Под чем понимают возможность заключать имущественные сделки

Обновлено: 23.05.2024

Что такое крупная сделка?

Крупной считается сделка, которая одновременно соответствует двум критериям.

Количественный критерий. Сумма сделки 25% и более балансовой стоимости активов. Балансовая стоимость определяется по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности компании на последнюю отчетную дату. Другими словами, это дата бухгалтерского баланса, который компания подготовила и сдала перед заключением договора.
Сделка может быть связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения компанией имущества. Также договор может предусматривать обязанность общества передать имущество во временное владение или пользование или предоставить право использования объектов интеллектуальной собственности на условиях лицензии. К таким договорам, например, относятся аренда, прокат, простая и исключительная лицензии.
Качественный критерий. Означает, что сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности.

Как понять, что сделка заключена в процессе обычной хозяйственной деятельности?

Под сделками, которые не выходят за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются договоры, если они:

Приняты в деятельности компании либо других организаций с аналогичным видом деятельности. Причем не имеет значения, заключала ли раньше данная компания такие сделки: они должны быть характерны для отрасли в целом (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО).
Не приведут к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО).

К сделкам, которые выходят за пределы обычной хозяйственной деятельности, относятся, например, продажа и передача в аренду основного производственного актива компании, а также договоры, которые повлекут для компании существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта (подп. 2 п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Поможет ли дробление сделки на несколько договоров избежать соблюдения правил о крупности?

Нет, не поможет. Даже если одну сделку разделить на несколько договоров, все они в совокупности могут попасть под определение крупной сделки. Чтобы это выяснить, нужно проверить их по двум критериям: взаимосвязанности и стоимости.

Первый критерий — взаимосвязанность. О нем прямо упоминают п. 1 ст. 46 Закона об ООО и п. 1 ст. 78 Закона об АО.

единая цель при заключении сделок, в том числе общее хозяйственное назначение проданного или переданного во временное владение или пользование имущества;
консолидация такого имущества в результате сделок у одного лица;
непродолжительный период между совершением нескольких сделок.

Второй критерий — стоимость. Нужно сопоставить балансовую стоимость или цену имущества, которую компания отчуждает или передает во временное владение или пользование, по всем сделкам с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату. Когда речь идет о серии сделок, отчетная дата определяется по дате бухгалтерского баланса, которая предшествовала заключению первой из сделок (п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Как определить, что сумма сделки превышает 25% балансовой стоимости активов?

Сначала нужно правильно определить стоимость имущества. Правила определения стоимости при отчуждении, приобретении имущества и при передаче его во временное владение или пользование различны.

Планируется отчуждение или в результате сделки есть вероятность отчуждения имущества в будущем. В этом случае стоимость имущества определяется либо по балансовой стоимости имущества, либо по цене отчуждения. Выбор нужно сделать в пользу большей из этих величин.
Компания приобретает имущество. Тогда стоимость определяется по цене приобретения имущества.
Компания планирует принимать или передавать имущество во временное владение или пользование: например, сдавать в аренду помещения или арендовать их, передавать права на объекты интеллектуальной собственности по лицензионному договору. В такой ситуации стоимость имущества определяется по его балансовой стоимости (п. 2 ст. 46 Закона об ООО, п. 1.1 ст. 78 Закона об АО, подп. 1 п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 27).

В акционерных обществах, если предметом крупной сделки являются права на объекты интеллектуальной собственности, их стоимость должен определить совет директоров (наблюдательный совет) компании (абз. 1 п. 2 ст. 78 Закона об АО). В Законе об ООО такого требования нет.

Как определить сумму сделки, если договор предусматривает периодические платежи, например арендные?

Договоры, предусматривающие обязанность производить периодические платежи, считаются крупными сделками по стоимостному критерию, если компания должна заплатить за период действия договора сумму, которая превышает 25% балансовой стоимости активов компании. Если договор заключен на неопределенный срок, нужно посчитать сумму за один год, а в случае если размер платежа варьируется на протяжении действия такого договора, учитывается наибольшая сумма платежей за один год. К таким договорам могут относиться, например: аренда, оказание услуг, хранение, агентирование, доверительнее управление, страхование, коммерческая концессия, лицензионный договор (п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Что нужно для легитимности крупной сделки?

Крупные сделки заключаются с согласия общего собрания участников или акционеров, а в некоторых случаях — в соответствии с решением совета директоров (п. 3 ст. 46 Закона об ООО, п. 1 ст. 79 Закона об АО).

Решение об одобрении сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25% до 50% балансовой стоимости активов, принимает совет директоров (наблюдательный совет) компании, если он сформирован. Решение должно быть единогласным, причем голоса выбывших членов совета не учитываются. Если стоимость имущества более 50% балансовой стоимости активов, согласие может дать только общее собрание участников или акционеров (п. 2 ст. 79 Закона об АО, п. 15, 16 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Каковы последствия заключения крупной сделки без получения согласия участников (акционеров)?

Если крупная сделка заключена с нарушением требований, она является оспоримой. Компания, член совета директоров, участники или акционеры, которые обладают не менее 1% общего числа голосов, могут подать иск о признании сделки недействительной в соответствии со ст. 173.1 ГК РФ (п. 4 ст. 46 Закона об ООО, п. 6 ст. 79 Закона об АО).

Суд откажет в требованиях, если есть хотя бы одно из обстоятельств:

К моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения совершения данной сделки.
При рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по данной сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, или о том, что надлежащего согласия на ее совершение не было (п. 6.1 ст. 79 Закона об АО).

Может ли дополнительное соглашение быть крупной сделкой?

Да, дополнительное соглашение нужно проверять по тем же критериям, что и договоры. Суд может признать его крупной сделкой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2016 по делу № А06-10516/2015).

Нужно ли согласовывать по правилам крупных сделок мировые соглашения, которые утверждает суд?

Есть ли перечень видов договоров, которые могут относиться к крупным сделкам?

Нет, такого перечня нет. Крупной можно признать практически любую сделку, если она соответствует этим критериям. Распространенные примеры — договоры поставки, купли-продажи, аренды, займа, приобретения определенного количества акций, кредитный договор. В перечисленных случаях приобретение и отчуждение по сделкам прямое. Но оно может быть и косвенным. Например, по договорам залога и поручительства. Дело в том, что при заключении таких договоров отчуждение имущества произойдет, только если обязанное лицо не исполнит обязательство, которое ими обеспечено (например, кредит).

Вся важная информация о любой компании — в одном месте. Проверяйте бизнес-партнеров с помощью Rusprofile.

Что такое крупная сделка?

Крупной считается сделка, которая одновременно соответствует двум критериям.

Количественный критерий. Сумма сделки 25% и более балансовой стоимости активов. Балансовая стоимость определяется по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности компании на последнюю отчетную дату. Другими словами, это дата бухгалтерского баланса, который компания подготовила и сдала перед заключением договора.
Сделка может быть связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения компанией имущества. Также договор может предусматривать обязанность общества передать имущество во временное владение или пользование или предоставить право использования объектов интеллектуальной собственности на условиях лицензии. К таким договорам, например, относятся аренда, прокат, простая и исключительная лицензии.
Качественный критерий. Означает, что сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности.

Как понять, что сделка заключена в процессе обычной хозяйственной деятельности?

Приняты в деятельности компании либо других организаций с аналогичным видом деятельности. Причем не имеет значения, заключала ли раньше данная компания такие сделки: они должны быть характерны для отрасли в целом (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО).
Не приведут к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО).

Поможет ли дробление сделки на несколько договоров избежать соблюдения правил о крупности?

Первый критерий — взаимосвязанность. О нем прямо упоминают п. 1 ст. 46 Закона об ООО и п. 1 ст. 78 Закона об АО.

единая цель при заключении сделок, в том числе общее хозяйственное назначение проданного или переданного во временное владение или пользование имущества;
консолидация такого имущества в результате сделок у одного лица;
непродолжительный период между совершением нескольких сделок.

Как определить, что сумма сделки превышает 25% балансовой стоимости активов?

Планируется отчуждение или в результате сделки есть вероятность отчуждения имущества в будущем. В этом случае стоимость имущества определяется либо по балансовой стоимости имущества, либо по цене отчуждения. Выбор нужно сделать в пользу большей из этих величин.
Компания приобретает имущество. Тогда стоимость определяется по цене приобретения имущества.
Компания планирует принимать или передавать имущество во временное владение или пользование: например, сдавать в аренду помещения или арендовать их, передавать права на объекты интеллектуальной собственности по лицензионному договору. В такой ситуации стоимость имущества определяется по его балансовой стоимости (п. 2 ст. 46 Закона об ООО, п. 1.1 ст. 78 Закона об АО, подп. 1 п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Как определить сумму сделки, если договор предусматривает периодические платежи, например арендные?

Что нужно для легитимности крупной сделки?

Каковы последствия заключения крупной сделки без получения согласия участников (акционеров)?

Суд откажет в требованиях, если есть хотя бы одно из обстоятельств:

К моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения совершения данной сделки.
При рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по данной сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, или о том, что надлежащего согласия на ее совершение не было (п. 6.1 ст. 79 Закона об АО).

Может ли дополнительное соглашение быть крупной сделкой?

Нужно ли согласовывать по правилам крупных сделок мировые соглашения, которые утверждает суд?

Есть ли перечень видов договоров, которые могут относиться к крупным сделкам?

Вся важная информация о любой компании — в одном месте. Проверяйте бизнес-партнеров с помощью Rusprofile.

Наученные горьким опытом, люди теперь опасаются заключать сделки с недвижимостью, если контрагент относится к потенциальной группе риска – например, кажется наркозависимым. Нотариус Москвы Елена Образцова рассказывает читателям сайта "РИА Недвижимость", кто из "подозрительных личностей" действительно опасен, а с кем можно смело совершать сделку.

В отношении заключения сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает иностранный гражданин, никаких особенностей российским законодательством не предусмотрено. На территории нашей страны они могут продавать и покупать объекты недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, например, покупка земельных участков, имеющих особый статус, стратегическое значение.

Согласно российскому законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Бывают случаи, когда собственник намеренно скрывает факт состояния в браке, чтобы не согласовывать сделку, к примеру, с супругой. Это может привести к тому, что впоследствии, узнав о продаже совместной недвижимости, неосведомленная супруга пойдет оспаривать сделку в суд. Выиграть дело в такой ситуации - не составит труда. При этом невиновный приобретатель недвижимости рискует понести крупные финансовые потери и, в целом, попадает в неприятную ситуацию необходимости срочного поиска другого жилья.

Поэтому не лишним будет обратиться к нотариусу, который проверяя документы, может обратить внимание на определенные нюансы. Посредством системы электронного межведомственного обмена сведениями нотариусы имеют доступ к Единому государственному реестру ЗАГС, благодаря чему могут оперативно проверить семейное положение продавца недвижимости.

Лица, прибывающие в исправительных учреждениях, являются дееспособными, и закон не устанавливает для них каких-либо ограничений при заключении сделок с недвижимостью.

Неплательщики алиментов, также как иные должники (плательщики ипотеки, лица, в отношении которых возбуждено исполнительное производство) являются дееспособными и соответственно могут совершать сделки по своему усмотрению.

В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение его обязательств за счет реализации его имущества в порядке исполнительного производства.

Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки. Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки. Причем все это нотариус сделает в максимально короткие сроки, что освобождает человека самостоятельно бегать и собирать различные справки и выписки, необходимые для оформления сделки. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки, таким образом вариант использования в дальнейшем продавцом аргумента "я не понимал, что делал и к чему приведет моя подпись на договоре" исключается.

Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.

Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.

Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее 3 лет назад (срок исковой давности по данного рода делам).

Дополнительной гарантией законности сделки будет являться обращение к нотариусу, который перед заверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня, все российские нотариусы имеют возможность запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.

По возможности нужно избегать заключения сделок с данной категорией граждан.

Если гражданин состоит на учете в ПНД, наркодиспансере или является алкоголиком, но при этом не лишен дееспособности - у него нет опекуна и он действует самостоятельно. Конечно, в таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет его сделкоспособности. То есть может ли такое лицо совершать сделку, понимает ли ее последствия.

Однако данный факт может определить только экспертная медкомиссия после соответствующего освидетельствования. В любом случае, лучше подстраховаться и заключить сделку у нотариуса, который не только проведет правовую экспертизу всех документов, но и проверит, отдают ли себе отчет стороны соглашения в отношении совершаемого ими юридически значимого действия. Если состояние кого-то из присутствующих действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Кроме того, в случае возникновения споров в суде как весомое доказательство можно применить видеозапись из нотариальной конторы. Нотариус всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.

Для начала важно понимать, кто именно считается недееспособным лицом.
Таким гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы.
Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости требуется и в случае недееспособности гражданина.

Недееспособному лицу назначается опекун, который и представляет его интересы. Во всех остальных случаях, даже если у человека травма или болезнь, которые не привели к потере рассудка -- он дееспособен, даже если не может смотреть, читать, говорить или писать.

В таких случаях для оформления документов привлекаются сурдопереводчики и другие специалисты. В данном случае, человек находится в сознании и может сам выразить свою волю.
Если человек после подписания документа выздоравливает или умирает - это никак не затрагивает сделку, так как юридически значимым является состояние человека в момент сделки. Опекунам в подавляющем большинстве случаев запрещено распоряжаться имуществом подопечного, поэтому такие сделки не оспариваются ввиду их отсутствия на практике.

Что касается лиц, содержащихся в Психоневрологических диспансерах (интернатах), то они также обладают дееспособностью и имеют право распоряжаться своим имуществом. Согласие на проведение сделки в отношении этих лиц, также выдает орган опеки и попечительства.
Если было выдано какое-либо незаконное распоряжение на отчуждение имущества подопечного, то оно может быть оспорено как незаконное и нарушающее интересы недееспособного лица.

Сделки с участием несовершеннолетних также требуют осторожности. На отчуждение имущества несовершеннолетнего требуется получение согласия органов опеки и попечительства.

Важно, что даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Как правило, его выдают, если после отчуждения на имя несовершеннолетнего приобретается иной объект, не уступающий по характеристикам продаваемому (площадь, стоимость, год постройки и так далее). Иными словами, положение ребенка от заключаемой сделки должно только улучшиться. Случаи бывают разные, поэтому инспектору необходимо все разъяснить в деталях. Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. Пусть и с меньшей площадью, но в новом районе рядом со школой. То же самое касается и остальных сделок - сдача в аренду, размен и прочие.

В "группе риска" для покупателей значительную долю составляют одинокие пожилые люди. Нередко они обижаются на родственников из-за недостатка внимания и ищут помощь и поддержку у чужих люде, а в результате заключают с посторонними, но сумевшими вызвать их доверие, лицами договоры пожизненной ренты, дарения, пишут завещания, которые потом оспариваются наследниками в суде.

Для того чтобы минимизировать риски при заключении сделок с собственниками преклонного возраста, рекомендуется не просто взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что гражданин не состоит в нем на учете, но и провести добровольное медицинское освидетельствование. В таком случае, профессиональные врачи-психиатры подтвердят способность человека отдавать отчет своим действиям и понимать смысл совершаемого. Такие медицинские документы в случае очевидной необходимости обязательно потребует и нотариус, ведь по закону он не может удостоверить сделку без уверенности в осознанности и добровольности действий сторон.

Дополнительной гарантией, защищающей сделку в случае оспаривания, будет нотариальная видеофиксация совершаемой сделки. Нужно понимать, что любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой. То есть просто так взять и расторгнуть сделку невозможно, если она совершена в нотариальной форме.

Дееспособность — это возможность человека приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность по умолчанию наступает при достижении человеком совершеннолетия, но в случае эмансипации или вступления в брак с разрешения органов опеки и попечительства — с 16 лет.

Недееспособным можно признать человека только в том случае, если вследствие психического расстройства он не может понимать значение своих действий или руководить ими.

Ограниченно дееспособным — человека, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий, но нуждается в помощи, чтобы руководить ими, а также человека, который вследствие пристрастия к алкоголю, наркотическим средствам или азартным играм ставит свою семью в тяжелое материальное положение.

В обоих случаях это решение выносит суд.

2. Кто может подать в суд?

Обратиться в суд с ходатайством о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным в связи с психическими расстройствами могут члены семьи, близкие родственники (родители, дети, братья, сестры), орган опеки и попечительства по месту жительства больного или медицинская организация, в которой он проходит лечение.

Обратиться в суд с ходатайством о признании человека ограниченно дееспособным в связи со злоупотреблением алкоголем, наркотическими средствами или пристрастием к азартным играм могут только члены семьи, орган опеки и попечительства по месту жительства человека и медицинская организация, оказывающая ему психиатрическую помощь.

3. Как подать в суд?

Чтобы подать в суд, вам понадобятся:

Исковое заявление нужно подавать в районный суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика. Если ответчик находится в медицинском или другом учреждении для страдающих психическими расстройствами — по месту нахождения организации.

4. Проводят ли судебно-психиатрическую экспертизу?

В ходе подготовки к рассмотрению дела суд должен назначить проведение судебно-психиатрической экспертизы. Если ответчик не желает проходить ее добровольно, суд может назначить на судебном заседании с участием прокурора и психиатра прохождение экспертизы в принудительном порядке.

5. Кто должен присутствовать на суде и где проводится заседание?

На заседании суда обязательно должны присутствовать истец, ответчик, прокурор и представитель органа опеки и попечительства.

Если присутствие ответчика не создает опасности для его жизни или здоровья либо для жизни или здоровья окружающих, то заседание проходит в здании суда, если создает — в медицинском или другом учреждении для страдающих психическими расстройствами.

6. Кто назначает опекунов и попечителей?

Решение суда об ограничении дееспособности человека является основанием для назначения ему органом опеки и попечительства попечителя, о признании недееспособным — опекуна.

Опекун и попечитель должны быть назначены органом опеки и попечительства в течение месяца со дня вступления решения в силу. Если за это время опекун или попечитель для недееспособного или ограниченно дееспособного не найдутся, обязанности опекуна или попечителя берет на себя орган опеки и попечительства.

Гражданин, признанный недееспособным, имеет право лично либо через выбранных им представителей обжаловать соответствующее решение суда.

7. Какие права сохраняются за недееспособными или ограниченно дееспособными?

Ограниченный в дееспособности вследствие пристрастия к азартным играм либо злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, все остальные — только с письменного согласия попечителя. При этом ограниченно дееспособный сам несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред. Заработок, пенсию и другие доходы ограниченного в дееспособности гражданина в его интересах получает и расходует попечитель.

Ограниченный в дееспособности вследствие психического расстройства может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, другие — только с письменного согласия попечителя. При этом попечитель может письменно одобрить сделку как до ее заключения, так и подтвердить ее после. Алиментами, социальной пенсией, возмещением вреда здоровью и в связи со смертью кормильца и иными предоставляемыми на содержание ограниченно дееспособного выплатами он может распоряжаться только с письменного согласия попечителя, а заработком, стипендией и иными доходами — самостоятельно.

Недееспособный человек не может самостоятельно совершать сделки, от его имени это делает опекун. Опекун вправе в интересах подопечного распоряжаться средствами, выплачиваемыми на содержание недееспособного. Доходами от управления имуществом подопечного или другими его средствами попечитель вправе распоряжаться только с согласия органов опеки.

Ни опекун, ни попечитель не вправе продать, разменять, сдать в аренду или совершить любую другую сделку с движимым и недвижимым имуществом подопечного за исключением тех случаев, когда на совершение таких сделок дает согласие орган опеки и попечительства.

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Читайте также: