Собственник банка имеет право владеть не более чем

Обновлено: 28.04.2024

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).

Преимущественное право покупки у сособственников

Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

Вот как может выглядеть шаблон такого предложения. В нём нужно указать все основные условия сделки. Закон не перечисляет, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные.

Обычно предложение передают одним из этих способов:

— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.

— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.

— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.

— Через нотариуса. Самый надёжный вариант.

Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.

Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него.

Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку. Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли. За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска.

Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли.

Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать?

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.

Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.

Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли

Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение. Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними. Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса.

Что делать, если я хочу продать долю в квартире

Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю. Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например). Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.

Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком

Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком

Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги:

· целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;

· можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса.

Выделить свою долю и продать

Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему. Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников.

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников.

Как выкупить долю соседа против его воли

Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.

Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях:

доля сособственника незначительна;
выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
собственник не очень заинтересован в использовании квартиры.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире

Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми.

Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя. Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения. Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет.

Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями. Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу. Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством.

Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.

Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение. Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.

Как узнать, за сколько сосед продал долю

Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало. Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд. Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам.

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.

Продажа доли в квартире под видом дарения

Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов. Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их. Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.

УО по решению собственников может стать владельцем спецсчёта для формирования фонда капремонта. Она обязана обратиться в банк для заключения соответствующего договора. Читайте, может ли банк отказать в открытии такого счёта из-за запрета на операции по собственным счетам УО.

Налоговый орган может наложить запрет на операции по счетам УО из-за её долгов по налогам и взносам

Владельцем спецсчёта стала УО. Она в соответствии с решением ОСС обратилась в выбранный собственниками банк с заявлением на открытие такого счёта. Но банк отказал, поскольку получил в отношении компании решение уполномоченного органа о приостановлении операций по счетам для взыскания налогов, взносов, пеней и штрафов (ч. 12 ст. 76 НК РФ).

Во исполнение ЖК РФ и решения собственников УО обязана открыть спецсчёт для формирования фонда капремонта

У спецсчёта дома обязательно есть владелец: управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также владельцем такого счёта может быть региональный оператор, если собственники на собрании примут соответствующее решение (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Выбор регоператора в качестве владельца спецсчета является правом, а не обязанностью собственников.

В силу ст. 176 ЖК РФ, специальный счёт открывается на имя управляющей организации при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников. Если собственники определили кредитную организацию для открытия и ведения спецсчёта, то она не вправе отказать в заключении договора.

Из норм ЖК РФ следует, что собственники уполномочивают управляющую организацию открыть специальный счёт, на который они перечисляют денежные средства. Это счёт, созданный конкретно для собственников помещений. УО его открывает во исполнение прямого требования жилищного законодательства.

Средства на спецсчетах УО не принадлежат ей и не могут быть списаны в счёт её собственных долгов

В ст. ст. 175, 176 ЖК РФ нет каких-либо дополнительных требований к финансовому положению управляющей организации как владельца спецсчёта на капремонт. Вопрос о её финансах важен лишь в ситуации, когда УО признаётся банкротом. Тогда собственники выбирают нового владельца счёта.

При этом есть практика Верховного суда РФ, в которой он указывает на специальное назначение средств, поступающих от жителей домов на счета УО по капремонту или за коммунальные услуги. Такую позицию ВС РФ сформулировал:

В определении от 13.10.2016 № 303-КГ16-10101 по делу № А24-2370/2015 в отношении фонда капремонта.

Банк по исполнительным листам списал долги УО со спецсчёта по капремонту многоквартирного дома. Компания обратилась в суд с требованием признать действия кредитной организации незаконными.

Все инстанции встали на сторону УО. Верховный суд РФ отметил, что банк обязан исполнять постановление судебного пристава-исполнителя о списании денежных средств, принадлежащих только должнику, а не иным лицам. Средства, поступающие на спецсчёт, имеют целевое назначение и не могут быть признаны деньгами управляющей организации.

2. В определении от 28.07.2016 № 309-ЭС16-8361 по делу № А71-6621/2015 в отношении счёта для приёма платежей за коммунальные услуги.

УО задолжала поставщикам плату за коммунальные ресурсы, и водоканал обратился суд. Банк по исполнительному листу списал средства со счёта, куда поступали платежи потребителей за все коммунальные услуги, предоставляемые в МКД.

Управляющая организация в иске указала, что является платёжным агентом, и средства на счёте ей не принадлежат. Суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, подтвердили эту позицию. Находящиеся на специальном банковском счёте платёжного агента деньги имеют целевое назначение. Они:

предназначены для всех поставщиков коммунальных ресурсов, а не только для водоканала;
не могут быть признаны принадлежащими УО и списаны в пользу предприятия как одного из поставщиков.

Оба определения ВС РФ показывают, что средства, находящиеся на спецсчетах УО, ей не принадлежат. Поэтому в их отношении, а также в отношении самих счетов банк не может предпринимать действий, направленных на погашение задолженности – по договорам, по налогам и штрафам – самой управляющей организации.

При отказе банка открыть спецсчёт УО следует писать претензию и обращаться в суд

Если собственники на ОСС выбрали в качестве способа формирования фонда капремонта спецсчёт и уполномочили на его открытие УО, банк обязан открыть такой счёт по заявлению компании. Если банк отказывается открыть счёт, то он своими действиями препятствует исполнению решения общего собрания собственников.

Жилищным законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения для этого в случае, например, неплатежеспособности управляющей организации. Причиной отказа в таком случае не может стать то, что в отношении УО как компании есть решения государственных органов о приостановлении операций по счетам с её денежными средствами.

у собственников должен формироваться фонд капитального ремонта;
заключение договора на открытие спецсчёта является обязанностью кредитной организации.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Государство обязывает юридических лиц собирать информацию о своих бенефициарах. Расскажем, зачем они налоговикам, нужно ли их прятать, и что за будет за сокрытие или подачу ложной информации.

Кто такие бенефициары

Бенефициарный владелец — физлицо, которое прямо или косвенно владеет (имеет преобладающее участие: 25 и более % в капитале) организацией или может контролировать ее действия (принимать решения о заключении сделок, получении кредитов, привлечении инвесторов и т. д.). Этот человек может не состоять в штате организации, не фигурировать в учредительных документах, но именно он и есть фактический собственник бизнеса , который в конечном итоге и получает с него прибыль.

Кто может запросить информацию

Компании в свою очередь обязаны:

собирать данные о бенефициарах;
актуализировать их не реже одного раза в год;
хранить эти данные в течение 5 лет;
предоставлять их в течение 5 дней со дня получения запроса от уполномоченного органа государственной власти (постановление от 31.07.2017 № 913).

Таким образом государство, контролируя предпринимательскую среду, экономит свои ресурсы и перекладывает заботы на плечи самих предпринимателей. А за непредоставление информации — наказывает. Сокрытие сведений о реальных владельцах чревато немалыми санкциями.

Итак, организации, которая не предоставила данные о бенефициарах, грозит штраф по статье 14.25.1 КоАП РФ в размере от 100 до 500 тысяч рублей. Должностное лицо тоже могут наказать деньгами. Штраф составит от 30 до 40 тысяч рублей.

Совет: проведите работу по поиску бенефициарных владельцев. Запросите информацию у участников компании, воспользуйтесь онлайн-сервисами. Если установить реальных владельцев не удалось — подготовьте доказательную базу, что вы предприняли все возможные усилия по их поиску. Это поможет избежать штрафа.

Не знаете, как собрать данные, где их искать и какие документы нужны? Обращайтесь к профессиональным юристам по сопровождению бизнеса . Мы всегда на связи. Напишите нам в чат WhatsApp , и мы подробно вам все расскажем.

По законодательным нормам информацию о бенефициарах организации обязаны раскрывать в пояснениях к годовому балансу. Правда не все — малый бизнес, который ведет учет упрощенно, от этой обязанности освобожден.

Зачем налоговикам нужны бенефициары

Мы рассматривали судебные дела по дроблению бизнеса в одной из прошлых статей.

Скрывать информацию от налоговиков просто наивно. Установить бенефициаров они могут и сами, поверьте, возможностей у них предостаточно. Например, программный комплекс АСК НДС. Если система выявит в цепочке, что сделки совершались между компаниями, которые принадлежат одним и тем же собственникам — проблемы неизбежны. Налоговики усомнятся в реальности операций и назначат проверку.

Если юридическое лицо задолжало бюджету, то сумму долга в судебном порядке можно взыскать с взаимозависимого лица. А уж если налоговики смогут доказать, что именно бенефициар довел компанию до банкротства, управляя бизнесом через номинального руководителя, то ему грозит субсидиарная ответственность.

Добраться до директора компании безусловно проще. Но зачастую, это просто обычный наемный сотрудник, много ли с него возьмешь? А бенефициар, как правило, человек обеспеченный. Привлечь его к ответственности сложнее, но результат того стоит.

Поэтому каждому собственнику важно продумать и выстроить структуру владения бизнесом так, чтобы работать в рамках закона, не переплачивать налоги, спокойно получать прибыль и не подставлять себя под прицел контролирующих органов. Налоговые юристы НАСБ не только разработают оптимальное решение для вашего бизнеса и помогут воплотить его в жизнь.

Если у вас есть вопросы, вы хотите записаться на семинар, проконсультироваться или узнать больше о наших услугах — оставьте заявку удобным вам способом: по телефону 7 923 185 43 93, в чате WhatsApp , напишите нам в Телеграм или на электронную почту mail@nasb.su .

⚜️ Сохраним ваш бизнес вместе с вами! ⚜️

Компания НАСБ более 20-ти лет защищает интересы налогоплательщиков, и основная наша задача — создать и внедрить систему по предупреждению налоговых рисков и защите бизнеса, помочь в спорах с контролирующими органами.

Результаты нашей работы снижают общую налоговую нагрузку от 1,5 до 7% к обороту и всегда устойчивы к любому виду налогового контроля. Также мы решаем и другие задачи, например: законное получение наличных, получение выплат учредителями, списание подотчета, предупреждение налоговых рисков при дроблении и многое другое. Скажем сразу, оптимизируя налоги, мы используем законные методы и обеляем бизнес ! Делаем всё доступно и безопасно.

Мы готовы представлять вас и вашу организацию во всех инстанциях и любых спорах с контролирующими органами и в арбитраже.

Оказываем услуги по постановке и отладке бухгалтерского и управленческого учета для бизнеса любого масштаба и вида деятельности.

Нужно помнить, что сегодня каждый случай с защитой налогоплательщика индивидуален и требует отдельной профессиональной проработки и сопровождения. Наши знания и многолетний опыт позволяют уверенно предоставить самый высокий уровень таких услуг для бизнеса из любой отрасли.

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

Высшее экономическое образование.
15 лет работы в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик.
Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение
Продажа с согласием банка
Три способа продажи жилья в ипотеке
Сдача жилья квартиросъемщикам
Ремонт и перепланировка
Прописка в жилье родных или посторонних лиц
Продажа заложенной квартиры по настоянию банка
Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению
Ипотечные каникулы
Реструктуризация
Рефинансирование ипотеки
Погашение ипотеки до срока
Завещание на недвижимость в залоге
Обязательные и необязательные страховки

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

продать квартиру можно только при согласии банка;
оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются. Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:

банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица. Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой. ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:

ипотечные каникулы;
реструктуризация;
рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:

квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

К сложным ситуациям причисляют:

постановку на учет в качестве безработного лица;
получение инвалидности 1 или 2 группы;
потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
понижение заработной платы и других доходов;
появление детей, с одновременным снижением дохода.

В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:

первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

При этом обратиться за ипотечными каникулами из-за коронавируса можно только в период с 02.04.2020 по 30.09.2020 года. Льготу дадут только по договорам, которые были заключены до 03 апреля 2020 года.

При любом из вариантов ипотечных каникул не пострадает кредитная история заемщика и рейтинг. Кроме того банк не сможет требовать досрочного погашения ипотеки и не будет начислять штрафы. Более подробно о вариантах ипотечных каникул прочитайте в статьях Бробанка.

Реструктуризация

Если прав на ипотечные каникулы нет, можно обратиться за отсрочкой или уменьшением ежемесячной выплаты по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, без внесения оплаты по основному долгу.

В большинстве банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Тут главное не молчать о своих финансовых проблемах и обратиться за поиском решения заранее.

Обратите внимание: реструктуризация удлиняет срок кредитования и увеличивает итоговую сумму переплаты. Но при этом она помогает сохранить кредитную историю заемщика без просрочек, штрафов и неустоек. Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить финансовое положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки для погашения уже действующей в этом же или другом банке. Так можно поступить, если предложение более выгодно по процентной ставке. Она должна быть ниже как минимум на 1,5-2% по сравнению с текущими условиями. Кроме того стоит обратить внимание на оставшийся срок кредитования. Он должен быть не меньше года, а в некоторых случаях даже половины срока. Так происходит потому, что при аннуитетных выплатах на погашение процентов большая часть денег уходит вначале ипотеки.

Если подавать заявку на рефинансирование ипотеки в другой банк, то заемщика будут оценивать как нового клиента. Понадобится подтвердить платежеспособность и принести договор текущей ипотеки. Если новому банку-кредитору подойдет кандидатура заемщика, он переведет деньги в первый банк кредитор, а залог жилья перейдет к нему.

При рефинансировании в другом банке возникают дополнительные расходы. На оформление документов, повторную оценку жилья, пересылку денег между банками и другие затраты. Их все следует учесть до подписания нового договора.

Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование внутри банка. Они идут на такие не очень выгодные для себя шаги, чтобы клиенты не уходили в другие банки. В этом случае процедура будет в разы быстрее, а дополнительных затрат не будет вообще. Поэтому прежде чем обращаться в другие банки-кредиторы уточните возможность рефинансирования в обслуживающем банке. Но если заемщику откажут, ему не смогут запретить перевод ипотеки в другой банк.

Погашение ипотеки до срока

Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.

Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.

Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.

Завещание на недвижимость в залоге

При оформлении сделки купли-продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложено обременение, которые будет снято после завершения выплат по ипотеке.

Заемщик с ипотекой – собственник недвижимости, поэтому он может включить имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно кому будут завещана квартира мужу-бизнесмену или несовершеннолетней сыну-школьнику. Банку вообще будет неизвестно, что заложенное жилье фигурирует в каком-либо завещании.

Если ипотека к моменту смерти заемщика будет не погашена, при вступлении в права наследования правопреемникам перейдет и ипотечный долг. Даже если не будет никакого завещания, заложенная недвижимость все равно достанется наследникам. А если их несколько, то им гораздо сложнее будет делить как само имущество, так и долги по нему.

О том, как оформить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Бробанка.

Любой наследник вправе отказаться от вступления в наследство. Так можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они окажутся непосильными для правопреемника. Но получить квартиру без оплаты долгов не получится.

Обязательные и необязательные страховки

Оформление ипотеки возможно только при страховании объекта залога – недвижимости. Если заемщик откажется застраховать жилье, ему не оформят ипотеку. А отказаться от страхования жизни, здоровья или титульных прав на имущество клиент может на законных основаниях. Все перечисленные виды страхования относятся к добровольному, а не обязательному. Поэтому банк не может заставить заемщика оформлять все эти страховые полисы.

Обычно при отказе клиента от дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В него уже включены несколько рисков. Такой полис обходится дешевле, чем отдельные страховки. Тем, кто выбирает такой полис, банк снижает ставку по ипотеке.

Очень важно подсчитать заранее, какой вариант самый выгодный для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное число рисков, чтобы рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Другим некритично повышение ставки на 1-1,5% без оформления страховых полисов.

Читайте также: