Основания для прекращения ограниченного права пользования чужим земельным участком

Обновлено: 01.05.2024

Назначение земель в разных административно-территориальных единицах может отличаться. Частный сельский и городской сервитуты по примерам очень схожи, а снования бывают идентичными в обоих случаях.

Что такое частный сервитут на земельный участок

Сервитут это специфичная категория обременения на чужой земельный участок. Специфика его заключается в том, что такое обременение не является наказанием для собственника за нарушение закона и прав других граждан.

Это несколько иная форма обременения, которое может накладываться на землю даже при его согласии. Земля при сервитуте обременяется с серьезными ограничениями. Ею сможет пользоваться иное лицо по определенным причинам и в установленном порядке.

Земельный сервитут накладывает обязанности на собственника земли предоставлять свой участок в ограниченное использование. Часто такое обременение имеет возмездный характер при разумной оплате за право пользования частью участка. Такое понятие устанавливается по ГК РФ в ст. 274. Частая причина для сервитута — необходимость в обеспечении передвижения через земельный участок соседа.

В этом случае частный сервитут по земельному кодексу должен основываться на отсутствии альтернатив подхода/подъезда. Установление сервитута происходит по соглашению между гражданами в добровольном порядке или при подаче судебного иска от заинтересованного в сервитуте гражданина (будущего пользователя).

Как устанавливают частный сервитут

Оформляется соглашение об установлении частного сервитута земельного участка по следующему принципу:

В двустороннем формате и письменном виде.
Подлежит госрегистрации ЕГРН. В ином случае документ не считается юридически сильным и обременение официально не действует.

Сервитуты подлежат госрегистрации на основании норм ФЗ № 218 от 15 года. Земля с наложенным на нее сервитутом может переходить по сделкам к иным собственникам (по договору дарения, купли-продажи, в рамках наследственного дела). Обязательства по обременению переходят следующему владельцу.

Поскольку права и интересы собственника попираются, он вправе требовать объективную плату с граждан, чьи права были расширены посредством сервитута. Нежелание накладывать на землю обременение или необходимость определения платы это две частых причины для инициирования судебного процесса.

Плата за частный сервитут на земельные участки устанавливается с учетом многих моментов:

заключения оценщика, обращение к которому находится в области интересов обеих сторон;
степени неудобства и ущерба собственника участка (к примеру, необходимости сноса ограждений);
срока действия частного сервитута;
характера использования участка третьим лицом.

Частное обременение устанавливается исключительно для реализации персональных нужд пользователя землей. Но нужно учитывать объективность таких запросов. Обычного желания в данном случае будет недостаточно.

Основания установления частного сервитута

В основания установления частного сервитута по ГК РФ в первую очередь входит наличие консенсуса между собственниками разных участков, что выражается в заключении ими договора. При наличии разногласий другим документальным основанием для установления сервитута становится соответствующее судебное решение.

Условия для установления сервитута:

наличие информации по учетному номеру, присвоенному частной территории;
определенные временные рамки, в течение которых планируется действие обременения;
формулировка цели наложения сервитута;
наличие информации по кадастровому номеру земельного надела.

Что же касается частных причин для установления сервитута, к ним относится невозможность использования своей собственности без передвижения по участку соседа. То есть иных подходов и подъездов к собственности (не обязательно к дому, но и иным объектам) не существует.

Также причиной обязательного пользования чужой землей является необходимость проведения строительных работ, эксплуатации объектов по ЖКХ-обслуживанию и иных линейных объектов, прогона сельхозживотных и их выпаса, сенокошения и пр.

Срок частного сервитута

Определение срока действия обременений происходит самими гражданами и судом при его привлечении к вопросу назначения сервитута. Он напрямую зависит от причин назначения и необходимости в обременении.

Сроки частного сервитута для использования земельного участка могут быть совсем короткими, например, в соответствии со сроками выполнения строительных работ. При использовании участка для похода или проезда при отсутствии других путей целесообразно устанавливать сервитут на более длительное время.

Какие документы необходимо подготовить

Для установления сервитута по соглашению сторон требуется:

персональное заявление на госрегистрацию;
документальное основание для назначения сервитута: двустороннее соглашение сторон, судебное решение.

Для регистрации сервитута потребуется заявление (представитель заявителя предъявляет плюсом нотариальную доверенность). Также в орган регистрации предъявляется личный паспорт, кадастровый паспорт земельного участка и кадастровая выписка, которую можно заказать на сайте Kartagov в одноименном разделе.

Помимо этого придется оплатить госпошлину в размере 1,5 тыс. руб. для физлиц (юрлица платят больше) и представить по ней квитанцию. Сервитут действует с даты его регистрирования в официальных органах.

Договор включает по ст. 39.25 ЗК РФ:

описание земельного участка;
меры ответственности при несоблюдении установленных обязательств;
кадастровый номер участка;
учетный номер части участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
указание сторон договора;
причины и цели установления сервитута
срок обременения;
изложение их прав и обязанностей;
размер платы;
изложение оснований для изменения или расторжения соглашения;
по желанию в документ можно включить иную важную информацию.

Для составления договора придется определить его участников (стороны договора). По договору будет идти речь о собственнике и пользователе. Пользователь – это физлицо, намеревающееся использовать участок в соответствии с прописанными в договоре условиями. Он подписывает соглашение исключительно с документальным владельцем участка (не арендатором).

Относительно порядка ограниченного пользования собственник дает разрешение использования земельного надела, но в ограниченном режиме (подробно прописывая эти условия). Так ему гарантируется защита от нецелевого использования его собственности.

Когда может понадобиться помощь суда

Обращаться в суд за сервитутом можно в любой момент времени. Суд обязан рассматривать все исковые заявления граждан. Тем не менее, судью будет интересовать факт наличия у истца попыток заключения добровольного договора с соседом. Поэтому при необходимости организовать себе сервитут на соседнем участке нужно попробовать прийти к консенсусу в мировом порядке.

Если имеет место столкновение интересов, разрешение проблемного вопроса возлагается на судебную систему. При обращении в суд необходимо правильно составить исковое заявление (по ст. 125 АПК и 131 ГПК).

В иске важным моментом выступает обоснование обращения за сервитутом. Нужно представить веские доказательства (в первую очередь документальные). Истец самостоятельно предлагает определенную плату за пользование участком, срок действия обременения, и прочие условия. Документальные приложения должны соответствовать ст. 126 АПК и 132 ГПК.

Основания прекращения

Обычно сервитут накладывается на конкретный срок. Это не обязательный, но удобный вариант оформления. Даже в бессрочном варианте обременение подлежит прекращению. Как и изначальное оформление, прекращение бывает добровольным либо назначенным через суд.

Основания прекращения частного сервитута:

окончание срока действия, если таковой устанавливался в документальном порядке;
окончание причин наложения обременения (например, появился иной подход или проезд к собственности пользователя);
нарушение прав собственника в вопросе пользования землей на свое усмотрение.

Прекратить действие обременения можно в двустороннем порядке, если исчезли причины его изначального наложения. Попытаться отменить сервитут в судебном порядке собственник вправе, когда его права ущемлены.

Например, изначально, собственник не был против ограниченного пользования его землей, поскольку не пользовался ею по назначению. Если впоследствии он пожелал воспользоваться землей в полном объеме, то возникает спорный момент (и основание для прекращения сервитута).

Заключение

Если вы не можете пользоваться своей собственностью в полноценном режиме, сервитут может стать хорошим решением этой проблемы. Но важно при этом учесть права собственника земель, на пользование которыми вы претендуете. Установление и регистрация частного сервитута на земельный участок происходит по двум стандартным алгоритмам.

Если вам нужно оформить сервитут:

предложите соседу подписать и зарегистрировать соглашение;
если он отказывает в этом вопросе, обратитесь для его разрешения в суд.

Главное это официальное оформление сервитута. Если унифицированной формы соглашения нет, то составление искового пакета должно происходить с учетом законодательных норм. Так процесс разрешится без задержек.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком - это ограниченное вещное право, которое состоит в возможности одного лица пользоваться в установленном объеме земельным участком другого лица.

По смыслу ст. 274 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Земельный кодекс РФ устанавливает два вида сервитутов:

1) частный сервитут;

2) публичный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).[25]

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Таким образом, если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 23 ЗК РФ к публичным сервитутам относятся:

1) право прохода или проезда через земельный участок;

2) право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) право проведения дренажных работ на земельном участке;

5) право забора воды и водопоя;

6) право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

7) право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

8) право свободного доступа к прибрежной полосе; и др.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Согласно ст. 277 ГК РФ объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Что касается субъектов данного права, то круг правообладателей публичного сервитута не определен. Поэтому он регистрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимости (п.п. 37-38, 41, 52 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка. [26]

Таким образом, право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Заключение

В ходе проведенного исследования вопросов права собственности и других вещных прав на землю были сделаны следующие выводы:

1) Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. К основным формам собственности на землю относятся частная, государственная и муниципальная собственность. Права всех собственников защищаются равным образом.

2) Под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

3) К основаниям прекращения права собственности на земельный участок относятся: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

4) Другие (ограниченные) вещные права на землю - это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим (ограниченным) вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

5) Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

6) Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой основанное на законе бессрочное владение и пользование ограниченным кругом юридических лиц земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с предоставлением им прав по использованию земельного участка, предусмотренных законодательством, и обязанностей по эксплуатации земельного участка, установленных федеральными законами.

7) Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Современное состояние законодательства, регулирующего вопросы права собственности и других вещных прав на землю, находится на неудовлетворительном уровне. Пробелы и противоречивость законодательства порождает сложности на практике, рост количества земельных споров.

Что такое частный сервитут на земельный участок

Как устанавливают частный сервитут

Оформляется соглашение об установлении частного сервитута земельного участка по следующему принципу:

В двустороннем формате и письменном виде.
Подлежит госрегистрации ЕГРН. В ином случае документ не считается юридически сильным и обременение официально не действует.

Плата за частный сервитут на земельные участки устанавливается с учетом многих моментов:

заключения оценщика, обращение к которому находится в области интересов обеих сторон;
степени неудобства и ущерба собственника участка (к примеру, необходимости сноса ограждений);
срока действия частного сервитута;
характера использования участка третьим лицом.

Основания установления частного сервитута

Условия для установления сервитута:

наличие информации по учетному номеру, присвоенному частной территории;
определенные временные рамки, в течение которых планируется действие обременения;
формулировка цели наложения сервитута;
наличие информации по кадастровому номеру земельного надела.

Срок частного сервитута

Какие документы необходимо подготовить

Для установления сервитута по соглашению сторон требуется:

персональное заявление на госрегистрацию;
документальное основание для назначения сервитута: двустороннее соглашение сторон, судебное решение.

Договор включает по ст. 39.25 ЗК РФ:

описание земельного участка;
меры ответственности при несоблюдении установленных обязательств;
кадастровый номер участка;
учетный номер части участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
указание сторон договора;
причины и цели установления сервитута
срок обременения;
изложение их прав и обязанностей;
размер платы;
изложение оснований для изменения или расторжения соглашения;
по желанию в документ можно включить иную важную информацию.

Когда может понадобиться помощь суда

Основания прекращения

Основания прекращения частного сервитута:

окончание срока действия, если таковой устанавливался в документальном порядке;
окончание причин наложения обременения (например, появился иной подход или проезд к собственности пользователя);
нарушение прав собственника в вопросе пользования землей на свое усмотрение.

Заключение

Если вам нужно оформить сервитут:

предложите соседу подписать и зарегистрировать соглашение;
если он отказывает в этом вопросе, обратитесь для его разрешения в суд.

Комментируемая статья регулирует содержание, порядок установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

При этом в ЗК РФ предусматривается два вида сервитута: частный сервитут, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и направлен на удовлетворение нужд конкретного собственника недвижимого имущества (например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) линейных объектов), и публичный сервитут, который устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (т.е. для обеспечения общественных потребностей и в интересах неопределенного круга лиц, а не в частных интересах), без изъятия земельного участка.

В качестве общих свойств публичных и частных сервитутов можно отметить, что они могут быть срочными и постоянными (п. 4), их осуществление должно быть наименее обременительным для земельных участков, в отношении которых они установлены (п. 5), подлежат государственной регистрации (п. 9). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В качестве существенных отличий можно указать круг лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, основания и случаи установления.

Как уже отмечалось, публичный сервитут характеризуется отсутствием конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут . Возможность установления такого сервитута базируется на принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов граждан и юридических лиц, которым принадлежат земельные участки (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Это нашло свое отражение в п. 2 комментируемой статьи, согласно которому основанием установления публичного сервитута является нормативный правовой акт Российской Федерации, субъекта РФ или органа местного самоуправления. При этом установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Можно отметить судебную практику, в соответствии с которой суды отказывают в установлении публичного сервитута, если признают недоказанным, что установление публичного сервитута необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, поскольку необходимость установления сервитута, обоснованная собственными интересами гражданина или юридического лица, не отвечает цели установления публичного сервитута (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2016 г. N 306-КГ16-7886, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3752/13).

Пунктом 3 ст. 28 Закона установлены проекты документов, которые должны выноситься на публичные слушания.

Пунктом 1 ст. 2 Закона установлено, что вопросы местного значения — это вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

К вопросам местного значения относятся вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, которые перечислены в Конституции РФ и ст. ст. 14, 15, 16 Закона не включающие установление публичных сервитутов, в связи с чем данные вопросы не относятся к вопросам местного значения муниципальных образований.

Кроме того, установление публичного сервитута может осуществляться не только на основании решений органов местного самоуправления, но и законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ (в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства).

При этом с учетом положений п. 2 ст. 3 ЗК РФ порядок проведения общественных слушаний для целей установления публичного сервитута может быть урегулирован органами местного самоуправления при участии и содействии заинтересованных лиц в зависимости от целей установления сервитута.

Пунктом 3 комментируемой статьи установлен перечень случаев, когда допускается установление публичного сервитута. В зависимости от цели установления публичного сервитута эти случаи можно разделить на две категории: 1) в целях предоставления права прохода (проезда) через земельный участок (п. п. 1, 6, 10); в целях обеспечения осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (п. п. 2 — 5, 7 — 9).

В литературе также выделяют третью категорию — сервитуты, представляющие право размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес , относя к ним случаи, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 3 комментируемой статьи. Такой подход представляется спорным, поскольку подп. 2 п. 3 комментируемой статьи предусматривает возможность установления публичного сервитута только для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и не предполагает строительство или реконструкцию новых объектов .

См., напр.: Давыдова О.В. Установление сервитута: возможные проблемы // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 6.

Представляется, что установление публичного сервитута не может осуществляться для целей строительства объектов недвижимости, поскольку в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Таким образом, ГК РФ предусматривается возможность осуществления застройки земельного участка зданиями, сооружениями или реконструкции (перестройки) таких объектов только самим собственником либо другим лицом с разрешения собственника.

Однако из положений п. 2 ст. 23 ЗК РФ следует, что принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об установлении публичного сервитута не зависит от согласия собственника земельного участка, обременяемого сервитутом.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут (Определение от 11 июня 2015 г. по делу N 301-ЭС14-9021). Аналогичная позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 февраля 2012 г. N 11248/11, при этом также отмечено, что в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

В отношении частных сервитутов необходимо отметить, что их содержание, порядок установления и прекращения урегулированы ст. ст. 274 — 276 ГК РФ. При этом ГК РФ не дает исчерпывающий перечень оснований для установления такого сервитута, предусматривая их общий признак — для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как отмечено в Концепции совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ. В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий: а) из сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов — для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В отличие от публичного сервитута частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, установление частного интереса обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2012 г. N 11248/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 6).

Следует также отметить, что Конституционным Судом РФ отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гонтарева Л.Л. на нарушение его конституционных прав абзацем 2 п. 1 и п. 2 ст. 274, п. 2 ст. 275 ГК РФ, п. 5 ст. 23 ЗК РФ. Оспариваемые заявителем нормы, определяющие назначение сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком, закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка. Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения. С учетом изложенного, оспариваемые нормы не могут сами по себе рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя (Определение от 22 марта 2012 г. N 510-О-О, см. также Определения от 23 декабря 2014 г. N от 2 июля 2013 г. N

Законом N ЗК РФ был дополнен новой главой V.2, регулирующей особенности заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учётом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3) проведения дренажных работ на земельном участке;
4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьёй 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учётом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учётом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49, 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определённых зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьёй 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Читайте также: