Срок договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства

Обновлено: 02.05.2024

Строительство частного дома и покупка участка требует финансовых вложений, но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС.

С 2015 года участки выделяются из принадлежащих государству или муниципальным органам земель. Какие требования к территории и арендатору, как взять землю в пользование, нужно ли разрешение на строительство? Об этом мы расскажем в нашей статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Аренда земли под ИЖС — это сделка о передаче земли под застройку жилого дома во временное использование. Сделка заключается между собственником надела (арендодателем) и получателем (арендатором) и закрепляется договором аренды в письменном виде. У аренды земли под ИЖС есть временные ограничения и это подразумевает регистрацию возведенного жилья и переход надела во владение собственника недвижимости.

Сведения из закона

Основная законодательная база для будущих арендаторов земли под ИЖС- это Земельный кодекс. Выделение земель посредством открытых торгов, аукционов прописано в статье 39.6 ЗК РФ в пункте 1, но пункт 2 указывает на возможность брать в аренду землю без участия в торгах.

Статья 39.18 ЗК РФ регулирует процедуру выделения земель и указывает на особенности предоставления участков под ИЖС. В законодательстве есть случаи бесплатного предоставления наделов из собственности муниципальных образований, данные представлены в статье 39.5 ЗК РФ.

С 2018 года договорные отношения по аренде земли учитывают статьей 606-629 ГК РФ.

Аренду наделов у публично-правовых образований учитывает статья 22 ЗК РФ.
Выделение земельного участка зависит от общих принципов организации местного самоуправления ФЗ № 131. С 2015 года регистрация договора аренды осуществляется по ФЗ № 218.

Требования к территории и арендатору

Надел должен быть свободен от обременений. Земля должна соответствовать цели использования.

Государство может предоставить в пользование практически любой участок, исключение составляют территории изъятые из пользования, а именно:

заповедники, парки (территория природоохранной зоны);
земля, находящаяся в пользовании у военных сил РФ, ФСБ и пограничные территории;
закрытые населенные пункты и участки;
места утилизации опасных отходов.

Более подробно о требованиях к ЗУ под ИЖС и о его размерах, установленных нормами закона, можете узнать в этом материале, а с основными правилами застройки такого участка можно ознакомиться здесь.

Максимальный срок договора аренды для ИЖС — 20 лет. Арендовать участок с незавершенным строительством можно на 3 года.

Формирование стоимости

Способ определения размера стоимости аренды земельного участка регулируется тем, в каком порядке заключен договор аренды.

Когда заключение договора происходит через торги, арендная плата определяется по результатам аукциона.
Если была подана одна заявка или торги проводятся с единственным участником, стоимость соответствует начальной цене торговой процедуры.
Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет либо государство РФ либо орган местного самоуправления.
В случае проведения торгов начальная цена устанавливается на основании кадастровой стоимости, но не менее 1,5%, или на основании рыночной стоимости, если кадастровая оценка не не утверждалась в течении последних пяти лет.

Как взять землю в пользование?

Фактический собственник предоставляет документ удостоверяющий право собственности и кадастровый план.

Он предусматривает следующие пункты:

дата и место подписания договора;
полное наименование арендодателя и арендатора;
название арендуемого объекта;
имущественные взаимоотношения сторон;
страхование земельных участков;
срок действия договора;
права и обязанности сторон;
назначение участка земли;
критерии использования;
ограничения использования надела;
условия и сроки передачи земли;
ответственность сторон;
форс-мажорные обстоятельства;
разрешение споров;
адреса и реквизиты сторон.

У арендатора нет возможности изменить условия договора: либо документ подписывается на условиях собственника, либо сделка не состоится. Поэтому, чтобы не брать на себя невыполнимых или обременительных обязательств, необходимо внимательно изучить условия аренды.

На нашем сайте мы приводим практические рекомендации по получению и оформлению ЗУ под ИЖС в собственность, а также предлагаем ознакомиться с советами экспертов о том, как грамотно и правильно совершить покупку участка под индивидуальное жилищное строительство.

Нужно ли разрешение на строительство?

Разрешение на ИЖС нужно. Оно выдается и подписывается главой муниципального образования. Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в органы власти по месту нахождения участка:

в отделении Государственного архитектурно-строительного надзора согласовывается архитектурная часть;
разрешение в инспекции Государственного пожарного надзора;
учреждения, в ведении которых находятся инженерные сети;
разрешение и проверка в потребительском надзоре;
если застройка ведется в водоохранной зоне необходимо согласовать разрешение в комитете водного хозяйства.

Действия по окончании сроков

После окончания срока аренды можно выкупить земельный участок или продлить срок аренды.
Для перевода земельного участка в собственность нужно:

Подготовить проектные документы для строительства жилого здания.
Построить здание на участке.

Порядок продления договора прост. Заявление на пролонгацию подается за 3 месяца до завершения действия договора через администрацию населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе иметь копию договора и паспорт.

Справка! Если паспортные данные менялись в период действия договора аренды, например, если заявитель вступил в брак – необходимо приложить свидетельство о браке.

Если заявитель решил выкупить участок, это сообщается в заявлении вместо права на продление срока аренды.

Наши эксперты подготовили много полезной информации, посвященной земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство. Ознакомиться с ней можно в таких публикациях:

Как оплачивается налог на землю под ИЖС? и как это правильно сделать?
Как землю под ИЖС перевести в коммерческую?

Если действие договора закончилось, а ничего не завершено

Собственник недостроенного дома, без торгов может только единожды продлить аренду участка на три года. Участок не будет изъят, если арендатор докажет, что срок строительства нарушен из-за действий или бездействий:

органов государственной власти или местного самоуправления;
эксплуатационной организации инженерных сетей, к которым должен быть подключен объект.

В иных случаях, при отказе пролонгировать договор аренды, необходимо обращаться в суд.

Предоставление государством земли под ИЖС представляет собой несложную процедуру. Небольшие населенные пункты предоставляют земельный участок для строительства жилья практически сразу, более крупные районы предусматривают очередь на выделение наделов. Для того, чтобы взять участок в аренду, достаточно соблюдать последовательность действий и опираться на законодательство.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Для постройки собственного дома потребуется земельный участок. Его можно купить или арендовать.

Оба варианта имеют свои преимущества, но в первую очередь стоит рассмотреть возможность аренды.

Это будет не так обременительно при начале строительства, а впоследствии надел можно приватизировать.

Куда обращаться для предоставления земли?

Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.

С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.

Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.

Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.

Кто может стать арендатором?

Российское законодательство лояльно относится к потенциальным арендаторам, поэтому получить надел для строительства жилого дома могут:

Граждане РФ;
Иностранцы;
Лица без гражданства.

Все эти категории граждан на общих основаниях могут участвовать в торгах и заключать договор на аренду земельного участка под строительство.

Однако в ст. 39.10 Земельного Кодекса России указано, что муниципальные земли под ИЖС могут быть предоставлены на безвозмездной основе, но только отдельным категориям граждан.

Список льготников, которые получают участок для строительства бесплатно, каждым муниципалитетом определяется самостоятельно.

Претендентами на заключение договора безвозмездного пользования могут быть:

Многодетные семьи;
Специалисты (врачи и учителя), которые работают и постоянно проживают в сельской местности;
Инвалиды;
Ветераны и т.д.

Льготники имеют первоочередное право получение земельного участка, поэтому договор с ними может быть заключен без торгов.

Преимущества и недостатки

Хотя заключение договора все еще многоступенчатое и растягивается до 2 месяцев, такая аренда имеет свои преимущества:

Низкая плата. Изначально размер арендной платы устанавливается в районе не более 2% от кадастровой стоимости участка. Даже если он выставлялся на торги и цена поднялась, оплата все равно будет ниже, чем при заключении договора с частным лицом.
Отсутствие обременений. Государственная собственность не имеет задолженностей или арестов. Хотя этапов оформления аренды довольно много, гражданин уверен в том, что это абсолютно легальное соглашение с реальным владельцем.
Невозможность досрочного расторжения договора. Арендатор может не бояться, что договор будет расторгнут раньше времени. Исключение — и пользование участка не по назначению.
Возможность последующей приватизации участка. Государственную землю можно через несколько лет оформить в собственность. С частными сделками такое невозможно.

Кроме очевидных достоинств аренды муниципальной земли под ИЖС эта процедура имеет и недостатки. Например, гражданин не может изменить вид использования во время аренды.

Сделать это можно только после оформления участка в собственность. Но больше всего опасений возникает из-за ограниченного срока пользования.

Из-за постоянных нарушений со стороны арендаторов земля под ИЖС выделяется на довольно короткий срок. За этот период гражданин должен полностью построить частный дом и, желательно, приватизировать землю.

Если основная постройка не будет завершена, участок вместе с недостроем вновь уйдет в государственную собственность и будет выставлен на торги. У предыдущего владельце нет преимущественного права продления аренды.

Если строительство было начато, но еще не закончено, гражданину аренда продлевается единожды на 3 года.

Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция

Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:

Поиск участка.
Подготовка документов.
Подача заявления.
Торги.
Заключение договора и регистрация сделки.

Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.

Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.

Поиск

Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.

Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.

Оформление документов

Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.

Гражданин может взять в аренду землю, которая уже поставлена на кадастровый учет. Такие наделы периодически выставляются на аукцион. Но в большинстве случаев удобнее самостоятельно подобрать участок без межевания.

Гражданину до подачи заявления необходимо подготовить:

Схему границ участка;
Кадастровый паспорт земли (выписка из ЕГРН);
Документы, подтверждающие право на бесплатное пользование землей (если муниципалитет предусматривает такие льготы);
Справка из БТИ о существующих постройках, если они есть на участке.

Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.

Заявление

Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.

Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:

Личные данные, включая серию и номер паспорта, а также адрес регистрации.
Контактные данные. Достаточно мобильного телефона.
Информацию об участке. Так как к моменту подачи заявки уже должен быть сделан кадастровый паспорт, то точное расположение можно переписать оттуда.
Цель аренды — под ИЖС.
Срок аренды. Необходимо указать желаемый срок, но он не должен превышать норм, допустимых законодательством.

Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.

Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.

Особенности

До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.

При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.

План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.

Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.

Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.

Сроки договора

В соответствии с Земельным Кодексом РФ максимальный срок аренды земли — 49 лет.

Для строительства собственного дома действуют другие сроки.

В ст. 39.8 ЗК РФ указано, что под ИЖС земля выделяется сроком от 3 до 20 лет и возможно продление аренды еще на 3 года максимум, если объект строительства не заверен.

В ст. 39.10 есть уточнения, которые касаются льготных категорий граждан. Если муниципалитет предоставил право бесплатного пользования землей, срок договора не может превышать 6 лет.

Районная администрация может принять решение о бесплатной передаче земли в бессрочное безвозмездное пользование. В таком случае речь идет уже не об аренде, а о праве собственности.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано, как взять землю в аренду для строительства жилого дома.

Заключение

Оформление аренды земли под ИЖС практически не отличается от процедуры для сельскохозяйственных нужд. Обязательно проводится аукцион, а после этого заключается договор аренды. Строить дом можно начать сразу после регистрации сделки.

Советы по аренде земли под ИЖС с возможностью дальнейшего выкупа.

Земельные наделы могут предоставляться гражданам в собственность или на праве аренды. Одной из главных целей получения земли из муниципального фонда является возведение частных домов. В нашей статье расскажем о порядке получения земли в аренду под ИЖС, а также о нюансах прохождения отдельных этапов выделения участков.

Как взять землю в аренду под ИЖС?

Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:

в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;
согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;
после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.

Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.

Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.

Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.

С последующим выкупом

Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:

после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;
цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;
оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.

Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.

Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.

Условия

Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:

предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);
сведения о сторонах;
основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;
категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);
срок отношений;
размер платы и порядок перечисления платежей;
ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.

Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.

Кто может получить землю?

Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:

Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.

Закон

Порядок оформления

Чтобы получить надел в аренду, следует:

выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;
обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;
подать заявление в муниципальное учреждение;
заключить договор аренды;
оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;
зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;
получить выписку из ЕГРН.

После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.

Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.

Сроки аренды земли под ИЖС

ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.

Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.

Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.

Стоимость

Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Если в договоре нет указания на сроки аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды земли	Минимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений	3-10
Размещение линейных объектов	49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)	20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)	3-5
Достройка объекта незавершенного строительства	3
Охотохозяйство	На срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство	3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных	3

Также минимальные и максимальные сроки аренды могут быть введены в действие региональным или муниципальным законодательством.

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

его перезаключение на новый срок;
подписание допсоглашения;
автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Вносить изменения можно практически по всем пунктам: условиям оплаты, внесения платежей, пользования землей и пр.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса. Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу. Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Читайте также: