Плата за продажу права аренды земельного участка это

Обновлено: 30.04.2024

1. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

1.1. Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", заявители декларируют свою принадлежность к субъектам малого и среднего предпринимательства путем представления в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа сведений из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ведение которого осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом, либо заявляют о своем соответствии условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 5 статьи 4 указанного Федерального закона.

2. Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке.

3. Организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пунктах 1 и 1.1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

4. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

5. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

6. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления.

7. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить заявителю внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

8. Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;

4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном настоящей статьей реестре недобросовестных участников аукциона.

9. Организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола.

10. Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях не позднее дня, следующего после дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи.

11. Организатор аукциона обязан вернуть заявителю, не допущенному к участию в аукционе, внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

12. В случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся.

15. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе указываются:

1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона;

2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка;

3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона;

4) наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона;

5) сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа).

16. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.

17. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

18. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

19. В случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

20. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

21. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

22. Не допускается требовать от победителя аукциона, иного лица, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, возмещение расходов, связанных с выполнением кадастровых работ в отношении земельного участка, являющегося предметом указанных договоров, а также расходов, связанных с организацией и проведением аукциона.

23. Организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней со дня направления им проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры (при наличии указанных лиц). При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.

24. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

25. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

26. В случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.

27. Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

28. Ведение реестра недобросовестных участников аукциона осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

29. В реестр недобросовестных участников аукциона включаются следующие сведения:

1) наименование, фирменное наименование (при наличии), место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество (для граждан), идентификационный номер налогоплательщика или в соответствии с законодательством иностранного государства аналог идентификационного номера налогоплательщика (для иностранного лица) лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи;

2) наименование, идентификационный номер налогоплательщика (для юридического лица) или в соответствии с законодательством иностранного государства аналог идентификационного номера налогоплательщика (для иностранного лица) учредителей (участников) юридических лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи, фамилия, имя и (при наличии) отчество (для граждан) учредителей (участников), членов коллегиальных исполнительных органов, лиц, исполняющих функции единоличного исполнительного органа юридических лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи;

3) дата проведения аукциона в случае, если победитель аукциона уклонился от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, дата признания аукциона несостоявшимся в случае, если лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник уклонились от заключения указанных договоров;

4) дата внесения указанных в настоящем пункте сведений в реестр недобросовестных участников аукциона.

30. В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

31. Сведения, содержащиеся в реестре недобросовестных участников аукциона, должны быть доступны для ознакомления на официальном сайте.

32. Сведения, предусмотренные пунктом 29 настоящей статьи, исключаются из реестра недобросовестных участников аукциона по истечении двух лет со дня их внесения в реестр недобросовестных участников аукциона.

33. Внесение сведений о лицах, указанных в пункте 27 настоящей статьи, в реестр недобросовестных участников аукциона или содержание этих сведений в реестре недобросовестных участников аукциона, равно как и неисполнение действий, предусмотренных пунктом 32 настоящей статьи, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебном порядке.

34. Порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра, устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Переуступка прав аренды земельного участка возникает тогда, когда один арендатор передает другому все полномочия по использованию земельного участка. Происходит это в соответствии с нормами законодательства.

Что такое уступка права аренды земельного участка?

Определение переуступки прав нигде законодательно не закреплено. Под уступкой понимают некий переход прав от одного арендатора к другому. Проще говоря, права, предоставленные собственником при аренде земельного участка одному лицу, переходят к другому.

Правовые основания

Нормы, регулирующие вопрос переуступки, прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, ГК РФ), Земельном кодексе Российской Федерации (далее — Земельный кодекс, ЗК РФ) и некоторых других нормативно-правовых актах. При этом, нормы земельного законодательства являются специальными. Это значит, что в спорных вопросах именно на положения Земельного кодекса стоит опираться в первую очередь.

. Имущественные отношения относительно земельных участков регулируются гражданским законодательством. . Установлены общие правила, касающиеся аренды земли. . О правах и обязанностях нового арендатора в случае перехода ему права собственности на объект, находящийся на арендуемой земле. . Особенности предоставления в аренду земельных участков, принадлежащих государству, на основании торгов и без них. . Установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. . Основания продажи объекта недвижимости на арендованном участке. . Условия использования арендованного имущества и т.д.

Договор переуступки частично пересекается с договором аренды и соглашением о переуступке прав (цессия). Несмотря на то, что цессия устанавливает правила передачи кредитором своих прав и регулируется ст. 388 ГК РФ, в целом этот договор относится к институту обязательственного права, в котором рассматриваются вопросы о перемене лиц в обязательстве. На основании соглашения о цессии происходит действительно переуступка прав, когда все права предыдущего арендатора передаются новому.

Отличие переуступки от аренды

Под арендой здесь понимается субаренда, когда арендодатель сдает в аренду земельный участок новому арендодателю. Это право основного арендодателя регулируется статьей 615 ГК РФ. В договоре поднайма главным во взаимоотношениях с собственником остается первый и основной арендатор, в то время как в договоре переуступки главным становится второй арендатор. В переуступке все права на пользование земельным участком переходят новому арендатору, а в субаренде основные полномочия и обязанности лежат на первом арендаторе.

Можно ли продать право аренды ЗУ третьим лицам и на каком основании?

Да, право аренды земельным участком может быть передано основным арендатором за определенную плату третьим лицам. Происходит это как раз на основании договора субаренды. При этом может сдаваться земельный участок полностью или только его часть. Право аренды передается основным арендодателем в субаренду в пределах, установленных законом, и на условиях, которые не противоречат основному договору аренды. Данное право арендатора регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ. В частности, ст. 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.

На какой срок можно передать право аренды?

Согласно ст. 22 ЗК РФ арендодатель имеет право передать свои права и обязанности без согласия собственника в пределах основного срока договора аренды на земельный участок, если в таком договоре не прописано другое. Новый арендатор начинает владеть земельным участком на праве основного собственника по тому же договору, который был у предыдущего арендатора с собственником. Новый договор заключать в общих ситуациях не потребуется. При этом важно уведомить собственника земельного участка о том, что появился новый пользователь земли.

Срок передачи права аренды установлен в договоре между владельцем земли и прежним арендатором. Законодательно то, на какой срок передается право перенайма новому арендодателю не устанавливается, но на практике это право передается на срок, прописанный в договоре.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Переуступка прав аренды земельного участка должна быть оформлена в соответствии с нормами закона. Для того чтобы это сделать необходимо уточнить кто является субъектом данных отношений, какой у данных субъектов правовой статус и на каких основаниях можно осуществить данный переход прав.

Несмотря на то, что по соглашению о перенайме к новому арендатору в любом случае переходят все права и обязанности предыдущего, необходимо такой договор составить.

Причины, по которым это необходимо сделать в короткие сроки.

Понадобятся какие-либо документы об аренде земельного участка, которые находятся в распоряжении предыдущего арендатора.
Потребуется подтвердить права нового арендодателя для какого-нибудь дела, то предыдущее соглашение об аренде с собственником, которое по закону распространяется и на нового арендатора, не во всех ситуациях подходит.
Собственник будет направлять уведомления об изменениях, например, касающихся платы за землю, старому арендатору, который может их не получить или не сообщить о них новому арендатору. В связи с чем могут наступить определенные правовые последствия в виде долга по аренде или др.

При перемене арендатора в обязательственном договоре о переходе прав предыдущий арендатор может действовать только в соответствии с законом и основным договором об аренде с собственником.

Важно! Перед заключением договора переуступки важно проверить отсутствие/наличие долгов у прежнего арендатора по всем платежам, которые он должен был вносить. И, если долги имеются, то стоит заранее договориться об их погашении.

Содержание договора переуступки

В договоре перенайма земельного участка прописываются все условия, которые являются обязательными и наиболее существенными для аренды и цессии. Соглашение оформляют в письменном виде. Оформление происходит по общим правилам для гражданских договоров, регулирующихся ГК РФ.

Основными элементами договора переуступки являются:

сведения об объекте аренды;
срок заключения договора;
размер платы за передачу прав;
права и обязанности сторон;
условия перехода прав;
данные об арендаторе и собственнике.

Договор составляется в трех экземплярах, два из которых остаются арендаторам, а третий передается собственнику земли.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуются следующие документы:

паспорта заявителей (для физических лиц, ИП);
учредительные документы (для юридических лиц);
основной договор аренды между первым арендатором и владельцем земли;
выписка из ЕГРН на объект перехода прав;
межевой план на земельный участок, если он не стоит на кадастровом учете;
план-схема расположения участка;
акт приема-передачи;
платежный документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Справка! Если земля находится в собственности государства, то может потребоваться разрешение от муниципалитета или субъекта на переуступку таких прав.

Нужно ли регистрировать договор?

Обязательные пункты договора

Обязательные пункты соглашения о переуступке не должны противоречить основному договору об аренде с собственником. Главными пунктами договора являются условия перехода прав, согласно которым один арендатор передает свои права другому, а также основания такого перехода. При этом в договоре переуступке обязательно ссылаются на основной договор и делают это письменно. Основной договор прикладывают в качестве обязательного приложения.

Другими существенными пунктами в договоре перехода прав является плата за передачу, описание объекта, в отношении которого осуществляется переход прав, согласие собственника, когда это необходимо в силу закона.

Частые вопросы

Разберем частые вопросы, которые касаются перехода прав от одного арендатора к другому.

Нужно ли согласие собственника?

Если собственником выступает государство, то его согласие необходимо и в некоторых других случаях. Если арендатор:

имеет статус резидента особой экономической зоны;
является участником свободной экономзоны в Республике Крым или в Севастополе с правом аренды без торгов;
является субъектом малого или среднего предпринимательства, а земельный участок относится к специальной категории земель, которые свободны от прав третьих лиц.

Все эти положения регулируются ст. 22 ЗК РФ.

Важно! Согласие собственника потребуется, если об этом прямо прописано в основном договоре аренды.

В какой срок должно быть направлено уведомление о переуступке?

В постановлении Пленума ВАС от 24.03.2005 г. №11 сказано, что уведомление о переходе права пользования земельным участком на праве аренды должно быть направлено в разумный срок после того, как такая сделка была совершена.

Что такое разумный срок?

Разумный срок для обязательств, регулирующихся ст. 314 ГК РФ, предполагает, что уведомление должно быть направлено в течение семи дней с того момента, как арендодатель потребует представить ему такие сведения.

Запрет на переуступку права аренды некоторых земель

Переуступка прав возможна не всегда. В некоторых случаях это право ограничено законодательно. Переуступка запрещена в следующих случаях.

Земельный участок был получен в аренду по результатам торгов (ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ).
Земельный участок был предоставлен для комплексного развития (ст. 68 ГК РФ).

Еще одним ограничением можно назвать ситуацию для некоторых арендаторов, при которой преимущественным правом аренды на земельный участок наделен предыдущий арендатор по отношению к новым лицам. Об этом сказано в ст. 39.8 ЗК РФ.

Договор переуступки права – серьезный юридический документ, который несет в себе правовые последствия, как для владельца земли, так и для обоих арендаторов. Соглашение имеет четкие требования к условиям осуществления и регулируется законодательно. Именно поэтому важно заранее ознакомиться со всеми тонкостями процедуры и выполнить переход прав правильно. Это позволит избежать правовых последствий и признания ничтожности сделки в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Содержание

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
для использования надела под ИЖС — 20 лет;
для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
земля под фермерское хозяйство — три года.

Надо ли платить налоги

Как формируется цена аренды

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

А — кадастровая цена участка;
С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Земля бесплатно

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
паспорт;
документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
договор — оригинал и копии;
кадастровую документацию на участок;
паспорт;
документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Бухгалтерский учет по договору перенайма земельного участка (покупка права аренды)

Ситуация:

Организация на основании открытых торгов в ходе конкурсного производства приобрела право аренды на земельные участки под зданиями.

Как отразить указанную операцию в бухгалтерском учете?

Краткий ответ:

Приобретение за плату права аренды земельных участков является возмездным перенаймом земельного участка.

Расход в виде платы за перенаем признается в бухгалтерском учете единовременно на дату государственной регистрации соглашения о перенайме,

В связи с разными правилами признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете Организация обязана формировать временные разницы и соответствующие им ОНА.

Правовое обоснование:

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В п.5. ст. 22 Земельного кодекса РФ также указано, что арендатор земельного участка[1], вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно Определению ВС РФ по Делу № 309-ЭС16-4636 от 08.09.2016г. отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору препятствует продаже права аренды в раках дела о банкротстве.

В соответствии с Определением ВС РФ от 26.02.2016г. № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014 при наличии в договоре аренды запрета на передачу прав другому лицу, права не могут быть реализованы в рамках дела о банкротстве.

В связи с вышеизложенным перед заключением подобной сделки необходимо убедиться в соблюдении права арендодателя.

Из вышеизложенного также следует, что между прежним арендатором-банкротом и новым арендатором – победителем торгов возникли отношения по возмездному перенайму земельного участка.

Бухгалтерский учет.

расходы по обычным видам деятельности (п.5 ПБУ 10/99);

прочие расходы (п.11 ПБУ 10/99).

По мнению консультантов, на основании договора о приобретении права аренды земельного участка у Организации возникло право стать новым арендатором по договору аренды. Иные права у нового арендатора, в т.ч., связанные с извлечением экономических выгод от сделки, не возникают.

Оплачивая соответствующие арендные платежи, экономические выгоды новый арендатор будет извлекать из договора аренды.

Следовательно, затраты, связанные с перенаймом, не отвечают критериям признания актива в бухгалтерском балансе и классифицируются в качестве расхода.

В соответствии с п. 16 ПБУ 10/99 признание указанных расходов производится на дату государственной регистрации договора соглашения о перенайме.

Из вышеизложенного следует, что расход в виде платы за перенаем признается единовременно на дату государственной регистрации соглашения о перенайме.

На основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000г. № 94н в бухгалтерском учете производится запись

В случае, когда в договоре аренды данная стоимость не указана, по мнению консультантов Организации целесообразно запросить у арендодателя информацию о стоимости арендуемых земельных участков.

При несогласии арендодателя предоставить указанные сведения, по мнению консультантов, целесообразно произвести оценку арендованного земельного участка. Данная оценка отражается в отчетности. Ее недостоверная величина приведет к недостоверной отчетности. Отмечаем, что имеются иные позиции по данному вопросу.

Применение ПБУ 18/02

В бухгалтерском учете расходы на выплату вознаграждения за перенаем учитываются единовременно, в то время как в налоговом учете распределяются на период действия договора аренды. (Смотрите налоговый учет сделки)

Следовательно, в бухгалтерском учете Организации возникают временные разницы, порядок учета которых установлен Положением по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утв. Приказом Минфина РФ от 19.11.2002г. № 114н.

В месяце признания в бухгалтерском учете расхода на перенаем у Организации возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), которые будут уменьшаться (погашаться) по мере признания расхода в виде платы за перенаем земельного участка в налоговом учете (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02).

Следовательно, в месяце регистрации перехода права Организация в бухгалтерском учете отражает запись по отражению отложенного налогового актива (ОНА) - Дт.09 – Кт 68.пр.

В последствии ежемесячно отражается погашение ОНА бухгалтерской записью Дт. 68 пр. – Кт. 09[2].

Примечания:

[1] за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

[2] Отмечаем, что с 2020г. внесены изменения в ПБУ 18/02 (Приказ Минфина РФ от 20.11.2018г. № 236н).

Однако изменения в Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета 94н, не вносились. В связи с чем, по мнению консультантов, целесообразно применять корреспонденцию счетов, установленную Инструкцией по применению Плана счетов №94н.