Соглашение о расторжении договора залога недвижимого имущества образец

Обновлено: 10.05.2024

Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

Официальная регистрация развода.

Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Законодательный аспект

Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.

По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.

Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.

По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.

Нужно выйти из ипотеки при разводе?

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой заем выдают на длительный срок (до 30 лет). За указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора. Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта.

Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

по инициативе банка – основанием для этого становятся нарушения условий ипотечного кредита заемщиком;
по обоюдному согласию сторон – кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

невыполнение условий соглашения по выплате займа;
применение банковских денег не по целевому назначению;
предоставление ложной информации;
осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
причинение вреда недвижимости (предмету залога);
неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки. При этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

по обоюдному согласию сторон;
по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация затрудняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что случается крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, что затрудняет получение ипотеки. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки может быть расторгнут по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд) либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые накладывает договор по ипотеке.

1 Предмет договора

1.1. По настоящему договору Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства в сумме 6 000 000 (шесть миллионов рублей) на условиях платности, возвратности и срочности.

Настоящим договором стороны подтверждают наличие у Заемщика перед кредитором непогашенной задолженности в сумме 12 000 000 (двенадцать миллионов рублей), возникшей до даты заключения настоящего договора.

Общая сумма задолженности Заемщика перед кредитором по настоящему договору (сумма займа) составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.

1.2. За пользование заемными средствами Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования

1.3. Заемщик обязуется вернуть Кредитору сумму займа и проценты за пользование заемными средствами не позднее 2-х (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора.

1.4. В обеспечение возврата суммы займа и процентов за пользование заемными средствами Заемщик передает Кредитору в залог 3-ю комнатную квартиру общей площадью 131,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1 (далее – квартира). Квартира принадлежит Заемщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 01.01.2000 г.

1.5. На момент передачи квартиры в залог Кредитору квартира обременена залогом по кредитному договору № 53802-ИК/12 от 25.06.2012. Заемщик обязуется снять указанное обременение не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.

2 Условия о залоге

2.1. Залог обеспечивает исполнение требований Кредитора, указанных в разделе 1 настоящего договора, требований о взыскании любых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств, требований о взыскании судебных расходов, а также любых иных убытков Кредитора, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора Заемщиком.

2.2. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного разделом 1 настоящего договора, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

2.3. Предмет залога (квартира) оценивается сторонами в 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.

2.4. Последующий залог квартиры Заемщиком допускается только с письменного согласия Кредитора.

2.5. Предмет залога остается во владении и пользовании Заемщика.

3 Проценты за пользования займом

3.1. Срок начисления процентов за пользование суммой займа начинается с даты предоставления Заемщику денежных средств, определенных абзацем 1 пункта 1.1 настоящего договора, и заканчивается датой возврата Кредитору суммы займа в полном объеме.

3.2. Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты за пользование заемными средствами единовременно с возвратом суммы займа.

4 Права и обязанности заемщика

4.1. Заемщик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не состоит под арестом. Имеющиеся обременения Заемщик обязуется снять на условиях, установленных п.1.5 договора.

4.2. Заемщик гарантирует, что предмет залога не будет им перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

4.3. Заемщик обязуется незамедлительно сообщать Кредитору сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

4.4. Заемщик обязуется не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия Кредитора.

4.5. Заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее прямым назначением, получать доходы от использования квартиры, обеспечивая ее сохранность.

5 Права и обязанности кредитора

5.1. Кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения пункта 1.1, пункта 1.3, пункта 1.5 настоящего договора.

5.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

6 Прочие условия

6.1. Настоящий договор составлен в трех одинаковых подлинных экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.

6.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации. После регистрации настоящего договора один оригинал договора передается Заемщику, а другой – Кредитору.

6.4. При возникновении в процессе исполнения настоящего соглашения споров и разногласий Стороны обязуются принять все меры для их разрешения путем переговоров. При недостижении соглашения спор будет передан для разрешения по месту нахождения предмета залога – в Савеловский районный суд города Москвы.

6.5. Все соглашения, существовавшие между сторонами до заключения настоящего договора, в том числе, соглашения о задолженностях, существовавших у Заемщика перед Кредитором к моменту заключения настоящего договора, утрачивают силу с момента вступления настоящего договора в силу.

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

по соглашению сторон в традиционном порядке;
через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Читайте также: