц.

В задании на оценку следует указывать сведения о правах, которые подлежат оценке, то есть об оцениваемых имущественных правах, поскольку именно это в первую очередь позволяет пользователю отчета понять, с каким правом на объект и с какой потенциальной сделкой можно соотносить результаты оценки. В рамках задания на оценку не требуется приводить сведения обо всех имущественных правах на объект оценки, обременениях и ограничениях в его использовании, в том числе сведения о лицах, которым эти права принадлежат, и документах, на основе которых они установлены и/или которыми подтверждаются. Данные сведения рекомендуется указывать в соответствующем подразделе отчета в рамках раздела с описанием объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости должна формировать объект оценки, сопоставимый по своим физическим и правовым характеристикам с рассматриваемым в рамках ГКО, в рамках которой стоимость объектов недвижимости определяется на праве собственности. При этом ограничения (обременения) на объекты оценки могут как учитываться (при наличии у оценщика, выполняющего работы по ГКО, такой информации), так и не учитываться (если соответствующая информация отсутствует). Информация о сервитутах, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, должна учитываться в любом случае, поскольку является публичной .

При проведении оценки для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости оценщик также должен определять стоимость объекта недвижимости, предполагая владение им на праве собственности, вне зависимости от фактического объема имущественных прав на объект, принадлежащих какому-либо лицу. При этом должны учитываться публичные сервитуты и ограничения в использовании градостроительного характера. Частные сервитуты и иные обременения права собственности правами третьих лиц, в том числе аренда и залог, а также ограничения в использовании, установленные не в силу закона или иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления, а на основе договоров, решений суда или должностных лиц (например, арест), не должны приниматься в расчет при проведении оценки для рассматриваемых целей.

4.3. Использование документов и информации после даты оценки

Для целей и использования результатов оценки, рассматриваемых настоящими рекомендациями, допустимо использовать выпущенные после даты оценки документы и информацию об объекте оценки, на основе которых устанавливаются сведения о правах на объект оценки, а также его качественные и количественные характеристики.

В сведениях об имеющихся имущественных правах на объект целесообразно приводить также и информацию по состоянию на дату составления отчета, поскольку это может позволить пользователям отчета сформировать мнение о том, каким образом затронуты имущественные интересы заказчика оценки результатами ГКО. При этом информация об оцениваемых имущественных правах, обременениях и ограничениях в использовании объекта оценки, в том числе регулирование использования объекта, градостроительное регулирование застройки, должны рассматриваться исходя из состояния на дату оценки без учета информации, ставшей известной после даты оценки.

При изменении характеристики объекта недвижимости соответствующая информация может быть отражена только в документах, выданных после внесения соответствующей информации в ГКН.

Таким образом, использование документов кадастрового учета объекта, выданных до даты оценки, не позволяет получить достоверные сведения об объекте оценки. Это также справедливо и в отношении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая вносится в ГКН после даты оценки, определяемой в соответствии с требованиями законодательства и, соответственно, может быть подтверждена документами, выданными только после этой даты. При этом нужно принимать во внимание, что при проведении оценки должны использоваться только документы, которые характеризуют состояние объекта на дату оценки, поскольку при наличии нескольких изменений характеристик объекта и споре о кадастровой стоимости объекта до момента внесения определенных изменений и соответствующей корректировки его кадастровой стоимости более поздние документы будут содержать информацию об объекте, не относящуюся к его состоянию на дату оценки. В связи с этим оценщику рекомендуется выяснить эти обстоятельства у заказчика оценки при формировании задания на оценку и при необходимости включить в него соответствующие допущения.

В отношении используемых рыночных и иных данных в рамках анализа рынка, относящегося к объекту оценки, а также при расчете стоимости объекта оценки информация должна соответствовать периоду до даты оценки. Допустимо использование аналитических и иных исследований за период до даты оценки, но опубликованных после даты оценки. Даты публикаций объявлений с предложениями о продаже сопоставимых объектов, объектов-аналогов должны быть до даты оценки.

4.4. Учет коммуникаций и инженерных сетей, вспомогательных объектов, неотделимых улучшений и оборудования

Поскольку концепция создания ГКН и системы налогообложения недвижимости предполагают формирование единых объектов недвижимости (далее – ЕОН), под которым понимается земельный участок с находящимися на нем ОКС, при разделении стоимости ЕОН между отдельными составляющими, то есть между земельным участком и ОКС, следует исходить из принципа сохранения рыночной стоимости ЕОН вне зависимости от постановки или снятия с кадастрового учета отдельных составляющих объекта.

В связи с этим следует руководствоваться следующими правилами:

1) вклад в стоимость объекта недвижимости, формируемый наличием подключений к сетям и коммуникациям, должен относиться к земельному участку;

2) инженерные сети и коммуникации, принадлежащие собственнику объекта недвижимости и обычно учитываемые от границы балансовой принадлежности с энергоснабжающими или коммунальными предприятиями до ввода в здание или иной объект, а также локальные системы энергоснабжения, водоснабжения и канализации и т.п. должны рассматриваться в качестве ОКС; при их наличии в ГКН в качестве самостоятельных объектов кадастрового учета оценщик должен определить их стоимость в составе ЕОН, в ином случае их стоимость должна быть учтена в стоимости ОКС, которые имеются на земельном участке;

3) инженерные системы, сети и оборудование, необходимые для функционирования зданий и сооружений в соответствии с их назначением, в том числе системы электроснабжения, водоснабжения, отопления, газоснабжения, вентиляции и кондиционирования, сигнализации, наблюдения и контроля доступа, лифты, эскалаторы и т. д., должны быть учтены в рыночной стоимости соответствующих ОКС; уменьшение стоимости ОКС на стоимость названных систем и оборудования не допускается для целей оценки, рассматриваемых в рамках настоящих рекомендаций.

Для формирования у пользователей отчета однозначного понимания результатов оценки рекомендуется включать в задание на оценку специальные допущения, описывающие приведенные правила применительно к конкретному случаю.

Исходя из целей и использования результатов оценки анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) можно проводить по упрощенному порядку. Тем не менее анализ НЭИ в рамках оценки недвижимого имущества для целей налогообложения должен осуществляться.

В Федеральный стандарт по проведению государственной кадастровой оценки (ФСО № 4) указано, что в рамках ГКО оценщик основывается на классификации земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования (ВРИ), в том числе по земельным участкам из состава земель населенных пунктов, установленной для целей ГКО и кадастрового учета приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39. При наличии сведений об установленном ВРИ земельного участка оценщик самостоятельно не проводит группировку с отнесением его к тому или иному ВРИ, а использует данные ГКН. При отсутствии установленного ВРИ для незастроенного земельного участка принимают тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, а для застроенного земельного участка — исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Рассматривая указанные положения стандарта оценки, следует принимать во внимание, что сам стандарт посвящен проведению государственной кадастровой оценки, а имеющаяся в данных ГКН информация об отнесении того или иного участка к соответствующим ВРИ не является его юридической характеристикой, то есть никоим образом не ограничивает использование объекта правообладателями, а имеет информационный характер для пользователей данных ГКН и применяется лишь для кадастрового учета объектов и в рамках проводимой ГКО.

В отношении ОКС и застроенных земельных участков в ФСО № 7 говорится о том, что объект должен рассматриваться исходя из вида его фактического использования. Положения данного стандарта в принципе не затрагивают незастроенные земельные участки. При этом отсутствует уточнение относительно того, что следует понимать под фактическим видом использования.

Возможны ситуации, когда в связи с планами по осуществлению нового строительства и на основе имеющегося градостроительного регулирования назначение земельного участка установлено под многоэтажное жилое строительство (соответствующие сведения внесены в том числе в ГКН), тогда как фактически на участке на дату оценки находится индивидуальный жилой дом, который еще не снесен и не снят с кадастрового учета. В этом случае в качестве НЭИ земельного участка участок должен рассматриваться как предназначенный для осуществления нового строительства, соответствующее разрешение на проектирование и осуществление которого получено правообладателями. При этом при определении стоимости земельного участка должна быть учтена необходимость его освобождения от имеющихся не нем старых строений. Рыночная стоимость ОКС, расположенных на описанном земельном участке, должна быть определена с учетом предполагаемого оставшегося срока полезного использования до момента их освобождения.

Исходя из сказанного рекомендуется проводить анализ НЭИ оцениваемых объектов недвижимого имущества как минимум на уровне анализа законодательного регулирования разрешенного использования объекта, в том числе градостроительного регулирования застройки участка, и соответствия текущего использования приведенным нормам. При соответствии юридически разрешенного использования фактическому дальнейший анализ может проводиться в рамках оптимизации этого вида использования с учетом сохранения вида использования и оптимизации имеющихся параметров застройки участка. При несоответствии фактического использования варианту, установленному градостроительным регламентом, оценщик должен рассмотреть использование участка в соответствии с таковым с изменением вида и параметров застройки.

В рамках выполнения процедур анализа НЭИ оценщик должен изучить актуальные на дату оценки правила землепользования и застройки и генеральный план соответствующего населенного пункта, которые могут дать представление о территориальном зонировании муниципального образования (населенного пункта) и допустимых видах использования земли в рамках зоны, к которой относится объект оценки. Также рекомендуется изучить документы, регулирующие застройку на конкретном земельном участке, в частности, проект планировки и (или) градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), из которых можно получить уточненную информацию о видах разрешенной застройки по функциональному назначению, допустимой плотности застройки, высотности, об имеющихся возможностях подключения к городским сетям и коммуникациям и иных параметрах.

Бизнесмены часто сталкиваются с необъективными результатами кадастровой оценки. Рыночная цена зачастую в разы меньше кадастровой оценки. А с необоснованно завышенной стоимости бизнесменам приходится платить налог на имущество — в отношении недвижимости и земельный налог — в отношении земельных участков.

Как изменятся правила кадастровой оценки?

Кадастровая стоимость периодически пересматривается, а владельцы недвижимости периодически судятся. В попытках изменить правила игры, был принят Федеральный закон от 31.07.2020 № 369-ФЗ, в котором изменен порядок оспаривания кадастровой стоимости и периодичность оценки.

Как показала практика, за годы проведения оценок государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) допускались различного рода ошибки при расчете кадастровой стоимости.

Исправление даже незначительных ошибок занимало много времени.

Немало допускалось и технических ошибок. Например, опечатка, неправильный адрес объекта недвижимости.

Начиная с 2021 г., заявление об исправлении ошибок подается по новой форме, утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286.

Новая форма подразумевает возможность подачи заявления сразу на несколько объектов недвижимости, что значительно сокращает время на бумажную волокиту.

Заявление об исправлении ошибок можно подать несколькими способами:

в бумажном варианте, обратившись непосредственно в ГБУ;
в электронном виде через интернет, подписав усиленной электронной подписью;
через МФЦ;
по почте;
через портал госуслуг.

Срок для рассмотрения заявления об исправлении ошибок составляет 30 дней (п. 16 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Затем ГБУ пересчитывает кадастровую стоимость в течение 45 дней с даты подачи заявления. После вынесения решения в течение 3 рабочих дней ГБУ уведомляет собственника недвижимости. И в этот же срок ГБУ передает сведения об изменении стоимости в Росреестр для внесения новой стоимости в ЕГРН.

С какого времени применяется новая кадастровая стоимость?

Изменения внесены и в части применения новой стоимости после пересмотра кадастровой оценки.

После того, как ошибка будет исправлена, обновленная стоимость будет применяться (ст. 18 Закона № 237-ФЗ):

в случае ее уменьшения — ретроспективно, т.е. с начала использования ошибочно определенной кадастровой стоимости;
в случае ее увеличения — перспективно, т.е. с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки.

С какой периодичностью будет проводиться кадастровая оценка?

В 2022 году запланировано провести кадастровую оценку земельных участков во всех регионах, а в 2023 году — кадастровая оценка также будет проведена во всех регионах уже в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Изменения коснулись и периодичности проведения кадастровой оценки.

По земельным участкам в срок до 1 января 2022 г. и по объектам недвижимости в срок до 1 января 2023 г., государственная кадастровая оценка будет проводиться:

в городах Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — не ранее чем через два года;
в других городах — не ранее чем через три года.

Периодичность кадастровой оценки земельных участков с 1 января 2022 года составит:

во всех регионах — 4 года;
в городах Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — 2 года в том случае, если власти примут такое решение.

А периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест с 1 января 2023 года составит:

во всех регионах — 4 года;
в городах Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — 2 года в том случае, если власти примут такое решение.

Кадастровая стоимость — это цена земли, определяемая согласно положениям закона № 135-ФЗ от 1998 года. Кадастровая стоимость рассчитывается в результате государственной оценки участков и зависит от ряда параметров: площади, места расположения, категории, разрешенного использования и прочих характеристик земель.

Установить или изменить стоимость земли можно:

По итогам ее государственной оценки.
По итогам рассмотрения спора об изменении кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре.
По результатам рассмотрения дела об обжаловании кадастровой стоимости в суде.

Кадастровая стоимость была назначена для всех земель России, и данные об этом были внесены в ГКН в 2004 – 2005 годах для последующего расчета земельного налога. Однако, помимо определения размера земельного налога для каждого участка, кадастровая стоимость может также потребоваться:

При расчете арендной платы за землю.
При установлении платы за пользование земельными участками.
Для оценки выкупной стоимости государственного или муниципального участка в случае его выкупа.
При продаже государственных или муниципальных земель собственникам строений, находящихся на этих участках.
В некоторых других случаях.

Согласно закону № 135-ФЗ от 1998 года кадастровая оценка ведется каждое пятилетие по инициативе органов власти.

Также, несмотря на то, что кадастровая стоимость была рассчитана для всех существовавших участков, до сих пор может понадобиться заново ее определить для:

Участков, которые вновь учтены (например, в связи с объединением участков или разделом участка).
Ранее учтенных земель.
Участков, у которых изменились их характеристики, повлекшие пересчет их кадастровой стоимости (например, площадь земель).

Расчет кадастровой стоимости участков осуществляется согласно:

Методическим указаниям, утвержденным 12 августа 2006 года приказом Минэкономразвития № 222.
Порядку определения кадастровой стоимости, установленному 18 марта 2011 года приказом Минэкономразвития № 113.

Процесс кадастровой оценки стоимости земли выглядит следующим образом:

Принятие компетентным органом решения о проведении оценки.
Создание списка земельных участков, подлежащих оценке.
Поиск лица, выполняющего работы по расчету кадастровой стоимости земель и заключение с ним соответствующего договора.
Собственно, определение кадастровой стоимости земли.
Составление отчета о проведенных работах.
Экспертиза отчета.
Утверждение результатов.
Публикация информации об определенной стоимости участков.
Внесение итогов в ГКН.

Данные о кадастровой стоимости всех земель России содержатся в электронном виде в фонде данных Росреестра, узнать кадастровую стоимость вашего участка можно на его официальном сайте. Надо лишь ввести кадастровый номер в соответствующем поле публичной кадастровой карты и нужные сведения сразу отобразятся.

Также эту информацию можно получить непосредственно в Росреестре, заказав справку о кадастровой стоимости земельного участка. Форма кадастровой справки установлена приказом Минэкономразвития РФ № 566 от 2013 года.

Данная услуга осуществляется бесплатно. Справка будет готова в течение пяти дней после вручения сотруднику Росреестром соответствующего заявления. Сведения о кадастровой стоимости заполняются на дату, указанную в заявлении.

Также на сайте Росреестра можно почитать отчеты об определении кадастровой стоимости и об оценке рыночной стоимости, узнать решения, на основании которых обжалована кадастровая стоимость, а также ознакомиться с классифицированными данными об объектах оценки.

Найти все эти сведения можно с помощью сервиса под названием — Фонд данных кадастровой оценки, который предоставляет всем желающим информацию о том, как именно была назначена кадастровая стоимость земель.

Если у вас имеются вопросы об определении и кадастровой стоимости участка, то проконсультироваться об этом можно у наших специалистов.

Определять кадастровую стоимость в России теперь будут немного по-другому, однако общий принцип оценки сохранится. При этом практика отдельных регионов показывает, что на кадастровую стоимость могут влиять сведения, внесённые в Единый госреестр недвижимости. Каким образом это происходит, пояснили нам специалисты Кадастровой палаты.

НОВЫЙ ПОРЯДОК

Документ устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в следующих случаях:

при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;
при внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:
о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);
о значении, проектируемом значении основной характеристики (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства);
о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);
о категории земель (в отношении земельного участка);
о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);
о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства);
об основной характеристике (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства).

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные в установленном порядке, а при их отсутствии используются рассчитанные в соответствии с Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.

При этом общий принцип порядка определения кадастровой стоимости останется прежним: умножение площади объекта недвижимости на удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения либо вида разрешенного использования (для земельных участков), утвержденный исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, решением органа местного самоуправления.

Порядком определена последовательность выбора между средними удельными показателями кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения, если для кадастрового квартала, населенного пункта и/или муниципального района (городского округа), в котором располагается оцениваемый объект недвижимости, отсутствует такой показатель.

Необходимо отметить, что в Порядке появились механизмы определения кадастровой стоимости единых недвижимых комплексов, машино-мест и объектов незавершенного строительства. Так, например, кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства будет рассчитываться с учетом степени готовности такого объекта. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства или изменения его основной характеристики кадастровая стоимость будет изменяться пропорционально.

Также Порядком установлены правила определения кадастровой стоимости, если земельный участок предназначен для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства либо огородничества, при разделе земельного участка, при образовании земельного участка путем объединения либо перераспределения, при наличии у земельного участка более чем одного вида разрешенного использования.

КАК СВЕДЕНИЯ ЕГРН ВЛИЯЮТ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

В Кадастровую палату отдельных регионов часто поступают вопросы о причинах несоответствия величины кадастровой стоимости объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга. Специалисты ведомства рассказали о характеристиках, на основании которых определяется величина кадастровой стоимости различных объектов недвижимости.

Напомним, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в ходе проведения Государственной кадастровой оценки (ГКО), при постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в случае внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о количественных и качественных характеристиках объекта, а также в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости по решениям комиссии или суда.

Ведомство осуществляет определение кадастровой стоимости только вновь образованных объектов недвижимости и объектов, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик.

При определении кадастровой стоимости используются сведения о характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и влияющие на ее величину. Следовательно, для определения кадастровой стоимости земельных участков используются такие сведения, как категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, а также сведения о кадастровом квартале, в пределах которых расположен объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства во внимание идут вид объекта недвижимости (здание, помещение), площадь объекта, назначение здания (жилой дом, многоквартирный дом, нежилое здание) или помещения (жилое, нежилое), а также сведения о кадастровом номере здания и (или) кадастровом квартале, в пределах которых расположен объект недвижимости.

Определение кадастровой стоимости специалистами Кадастровой палаты осуществляется с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Управлением имущественных отношений того или иного региона страны в результате проведения работ по ГКО. В свою очередь удельные показатели делятся: для земельных участков — по категории и видам разрешенного использования, для объектов капитального строительства — по видам объектов недвижимости и их назначению.

Таким образом, величина кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости друг от друга, определенная Кадастровой палатой, зависит от характеристик объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН, а также от размера удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного в ходе государственной кадастровой оценки.

Читайте также: