Порядок отчуждения имущества закрепленного за муниципальным учреждением
Обновлено: 19.05.2024
Необходимость согласия собственника на совершение сделок продажи государственными и муниципальными унитарными предприятиями недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, следует из закона об унитарных предприятиях. Но возникает вопрос, требуется ли проведение торгов для отчуждения этого имущества?
Суды занимают следующую позицию: при продаже унитарным предприятием имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, проведение торгов законодательством не предусмотрено (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу N А06-6586/2008; от 12.09.2011 по делу N А55-25431/2010).
в результате отчуждения имущества унитарное предприятие лишается возможности заниматься деятельностью, целью которой является извлечение прибыли;
имущество имеет потенциальный спрос участников соответствующего рынка;
орган власти или орган местного самоуправления дал согласие на отчуждение имущества путем прямого указания в распорядительном документе на наименование хозяйствующего субъекта, которому в итоге данное имущество будет передано;
последовательная передача имущества была произведена не с целью его использования согласно уставной деятельности унитарного предприятия, а с целью реализации имущества без проведения конкурсных процедур.
На основании изложенного следует признать, что из анализа разъяснений ФАС России и судебной практики следует вывод об отсутствии обязательного требования о проведении торгов при продаже унитарным предприятием государственного и муниципального имущества. Исключения касаются случаев притворности сделок, которые расцениваются как обход закона о приватизации и незаконное предоставление преференций.
Судебные акты в пользу ФАС России:
1) постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 сентября 2014 г. по делу N А69-2975/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 23.12.2014 N 302-ЭС14-6731 отказано в передаче дела N А69-2975/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)
Суд первой инстанции установил, что сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия и его отчуждению индивидуальному предпринимателю носят притворный характер;
3) постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 сентября 2016 г. по делу N А42-9030/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 26.01.2017 N 307-КГ16-19373 отказано в передаче дела N А42-9030/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)
Закрепление Комитетом муниципальных помещений и дача согласия Комитетом на их продажу через незначительный промежуток времени, а также их фактическая продажа свидетельствуют о том, что Предприятие не было заинтересовано в получении прибыли от сдачи помещений в аренду. Материалами дела подтверждается, что муниципальные помещения с момента их передачи Комитетом в хозяйственное ведение МУП "Жилэксплуатация" фактически не находились в пользовании Предприятия, не использовались последним в пределах предмета и целей уставной деятельности муниципального унитарного предприятия.
Рассматриваемые муниципальные нежилые помещения были реализованы путем заключения договоров купли-продажи с последующим согласованием сделок, минуя конкурентные процедуры.
4) постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 ноября 2013 г. N А69-206/2013
«сроки, в которые были последовательно совершены действия Министерства, направленные на отчуждение государственного имущества, свидетельствуют о том, что передача муниципального имущества на праве хозяйственного ведения была произведена не с целью использования его для уставной деятельности СГУП "МФЦ РТ" и ГУП "Центр развития и поддержки жилищного строительства Республики Тыва", а с целью последующей продажи имущества в обход норм законодательства, регулирующих его продажу.
5) постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 мая 2015 г. N Ф03-1603/2015 - заниженная стоимость, не учтена стоимость прав на земельный участок, унитарное предприятие лишается всего имущества, целевое согласие конкретному отдельному лицу.
«В результате совершения оспариваемой сделки произведено отчуждение всего недвижимого и движимого имущества, необходимого учреждению для выполнения своих уставных задач и закрепленного за ним на праве оперативного управления. При этом часть этого же имущества по договору аренды от 04.12.2012, заключенному между обществом "Киномир" (арендодатель) и МАУ "ЦРК-кинотеатр "Родина" (арендатор), была передана учреждению в аренду на срок до 31.12.2012 с оплатой 258 000 руб. в месяц. Указанный договор был расторгнут 31.01.2013 с прекращением всех обязательств, включая оплату задолженности по арендным платежам.
Установленные судом обстоятельства внесения муниципального имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (в том числе и в случае установления судом заниженной стоимости объекта) могут свидетельствовать о недобросовестном поведении, в результате которого учреждение утратило вещное право на объект недвижимости, а также и потенциальную возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, при этом получило лишь право на 34,2 процентов доли в уставном капитале общества "Киномир".
Судебные акты против ФАС России:
1) определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2014 г. N 301-КГ14-459
2) постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2017 г. по делу N А40-178767/16
«положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на распоряжение государственным и муниципальным имуществом, которое предполагает его отчуждение.
3) определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3724/13
4) постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2017 г. по делу N А41-13829/16 (Определением Верховного Суда РФ от 30.08.2017 N 305-ЭС17-12433 по делу N А41-13829/2016 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано)
«давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, Комитет не определил и не ограничил круг лиц, которые могут выступать на стороне покупателя при совершении крупной сделки.
С учетом изложенного, рассматриваемые правоотношения по реализации муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи не могут быть приравнены к предоставлению Комитетом преференции и, соответственно, об отсутствии в его действиях нарушения п. 7 ч. 1 ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции".
Указанная правовая позиция соответствует определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2013 по делу N А72-9172/11.
5) Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.07.2012 по делу N А79-6416/2011
Требование: О признании недействительным решения антимонопольного органа.
Обстоятельства: Антимонопольный орган признал администрацию нарушившей п. 7 ч. 1 ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции", посчитав, что отчуждение по договору купли-продажи имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения предприятию, осуществлено при отсутствии преференции и без проведения торгов, что создает предпринимателю преимущественные условия.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку спорное отчуждение не предусматривает проведения торгов и не может быть приравнено к предоставлению администрацией преференции;
6) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 ноября 2012 г. по делу N А72-9172/2011 (Определением ВАС РФ от 17.04.2013 N ВАС-3724/13 отказано в передаче дела N А72-9172/2011 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления)
«Частью 3 статьи 17.1 указанного Закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Таким образом, данная правовая норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи в отношении муниципального имущества, принадлежащим муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при которых происходит переход права собственности.
7) определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3724/13
«Выводы суда апелляционной инстанции о том, что указанные антимонопольной службой взаимосвязанные положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции касаются заключения по результатам конкурсов и аукционов договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и не предусматривают заключения в таком порядке договоров об отчуждении имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, соответствуют положениям названных законодательных норм и статьи 209 ГК РФ, определяющей содержание права собственности, которое включает не противоречащие законодательству и правовым актом как действия собственника по отчуждению своего имущество в собственность другим лицам, так и не связанные с отчуждением имущества действия по передаче им прав владения, пользования и распоряжения имуществом.
Положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Правил проведения конкурсов или аукционов, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 во исполнение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и приложенный к этому Приказу Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров, указанных в названной законодательной норме, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, не относят к обязательному заключению в порядке конкурса или аукциона договора купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
8) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2012 г. по делу N А55-27448/2011
«согласие собственника (Департамента) на отчуждение названного нежилого помещения не было целевым - согласовывающим продажу указанного имущества конкретному хозяйствующему субъекту.
Давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта письмом от 08.10.2010 N 15-07-04/53887, Департамент не ограничил круг лиц, то есть согласие Департамента не является адресным.
9) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 июля 2012 г. по делу N А55-19169/2011
«согласие департамента на совершение сделки по отчуждению спорного объекта не является адресным, поскольку не определяет и не ограничивает круг лиц, и позволяет осуществить реализацию объекта недвижимости любому участнику хозяйственной деятельности, соответственно не может являться нарушением антимонопольного законодательства.
В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи и указанный объект недвижимости был реализован по цене, установленной независимым оценщиком, и не является льготной, что подтверждено отчетом об оценке.
Впоследствии ООО "Реноме" обратилось в муниципальное предприятие с просьбой рассмотреть возможность реализации объектов недвижимости. Последовательность таких действий со стороны общества обусловлена положениями федерального законодательства и нормативно-правовых актов городского округа Самара, и, с учетом обстоятельств дела не свидетельствует о нарушении со стороны департамента части 1 статьи 15 ФЗ "О защите конкуренции".
Как обоснованно отмечено судами, между обращением ООО "Реноме" в департамент в апреле 2010 года и обращением МП г.о. Самара "Дворец торжеств" в Департамент в июне 2010 года имеется временной разрыв, за который к предприятию имели возможность обратиться и иные хозяйствующие субъекты, помимо ООО "Реноме" о продаже нежилых помещений, переданных на правах хозяйственного ведения предприятию.
МП г.о. Самара "Дворец торжеств" письмами от 10.06.2011 N 01/01-137 и от 11.06.2010 исх. N 01/01-138, адресованным департаменту, просил последнего дать согласие на совершение сделки купли-продажи указанных выше нежилых помещений по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Молодогвардейская, д. 238 площадью 37,90 кв. м и площадью 26,70 кв. м, при этом в данных письмах не был указан конкретный субъект, которому предприятие планировало продать недвижимое имущество.
Рассмотрев данные обращения, департамент дал МП г.о. Самара "Дворец торжеств" согласие на продажу данных нежилых помещений, что подтверждается письмом от 15.06.2010 N 15.07-04/31536 также без указания конкретного лица - покупателя, с которым он одобряет сделки.
10) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июля 2012 г. по делу N А55-20624/2011
«Давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, Департамент не определил и не ограничил круг лиц, что свидетельствует о том, что согласие Департамента не является адресным, и позволяет осуществить реализацию объекта недвижимости любому участнику хозяйственной деятельности и не может являться нарушением антимонопольного законодательства.
11) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 июня 2012 г. по делу N А55-21201/2011
«Перед заключением договора купли-продажи от 18.05.2010 муниципального имущества с ООО "Партнер" МП г. Самары "Городской земельный центр" обращалось к уполномоченному собственнику - Департаменту управления имуществом г.о. Самара за получением согласия на продажу вышеуказанного недвижимого имущества (письмо от 15.03.2010 N 92). При этом Предприятием в письме не указывался конкретный покупатель.
На указанное обращение Предприятия Департамент письмом от 21.04.2010 N 15-07-04/21559 дал Предприятию согласие на продажу вышеуказанного имущества в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством, однако не указал на конкретного покупателя, не определил и не ограничил круг лиц, которым данное имущество может быть отчуждено.
Представление МП г.о. Самара "Городской земельный центр" в Департамент проекта договора с ООО "Партнер" не свидетельствует о том, что Департамент дал свое согласие на продажу вышеуказанного нежилого помещения именно на условиях этого договора. Кроме того, указанный проект договора не является актом органа местного самоуправления и, соответственно, не подпадает под действие части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Между передачей этого имущества в хозяйственное ведение МП г.о. Самара "Городской земельный центр", дачей Департаментом согласия на его продажу и заключением МП г.о. Самара "Городской земельный центр" с ООО "Партнер" договора о его купле-продаже от 18.05.2010 не прослеживается причинно-следственная связь.
12) решение Арбитражного суда Самарской области от 04 мая 2012 года, дело № А55-5653/2011
13) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2012 г. по делу N А55-19170/2011
Департамент письмом от 21.09.2010 N 15-07-04/49947 дал МП г.о. Самара "Транссервис" согласие на продажу вышеуказанного нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (л.д. 9). При этом Департамент не указал на конкретного покупателя, не определил и не ограничил круг лиц, которым данное недвижимое имущество может быть отчуждено.
14) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2014 по делу № А47-7974/2013
реализация государственного имущества с согласия Росимущества без торгов была осуществлена самой Федеральной антимонопольной службой.
В зависимости от того, какая у вас организационно-правовая форма и какое имущество вы собираетесь продать, вам могут понадобиться согласие учредителя на продажу и одобрение крупной сделки.
Перед тем как обратиться за согласием, проведите обязательную оценку имущества и составьте проект договора купли-продажи.
В определенных случаях вам нужно будет провести торги в форме конкурса или аукциона. При этом единого порядка проведения торгов нет.
Если вы продаете здание, то продать вместе с ним земельный участок вы не сможете. В этом случае либо откажитесь от права постоянного пользования, либо направьте покупателя к собственнику за арендой.
1. Как оценить имущество в оперативном управлении
Вы должны провести оценку такого имущества в двух случаях:
· если продаете его арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);
· если на продажу требуется согласие собственника (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
Для этого заключите договор с оценщиком или оценочной организацией. Это нужно сделать:
· казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);
· бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
· бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
· автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).
Договор на оценку должен содержать условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.
По результатам оценки исполнитель обязан предоставить отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение шести месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).
2. Как составить проект договора купли-продажи имущества в оперативном управлении
Типового договора купли-продажи государственного или муниципального имущества нет. Возможно, такой договор утвердил ваш учредитель. Если нет, то укажите в проекте договора как минимум следующее:
· реквизиты решения собственника о согласии на продажу имущества. Если такого решения пока нет, оставьте пустую строку;
· условия, которые покупатель должен выполнить, если проводится конкурс, и неустойку за их нарушение;
· ссылку на охранное обязательство, если продается объект культурного наследия.
Если казенное предприятие продает недвижимость арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
Пример формулировки условий, подтверждающих преимущественное право
Стороны подтверждают, что:
· по состоянию на 01.07.2015 покупатель арендовал объект более двух лет непрерывно;
· покупатель не имеет перед продавцом задолженности по арендной плате;
· объект не включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
· покупатель является субъектом малого предпринимательства и сведения о нем на дату подписания настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Во всем остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.
3. Как получить согласие учредителя на продажу имущества в оперативном управлении
Согласие учредителя на продажу нужно в следующих случаях:
1) казенные учреждения и предприятия хотят продать любое имущество (п. 1 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);
2) бюджетные учреждения собираются продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которое предоставлено собственником либо куплено на его деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);
3) автономные учреждения хотят продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которые предоставлены собственником либо куплены на его деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Региональные и муниципальные учреждения руководствуются местными актами.
Если для вас не утвержден специальный порядок, рекомендуем представить учредителю следующие документы:
· заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
· отчет оценщика о цене имущества;
· копии правоустанавливающих документов на имущество;
· кадастровый паспорт (для недвижимости).
4. Когда и как нужно одобрить сделку по продаже имущества в оперативном управлении
Одобрять сделки нужно только в двух случаях: если это крупная сделка или сделка с заинтересованностью. Порядок их одобрения зависит от вида учреждения.
4.1. Что такое крупная сделка и сделка с заинтересованностью
Для бюджетных и автономных учреждений купля-продажа будет считаться крупной сделкой, если стоимость имущества или цена договора превышает 10% активов. Такие правила установлены п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях и ст. 14 Закона об автономных учреждениях.
Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тыс. раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).
Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) продажа имущества будет считаться, если руководство продавца связано с руководством покупателя семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.
Для казенных учреждений понятие крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определено. Казенное учреждение при любой цене сделки не может продавать имущество без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
4.2. В каком порядке такие сделки одобряют разные организации
Федеральные бюджетные учреждения получают одобрение крупных сделок и сделок с заинтересованностью в порядке, установленном ведомственными документами.
Федеральные казенные предприятия согласовывают такие сделки с учредителем.
В регионах и муниципальных образованиях могут быть свои правила. См., например: Порядок принятия решений об одобрении сделок с участием муниципального бюджетного учреждения городского округа Лосино-Петровский, в совершении которых имеется заинтересованность, Порядок согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы.
Если для вас не установлен подобный порядок, то получить одобрение можно так же, как и с огласие на продажу.
Автономным учреждениям крупные сделки и сделки с заинтересованностью одобряет наблюдательный совет (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 17 Закона об автономных учреждениях).
5. Как провести торги по продаже имущества в оперативном управлении
5.1. Обязательно ли проводить торги
Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).
В других случаях вопрос об обязательности торгов решается неоднозначно.
Есть практика, согласно которой торги при продаже имущества в оперативном управлении не нужны.
В то же время ФАС России считает продажу имущества, находящегося в оперативном управлении, без торгов незаконной государственной или муниципальной преференцией (Письма ФАС России от 13.01.2011 N АЦ/422, от 05.08.2013 N АГ/30312/13).
Если орган ФАС России выявит нарушение, то должностное лицо, которое утвердило согласие на продажу без торгов, могут привлечь к административной ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ. Также антимонопольный орган выдаст предписание о возврате имущества (ст. 21 Закона о защите конкуренции).
Чтобы избежать этих последствий, вам нужно либо проводить торги, либо получать у органа ФАС России согласие на продажу имущества без торгов (предоставление преференции).
Как получить согласие на продажу имущества без торгов
За таким согласием может обратиться только учредитель (ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции).
Для этого он должен подать заявление и приложить к нему соответствующие документы.
Их нужно подать (п. п. 3.2, 3.3 Административного регламента, утвержденного Приказом ФАС России от 16.12.2009 N 841):
1) в центральный аппарат ФАС России, если учредитель - федеральный орган исполнительной власти;
2) в территориальный орган ФАС России, если учредитель - территориальный орган федерального органа исполнительной власти, орган госвласти субъекта РФ или местного самоуправления.
В течение месяца орган ФАС России должен либо дать согласие, либо продлить срок рассмотрения (но не больше чем на два месяца), либо отказать (ч. 2, 3 ст. 20 Закона о защите конкуренции).
5.2. В каком порядке проводить торги
Общего порядка проведения торгов нет. Если ваш учредитель установил специальный порядок, то применяйте его.
Также вы можете провести торги самостоятельно, соблюдая требования ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. В этом случае порядок проведения торгов вам надо указать в извещении. При подготовке такого порядка, в частности, учтите следующее:
1) торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса;
2) конкурс нужен, если в отношении имущества покупатель должен выполнить заранее определенные условия. Это касается, например, объектов культурного наследия (п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия);
3) организатором торгов может быть как само учреждение или казенное предприятие, так и специализированная организация;
4) не позднее чем за 30 дней до торгов нужно опубликовать извещение. Рекомендуем сделать это на вашем сайте, сайте учредителя и в местной официальной газете;
5) извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете, об обременениях имущества и о начальной цене, размере и сроке внесения задатков, об определении победителя;
6) результаты торгов нужно оформить протоколом в день торгов. Его подписывают организатор торгов и победитель. Протокол имеет силу договора;
7) если одна из сторон уклоняется от подписания протокола, другая может обратиться в суд с требованием его подписать.
6. Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость
Переход права собственности на недвижимость нужно регистрировать (ст. 131 ГК РФ).
Пошлину уплачивает покупатель. Ее размер установлен в ст. 333.33 НК РФ.
Соберите следующие документы:
· документы, подтверждающие полномочия представителя (ч. 9, 10 ст. 18, ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости). Доверенность от учреждения или казенного предприятия удостоверьте нотариально. Однако, если учреждение - орган власти и доверенность составлена на бланке органа, подписана руководителем и скреплена печатью, удостоверять нотариально ее не нужно;
· договор купли-продажи - два подлинника (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);
· паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
· решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении (п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости);
· учредительные документы либо их копии, заверенные у нотариуса;
· газета с извещением о торгах;
· итоговый протокол торгов;
· документ об уплате пошлины (будет у покупателя).
Последние четыре документа необязательны. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки.
Подайте эти документы совместно с покупателем в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра. Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):
· семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделение Росреестра;
· девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.
7. Можно ли продать землю под зданием, находящимся в оперативном управлении, и как ее оформить
Такую землю продать нельзя, потому что учреждения и казенные предприятия не могут распоряжаться земельными участками, которые принадлежат им на праве постоянного пользования (п. 3 ст. 269 ГК РФ).
Однако оформить землю под продаваемым зданием необходимо (ст. 273 ГК РФ).
Это можно сделать двумя способами в зависимости от ситуации:
1) на земельном участке нет других зданий, кроме тех, что вы продаете. В этом случае рекомендуем отказаться от права постоянного пользования еще до продажи зданий (п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 ЗК РФ). Позже покупатель сможет купить земельный участок или взять его в аренду у собственника (ст. 39.20 ЗК РФ);
2) вы продаете не все здания на земельном участке. В этом случае вы можете разделить участок и прекратить право постоянного пользования в отношении только той части (нового участка), которая находится под зданиями, что вы продаете. Если же участок неделим, то не отказывайтесь от права постоянного пользования. Пусть покупатель заключит с собственником договор аренды.
Читайте также: