Передача собственником владения земельным участком после достижения соглашения между сторонами мму

Обновлено: 03.05.2024

Правила, касающиеся раздела наследственного имущества, перешедшего в общую долевую собственность наследников, по соглашению между ними установлены в ст. 1165 ГК РФ. При этом общий порядок и условия такого раздела регулируются п. 2 ст. 1164 ГК РФ, а также положениями статьи 252 ГК РФ.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, закон предоставляет возможность наследникам по своей воле распределить между собой все наследственное имущество в целях исключения в дальнейшем возможности возникновения споров по поводу раздела каждого
из объектов, входящих в состав наследственной массы. При недостижении наследниками соглашения раздел наследства может быть осуществлен в судебном порядке по требованию любого наследника. В этом случае необходимо учитывать положения ст. 1168 — 1170 ГК РФ о преимущественном праве наследников на получение при разделе в единоличную собственность объектов, входящих в состав наследства.

Если среди наследников есть недееспособные или несовершеннолетние граждане, то о разделе наследственного имущества должен быть уведомлен орган опеки и попечительства (ст. 1167 ГК РФ).

Необходимость в разделе имущества не возникает в тех случаях, когда наследодатель указал в завещании, какое именно имущество кому из наследников достанется. Однако, если в завещании не указано, какое конкретно имущество из состава наследственной массы наследует каждый из наследников, или при наследовании по закону, необходимо произвести раздел наследуемого имущества. При наследовании по закону,
если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, а также при наследовании по завещанию, если имущество завещано двум или нескольким наследникам без указания конкретного имущества, наследуемого каждым из них, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников с определением доли каждого из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, может быть произведен в течение трех лет со дня открытия наследства (по правилам ст. 1165 — 1170 ГК РФ) или по прошествии этого срока (по правилам ст. 252, 1165, 1167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1165 ГК РФ к соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров. Так, гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрено две формы сделки — устная и письменная (простая письменная и нотариально удостоверенная). Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. При составлении сделки в простой письменной форме такая сделка должна быть подписана лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 159 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, брачный договор), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
(ст. 163 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом не установлена определенная форма для договоров данного вида (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками только после выдачи им свидетельства о праве на наследство.К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Государственная регистрация прав наследников
на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство. В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, — на основании соглашения
о разделе наследства (п. 2 ст. 1165 ГК РФ). При этом, как указывается в п. 3 ст. 1165 ГК РФ, несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Законодатель предоставляет отдельным наследникам преимущественное право
на получение в счет своей наследственной доли определенного имущества. Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре; наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения; наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение (ст. 1168 ГК РФ). Указанные лица вправе отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам.

Предметы обычной домашней обстановки и обихода входят в состав наследства
и наследуются на общих основаниях. Преимущественное право на предметы обычной домашней обстановки и обихода принадлежит наследнику, проживавшему совместно с наследодателем на день открытия наследства, вне зависимости от продолжительности совместного проживания. Спор между наследниками по вопросу о включении имущества в состав таких предметов разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств дела
(в частности, их использования для обычных повседневных бытовых нужд исходя из уровня жизни наследодателя), а также местных обычаев.

Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным. При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь, включая жилое помещение, указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства, производится по общим правилам.

При заключении наследниками соглашений, мировых соглашений о разделе наследственного имущества следует учитывать, что наследники осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, поэтому раздел наследства может не соответствовать причитающимся им размерам долей. Соглашение о разделе наследства, совершенное с целью прикрыть другую сделку с наследственным имуществом (например, о выплате наследнику денежной суммы или передаче имущества, не входящего в состав наследства, взамен отказа от прав на наследственное имущество), признается ничтожным. Передача всего наследственного имущества одному из наследников с условием предоставления им остальным наследникам компенсации может считаться разделом наследства только в случаях осуществления преимущественного права.

При разделе наследственного имущества учитывается его рыночная стоимость.

Законодатель также установил правила раздела наследства, направленные на защиту прав отдельных категорий наследников. Так, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника, а при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с обязательным согласием органов опеки и попечительства (ст. 1166 и 1167 ГК РФ).

умерший гражданин, имущество которого переходит другим лицам в порядке наследования. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят. Читать далее

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Реализация концессионных соглашений и СГЧП, как и любое строительство или реконструкция объекта капитального строительства, предполагает наличие определённых прав концессионера и частного партнёра на земельный участок, а также установление в отношении участка определённого правового режима.

Заметим, что наличие таких прав необходимо отнюдь не в каждом соглашении, а лишь в тех, в которых земельный участок требуется для непосредственного осуществления деятельности в рамках соглашения и исполнения принятых стороной на себя обязательств. Так, при отсутствии потребности концессионера или частного партнёра в правах на земельный участок для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, оно может не содержать условие о предоставлении земельного участка, а договор аренды может не заключаться [1] (например, это может быть актуально при заключении соглашений в отношении помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 11 закона № 115-ФЗ, ст. 33 закона № 224-ФЗ, п. 23 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, на котором располагается объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предоставляется концессионеру или частному партнёру в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды не может превышать срок действия соглашения. Дополнительно отметим, что в рамках концессионного соглашения земельный участок может быть предоставлен концессионеру также на праве субаренды, на праве ограниченного пользования (сервитуте) или на иных правах.

В рамках закона № 224-ФЗ земельный участок должен находиться в собственности публичного партнёра и на момент его передачи частному партнёру быть свободным от прав третьих лиц. Частный партнёр может получить земельный участок только в аренду.

Концессионное законодательство, в отличие от законодательства о ГЧП, не содержит требований о наличии права собственности концедента на участок и об отсутствии прав третьих лиц на него. Соответственно, допустимо толкование, согласно которому земельный участок может находиться в собственности иных публично-правовых образований или третьих лиц, при этом ответственность за обеспечение предоставления земельного участка должна лежать на концеденте. Отметим, что в случае, если земельный участок не образован или не находится в собственности концедента, нельзя будет понудить его в судебном порядке передать этот участок концессионеру [2] . При этом в отношении земельного участка на момент его предоставления концессионеру в любом случае не должно быть ограниченных вещных прав третьих лиц, в противном случае в предоставлении участка концессионеру будет отказано на основании п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос предоставления земельного участка в случае, если для создания объекта соглашения предварительно требуется снести находящиеся на таком земельном участке объекты капитального строительства. Поскольку по концессионному соглашению концессионеру могут быть предоставлены объекты исключительно для целей реконструкции, предоставить земельный участок с находящимися на нём и подлежащими сносу ОКС будет невозможно в силу п.п. 4, 5 ст. 39.16 ЗК РФ. В таком случае снос ОКС может быть осуществлён концедентом в рамках исполнения обязательств по подготовке территории до предоставления земельного участка концессионеру.

Ни концессионер, ни частный партнёр не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.

Прекращение соглашения является основанием для прекращения заключённого договора аренды земельного участка в рамках закона № 224-ФЗ, а также прекращения договора аренды, иных прав в отношении земельного участка, предоставленных концессионеру.

В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанного с ними имущества частный партнёр – собственник объекта по СГЧП (в отличие от концессионера, обладающего только правами владения и пользования объектом соглашения) получает возможность приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен данный объект. Однако претендовать на получение земли можно только после истечения срока действия соглашения (п. 6 ст. 33 закона № 224-ФЗ). Приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, и по цене, не превышающей его кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Единоличное владение земельным участком не ставит проблем о порядке и принципах его использования. Собственник сам определяет, как распорядиться имуществом: где расположить постройки, а где — растительные насаждения и пр.

Ситуация усложняется, когда у земли имеется сразу несколько владельцев. В данном случае речь идёт об имущественных долях. В некоторых случаях разобраться, кто и на какую часть участка может претендовать, получается только через суд.

Что это такое — долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает, что у объекта (дома, квартиры, участка) имеется сразу несколько владельцев. При этом размер доли каждого в общем имуществе строго зафиксирован. Понятию общего владения посвящена целая глава Гражданского кодекса. Согласно документу, наличие двух и более собственников делает собственность общей (ст. 244 ГК РФ). Она может быть двух видов:

без выделения долей (совместная);
с определением доли каждого владельца (долевая собственность).

Размеры долей могут различаться: допустимы как равные части, так и любые другие соотношения.

Основные принципы использование участка в долевой собственности:

каждый из владельцев получает в пользование часть земельного участка соразмерно выделенной доли (ст. 247 ГК РФ);
распределяется при этом и всё иное имущество, расположенное на его территории: растения, выращенные плоды и пр. (ст. 248 ГК РФ);
расходы по содержанию недвижимости также делятся между всеми участниками, в соответствии с размером их долей (ст. 249 ГК РФ);
каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению: её можно продать, передать в дар и пр. (cделать это можно только после получения разрешения всех других владельцев участка — по закону они обладают преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли) (ст. 246 ГК РФ).

На нашем сайте вы найдете и другие публикации на тему пользования земельным участком, из которых вы сможете узнать:

Что такое и как происходит предварительное согласование?
Как составить иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком?

Какие документы подтверждают право на часть совместного имущества?

Существуют также правоустанавливающие документы. Они поясняют, на каком основании собственнику перешёл тот или иной объект. К правоустанавливающим актам на земельные участки относятся (ст. 8 ГК РФ):

договоры об отчуждении имущества и приемопередаточные акты к ним;
любые судебные решения;
свидетельства о праве на наследство;
документальные сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента).

Что касается общей собственности на земельные участки, то ситуация зависит от типа владения: долевая или совместная.

Совместная собственность может возникнуть в ряде ограниченных случаев:

при образовании крестьянско-фермерских хозяйств (ст. 257 ГК РФ);
у участников СНТ;
у супругов, не заключивших брачный договор (ст. 256 ГК РФ).

Основания получения таких участков также могут быть абсолютно разными, в первую очередь это:

любые документальные сделки, заключённые в браке;
свидетельства о наследстве и пр.

Для общей долевой собственности правоустанавливающими документами могут выступать:

сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента);
переход права собственности на долю в праве собственности по наследству (наследование по закону или по завещанию);
приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданам жилого помещения, принадлежащего государству;
признание права собственности на определенную долю по решению суда.

Обратите внимание! Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы неразрывно связаны. Зафиксировать собственность возможно только на основе актов, подтверждающих возникновение имущественных прав.

Если по какой-то причине данные о регистрации владения отсутствуют в государственном реестре, получить документ на участок получится только на основании правоустанавливающих документов.

Основные правила при использовании земли

Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

итоговую площадь участка;
согласование его границ с соседними участками.

Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.

В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.

Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

реквизиты суда;
сведения об истце и ответчике;
предмет спора (определение порядка пользования участком);
подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
требование истца — определить порядок пользования.

Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

подтверждающие право собственности на долю;
квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;

Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).

По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Особенности процедуры

Земельный спор может осложняться дополнительными условиями использования участка.

Надел с долей в праве собственности на здание

Земельным кодексом РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Предоставление гражданам прав на часть земли, на которой расположен жилой дом, происходит согласно закону следующим образом: размер земельных долей будет соответствовать долям в праве собственности на здание (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

На практике это означает, что количество метров земельного участка каждого собственника напрямую зависит от его доли в строении. Например, если в документах зафиксирована собственность на 1/4 дома, то из всей площади земли под ним, воспользоваться можно только четвертью.

Процесс определения порядка пользования участками со строениями не отличается от классической процедуры:

заключается соглашение между всеми собственниками;
если мирно договориться не получается, следует обратиться в суд.

Определяя порядок использования земельного участка в долевой собственности, его владельцы должны опираться на размер долей, подтверждённый документально. Если разногласий не возникает, достаточно пригласить кадастрового инженера и провести внутреннее межевание. Границы каждой доли будут строго зафиксированы на местности.

Закрепить договорённости, добавив в них нюансы использования общей территории, необходимо письменным соглашением. При невозможности достижения компромисса спор урегулируют в суде.

Когда имущество (чаще всего недвижимое) находится в совместной собственности, между сособственниками могут возникать различные споры и конфликты относительно порядка использования данного имущества. Законодательство предусматривает два варианта решения таких споров: выделение доли в натуре для каждого из собственников или установление порядка пользования имуществом.

Однако первый вариант имеет ряд ограничений – например, он может применяться только к целым домам, и то при наличии отдельного входа, коммуникаций и т.д., а также для земельных участков, если их площадь позволяет разделить землю на доли с сохранением минимального допустимого размера участка, а для квартир этот подход не может быть применен.

В данной статье мы разберем второй вариант: как определяется порядок пользования совместным имуществом и что для этого потребуется.

Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом

В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:

а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;

и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;

из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.

Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.

Как определить порядок пользования имуществом в общей собственности: порядок действий?

Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.

Заключение соглашения о порядке пользования имуществом

Составление и подписание сторонами спора соглашения об определении порядка пользования общим имуществом – это наиболее простой вариант разрешения конфликта. Но он возможен только в том случае, если все сособственники согласны с предлагаемыми условиями. Если хотя бы один из них против, договор не будет иметь юридической силы, и разрешать спор придется другим путем – через суд. Законодательство не устанавливает конкретной формы для соглашения, что означает, что документ может быть составлен в произвольной форме, но обязательно должен содержать ряд пунктов:

точное наименование, адрес, площадь и другие характеристики спорного имущества;
список всех сособственников недвижимости, с указанием доли каждого из них;
условия, на которых будет использоваться совместное имущество, например, каждый из владельцев получает по отдельной комнате, а кухня, туалет, ванная используются совместно. Также могут быть прописаны дополнительные условия, например, порядок внесения квартплаты, проведения ремонта, поддержания чистоты в помещении и т.д.;
дополнительные условия: когда соглашение вступает в силу, права и обязанности сторон, подписавших документ, разрешение ситуаций при нарушении договора и др.

Нотариальное заверение данного документа не является обязательным, хотя юристы рекомендуют все-таки провести эту процедуру. После подписания каждый из сособственников получает свою копию соглашения.

Спор в суде о порядке использования недвижимости

Если добиться взаимовыгодного решения между сторонами спора не удалось, конфликт может разрешиться только в судебном порядке. Порядок действий выглядит так:

Заявление может подать любой из сособственников, независимо от того, какой долей общего имущества он владеет. При этом если лицо не является одним из владельцев (например, просто проживает на территории спорной невидимости или имеет там регистрацию), права на подачу такого иска у него нет. Исковое заявление включает такие сведения:

данные о спорной недвижимости – адрес, площадь, правоустанавливающие документы;
сведения обо всех собственниках жилья, с указанием их долей, а также о других лицах, которые используют имущество, но не являются его совладельцами;
обстоятельства, которые привели к спору: почему не удалось решить конфликт мирным путем, какой порядок использования имущества сложился на данный момент и почему он не устраивает истца;
требования к суду – установить порядок пользования имуществом, с предложением своего варианта разрешения спора;
перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Это может быть подтверждение права собственности на недвижимость, бумаги, подтверждающие изложенные в иске факты, показания свидетелей и т.д.

Каждая из сторон должна привести аргументы, почему ее вариант разрешения конфликта является наиболее правильным с точки зрения законодательства. Учитывая приведенные аргументы, судья выносит вердикт. Стоит отметить, что решение суда не влияет на реальное распределение долей, и распространяется только на физическое использование имущества.

При установлении порядка пользования имуществом рекомендуется воспользоваться помощью юриста по имущественным спорам. Этот специалист может быть полезен как при составлении соглашения между участниками конфликта, так и при судебных тяжбах. Его участие может заключаться в составлении текстов договора и искового заявления, сборе необходимых документов, представлении интересов клиента на суде и т.д. В результате сильно повышаются шансы на благоприятный исход разрешения спора.

Заключение

Споры о порядке использования общего имущества возникают достаточно частою. Разрешать их можно как в досудебном порядке, так и в суде. Для экономии сил и времени, а также для повышения шансов на успех рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста.

дом 35, строение № 23

Когда случаются ситуации, в которых требуется помощь юриста, очень важно найти настоящих профессионалов своего дела – адвокатов, которые хорошо разбираются в юриспруденции, нюансах того или иного права, знают примеры судебной практики и смогут решить любую ситуацию в пользу клиента. Но как найти подходящую юридическую компанию в Москве, когда на рынке предлагают свои услуги сотни организаций? При этом далеко не каждое адвокатское объединение может предложить квалифицированные услуги по тем или иным причинам (недостаток квалификации, опыта, ограниченное количество специалистов). Как же узнать о том, какая юридическая компания обеспечит квалифицированную помощь, а кого лучше обходить стороной?

Существует большой перечень вопросов, где помощь грамотного адвоката необходима. Услуги адвоката в Москве обязательно понадобятся в таких ситуациях:

семейное право – раздел имущества после расторжения брака, установление порядка воспитания ребенка и встреч с ним, составление брачного контракта, взыскание алиментов, лишение родительских прав;
уголовные дела – защита от незаконных действий силовых органов, поиск свидетелей и доказательств невиновности клиента, подготовка стратегии защиты, защита на этапе предварительного следствия и на судебных заседаниях;
земельное право – изменение целевого назначения земли, раздел участков, выделение долей в натуре, разрешения на строительство, сделки по купле-продаже или аренде земельных угодий, приватизация участка;
жилищные споры – принудительная выписка или выселение, выделение долей, признание собственности на недвижимое имущество, споры с застройщиками;
арбитражные вопросы – подготовка и заключение договора, расторжение или изменение его условий, конфликты с государственными органами и обжалование их действий, взыскание ущерба, неустойки и т. д.;
корпоративное право – раздел и поглощение компаний, обжалование решений собрания акционеров или руководителей, конфликты между собственниками бизнеса;
имущественные споры – признание права собственности, защита собственности от посягательств;
трудовое законодательство – конфликты между работодателем и наемными работниками, незаконное увольнение или отказ принять на работу, вопросы, связанные с отпуском и др.
Практика показывает, что любые споры, которые возникают между юридическими или физическими лицами, решаются намного быстрее и эффективнее, если привлечь к разрешению конфликта квалифицированного адвоката.

Учитывая большую конкуренцию на рынке, найти хороших юристов в Москве непросто. Но есть несколько советов, которые помогут определить подходящую юридическую компанию. В первую очередь обращайте внимание на опыт работы организации: чем он больше и чем больше дел удалось довести до позитивного решения, тем лучше. Помните, что от выбора юриста во многом зависит исход дела.

Читайте также: