Отдельные правомочия собственника недвижимости и их комбинации как объекты гражданско правового оборота

Обновлено: 14.05.2024

Правовой режим недвижимости – это совокупность особых правил и норм реализации правомочий по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Одной из основных характеристик правового режима разных объектов гражданских прав выступает их оборотоспособность, а именно, возможность отчуждения того-или иного объекта по договору купли-продажи, дарения или мены, или его перехода в порядке универсального правопреемства (в форме реорганизации юридического лица или в форме наследства).

Все вещи по признаку оборотоспособности (включая недвижимость) подразделяются на три категории:

объекты, не ограниченные в обороте, свободно отчуждаемые и способные переходить от лица к лицу;
объекты, ограниченно оборотоспособные, принадлежащие только отдельным участникам оборота, или присутствие которых в обороте допускается специальным разрешением;
объекты, изъятые из гражданского оборота; их перечень должен прописываться в соответствующем законе.

Первоочередно из гражданского оборота изымаются объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании и, которые в силу общественных интересов не могут выступать предметами гражданско-правовых сделок (лесной фонд, недра, табельное военное имущество, атомные станции и т.д.).

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества базируется на обеспечении определенной устойчивости прав на данное имущество и на создание специального порядка распоряжения данным имуществом. Недвижимое имущество может быть объектом различных вещных и обязательственных прав.

Готовые работы на аналогичную тему

К обычным объектам недвижимости, свободно участвующим в обороте (в случаях, когда они не исключены законом из данного оборота) относятся: строения, здания, жилые помещения, здания, нежилые помещения. Отдельные виды недвижимых вещей из оборота изъяты. Это объекты, которые находятся в общественном пользовании. Они, вследствие публичных интересов, не являются объектами, в отношении которых проводятся гражданско-правовые сделки (охраняемые, находящиеся под особой защитой территории, недра, недвижимые объекты культурного и исторического наследия и т.д.).

Право собственности в гражданско-правовом режиме недвижимости

Важной стороной гражданско-правового режима недвижимого имущества выступают основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимость.

Способы приобретения права собственности на имущество:

первоначальные – строительство или создание нового объекта, получение права собственности на бесхозную недвижимость;
производные – приобретение по договорам, в результате реорганизации юридического лица, в порядке наследования.

Новый объект недвижимости (построенный или созданный) становится объектом права с момента государственной регистрации. Самовольная постройка (жилой дом, сооружение, строение, любое созданное на земельном участке недвижимое имущество) объектом права собственности не является. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, если при этом не нарушены законные интересы других лиц, есть все необходимые разрешения, право на соответствующий земельный участок надлежащим образом оформлено.

Бесхозяйная вещь – это вещь, не имеющая собственника (или такой собственник не известен). На бесхозяйное недвижимое имущество возникает право муниципальной собственности. Бесхозное недвижимое имущество может перейти в частную собственность на основании приобретательной давности. Лицо, которое собственником недвижимого имущества не является, но открыто, добросовестно владеет данным имуществом как собственным на протяжении 15 лет, приобретает на это имущество право собственности.

Право собственности при производных способах приобретения возникает в момент регистрации перехода права от одного лица другому. К новому собственнику право переходит в том состоянии, в каком было у предыдущего собственника. Законодательство регулирует как основания приобретения права собственности, так и основания его прекращения.

Основания прекращения права собственности на имущество:

осуществляемые по воле собственника, или случаи, близкие по содержанию к данному факту;
принудительно, помимо воли собственника, что возможно только при наличии на это прямых указаний в законодательстве.

Прекращение права собственности, описанного в первом случае, наблюдается в ситуациях отчуждения данного права иным лицам (по договорам), или в ситуации, когда собственник добровольно отказывается от своего права. Порядок отказа от права собственности определяется соответствующим Положением.

Основанием для прекращения права собственности на недвижимость может выступать уничтожение имущества, так как отсутствует объект права собственности. Как правило, риск утраты имущества лежит непосредственно на собственнике. В случаях, когда вещь уничтожена в результате действия третьих лиц (или по их вине), виновники за причинение вреда несут имущественную ответственность перед собственником.

К особому случаю прекращения права собственности относится приватизация муниципального или государственного имущества. Приватизация может распространяться исключительно на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, то есть приватизация возможна только для публичных собственников. Она выступает основанием возникновения прав частной собственности.

Недвижимые вещи могут выступать объектами любых вещных и обязательственных прав. Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте[24] (п.п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом.[25] Таким образом, изъятие или ограничение оборота является исключением из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Некоторые виды недвижимых вещей вообще изъяты из оборота. К ним относятся объекты, находящиеся в общественном пользовании. В силу публичных интересов они не могут являться объектами гражданско-правовых сделок. К таким объектам относятся, в частности, недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического и культурного наследия и др.[26]

Важным аспектом гражданско-правового режима недвижимости являются основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимое имущество. Способы приобретения права собственности на недвижимое имущество делятся на первоначальные и производные.

К первоначальным способам относятся:

· создание (строительство) нового объекта;

· приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

Созданный (построенный) новый объект недвижимости считается объектом права с момента его государственной регистрации. До этого момента этот объект не существует в правовом смысле. Самовольная постройка не может стать объектом права собственности. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок.[28]

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался (ст. 225 ГК РФ). На бесхозяйную недвижимость может возникнуть только право муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании приобретательной давности ( п. 3 ст. 225 ГК РФ).[29]

Правила приобретения права собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234 ГК РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.[30]

К производным способам приобретения права собственности относятся:

· приобретение по договорам;

· в порядке наследования;

· в результате реорганизации юридического лица.[31]

При производных способах приобретения право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода права, а не в момент его фактической передачи. Право переходит к новому собственнику в том состоянии, в каком оно было у предыдущего собственника, в частности, вместе с вещью следуют и все связанные с ней вещные права, являющиеся ограничениями права собственности.[32]

Законом регулируются не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ.[33] Иными способами, кроме описанных в ней, прекращение права собственности невозможно. Все основания прекращения права собственности могут быть разделены на две группы:

1) происходящие по воле собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГКР Ф);

2) помимо его воли, т.е. принудительно, что допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).[34]

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ). Порядок отказа от права собственности на недвижимые вещи установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных вещей.

Основанием прекращения права собственности на вещь является также ее гибель или уничтожение имущества, так как при этом исчезает сам объект права. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).[35]

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е. возможна лишь для публичных собственников. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц).[36]

Согласно положению ч. 3 ст. 35 Конституции РФ[37] никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ст. 235 ГК[38] приведены основания принудительного прекращения права собственности:

1 обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237);

2 отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);

3 отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;

4 выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;

5 реквизиция (ст. 242);

6 конфискация (ст. 243);

7 отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).[39]

Земельные участки являются особой разновидностью недвижимого имущества, и их правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Важнейшими характеристиками земельных участков, в значительной степени определяющими их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

В п. 1 ст. 7 ЗК РФ[40] перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Содержание субъективных гражданских прав, носителями которых являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, а не земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).[41]

Субъективное право собственности на земельный участок представляет собой закрепленную в ст. 209 ГК РФ[42] за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

Отрывок из проекта статьи, посвящённой приобретению недвижимости. Буду признателен, если укажите на аспекты, которые требуют дополнительного разъяснения, уточнения, осмысления.

Конечно, утверждение о наличии в гражданском обороте вещи безотносительно права на неё лишено смысла. Даже бесхозяйная вещь имеет номинального собственника. Не подлежит сомнению и организационно-техническое преимущество единого реестра, в котором учтены как характеристики объекта, так и права на него. Однако, хотя недвижимость и является понятием юридическим, обозначая правовой режим, тем не менее его триггером является не формальное признание со стороны правопорядка, а отмеченная нами выше природная особенность земли. Открытие раздела реестра есть акт юридической квалификации имущества в качестве недвижимости, который создаёт условия для объявления третьим лицам вещных прав на объект. Будучи действием правоприменительным, он не зачинает гражданское правоотношение, а лишь констатирует его. Достаточно принять во внимание, что вещные права на недвижимость появились задолго до возникновения реестра. Последующее развитие экономического обмена и увеличение плотности населения потребовали с целью предупреждения конфликтов более точного описания местоположения недвижимости. Отражение объекта в кадастре лишь фотографически достоверно (жаль, что не в 3D изображении) фиксирует ранее возникшее по своему естеству правоотношение.

Юридическое понятие недвижимости, таким образом, схлопывает в себе объект и субъективное право на него. Они пребывают в ней совершенно особом агрегатном состоянии, в котором лицо обретает наибольшую полноту индивидуальной свободы как бы находясь внутри вещи. По тем же соображениям уплотнение собственности приводит к концентрации соседских прав, а значит ко всё большему ограничению собственности на недвижимость. С этой точки зрения в отличие от вещей движимых право на недвижимость представляется не столько правом на вещь, сколько пространственной ячейкой самой личности, вместилищем её индивидуальной свободы вне обязательств, за исключением принятых на себя добровольно и в пределах публичных ограничений. Недвижимость – это право внутри самой вещи (в юридическом смысле res in commercium). Когда собственник находится за пределами своей недвижимости, в чужом пространстве, он не теряет собственность, сохраняя потенциальную возможность обретения полной свободы. Предложенная нами объяснительная модель показывает философскую подоплеку синтетического понятия недвижимости, вмещающего в себя как объект, так и право на него таким образом, что в результате мы имеем абсолютное право внутри самой вещи.

Иной взгляд представлен в доктрине проф. РШЧП Р.С. Бевзенко, который считает, что оговорка о включении ЕНК в реестр согласно ст.133.1 ГК в равной степени относится как к нахождению его элементов на одном земельном участке, так и на нескольких земельных участках. Автор, хотя и с оговорками, проводит параллель между ЕНК и сложной вещью на том основании, что в случае с недвижимостью речь идёт о преобразовании изначально пообъектной собственности в единый объект по заявлению их собственника[7]. С такой позицией нельзя согласиться. Сравнение со сложной вещью неудачно, поскольку, как верно указывает сам автор, ЕНК в отличие от неё – это одна вещь, правовой режим которой нельзя изменить по соглашению. Собственно, закон прямо указывает на применение к ЕНК правил о неделимой вещи (абз. 2 ст.133.1 ГК). Подобное положение, когда ЕНК не назван неделимой вещью, но к нему применяются соответствующие правила, не случайно, поскольку понятие ЕНК объемлет две различные объединённые по назначению совокупности зданий и сооружений – 1) связанные физически или технологически, либо 2) расположенные на одном земельном участке вне зависимости от такой связи.

Перваягруппа объектов ЕНК (фактический ЕНК) – это классическая по своей природе неделимая вещь, поскольку изъятие отдельных составных частей приводят к дисфункции целого. Такие объекты могут рассматриваться в качестве единой вещи в силу их естественной связанности без необходимости обращения к реестру. Вторая группа объектов относится к понятию ЕНК (книжный ЕНК) только в силу их закрепления в качестве единой вещи в реестре по выбору собственника. Если ему угодно, общее назначение объектов может быть как в режиме сложной вещи (когда в ЕГРН отражены права на каждый из них), так и в режиме неделимой вещи. Однако в последнем случае, учитывая отсутствие фактической связанности объектов, правовой режим неделимой вещи приобретается только путём их объединения в реестре.

Довод о том, что такой подход излишне бюрократизирует оборот недвижимости, не вполне заслужен. Действительно, сам факт появления здания или сооружения на земельном участке должен по умолчанию рассматриваться как улучшение земельного участка новой составной частью. Вместе с тем, когда идёт речь о нахождении на одном земельном участке нескольких зданий и сооружений, то по общему правилу каждый из этих объектов отчуждается самостоятельно друг от друга. При этом реализация принципа superficies solo cedit, закреплённого в ст.273 ГК, в любом случае требует выделения части земельного участка, необходимого для использования отчуждаемого объекта.

Изложенное нами толкование нормы о едином недвижимом комплексе находит поддержку в судебной практике в тех делах, в которых суды игнорировали волю собственника на раздел фактического ЕНК и на рассмотрение в качестве ЕНК самостоятельно учтённых объектов, не имеющих физической или технологический связи:

признан законным отказ в государственной регистрации котельной, которая квалифицирована в качестве составной части ЕНК вместе со зданием детского сада и хосписа[8], участка высоковольтных линий как части комплексного магистрального сооружения[9];

Следовательно, диспут о значении реестра восходит к понятию недвижимости и составляет частное проявление общего вопроса о конкуренции консенсуальной и разъединительной систем переноса собственности на вещи. Недвижимость возникает вне реестра, однако, будучи описанной, она формально обретаем в нём чёткую форму. Справедливо и обратное утверждение, что попадание в реестр объектов, которые по природе своей не являются недвижимостью (мелиоративные системы, асфальтовые покрытия, многолетние насаждения, террасы и пр.), не создаёт для них правовой режим недвижимости. Они требуют постоянного участия человека, чтобы не прийти в упадок, либо предназначены для функционального улучшения земельного участка, а значит не способны стать самостоятельным и вечным природным вместилищем наиболее полной индивидуальной свободы лица в пространстве. Право собственности на них не требует регистрации, приобретается собственником земельного участка, а физическая связь с землёй выступает для третьих лиц маркером принадлежности имущества землевладельцу (superficies solo cedit). Иное устанавливается по соглашению с ним, предметом которого может быть наделение ограниченным вещным правом на земельный участок.

Принципиальное отличие недвижимого имущества от движимого заключается в том, что право на недвижимость – это право не на вещь, а внутри вещи. Только находясь в принадлежащей себе пространственной проекции, личность обретает всю полноту индивидуальной свободы. Этот правовой режим называется недвижимостью. Образно говоря, недвижимость – это юридический футляр, в котором лицо обретает абсолютную свободу действий, за исключением добровольно принятых на себя и публичных ограничений.

Недвижимость возникает по своему природному естеству как результат проприетарного освоения пространства свободной личностью, принадлежащей к оседлым народам. Все остальные объекты могут считаться недвижимостью только путём искусственного отнесения их к таковым правопорядком. Постановка недвижимости на кадастровый учёт есть лишь юридико-технический акт квалификации правового режима недвижимости применительно к точно описанному пространству.

Особая публичная значимость оборота недвижимости обусловила стремление государства поставить себя между частными лицами. Напротив, естественная причина различия в вещном обороте вещей движимых и недвижимых заключается в отражении ипотечных прав и затруднении распознавания владения. Для удовлетворения этой потребности в защите права и распоряжения им достаточно условной обязательности внесения вещного права в реестр без правопорождающего значения записи.

[1] См. также Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости. – М.: М-Логос, 2017. С.12. Со ссылкой на Wieling H.J. Sachenrecht. 5. Aufl. Springer, 2007. S. 383.

[2] Бевзенко Р.С. Там же. С.36. П.90.

[4] Бевзенко Р.С. Там же. С.61. П.145. Со ссылкой на Rule T.A. Airspace in the Age of Drones // Boston University Law Review. 2015. Vol. 95. No. 1. P. 155–207.

[6] Позиция Верховного Суда РФ в этом деле заслуживает одобрения лишь в материально-правовом смысле, в процессуальном же отношении мы имеем совершенно неприемлемое перекладывание на нижестоящие суды решение вопросов права.

[7] Бевзенко Р.С. Там же. С.54-55, 57. П.132-133, 137.

[8] Определение ВС РФ от 1.09.2015 № 306-КГ15-10906 (судья Е.Е. Борисова).

[9] Определение ВС РФ от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 (судья И.Л. Грачёва).

Рассмотрим существующие в отечественной цивилистики взгляды на понятие правового режима различных объектов гражданских прав:

В. Ю. Бакшинскас определяет правовой режим имущества, как общность прав и обязанностей субъекта гражданско-правовых отношений по отношению к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности [6, с. 115].

T.JI. Левшина конкретизирует правовой режим недвижимого имущества (вещей) через включение в его содержание понятийного аппарата категории недвижимости, а также государственную регистрацию как основополагающий аспект возникновения прав и обязанностей на данную категорию имущества и особенностей перехода таковых [9, с. 60].

O. K. Крассов формулирует правовой режим земель в качестве совокупности прав и обязанностей лиц, пользующих земельный участок на основании закона [9, с. 71].

Е. А. Киндеева пишет, что понятие правового режима имущества опосредуется существованием специфических правил осуществления лицом правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом [8, с. 41].

Е. А. Суханов, говоря о правовых режимах различных объектов, отмечает, что специфика их правового режима базируется, прежде всего, на законодательно-закрепленных ограничениях прав на рассматриваемые объекты (например, использование и передача вещей, ограниченных в гражданско-правовом обороте; ограничения по целевому характеру эксплуатации различных видов земель и т. п.), а также обусловленности правового режима субъектным составом конкретных правоотношений (например, принадлежность объектов гражданских прав, изъятых из оборота, к государственной собственности; определенный субъектный состав ряда сделок по переходу права собственности, например — приватизации) [10, с. 394].

Анализируя весь спектр приведенных точек зрения и подходов, мы можем сделать вывод, что с позиций отечественных цивилистов правовой режим выступает в качестве совокупности правил поведения, формирующихся по отношению к определенному объекту гражданских прав, либо, определяется как порядок реализации гражданских прав по конкретному объекту.

Центральным звеном, о котором говорится в большинстве рассмотренных взглядов на дефиницию правового режима, выступает закрепление перечня конкретных запретов и дозволений по отношению к тому или иному правовому объекту. Наше наблюдение находит свое подтверждение в научных трудах С. С. Алексеева, который неоднократно акцентировал внимание на том, что именно таковые дозволения и запреты, являются элементам первостепенной значимости в вопросе определения специфики правового режима определенного объекта [5, с. 337]. Таким образом, общее содержание особенностей правового режима недвижимого имущества (вещей) состоит из системы законодательных норм, содержащих дозволения и запреты в отношении субъектов, предметом гражданско-правовых отношений которых выступают объекты недвижимости. Также нельзя не отметить, что в числе приведенных мнений внимание исследователей останавливается и на факте значительной роли именно запретов и ограничений прав в характеристике правового режима объектов недвижимости.

Подобная значимость роли ограничения прав, установления системы дозволений и запретов сопряжена со спецификой недвижимости как объекта гражданских прав. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества: как по затрагиваемым интересам конкретных лиц, вступающих в правовые взаимоотношения, так и с позиций стоимостного выражения категории недвижимости, в сравнении с движимыми вещами. Немаловажную роль в установлении законодателем ряда ограничений на оборот недвижимых вещей играет и особая значимость данной категории объектов гражданского оборота для государства и общества.

Согласно В.П Камышанскому, под ограничением права следует понимать ограничения правомочий субъекта в силу установленных запретов (например, на право распоряжение вещью) [7, с. 19]. Ограничения не охватывает чужое действие, не порождает новых прав на объект, а лишь обязывает субъект ограничения к воздержанию от осуществления конкретных правовых действий, и, как уже было отмечено ранее, всегда должно носить строго-регламентированный законодательный характер. В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства [1].

Конкретизируя признаки, присущие ограничениям того или иного права, можно выделить следующие их основные черты:

1) основное назначение ограничений — охрана публичных интересов;

2) существование в рамках тех или иных правоотношений обширного перечня лиц, на чьи действия направлены устанавливаемые ограничения;

3) зачастую, направленность ограничения на широкий круг правомочий, а не на конкретную правоспособность определенного лица [7, с. 13].

Рассматривая действие конкретных норм ГК РФ, мы можем сделать выделить следующую специфику правового режима недвижимости:

1) Обязанность участников гражданско-правого оборота исполнять процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершению сделок с ним (один из основных признаков отличий правового режима недвижимости от движимых вещей).

2) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ); при совершении сделок по продажи недвижимости — при государственной регистрации перехода права собственности на объект к иной стороне по сделке (ст. 551 ГК РФ).

3) Установлен специальный режим приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ).

4) Существует особый порядок исполнения сделок с недвижимым имуществом, связанный с следованием прав на недвижимость правовой судьбе земельного участка. Например, залог недвижимости разрешается строго при наличии договора ипотеки земельного участка, на котором данное недвижимое имущество расположено, или его части, достаточной для целей использования таковой (либо права пользования залогодателя указанным участком, его частью).

В случае заключения договоров купли-продажи, аренды и иных видов договора касательно земельного участка (ст. 552, 553 и 652, 653 ГК РФ), собственник недвижимости оставляет за собой право пользования конкретной его частью, на которой расположена данная недвижимостью и которая необходима для ее использования, согласно условиям заключенного договора (если же таковые условия не оговорены, используется право ограниченного пользования — сервитут).

Законодательству, регулирующему правоотношения в области отчуждения недвижимого имущество, во всех отношениях характерно насыщенность положениями об ограничении прав на затронутые нами выше объекты. Рассмотрение специфики правового режима недвижимости, с учетом столь немалого количества существующих законодательных ограничений, на наш взгляд, нецелесообразно без приведения подобных ограничений, а именно: п. 2 ст. 260 ГК РФ (полный запрет или частичное ограничение изменения целевого назначения земельного участка), п. 3 ст. 209 ГК РФ (не нанесение ущерба окружающей среде), п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ (особые условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в рамках временного периода, закрепленного законодателем). Ст. 1 ЗК РФ также закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сюда же можно отнести весь массив норм, регулирующих особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности субъектов в охраняемых и санитарных зонах; положения о защите окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и прочие нормы, охватывающие иные объекты, имеющие первостепенную значимость для государства и общества [3].

Обобщение результатов проведенного исследования, позволяет заключить, что главная особенность правового режима недвижимого имущества (вещей) выражена в законодательно-установленных ограничениях на права в отношениях, возникающих между участниками гражданско-правового оборота по поводу объектов недвижимости.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ. — 2014. — 04.08.2014. — Cт. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. — 2001. — N 44. — ст. 4147

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.

5. Алексеев С. С. Восхождение к праву. Поиски и решения. М.: Норма, 2001. С. 334.

6. Афанасьева Е. Г., Бакшинскас В. Ю., Губин Е. П. и др. Корпоративное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС, 2015. С. 115.

7. Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М.: Элиста, 1999. С. 19.

8. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 г. С. 41.

9. Садиков О. Н. Гражданское право России. Общая часть: курс лекций. М.: Юристъ, 2001. С. 60.

10. Суханов Е. А. Гражданское право: учебник. 3-е изд., перераб и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 394–417.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, правовой режим, ГК РФ, государственная регистрация, земельный участок, ограничение, вещь, недвижимость, правовой режим недвижимости, Единый государственный реестр.

Читайте также: