Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома
Обновлено: 29.05.2024
Домофон как система ограничения доступа есть практически в каждом доме. Между тем практикой наработаны разные варианты эксплуатации и обслуживания этого инженерного оборудования. При этом ответственность за домофонное оборудование чаще всего возлагается на управляющую домом организацию.
Домофон в составе общего имущества
В законе домофон называется автоматически запирающимся устройством дверей подъездов многоквартирного дома. Данное оборудование относится к внутридомовой системе энергоснабжения (п. 7 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).
Вместе с тем при отнесении домофонов в состав общего имущества важно определить источники финансирования расходов по их установке в многоквартирном доме.
В первом варианте домофоны устанавливает застройщик одновременно со строительством дома. Тогда право собственности в виде общего имущества на домофоны приобретают собственники, которым принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Во втором случае домофоны устанавливают специализированные организации, которые в дальнейшем занимаются эксплуатацией данного оборудования. Например, застройщик еще на этапе строительства многоквартирного дома может пригласить такие организации для установки домофона и его последующей эксплуатации. Цель застройщика может состоять в стремлении сэкономить деньги на строительстве (тем более, если установка домофонов не была предусмотрена технической документацией на дом). С учетом того, что домофоны в каждом конкретном доме может обслуживать только одна организация, домофонные компании заинтересованы в том, чтобы войти первыми именно в новые дома, поскольку у них есть понимание о том, что жителей подключит именно тот, кто будет первым вести работу в доме.
В третьем случае жители сами принимают решения о том, чтобы профинансировать покупку и установку домофонных устройств. Если мы вспомним историю, то массовое ограничение доступа в подъезды в России началось в конце 90х годов прошлого века (в связи с проведением террористических актов и взрывов в многоквартирных домах).
Первоначально жители ставили кодовые замки (периодически меняя код), а затем наступила эра домофонного оборудования. Оно также менялось и усложнялось, например, сейчас все большую популярность приобретает система домофонной видео-связи с возможностью дистанционного управления домофоном (в том числе хранения архива видеозаписей всех посетителей).
Схемы обслуживания домофонов
Существующей практикой выработано две схемы обслуживания домофонов в многоквартирных домах.
Первая схема предполагает наличие прямых договоров между собственниками и домофонной организацией. Прежде всего, нужно сказать, что такие договора является добровольными (непубличными и необязательными). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, нельзя полностью заблокировать доступ собственнику в его квартиру при условии обязательного заключения договора на обслуживание домофона. Поэтому чаще всего собственнику выдается 2-3 бесплатных ключа от домофонного замка. А вот при наличии потребности установить в своей квартире трубку для аудио или видеосвязи – придется заключить договор и ежемесячно оплачивать данные услуги обслуживающей организации.
Вторая схема основана на том, что эксплуатацию домофонного оборудования осуществляет управляющая домом организация. В данном случае автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества и заложены в тариф на текущее содержание. Либо обслуживание домофонов является дополнительной жилищной услугой, которая оплачивается помимо основного тариф на содержание.
Плюсы первой схемы для управляющей организации – отсутствие ответственности за инженерные коммуникации, которые не повешены на баланс многоквартирного дома. Следовательно, нет ответственности за их содержание. Но нужно учитывать, что сами входные двери в подъезд (в которые вмонтирован домофон) общим имуществом являются, а потому подлежат периодическому обслуживанию (путем покраски, замены доводчиков и их регулировке).
Плюсы второй схемы состоят в том, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества, принадлежат жителям и управляющей организации есть четкое понимание про ответственность за надлежащую эксплуатацию данного оборудования.
Кто несет ответственность за домофоны
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, ответственность за домофоны возлагается законом на того, кому они принадлежат и кто ими владеет.
Либо таким лицом является домофонная организация (поставившая данное оборудование), либо сами собственники (которые приобрели право на общее имущество, либо купили домофон после ввода дома в эксплуатацию).
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
В предлагаемой вашему вниманию статье рассмотрим вопрос, который актуален для УК: вправе ли компания взимать с жильцов плату за установку и обслуживание домофонов и указывать ее в квитанции отдельной строкой либо эти расходы должны входить в стоимость услуги по содержанию и ремонту общего имущества?
Для ответа на поставленный вопрос следует знать, входит ли домофон в состав общего имущества в конкретном МКД, а также каким образом устанавливался размер платы за содержание общего имущества в данном доме.
Домофон - общее имущество
По своим функциональным характеристикам домофон отвечает признакам общего имущества собственников помещений в МКД, поскольку предназначен для обслуживания более одного помещения в доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества). Поэтому техническое обслуживание домофона относится к услугам по содержанию общего имущества, является обязанностью УК по договору управления. Стоимость такой услуги должна учитываться при утверждении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников помещений.
В Письме от 23.08.2010 N 30665-ИБ/14 Минрегион России не согласился с тем, что УК предъявляет собственникам помещений к оплате такую дополнительную услугу, как обслуживание домофона. Чиновники полагают, что "обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации". Поэтому устанавливается единый платеж для собственников помещений.
Тем не менее указание составляющих платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД отдельными строками в платежном документе не нарушает прав потребителей, поскольку само по себе не свидетельствует о двойной оплате одной и той же услуги (по установке и обслуживанию домофонов). Действующее законодательство не содержит запрета выделять отдельной строкой плату за обслуживание одной или нескольких позиций общего имущества в МКД. Этот вывод подтверждается судебной практикой (Определение Московского городского суда от 10.12.2014 N 4г/3-12228/14, Апелляционные определения Волгоградского областного суда от 03.04.2014 по делу N 33-3610/2014, Воронежского областного суда от 10.06.2014 N 33-3090/2014). Главное, чтобы плата начислялась и предъявлялась в платежном документе в размере, установленном в законном порядке. К примеру, решением общего собрания собственников помещений может быть прямо предусмотрено, что плата за обслуживание домофона взимается отдельно от платы за содержание общего имущества (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-6143, Постановление ФАС ПО от 08.07.2013 по делу N А72-4051/2012).
Если в доме установлен домофон, он входит в состав общего имущества, но при утверждении размера платы за содержание общего имущества расходы на его содержание не были предусмотрены, вопрос о возможности выставления УК собственникам помещений к оплате расходов на обслуживание домофона является дискуссионным.
С одной стороны, в отношении услуг по обслуживанию домофона действуют общие правила, сформулированные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10: "определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей организации". Следовательно, если на момент заключения договора управления или очередного согласования размера платы за содержание общего имущества домофон был в наличии и относился к общему имуществу, но УК обошла вниманием вопрос об источнике финансирования расходов на его обслуживание, она не вправе выставлять плату за обслуживание домофона дополнительно к установленному размеру платы за содержание общего имущества. Так, в Апелляционном определении от 13.01.2015 по делу N 33-118 Саратовский областной суд исключил из расчета суммы задолженности, взыскиваемой с собственника помещения, оплату домофона. Обоснование таково: УК не представила доказательств того, что собственники помещений приняли решение о невключении затрат по обслуживанию домофона в расходы на содержание жилья.
С другой стороны, есть пример из судебной практики, когда суд согласился с УК: собственники помещений обязаны оплачивать обслуживание лифта и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), даже если размер платы за содержание общего имущества был утвержден на общем собрании без учета данных услуг (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 07.04.2014 по делу N 33-1547/2014г.). Так, согласно протоколу общего собрания размер платы за содержание и ремонт общего имущества был утвержден собственниками помещений без учета стоимости обслуживания лифтов и работ по вывозу ТБО. В перечне работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД работы (услуги) по вывозу ТБО, содержанию лифтов не указаны. Тем не менее все эти работы выполнялись, что подтверждено представленными в материалы дела договорами с подрядчиками, актами выполненных работ за соответствующий период времени. Поэтому суд пришел к выводу, что невключение работ в перечень, утвержденный на общем собрании, не освобождает собственников помещений от оплаты уже оказанных услуг. Если домофон входит в состав общего имущества, этот вывод можно применить и к плате за его обслуживание.
Домофон не является общим имуществом
Установка домофона в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД является незаконной. Соответственно, если наличие домофона не предусмотрено проектными характеристиками дома и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания (или УК) самовольно (на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов) установила домофоны, УК не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества. До принятия решения общего собрания о включении домофона в состав общего имущества обслуживание домофона - это дополнительная услуга, которую собственники помещений не обязаны оплачивать (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 21.03.2013 по делу N 33-3999/2013). Аналогичные разъяснения представлены в Письме Минрегиона России от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ: "если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно".
Здесь следует добавить, что между УК и специализированной компанией, осуществляющей обслуживание домофона, не входящего в состав общего имущества, на основании индивидуальных договоров с собственниками помещений в МКД, может быть заключен договор о приеме платежей в пользу такой специализированной компании. В этом случае УК имеет все законные основания выставлять в платежном документе плату за установку и обслуживание домофона отдельной строкой.
Если домофон отнесен к общему имуществу собственников помещений в МКД (был установлен застройщиком согласно проекту либо смонтирован после ввода дома в эксплуатацию и решением общего собрания включен в состав общего имущества), плата за его обслуживание является элементом платы за содержание и ремонт общего имущества. При этом неважно, выставляется ли она в платежном документе отдельно или в сумме общей платы за содержание, главное, чтобы не было двойного платежа. Если домофон не включен в состав общего имущества, УК может собирать платежи за его обслуживание только в пользу специализированной компании на основании договора о приеме платежей.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Чтобы погрузиться в вопрос полностью, рекомендуем прочитать всю статью, но если интересует что-то конкретное, то проще найти по содержанию, а москвичам – выбрать предпоследний пункт:
От чего зависит законность дополнительной оплаты домофона
Когда суды оценивают законность оплаты домофона отдельной строкой (квитанцией), они учитывают:
➜ входит ли домофон в общее имущество собственников. Домофон относят к общему имуществу, если совпадает хотя бы одно из условий:
-он был предусмотрен проектом дома;
-он указан в договоре управления в составе общедомового имущества;
-собственники на общем собрании приняли решение о включении домофона в общее имущество;
-часть судов считают домофон общедомовым имуществом просто в силу закона, так как он обслуживает больше одного помещения.
➜ приняли ли собственники на общем собрании решение об оплате обслуживания домофона. Условия оплаты могут также содержаться в договоре управления, условия которого тоже утверждаются на общем собрании.
Если домофон не входит в общее имущество, то его обслуживание относят к дополнительным услугам, и для законного взимания платы нужно решение общего собрания. При наличии такого решения взимание платы – это нормально.
Если домофон относится к общедомовому имуществу, то возможны варианты:
✓ обслуживание домофона включено в содержание, плата за него уже включена в ежемесячный размер платы за содержание жилья;
✓ обслуживание домофона не включено в перечень работ по содержанию и ремонта, поэтому размер платы определен отдельно (решением собрания, договором управления) и взимается дополнительно;
Все эти случаи встречаются в жизни, и как правильно в конкретной ситуации – зависит от договора управления и решений общих собраний.
Примеры незаконного начисления платы за домофон:
✗ управляющая компания самостоятельно поставила домофоны и стала собирать за них плату без решения общего собрания, без внесения изменений в договор управления или без заключения индивидуальных договоров;
✗ жильцы оплачивают обслуживание и ремонт домофона (отдельной строкой, квитанцией или в составе платы за содержание жилья), но тут домофон ломается, и за его починку жителям снова начисляют плату;
✗ домофон входит в общее имущество, управляющая компания обслуживает его за счет платы за содержание жилья, а тут появляются дополнительные квитанции от домофонщиков, которые тоже хотят денег.
Разъяснения органов власти про домофон
Из разъяснений органов власти есть письма Минрегиона и Минстроя РФ, правда, они не очень свежие.
Письмо Минстроя РФ от 11 апреля 2016 г. № 10686-АТ/04
Минстрой отмечает, что домофон отвечает признакам общедомового имущества, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в доме. Состав общего имущества определяется в договоре управления, как и перечень работ по содержанию такого имущества. Дальше Минстрой выделяет две ситуации, от которых зависит, как должна начисляться плата:
-если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления, то оплата уже входит в состав ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения;
-если в договоре в перечне работ по содержанию и ремонту общедомового имущества нет технического обслуживания запирающего устройства, то для начисления платы нужно решение общего собрания собственников и заключение отдельного договора с управляющей организацией или со сторонней организацией, обслуживающей домофон. В этом случае плата за домофон, порядок её изменения, порядок внесения платы указывается в таком договоре.
Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14
В этом же письме Министерство отмечает, что для установки домофона даже в одном подъезде необходимо проводить собрание собственников со всего дома, так как вопрос касается общедомового имущества.
Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 № 8055 – 14/ИБ-ОГ
Многие дома построены до Жилищного кодекса РФ и при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации. Из-за этого случается, что граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях своего подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт устройства. Это приводит к тому, что домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными организациями.
По мнению Минрегиона, заключение прямых договоров с собственниками на обслуживание общего имущества незаконно. Заключать договор на техническое обслуживание домофона (как общего имущества) должна управляющая организация, обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
«Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно…
Споры с жилищными инспекциями по вопросу начислений за домофон
С органами жилищного надзора управляющие организация судятся по самым разным причинам – от изменения размера платы до отключения домофона за долги.
Изменение размера платы
◉ Дело № А 56 – 83479/2019 из Санкт-Петербурга, дошедшее до Арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 12.05.2020)
-между управляющей организацией и домофонной компанией заключен агентский договор, согласно которому управляющая организация (агент) включает в квитанции на оплату ЖКУ платеж за услуги домофонщиков по сервисному абонентскому обслуживанию домофонов в размере 50 руб. с квартиры;
-такая сумма оплаты услуг утверждена решением общего собрания собственников; эта же сумма указана и в договорах на обслуживание домофона, заключенных между домофонщиками и собственниками.
Суды пришли к выводу о том, что собственники предоставили управляющей организации право повысить плату за домофон. Они отклонили довод инспекции о том, что в решении общего собрания не указано лицо, которому поручено заключить договор с домофонной компанией, поскольку это решение никем не оспорено.
Собственники уменьшили размер платы за домофон
◉ Дело № А 67 – 8027/2019 из Томска, которое дошло до Седьмого арбитражного апелляционного суда (постановление от 17.02.2020)
В этом примере собственники на общем собрании утвердили размер платы за обслуживание домофона – 0,10 руб./м 2 в составе платы за содержание жилья. До этого размер платы за домофон составлял 15 рублей с квартиры (по договору управления), чуть позже – 20 рублей (по решению общего собрания). Управляющая организация не стала следовать принятому собственниками новому решению и продолжала собирать отдельной строкой по 20 рублей с квартиры, за что получило предписание Департамента государственного жилищного надзора Томской области.
Это предписание устояло в судах:
-размер платы за содержание и ремонт по общему правилу определяется на общем собрании собственников; решение общего собрания управляющей организацией не оспорено, не признано судом недействительным, в связи с чем оснований не исполнять его при начислении оплаты за содержание домофона у организации не было.
Суд сослался на часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, согласно которой право ежегодно устанавливать размер платы за содержание предоставлено общему собранию собственников. Из этого суд сделал неприятный для управляющей организации вывод о том, что при соблюдении требований пункта 4 статьи 450 ГК РФ собственники являются стороной, которой специальными нормами жилищного законодательства предоставлено право в одностороннем порядке изменять договор управления.
Кроме этого, суд отклонил довод организации о том, что домофон не является общедомовым имуществом:
«в соответствии с договором управления, в состав общего имущества дома, в отношении которого осуществляется управление, включаются, в том числе электрическое, механическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Возложение обязанности отремонтировать домофон
◉ Дело № А 24 – 1425/2020 из Петропавловска-Камчатского, дошедшего до Арбитражного суда Дальневосточного округа (постановление от 01.12.2020)
Суды оценивали, насколько законно требование Государственной жилищной инспекции Камчатского края отремонтировать домофон в подъезде дома, адресованное управляющей организации.
Суд первой инстанции подержал инспекцию, решив, что домофон – это общедомовое имущество, которое управляющая организация обязана обслуживать.
Однако апелляционная инстанция встала на сторону управляющей организации:
-домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей действительно отвечает признакам общедомового имущества;
-между тем для определения лица, которое обязано обслуживать домофон, надо определить, включено ли это оборудование в состав общего имущества в порядке, установленном жилищным законодательством. Состав общего имущества, как и перечень работ, утверждается собственниками на общем собрании;
-закон не позволяет управляющей организации самостоятельно определять перечень работ по содержанию общедомового имущества;
-в заключенном с собственниками договоре управления нет работ по ремонту домофона. Не заложена плата за эти работы и в муниципальном тарифе;
-из технической документации следует, что при постройке дома домофона в подъезде не было, в перечне общего имущества в приложении к договору управления домофон также не значится. Не доказано и то, что домофон включался в состав общедомового имущества решением общего собрания собственников.
При проверке обстоятельства появления домофона в подъезде не выяснялись.
Суд пришел к выводу, что «в отсутствие доказательств оборудования дома при постройке автоматически запирающимся устройством и в отсутствие доказательств передачи такого дополнительного оборудования решением общего собрания собственников в состав общего имущества такого МКД домофон на двери подъезда не является частью общего имущества…
Управляющая организация по конкурсу дополнительно начисляла за домофон
◉ Дело № А 42 – 11488/2019 из Мурманска, завершившееся в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде (постановление от 05.08.2020)
Управляющая организация получила дом по конкурсу, и сверх указанной в конкурсной документации платы собирала деньги за домофон. За это она получила предписание Государственной жилищной инспекции Мурманской области, пошла его оспаривать в суд.
Суд посчитал обоснованными претензии инспекции к дополнительному начислению платы за домофон.
Не вдаваясь в детали, суды указали, что домофонное оборудование отвечает признакам общедомового имущества, следовательно, его оплата должна входить в состав платы за содержание общего имущества.
Дополнительная плата незаконна, так как протокол собрания неправильный
◉ Дело № А 26 – 304/2020 из Карелии, которое дошло до Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 14.07.2020)
Жилищно-строительный кооператив начислял дополнительную плату за домофон – 34 рубля с квартиры – на основании решения общего собрания собственников. Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору не понравились такие начисления, так как протокол собрания был неправильно оформлен. Суды поддержали предписание с требованием прекратить начисления за домофон:
Плата – с квартиры или метров
◉ Дело № А 65-34742/2019, Арбитражный суд Республики Татарстан (постановление от 30.01.2020)
Признано незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ в виде предупреждения за нарушение лицензионных требований.
Суд указал, что решение было принято на общем собрании собственников, это решение не оспаривалось, недействительным не признано, является обязательным для собственников, и управляющая организация правомерно его исполняла.
Отключение квартиры за долги
◉ Дело № А 56 – 100032/2019 из Санкт-Петербурга, которое завершилось в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде (постановление от 27.02.2020)
Жилищно-строительный кооператив оспаривал предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Та при проверке обнаружила, что кооператив ограничил пользование домофоном из-за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Кооператив считал, что всё сделал правильно:
-договор с собственником дает ему право ограничивать предоставление услуг в Порядке, предусмотренном Правилами № 354;
-Правила предоставления коммунальных услуг № 354 предусматривают право исполнителя после предупреждения должника ограничивать предоставление коммунальных услуг;
-в качестве предупреждения были засчитаны квитанции на оплату за ЖКУ, в которых указана задолженность.
Суд посчитал отключение домофона незаконным по таким мотивам:
Кооператив стал ссылаться, что Правила № 354 не применимы, поскольку домофон не относится к коммунальным услугам, но суды напомнили, что договор прямо предусматривает, что приостановление оказания услуг осуществляется в соответствии с Правилами № 354.
Читайте также: