Срок возврата задатка по торгам арестованного имущества

Обновлено: 29.04.2024

Безусловно, практически каждый житель знает о том, что, если он является должником и его обязанности подтверждены на основании вступившего в законную силу судебного акта (о взыскании или в процедуре банкротства) его имущество может быть реализовано в счет покрытия долга кредитора.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по исполнительному производству поможет Вам в процедуре реализации имущества должника, как на стороне взыскателя, так и на стороне должника: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда реализация имущества должника невозможна?

Для начала расскажем, что согласно нормам действующего законодательства не все имущество должника может быть реализовано, исключение составляют:

Единственно пригодное для проживания жилое недвижимое имущество (подробнее про единственное жилье должника по ссылке );
Имущество, которое необходимо должнику для осуществления профессиональной деятельности (к примеру, автомобиль, орг. техника);
Индивидуальные предметы (предметы гардероба и т.п.);
Собственность, относящаяся к домашнему обиходу, обстановке;
Пищевые продукты.

Сама реализация может быть, как самостоятельной (с учетом ограничений), так и совершенной в принудительном порядке.

Самостоятельно должник может реализовать имущество, стоимость которого не должна превышать тридцать тысяч рублей, по соответствующему ходатайству.

Принудительную реализацию осуществляется с привлечением специализированных организаций (Росимущество или служба судебных приставов).

Каковы минусы принудительной реализации?

В первую очередь – сумма, вырученная с такой реализации, будет ниже рыночной, поэтому если должник успеет реализовать свое имущество до его ареста, это будет только ему на пользу. Обратите внимание! Стоимость принудительно реализуемого имущества не может быть ниже оценочной (есть исключения).

Обратите внимание, что недвижимое имущество, ценные бумаги, предметы исторической и художественной ценности, дорогостоящее имущество (по данным оценки свыше пяти ста тысяч рублей) реализуется только с торгов.

ПОЛЕЗНО: читайте про продажу имущества должника-банкрота по ссылке

Порядок реализации имущества должника

Как следует из статьи 87 Закона об исполнительном производстве и упомянуто нами выше, если отсутствует спор по оценке имущества, его стоимость более 30 тыс. руб. оно будет реализовано специализированной организацией на открытых торгах (аукционе), в следующем порядке:

В течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи арестованного имущества она (специализированная организация) должна разместить соответствующую информацию в средствах массовой информации (печатных или размещенных в интернете)
В случае, если реализации подлежит дебиторская задолженность к проведению таких торгов применяются правила статьи 76 Закона.
Если реализуются инвестиционные паи – приставом предъявляются требования об их погашении к соответствующей управляющей компании.
В промежуток от 10 до 20 дней с момента проведения оценки имущества оно передается судебным приставом на реализацию, о чем выносится соответствующее постановление. Подписывается соответствующий акт приема-передачи (между приставом и специализированной организацией).
Стоимость имущества (как и дебиторской задолженности) выставленного на торги не может быть ниже его оценочной стоимости (если интересна процедура оспаривания оценки имущества пристава, то переходите по ссылке).
В случае если в 30-дневный срок реализация имущества не будет осуществлена (за исключением реализации с торгов), ее стоимость может быть снижена на пятнадцать процентов (по постановлению судебного пристава исполнителя).
В случае если в 30-дневный срок после снижения цены имущество не будет реализовано, оно может быть предложено кредитору в соответствии с очередностью (в качестве погашения долга).
Передача имущества кредитору осуществляется с учетом ее сниженной стоимости, то есть на 25% ниже оценочной. В случае если его стоимость больше размера долга, то разница подлежит возврату на депозит ССП. Однако данное правило распространяется на кредитора в случае его согласия принять имущество.

При несогласии кредитора принять имущество, упомянутое выше, оно подлежит возврату должнику, о чем выносится соответствующее постановление и подписывается акт, о чем уведомляются стороны, участвующие в исполнительном производстве.

Срок реализации имущества должника приставами

После вступления в законную силу решения суда о взыскании задолженности и поступления в ССП исполнительного листа, должностное лицо ССП возбуждает исполнительное производство и производит розыск имущества.

В течение месяца со дня розыска имущества оно должно быть оценено самим приставом или с привлечением специалиста (если его предварительная стоимость более 30 т.р.).

Далее в срок, не превышающий 20 дней (но не менее 10) имущество передается для реализации. Принятие имущества производится в срок, не превышающий десять дней.

Первично имущество должно быть реализовано в течение месяца, по истечение данного срока его стоимость снижается на пятнадцать процентов, а если и в этот срок не найдется покупатель, то имущество предлагается кредитору в качестве средства погашения задолженности. При этом стоимость этого имущества должна быть ниже оценочной на 25%.

Если и взыскатели не захотят принимать имущество в качестве погашения долга, то его передают собственнику. Таким образом, общий срок реализации имущества составляет 3-и месяца (условно конечно).

Ходатайство о реализации имущества должника

По ходатайству лица, а именно самого должника его имущество (не превышающего по стоимости 30 тыс. руб.) может быть отчуждено им самостоятельно (статья 87.1 Закона об исполнительном производстве).

Срок на заявление такого ходатайства – не более 10 дней с момента, когда он узнал о проведении оценки имущества. Если будут нарушения, то мы, как адвокаты по защите прав должника поможем Вам.

После получения приставом вышеупомянутого ходатайства им выносится соответствующее постановление, в соответствии с которым меры принудительного характера откладываются. Помимо того в комментируемом постановлении должно быть определено, что средства от реализации должны поступить на депозит ССП в течение не более 10-ти дней с того момента, когда вынесен указанный ненормативный акт. Кроме того, должник предупреждается об ответственности за не перечисление денежных средств, а также за бездействие, выразившееся в не реализации имущества.

По истечении 10-дневного срока пристав может предложить собственнику оставить нереализованное имущество за собой, в противном случае оно передается на принудительное взыскание, постановление, о чем направляется сторонам исполнительного производства.

Обжалование процедуры реализации имущества

В дополнение к вышеизложенному считаем необходимым рассказать о том, как и куда, жаловаться в случае, если Ваши права нарушаются действиями должностных лиц ССП.

Сама жалоба должна быть рассмотрена в срок, не превышающий тридцать дней с момента ее получения.

Помощь адвоката по реализации имущества должника

Наш адвокат по защите прав взыскателя или должника поможет Вам решить любую проблему: профессионально и выгодно. Что делать? Просто позвоните и запишитесь на первую консультацию уже сегодня!

Отзыв по реальному делу нашего клиента

Автор статьи:

Дополнительная информация по теме:

Выкуп долга у коллектора: скидка, порядок, помощь адвоката

Наш адвокат по защите должника поможет в вопросе выкупа долга у коллектора: профессионально, на выгодно согласованных для вас условиях и в срок. Звоните уже сейчас!

Как составить заявление о рассрочке исполнения решения суда?

Наш адвокат по исполнительному производству в Екатеринбурге поможет Вам составить и подать заявление о рассрочке (отсрочке) исполнения решения суда: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Подробнее читайте на сайте

Заявление о приостановлении исполнительного производства: образец

Наш адвокат разъяснит, как составить заявление о приостановлении исполнительного производства, предоставит образец и поможет все сделать за Вас: профессионально, на выгодно согласованных условиях и в срок. Звоните нам уже сегодня!

Образец заявление об уменьшении процента удержания

Отмена исполнительной надписи нотариуса: помощь адвоката

Наш адвокат по гражданским делам и исполнительному производству в Екатеринбурге поможет Вам в процедуре отмена исполнительной надписи нотариуса: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня и получите консультацию по вопросу!

Как освободить имущество от запрета на регистрационные действия?

Наш адвокат поможет Вам в вопросе освобождения имущества от запрета на регистрационные действия: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Возврат денег от приставов: порядок, помощь адвоката

Наш адвокат по исполнительному производству поможет вернуть деньги списанные приставом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Образец заявление приставу об уменьшении процента удержания

Образец заявления об отсрочке исполнения решения суда

На нашем сайте Вы сможете изучить образец заявления об отсрочке исполнения решения суда о выселении. Наш адвокат поможет Вам в составлении заявления: на выгодных условиях и в срок!

Удержание пенсии: порядок, размер, помощь адвоката

Наш адвокат по исполнительному производству поможет при удержании из пенсии по исполнительному листу: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Отзывы о нас

Отзыв по уголовным делам

Отзыв по гражданским делам

Отзыв по банкротству физических лиц

Отзыв по сопровождению бизнеса

Как до нас добраться?

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее – Комиссия) в составе:

заместитель руководителя управления, начальник отдела контроля за соблюдением законодательства,

начальник отдела контроля органов власти,

специалист-эксперт отдела контроля органов власти,

В соответствии с ч.19 ст.18.1 Закона о защите конкуренции Тюменским УФАС России в адрес Ответчика направлено требование о приостановлении вышеуказанного открытого конкурса и об уведомлении лиц, подавших заявки на участие в открытом конкурсе о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

Из доводов жалобы следует, что организатор торгов сократил время приема заявок, а также сократил период приема заявок и перечисления задатка, не указал наличие ареста, наложенного на реализованное имущество.

Представитель ответчика, присутствующий на рассмотрении настоящего дела пояснил, что время, период приема заявок, а также перечисление задатка установлены Л в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим размещение информации и проведение торгов.

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав представленные сведения и документы, заслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, пришла к следующим выводам.

Предметом рассматриваемого открытого аукциона, является выставленное на продажу арестованное имущество, обремененное залогом.

Из анализа действующего законодательства РФ следует, что порядок реализации арестованного имущества, в том числе обремененного залогом, регламентируется рядом нормативных правовых актов.

Указанные Методические рекомендации направлены на организацию работы Росимущества и территориальных управлений Росимущества по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Методические рекомендации разработаны в целях повышения качества и эффективности исполнения мероприятий по реализации имущества должников Росимуществом и территориальными управлениями Росимущества.

Также Законом об исполнительном производстве установлены требования к срокам и порядку проведения торгов, определены основания признания торгов несостоявшимися и их последствия (гл. 9 Закона).

Согласно п. 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утв. постановлением правительства РФ от 05.06.2008 № 432, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Начальная цена 15 600 000, 00 рублей, задаток 100 000 рублей.

В отношении довода Заявителя о том, что организатор торгов установил сокращенный период приема заявок и перечисления задатка менее 14 дней, с 18.12.2017 по 28.12.2017, что составляет 9 рабочих дней, установлено следующее.

Согласно п.2 ст.448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения.

Период приема заявок и перечисления задатка при реализации арестованного имущества федеральным законом не регламентирован.

Установление организатором торгов 10 дневного срока приема заявок не противоречит действующему законодательству.

Довод заявителя не нашел своего подтверждения.

В отношении довода Заявителя о том, что организатором торгов сокращено время приема заявки с 9:00 до 15:00 (6 часов в день), установлено следующее.

п.7.1 Методических рекомендаций по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым представлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденных заместителем руководителя Росимущества В.Е. Бобровской от 11.04.2014 (далее – Методические рекомендации) организатор торгов осуществляет приём заявок на участие в торгах в установленный извещением срок. Общая продолжительность срока приема заявок должна быть не менее 6 часов в день.

Таким образом, установленное организатором торгов время приема заявок с 9:00 до 15:00, что составляет 6 часов в день, соответствует установленным нормам Методических рекомендации.

Довод заявителя не нашел своего подтверждения.

Согласно п.2 ст.448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно п.6.2. Методических рекомендаций извещение о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

- наименование (полное наименование согласно учредительным документам), адрес (полный адрес согласно учредительным документам), номер контактного телефона организатора торгов;

- месторасположение, описание и технические характеристики имущества;

- начальная (минимальная) цена предмета аукциона (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены предмета аукциона (цены лота) за единицу площади имущества, которое передает по результатам аукциона;

- срок, время, место и порядок предоставления документации об аукционе, срок и время приема заявок на участие в аукционе, наличие права на подачу заявок по предварительной записи, электронный адрес официального сайта торгов, на котором размещена документация об аукционе;

- сведения о величине шага торгов;

- сведения о порядке оформления допуска (пропусков) в здания (помещения) организатора торгов при наличии пропускной системы в целях создания условий для подачи заявок;

- иная информация, предусмотренная Гражданским кодексом Российской Федерации, а также положениями заключенных государственных контрактов (в случае реализации арестованного имущества через специализированную организацию).

В случае внесения в извещение о предстоящих торгах изменений и их опубликования в установленном порядке, размещение информации об указанных изменениях на официальном сайте www.torgi.gov.ru, собственном сайте Организатора в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также в средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о торгах, не позднее дня, следующего за днем опубликования указанных изменений.

Довод заявителя не нашел своего подтверждения.

Комиссией Тюменского УФАС России на рассмотрении 11.01.2018 дела № Т17/120-229 заявленные ходатайства оставлены без удовлетворения.

Таким образом, Комиссия Тюменского УФАС России, доводы заявителя считает необоснованными.

Основные сведения:

Укажите наименование процедуры.

Сведения об организаторе:

Контактное лицо:

Документы и сведения:

Порядок оформления заявок на участие:

Сроки и пояснения:

• Дата и время начала подачи заявок;

• Дата и время окончания подачи заявок;

• Место приема заявок и документации;

• Дата и время рассмотрения заявок;

• Дата и время начала подачи ценовых предложений;

• Дата и время окончания подачи ценовых предложений.

Лоты:

Указывается список добавленных лотов.

Новый лот:

• Начальная (минимальная) цена;

• Задаток вносится на счёт Оператора ЭТП (если чек-бокс включен, то задаток вносится на аналитический счет, если выключен, то задаток вносится на счет Продавца) ;

• Тип задатка (фиксированная сумма или процент от НЦ) и его размер (по умолчанию размер задатка установлен 20 %);

• Срок и порядок внесения и возврата задатка;

• Реквизиты счета для внесения задатка;

• Порядок ознакомления с имуществом;

• Срок подписания договора по итогам продажи, дней (поле обязательно для заполнения).

На повестку выносится вопрос гарантии возврата задатка участнику торгов в конкурсном производстве.

Анализ законодательства и судебной практики

Проанализированное законодательство и судебная практика позволяют сделать следующие выводы.

Денежные средства, уплаченные в качестве задатка, поступают в распоряжение конкурсного управляющего на расчетный счет должника, где обезличиваются. Согласно п.15 ст.110 Закона о банкротстве суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

Следовательно, исходя из данной нормы, может быть три варианта развития событий.

1. Денежных средств на счете было достаточно, и конкурсный управляющий вернул задаток.

2. Денежных средств на счете было достаточно, но конкурсный управляющий не вернул задаток.

В таком случае участник торгов вправе взыскать с конкурсного кредитора убытки, поскольку у конкурсного управляющего была объективная возможность вернуть денежные средства, но он не исполнил установленную законом обязанность. Следовательно, в такой ситуации вина управляющего, незаконность его действий, убытки и причинно-следственная связь могут быть доказаны.

3. Денежных средств на счете не было достаточно, и конкурсный управляющий не вернул денежные средства.

Такая ситуация возможна когда, например, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов денежные средства были списаны со счета на погашение текущих платежей.

В таком случае может быть две позиции.

На уровне ВАС РФ подтверждение данной позиции не было найдено.

Согласно второй позиции требования по возврату задатка должны удовлетворяться в четвертой очереди текущих как иные.

На уровне ВАС РФ подтверждение данной позиции не было найдено.

Судебная практика

1. ВАС РФ в Постановлении Президиума от 29 июня 2010 г. N 15842/09 установил, что если конкурсный управляющий не исполнил своей обязанности по возврату задатка участнику торгов, с него могут быть взысканы убытки в порядке п. 4 ст. 20.4 Закона о банкротстве.

2. В Определении от 2 октября 2009 г. N ВАС-12966/09 ВАС РФ, указал, что заявитель должен доказать неправомерность действий арбитражного управляющего, наличие причинной связи между допущенными действиями и возникшими убытками, размер убытков.

3. К аналогичному выводу пришел ФАС ПО в Постановлении от 18 декабря 2012 г. по делу N А55-1693/2012:

Также суд пришел к выводу, что возврат задатка является текущим платежом:

4. В Постановлении от 22 мая 2013 г. по делу N А12-14207/2010 ФАС ПО дал более развернутую позицию:

«Для привлечения арбитражного управляющего к ответственности в виде взыскания убытков необходимо доказать противоправность его поведения, вину в причинении убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением и убытками.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что платежи, перечисленные по договору о задатке от 10.06.2009, относятся к текущим платежам и подлежат погашению за счет конкурсной массы вне очереди.

Согласно части 1 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет конкурсной массы преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

По смыслу названной нормы требования кредиторов по текущим платежам погашаются именно за счет конкурсной массы, а не за счет любого имущества должника.

Нормы Закона о банкротстве разграничивают такие понятия, как имущество должника и конкурсная масса, в том числе в статье 131 Закона о банкротстве.

В силу норм статей 380, 448 ГК РФ, пункта 15 статьи 110 Закона о банкротстве задаток является средством обеспечения заключения договора с лицом, выигравшим торги. Возврат задатка осуществляется в особом порядке, установленном Законом о банкротстве, обусловленном обеспечительным характером данного платежа, а не в общей очередности расчетов с кредиторами.

В этой связи суммы задатков, полученные при проведении торгов, не подлежат включению в конкурсную массу, не могут использоваться для расчетов с кредиторами, в том числе кредиторами по текущим платежам.

Задаток поступает в неограниченное распоряжение должника лишь в том случае, если он внесен лицом, признанным победителем торгов и с этим лицом заключен договор отчуждения имущества должника.

Таким образом, в связи со списанием банком основной суммы, находящейся на расчетном счете, конкурсный управляющий не имел возможности возвратить задаток в установленный законом срок.

Судом первой инстанции установлено, что ОАО КБ "РусЮгБанк" были списаны денежные средства за период с 01.07.2009 по 20.07.2009, в том числе списаны со счета денежные средства должника в размере 1 017 892 руб. (20.07.2009) и 438 087 руб. 29 коп. (13.07.2009). В решении Арбитражного суда Волгоградской области от 15.10.2009 N А12-15641/2009 установлено соответствие закону действий банка по списанию вышеуказанных денежных средств. После произведенного банком списания денежные средства на расчетном счете отсутствовали.

Однако согласно выписке ОАО АКБ "Росбанк" по лицевому счету ООО "БКС-Строй" за период с 06.08.2009 по 30.09.2009 на расчетный счет должника поступила и была израсходована денежная сумма в размере 531 244 руб., за период с 01.10.2009 по 11.01.2010 обороты составили 234 645 руб. 02 коп., за период с 11.01.2010 по 01.04.2010 обороты по расчетному счету составили 187 993 руб. 60 коп. Из указанных сумм на возврат ранее поступивших задатков были израсходованы 121 358 руб. 42 коп.

Остальная сумма была израсходована на текущие платежи.

Таким образом, объективная возможность возврата задатка Креховецкому А.М. у конкурсного управляющего в период после 20.07.2009 имелась.

Однако вместо возврата задатка в особом порядке, установленном Законом о банкротстве, конкурсный управляющий ошибочно посчитал, что он подлежит возврату в порядке общей очередности расчетов с кредиторами по текущим обязательствам, предусмотренной пунктом 1 статьи 134 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах вина конкурсного управляющего в причинении убытков ИП Креховецкому А.М. в виде невозвращенного задатка установлена судом первой инстанции на основании имеющихся в деле доказательств.

Нашел тут решение Верховного Суда от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6), с участием банкротов, расторжением сделок и отменой результатов торгов, это больше для тех, кто считает, что с торгов "юридически чисто" и "сбербанк фсе решит".

Обстоятельства спора о праве собственности

23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.

24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

20 апреля 2018 г. заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом. При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.

25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.

26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.

9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.

Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г. отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности. Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.

До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения. 27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.

Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным. Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения. В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.

ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника

Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.

ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).

Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость. В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г. Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.

Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).

Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу. При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру. Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.

Читайте также: