Перезалог имущества что это

Обновлено: 04.05.2024

Когда нужно воспользоваться перезалогом

Для распространения услуги на нашем рынке должны выполняться условия:

перезалог ипотечной недвижимости появляется на рынке, когда само ипотечное кредитование достигает своего пика. В условиях снижения ставки по жилищному кредиту все больше людей выбирают для себя этот способ приобретения имущества;
финансовое положение заёмщиков нестабильно, что приводит к необходимости поиска альтернативных решений для погашения задолженности. На платежеспособность граждан влияет состояние экономики страны.

Ставки по ипотечным кредитам сегодня ниже, чем 10 лет назад. Кроме того, политика государства, направленная на поддержание молодых семей с детьми, способствует увеличению спроса на ипотеку.

Перезалог жилой недвижимости используется в 2 типичных случаях:

заёмщику срочно требуется крупная сумма денег. Для этого оформляется перезалог имущества с увеличением лимита кредитования. После оформления договора клиент получает желаемые средства, используя своё заложенное жильё;
владелец жилья не справляется с ежемесячными выплатами по ипотеке и перезакладывает имущество с уменьшением процентной ставки по кредиту. Снижение нагрузки благоприятно сказывается на финансовой дисциплине клиента.

Новый договор может быть заключен с соблюдением обоих условий. Перезалог законной собственности владельца может быть оформлен не только в банке, но и у частного инвестора или лизинговой компании. Последний вариант популярен у граждан, доходы которых не могут быть подтверждены официально.

Перезалог недвижимости активно применяется в крупных городах, например, Москве и Санкт-Петербурге. Большое количество ипотечных кредитов в МО также свидетельствует о востребованности и актуальности услуги.

Требования к перезалоговому имуществу

Банки напрямую не предоставляют гражданам оформление перезалога недвижимого имущества. При этом кредитор-банк часто участвует в повторном залоге, являясь партнером компании-инвестора. Кредитные организации предлагают своим клиентам рефинансирование текущей задолженности. Повторный залог оформляют частные компании, позволяющие получить средства в срочном порядке.

Оформить договор можно с залогом разного имущества:

квартира;
дом;
дача;
танхаус;
комната;
доля в жилой недвижимости.

Большинство компаний предлагают ставки от 12% годовых, при условии получения суммы в размере 80% от стоимости залогового жилья. При этом договор оформляется на срок 20-25 лет.

Банк	Процент в год	Сумма	Срок	Регионы кредитования
Совкомбанк	От 13,9%	200 т.р. — 30 млн.	1-10 лет	Регионы присутствия банка
Восточный	От 12,6%	1млн. — 30 млн.	1-15 лет	Вся Россия
Компания МОЙЗАЛОГ24 низкий процент	От 9%	500 т.р. — 90 млн.	1-29 лет	Москва, Московская область
Грин Финанс	2% в месяц	250 т.р. — 10 млн	1-10 лет	Уфа, Самара, Ульяновск
Ipoteka24	11,99%	450 т.р. — 25 млн	до 20 лет	Санкт-Петербург, Волгоград, Уфа, Нижний Новгород, Саратов, Омск, Челябинск,
ZALOGOVIK24.ru	12%	200 т.р- 45 млн	до 30 лет	Санкт-Петербург, частично лен.область
Банк Зенит	от 10%	1 млн - 15 млн	15 лет	Воронеж, Курск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Самара, Екатеринбург,

Ограничения по перезалогу

Для клиентов важно, что перезалог имущества возможен при наличии проблем в области кредитования у заемщика:

при наличии просроченных платежей, в том числе текущих;
с негативной кредитной историей;
договор оформляется даже при наличии прописанных в квартире лиц;
перезалог доступен, если взыскание осуществляется с помощью службы ФССП или коллекторов.

Для оформления нового соглашения с инвестором не требуется полный пакет документов, достаточно минимального количества.

Где перезаложить недвижимость в Москве и МО

оформление договора на срок до 30 лет;
сумма кредита до 100 000 000 руб. Объём финансирования рассчитывается исходя из 90% рыночной стоимости жилья (Москва, МО);
ставка от 11% годовых (ограниченное предложение – от 6,5%).

Собственник имеет право получить в виде аванса до 60% суммы в день обращения. Погасить задолженность досрочно можно в любой момент без санкций со стороны компании.

Где перезаложить недвижимость в Санкт-Петербурге и ЛО

Перезаложить недвижимость на прозрачных условиях можно в компании *Залоговик. Заявка подается в режиме онлайн на официальном сайте.

ставка от 12-13% с возможностью снижения до 7,5% годовых (ограниченное предложение);
полный возврат средств до 25-ти лет;
400 000-90 000 000 р. (не более 90% от стоимости имущества).

Собственник имеет право получить деньги в день обращения или авансом.

Знакомства с управленческим составом банков и соглашения с разными кредиторами позволяют получать лучшие предложения по процентным ставкам для клиентов кредитных компаний. По данным на январь 2020 г. процент одобрения заявок составил 99%, что стало возможным благодаря грамотной подаче данных и профессионализму сотрудников компаний. Вознаграждение компании получают только после подписания всех бумаг сторонами сделки.

Видео: все о залогах под недвижимость

Возможен ли перезалог квартиры в Москве? На каких условиях он осуществляется? Если вы решили перезаложить свою недвижимость, то вас наверняка беспокоят ответы на эти вопросы. И вы узнаете их из статьи.

Что такое перезалог

Перезалог заложенной квартиры представляет собой повторный залог имущества, которое уже является залоговым объектом, выполняющим функции обеспечения ранее возникших долговых обязательств. Законодательством России перезалог не запрещается и регламентируется.

Фактически есть два варианта перезалога.

Первый — предполагает наличие двух или нескольких залогодержателей (лиц или организаций, в залоге у которых недвижимое имущество находится). Но в таком случае перезалог возможен, если его допускает первый залогодержатель. Если же выдававшая кредит организация (или частный инвестор) в договоре указывает, что на повторный залог налагается запрет, то он не разрешается. А при нарушении условий такого договора дальнейшие залоговые сделки признаются недействительными.

Полезная информация! При наличии нескольких залогодержателей предусматривается их старшинство, обычно определяемое порядком оформления залогов или заключенным между сторонами соглашением. Как правило, при обеспечении кредита имуществом в случае неуплаты долга заемщиком сначала удовлетворяются требования старшего (первого) залогодержателя, потом остальных.

Второй вариант — смена залогодержателя, переход прав на залоговое имущество от одного лица к другому. Фактически залогодатель обращается к другому кредитору: последний погашает долг перед первым кредитодателем и становится новым и единственным залогодержателем, так как права на имущество в рамках закладной переходят к нему.

В каких случаях нужен перезалог

Когда необходим срочный перезалог квартиры или иной недвижимости? Перезаложить уже заложенное имущество потребуется, если:

Обязательства по ранее выданному залоговому кредиту стали слишком обременительными или непосильными. После перезалога новый кредит может быть более выгодным: с лучшей процентной ставкой и меньшими переплатами, с продолжительным сроком и меньшим размером ежемесячного платежа.
Вновь потребовались деньги, а первый кредит уже потрачен. Перезалог позволит получить новый кредит для покрытия возникших расходов. А предоставление залогового имущества поможет получить более крупную сумму, чем при необеспеченном кредите.
Первый кредитор требует незамедлительного погашения кредита, но у должника на это нет денег. Если сумма долга значительная, то больше шансов получить ее в кредит при наличии залога.
Уже допущены просрочки по ранее полученному кредиту. Чтобы дальше не портить кредитную историю, лучше досрочно закрыть первый займ. Но средства на это есть не у всех, поэтому можно перезаложить имущество, получить новый кредит, погасить прежний долг и добросовестно выполнять новые долговые обязательства для улучшения репутации.

В таких случаях перезалог целесообразен, а иногда необходим.

Какие требования должны выполняться для перезалога

Требования для срочного перезалога стандартны для всех кредитов под залог. Для заемщиков это:

Есть и требования для перезакладываемой недвижимости, коей может являться квартира или доля, дом или коттедж, апартаменты, таунхаусы, коммерческие строения:

Каждый кредитор определяет требования самостоятельно, поэтому списки различаются.

Какие понадобятся документы

Для перезалога необходимы такие документы:

паспорт гражданина (заемщика);
по запросу второе удостоверение: водительское или военное, ИНН или СНИЛС, загранпаспорт;
документы на недвижимость: свидетельство о гос. регистрации, договор купли-продажи или иное основание прав владения, акт оценки, единый жилищный документ (ЕЖД), технический и кадастровый паспорта;
выписка по прошлому кредиту по запросу нового кредитора;
закладная (договор ранее оформленного залога).

Также иногда запрашиваются 2-НДФЛ или иное подтверждение дохода, трудовая книга. Уточняйте полный список у кредитора.

Куда обратиться за перезалогом

Где оформить перезалог квартиры срочно в Москве? На повторный залог идут далеко не все кредиторы, но все же предложения есть, и они рассматриваются ниже.

Банки

Перезалог квартиры в банках Москвы — не распространенная практика. Такой процесс для любой занимающейся залоговым ипотечным кредитованием банковской организации проблематичен, ведь нужно связываться с первым выдававшим кредит залогодержателем и взаимодействовать с ним. Поэтому в перечнях требований многих банков указывается отсутствие на имуществе обременений в виде залогов по иным кредитам.

В МФО перезаложить недвижимость также проблематично, ведь микрофинансовые организации специализируются именно на срочных и относительно небольших займах, а оформление перезалога требует времени и работы уполномоченных сотрудников для взаимодействия с предыдущим кредитором.

Частные инвесторы

Перезалог квартиры в Москве от частного инвестора — более распространенная практика. Частные лица и компании могут предлагать залог уже заложенного имущества, ведь главное для них — извлечение прибыли в процессе кредитования.

Но во избежание обмана (перехода прав собственности к залогодержателю, то есть переоформления имущества на него) частных инвесторов следует подбирать тщательно, лучше через специализированные сервисы и биржи, где кандидаты отбираются и проверяются перед включением в базу.

Брокеры

Перезаложить квартиру срочно можно через кредитного брокера. Брокерские компании, занимающиеся посредническими услугами, не выдают кредиты самостоятельно, а содействуют в их получении: принимают и обрабатывают заявки клиентов, подбирают для них лучшие условия, отправляют запросы партнерам (банкам, частным инвесторам и МФО), а потом предоставляют одобренные готовые варианты.

Рассмотрим в таблице условия брокеров, занимающихся повторным залогом недвижимости:

Брокер	Ставка	Сроки	Суммы	Прочие условия
Success Finance	От 9%	До 25 лет	До 80% цены залога	По двум документам, получение за день, аванс
Атриум Перезалог	От 8%	До 25 лет	До 50 млн.	Аванс, одобрение за 1-2 дня
ЛЕГКО-ЗАЛОГ	От 7,5% по акции	До 30 лет	До 100 млн.	Аванс, без подтверждений дохода, займы до продажи, срочное оформление

Предложение ЛЕГКО-ЗАЛОГ более выгодно, так как предполагает крупный аванс и займ до продажи, не требует подтверждений доходов и поручительства. В залог принимаются любые объекты, включая доли.

Оформление перезалога

Рассмотрим процесс перезалога пошагово:

Если вы перезакладываете имущество, то получите выгодный кредит, учтя рассмотренные в статье нюансы и выбрав подходящий вариант перезалога.

Обременение – это ограничение в использовании квартиры, накладываемое третьим лицом. Его накладывают при ипотеке, договоре пожизненной ренты, доверительном управлении, аренде или аресте недвижимости. Чтобы стать полноправным хозяином недвижимости, новому владельцу квартиры необходимо снять ограничения. Как это сделать – можно узнать ниже.

Виды обременений

Принудительное – арест. Может быть назначен в случае

Как узнать при покупке, что квартира не находится под ограничениями

По закону собственники обремененных квартир имеют право на продажу, если получат согласие у залогодателя. Поэтому покупателям рекомендуется проверить недвижимость. Чтобы это сделать:

Оцените объявление. Обремененные квартиры на 20-50% дешевле относительно среднерыночных.
Зайдите на официальный сайт Росреестра или обратитесь в ЕГРП.
Оплатите госпошлину.
Закажите выписку о квартире.
Через 1-5 дней вы получите подробную информацию о квартире, в том числе тот факт, находится ли она под обременением.

Совет: если вы узнали об обременении квартиры уже после покупки, обратитесь к юристу для консультации. Несмотря на то, что по закону новый собственник жилья не обязан оплачивать долги старого, судебные приставы и банк могут доставить неудобства.

Обременение при доверительном управлении

При заключении договора доверительного управления собственник жилья передает другому лицу полномочия управлять квартирой, не теряя при этом права собственности. К этой схеме прибегают при сдаче квартиры в наем, когда хозяин не желает тратить время на организационные вопросы. Доверенное лицо выполняет свои обязательства, получая за это деньги.

Договор доверительного управления заключают на срок до пяти лет. После этого одна из сторон подает заявление о прекращении договора, и обременение снимается. Договор может быть расторгнут раньше срока по обоюдному желанию сторон.

Обременение при аресте

Это может произойти:

при долгах собственника;
при проблемах с выплатой ипотеки;
при судебном разбирательстве, связанным с квартирой. Это могут быть раздел имущества супругов, процессы о причинении ущерба и так далее.

Для снятия обременения при аресте собственник должен разрешить спорную ситуацию – выплатить долги, закончить судебное разбирательство. После этого достаточно написать заявление в орган, который наложил арест.

Обременение при договоре ренты

Этот документ заключают пожилые люди, которые завещают свои квартиры посторонним лицам, занимающихся их поддержкой и уходом. Чаще всего так поступают при отсутствии наследников.

В соответствии с договором ренты, владелец недвижимости (получатель ренты) получает право пожизненно проживать в ней и получать материальную поддержку или опеку от постороннего лица (плательщика ренты). Последний же получает право собственности на квартиру после смерти получателя ренты. Чтобы снять обременение в этом случае, понадобится написать заявление в Росреестр.

Обременение при ипотеке

Это самый распространенный случай, при котором на недвижимость накладывают обременение. По договору ипотеки заемщик обязан согласовывать с банком продажу, обмен и другие операции с квартирой. В зависимости от кредитора это условие может быть дополнено другими:

согласовывать ремонтные работы;
получать разрешение на прописку посторонних лиц;
уведомлять об отъезде на 2 и более месяцев из страны.

Чтобы избавиться от ограничений, заемщик должен выплатить долг.

Как снять обременение после погашения ипотеки

После закрытия ипотеки:

Обратитесь в МФЦ или зайдите на сайт Росреестра. Во втором случае понадобится электронная подпись.
Соберите пакет документов – паспорт, справку о закрытии ипотечного долга, закладную, свидетельство о правах собственности, кредитный договор. Справку о закрытии долга и закладную можно получить в банке, их делают за 10-14 дней. Процедура бесплатна.
Подайте заявление.
Дождитесь 1-3 дня.
Получите справку о снятии обременения. С собой возьмите паспорт.

Чтобы убедиться, что ограничения сняты, можно проверить квартиру на сайте Росреестра.

Факт: в среднем, процедура занимает 20-30 дней.

После снятия ограничений жилье полностью принадлежит собственнику, который вправе производить с ним любые операции – закладывать, дарить, продавать, обменивать.

Знаете, что такое залоговое обеспечение кредита, но не понимаете, каким образом это поможет рассчитаться с долгами? Тогда эта статья для вас. Как сделать предмет недвижимости гарантом платежеспособности вторично, не усугубив ситуацию еще больше, подскажут специалисты.

Выгоды вторичного залога

Сама по себе процедура всегда осуществляется с целью улучшения действующих кредитных условий, более привлекательными.

Во-первых, снижение переплаты. Общая сумма долга уменьшается за счет ставки – в данном случае она сработает на понижение.
Во-вторых, возможность увеличить сумму, которая будет указана в новом залоговом договоре. Ее будет достаточно, чтобы закрыть первый займ, и при удачно оформленной сделке, у человека еще останутся средства, необходимые ему для реализации других целей. Обратите внимание! Куда он планирует потратить заемные деньги – нового кредитора не интересует.
В третьих – увеличение сроков возврата. Более продолжительные временные рамки автоматически уменьшают величину текущего платежа. Во многих случаях объективно, реально продлить период погашения до 25-30 лет.

Конечно, можно попробовать взять стандартный потребительский кредит, чтобы не рисковать недвижимостью еще раз. Но какой будет его размер? Да и удастся ли получить одобрение банка, если человек имеет:

просрочки по выплатам;
непогашенные обязательства;
негативную кредитную характеристику;
занимается предпринимательской деятельностью;
отсутствие официальных доходов.

Другое дело, если клиент может подтвердить свою финансовую состоятельность имуществом – например, квартирой. Оформив ее в залог, можно получить деньги в короткие сроки.

Кому следует доверять перезалог заложенной квартиры.

Юридически процедура происходит следующим образом:

сторонняя инвестиционная компания или банк предлагает заемщику более привлекательные условия, чем его действующий кредит и исполняет по нему обязательства вместо клиента;
жилье становится предметом залога новой организации, которая, в свою очередь, улучшает условия сделки.

С этого момента плательщик исполняет новые договоренности.

В результате сделки собственник квартиры имеет:

вторичный кредит – с пониженной долговой нагрузкой на бюджет;
новый перезалог – при котором выплаты становятся меньше, а право собственности сохраняется.

Чтобы результат оправдал ожидания, выбирать среди банков и частных инвесторов следует те фирмы, кто имеет положительный рейтинг, дорожит своей репутацией и придерживается открытой политики в совершении кредитных операций.

В процессе выбора нужно учитывать следующие моменты:

сроки – фирма, имеющая опытных сотрудников, выполнит весь объем работ не только качественно, но и быстро;
полный пакет юридического сопровождения сделки – подготовка документов, переговоры с банком – все это должно лечь на плечи инвестора;
условия кредитования – займ должен нести финансовую выгоду, иначе процедура вторичного залога теряет смысл;
правовое регулирования – все этапы процесса должны осуществляться под контролем юриста, а важные бумаги – подтверждаться нотариально. Если такую возможность фирма не предоставляет - перед вами мошенники;
проживание – рефинансирование накладывает ряд обязательств только на куплю-продажу. Сдавать жилье в аренду или самостоятельно там проживать - право собственника.

Вторичный залог – цена вопроса

При первичном кредитовании заемщик несет определенные расходы по сделке:

страховой полис;
экспертная оценка объекта недвижимости;
услуги нотариуса;
регистрация договора.

В случае с перезалогом все расходы оплачивает компания-инвестор или банк. После того, как сделка будет оформлена, потраченную сумму спишут с должника. Таким образом, наперед он ничего не оплачивает.

При вторичном договоре статьи расходов будут следующими:

новая страховка и экспертиза;
снятие старого обременения и наложение нового;
регистрация залогового соглашения;
оформление соглашения о займе между кредитором и клиентом.

Какой конкретно будет конечная сумма - зависит от региона проживания, стоимости квартиры и дополнительных обстоятельств по сделке.

Читайте также: