Какая форма собственности у осмд

Обновлено: 27.03.2024

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме ОСМД

Статья актуальна на 2021 год

Начнём с самого главного. Закон предусматривает передачу инициативы по управлению многоквартирным домом его жильцам.

О формах управления домом, их преимуществах для владельцев квартир в 2020 году, а также последствиях не реализации своих прав на управление читайте в статье.

Какие есть формы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом возможно в двух формах:

  1. через создание объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД или ОСББ, если на украинском языке). После создания ОСМД жильцы могут также принять решение о привлечении управляющего;
  2. через управляющего без создания ОСМД.

В обоих случаях решение о том, какую форму управления выбрать, должны принимать на общем собрании сами жильцы многоквартирного дома, под которыми в данном случае понимаются владельцы квартир и нежилых помещений в доме.

Если квартира или помещение сдаётся в аренду, то арендатор может принимать участие в собрании исключительно по доверенности от владельца.

Что такое ОСМД в Украине

ОСМД – это неприбыльное юридическое лицо. Для того чтоб его создать нужно пройти 2 этапа:

  1. провести учредительное собрание;
  2. зарегистрировать ОСМД в общем порядке регистрации юридических лиц.

Права ОСББ те же, что и у любого юридического лица, у него есть управляющие органы, через которые ОСББ (ОСМД) может открывать счета в банке, заключать договора, представлять интересы владельцев квартир в суде.

То есть, объединение является чем-то наподобие кооператива, требует от участников больше участия в его деятельности, но и предполагает больше влияния на порядок и стоимость обслуживания дома.

Для чего необходимо ОСМД

В теории, цель ОСМД (по-украински – ОСББ) – это собирать деньги с владельцев квартир и максимально эффективно их использовать на содержание дома и его ремонт. ОСМД через общие собрания определяет размер и порядок уплаты взносов на содержание, создаёт резервный и ремонтный фонды, выбирает подрядчиков, заключает с ними договора, сдаёт в аренду вспомогательные помещения и другое общее имущество, а деньги направляет на общие нужды.

Также ОСМД в Украине имеет право самостоятельно выбрать и подписать договор с управляющим, а кроме того, обратиться в суд от имени жильцов в случае нарушения их прав. Решение о привлечении управляющего принимают жильцы на общем собрании.

В случае, если управляющего не привлекать, ОСМД должно самостоятельно выполнять работу по управлению домом, а значит, нужны активные члены из жильцов, кто этим будет заниматься.

Кто такие управляющие (управители) домов и зачем они нужны

Если заключить договор с управляющим, то вся деятельность ОСББ, по сути, сводится к надзору за его действиями.

Управляющий – это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором, обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственных нужд. От имени жильцов договор подписывает уполномоченное лицо, выбранное на общем собрании.

То есть, жильцы могут принять решение о привлечения управляющего, как в случае создания объединения, так и без создания последнего. В таком случае он будет отвечать за свои действия перед всеми жильцами дома, а это, скорее всего, создаст больше хаоса, чем эффективной реализации прав жильцов.

Что будет, если не создать ОСМД и не заключить договор с управляющим

Ответ на этот вопрос предусмотрен законом об ОСМД в Украине: если владельцы квартир не создадут объединение и не примут решения о заключении договора с управляющим, то он будет назначен органами местной власти на конкурсной основе. При этом на основании конкурса, который проведут такие органы, решится вопрос о цене его услуг.

Договор от имени жильцов в таком случае будет подписан уполномоченным лицом местного совета. Договор заключается на 1 год. Если за 1 месяц до окончания его действия, ни одна из сторон не сообщит о прекращении, он автоматически продлевается еще на 1 год.

В чём отличие выбранного управляющего от назначенного органами местного самоуправления

Управление домом через управляющего можно считать упрощенным вариантом управления, поскольку не требует от жильцов никаких фактических действий. Однако и повлиять на управляющего, назначенного местным советом, может оказаться гораздо сложнее. В таком случае жильцы также не смогут влиять на стоимость его услуг, в отличие от случаев, когда управляющий назначается в результате проведения общего собрания.

Поэтому жильцам многоквартирных домов, которые хотят самостоятельно контролировать через ОСМД оплату коммунальных услуг и другие вопросы, стоит провести общее собрание и определиться с формой управления.

На данный момент законом предусмотрено, что жильцы дома могут разорвать договор, заключенный местным советом с управляющим, выбранным на конкурсной основе, в случае, если будет принято решение о смене формы управления или об избрании нового управляющего. При этом нужно предупредить действующего управляющего не позднее, чем за 2 месяца до дня расторжения договора.

Инициативная группа должна состоять не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений. Создание инициативной группы оформляется соответствующим протоколом.

Законодательными актами, которыми руководствуется инициативная группа при создании ОСМД, являются:

Постановление Кабинета Министров:


2. Подготовка к проведению учредительного собрания

Проведение информационно-разъяснительной работы о преимуществах создания ОСМД с владельцами квартир и нежилых помещений. Возможно проведение общего информационного собрания в доме.

Инициативная группа должна собрать необходимую информацию:

1. Составить список совладельцев многоквартирного дома путем проведения поквартирного опроса с указанием общей площади помещения и / или через запрос в государственную регистрационную службу;

2. Получить у бывшего владельца или управляющего дома следующую информацию (по желанию):

  • техническую характеристику;
  • общую площадь квартир и нежилых помещений;
  • список неприватизированных квартир;
  • список и площадь нежилых и встроенных помещений;
  • составляющие тарифа на содержание дома и придомовой территории, постатейно;
  • площадь придомовой территории, которая убирается;
  • наличие задолженности за услуги по содержанию дома и придомовой территории.

3. Разработать проект устава ОСМД (на основе Типового устава, утвержденного Приказом Госжилкоммунхоза Украины от 27.08.2003 №141 в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 №238) и предоставить возможность ознакомиться с ним всем жителям дома.

4. Не позднее чем за 14 дней письменно уведомить каждого владельца о проведении учредительного собрания. Приглашение направляется в письменной форме и вручается под расписку или по почте заказным письмом. При наличии неприватизированных квартир (квартир, находящихся в собственности территориальной общины) необходимо сообщить о дате и месте проведения учредительного собрания голове территориальной общины (мэру).


3. Проведение учредительного собрания

Учредительное собрание, как правило, проводится во дворе дома в удобное для большинства совладельцев время. Возможно проведение учредительного собрания в помещениях районных администраций, школ и т.п.

Каждый совладелец или его представитель во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Делегирование полномочий во время голосования на учредительном собрании должно быть оформлено нотариально. За несовершеннолетних владельцев голосуют их родители при предъявлении свидетельства о рождении.

Учредительное собрание ведет председатель, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их уполномоченных лиц. Также избирается секретарь собрания, который составляет протокол учредительного собрания.

В повестку дня учредительного собрания включаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • создание ОСМД и утверждение его названия;
  • утверждение устава объединения;
  • выборы правления объединения и утверждение срока его полномочий;
  • определение уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации объединения;
  • выборы членов ревизионной комиссии (ревизора) объединения.


4. Государственная регистрация объединения (бесплатная)

Для регистрации ОСМД необходимо подготовить комплект документов и передать их в соответствующие органы:

  • Подача пакета документов государственному регистратору (находится при районной администрации):
    • регистрационная карточка по форме 1 (заполняется машинописью или печатными буквами собственноручно на украинском языке);
    • оригинал и копия протокола учредительного собрания о создании ОСМД с подписными листами;
    • два экземпляра устава.

    За дополнительной информацией обращайтесь в отдел нормативно-методологического обеспечения развития жилищного хозяйства департамента по управлению жилищно-коммунальным хозяйством Запорожского городского совета.

    Обучение председателей ОСМД и управляющих в ВУЗах Запорожья

    1. Классический приватный университет

    2. Запорожский институт экономики и информационных технологий

    Общество постоянно развивается, и на смену старому приходит что-то новое. Это касается не только новых направлений в искусстве или техническом прогрессе, но и желания владельцев недвижимого имущества держать все в своих руках и непосредственно принимать участие при решении вопросов, связанных с комфортным и безопасным проживанием в собственных помещениях или использованием принадлежащих им помещений в других целях. Именно поэтому и растет спрос на создание объединений совладельцев многоквартирных домов (если коротко – ОСМД), особенно в новостройках.

    Согласно ч. 1 ст. 385 Гражданского кодекса Украины владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме для обеспечения эксплуатации такого дома, пользования квартирами и нежилыми помещениями, а также управления, содержания и использования общего имущества многоквартирного дома могут создавать ОСМД.

    Закон Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома" (далее – Закон), который и регулирует основные аспекты создания, функционирования, реорганизации и ликвидации ОСМД, защиты прав владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и выполнения ими обязанностей по совместному содержанию многоквартирного дома, был принят еще в 2001 году, следовательно такое явление, как ОСМД, довольно не новое в украинском законодательстве. По информации Министерства развития общин и территорий Украины, по состоянию на январь 2020 года в Украине действовало 32982 ОСМД.

    ОСМД: пошаговый алгоритм создания

    Итак, объединение совладельцев многоквартирного дома – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия в использовании их имущества и управлении, содержании и использовании общего имущества.

    В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. При этом, если на общей придомовой территории находятся два и более многоквартирных дома, объединенных элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, то также может создаваться одно ОСМД.

    Для создания ОСМД необходимо соблюдать определенную последовательность действий, предусмотренную Законом .

    Образование инициативной группы

    Инициативная группа образуется не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений. Решение о ее образовании рекомендуется оформлять протоколом, в котором отражается план мероприятий, предусмотренных на начальном этапе:

    – проведение разъяснительной работы среди владельцев квартир / нежилых помещений относительно цели, задач и преимуществ создания ОСМД, финансовых аспектов его деятельности;

    – формирование списка таких владельцев с указанием размера площади недвижимого имущества в многоквартирном доме, принадлежащей им на правах собственности. Такую информацию можно получить непосредственно от владельцев, а также в виде справки, воспользовавшись Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество. В случае, если дом построен давно и в упомянутом реестре сведения о владельцах отсутствуют, можно обратиться в департамент соответствующего местного совета, который занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства, или бюро технической инвентаризации (в городах они продолжают функционировать в виде коммунальных предприятий);

    – разработка проекта устава ОСМД на основе Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141 . При необходимости в такой проект устава могут вноситься требующиеся изменения и дополнения, предложенные собственниками квартир / нежилых помещений, которым данный документ предоставляется для ознакомления. Главное, чтобы устав отвечал нормам законодательства.

    Интересно! На интернет-ресурсе "ПРООСББ" можно ознакомиться с удачными примерами формулировки отдельных положений устава на основе Типового .

    Созыв учредительного собрания

    Уведомление о проведении учредительного собрания осуществляется инициативной группой в письменной форме не менее чем за 14 дней до даты его проведения путем вручения каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В уведомлении указывается: по чьей инициативе проводится созыв собрания, место и время проведения, проект повестки дня.

    Кроме того, уведомление о проведении учредительного собрания следует разместить на досках объявлений в подъездах или в определенных для этого местах. Также во избежание в будущем судебной волокиты по основанию, что не все владельцы знали о проведении учредительного собрания, можно разместить соответствующее объявление в средствах массовой информации и группах в социальных сетях. Как правило, сейчас в каждом доме для решения неотложных вопросов такие группы функционируют в "Вайбер", "Телеграм" и т. п.

    Учредительное собрание объединения во вновь построенных многоквартирных домах может проводиться после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

    В проекте повестки дня учредительного собрания отражаются те вопросы, которые будут поставлены на голосование при его проведении. Как правило, это:

    1) избрание председателя учредительного собрания;

    2) создание ОСМД;

    3) утверждение устава ОСМД;

    4) избрание членов правления;

    5) избрание ревизионной комиссии (ревизора) из числа совладельцев квартир / нежилых помещений;

    6) избрание уполномоченного лица для проведения всех необходимых действий с целью государственной регистрации ОСМД и т. п.

    Проведение учредительного собрания

    В начале учредительного собрания большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей избирается председатель, который и ведет собрание.

    Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме. Однако, если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 % от общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос, независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

    Решение об образовании ОСМД считается принятым, если за него проголосовало более половины от общего количества всех совладельцев (то есть 50 % + 1), после чего оно оформляется протоколом учредительного собрания совладельцев многоквартирного дома. В качестве образца для оформления такого протокола можно использовать форму протокола собрания совладельцев многоквартирного дома, утвержденную приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 г. № 203 . Протокол ведется председателем учредительного собрания или секретарем, который также может избираться из числа присутствующих.

    Именно учредительным собранием утверждается устав будущего ОСМД и определяется и уполномочивается из числа присутствующих ответственное лицо за проведение государственной регистрации ОСМД. Это может быть председатель учредительного собрания, член инициативной группы или любой желающий из совладельцев.

    На учредительном собрании, которое по своей сути является общим собранием, избираются также члены правления ОСМД (как правило, от трех человек, чтобы была возможность принимать решения правления большинством голосов). В свою очередь члены правления на своем заседании избирают председателя правления, что оформляется соответствующим протоколом. Председатель правления среди прочего действует без доверенности от имени ОСМД и заключает в рамках своей компетенции договоры и совершает другие сделки согласно решениям правления, распоряжается средствами ОСМД в соответствии с утвержденной сметой и решениями правления, а также нанимает на работу в объединение и увольняет работников и т. п.

    Каждый присутствующий собственник жилого / нежилого помещения должен определиться со своим голосом – за, против или воздержался – по вопросу, вынесенному на обсуждение, в частности и о создании ОСМД; указать выбранный вариант в протоколе учредительного собрания совладельцев многоквартирного дома и засвидетельствовать его собственной подписью. Кроме того, в протокол также заносятся сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру / нежилое помещение и общий размер ее (его) площади.

    Проведение письменного опроса

    Если при проведении собрания совладельцев для принятия решения не набралось 50 % количества голосов за или против создания ОСМД, проводится письменный опрос совладельцев, не голосовавших на собрании, путем собственноручного заполнения ими листов опроса, в которых они указывают:

    – фамилию, имя, отчество совладельца;

    – документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение;

    – номер квартиры или нежилого помещения;

    – общую площадь квартиры или нежилого помещения;

    – документ, предоставляющий полномочия на голосование от лица совладельца (для представителей);

    – ответ совладельца на вопрос: да, нет или воздержался;

    – личную подпись совладельца и лица, проводившего опрос.

    Листы письменного опроса совладельцев пронумеровываются, прошнуровываются и приобщаются к соответствующему протоколу собрания.

    Такой опрос проводится инициативной группой и по желанию другими совладельцами на протяжении 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Голоса, полученные в ходе письменного опроса, заносятся в протокол учредительного собрания совладельцев многоквартирного дома и подытоживаются с голосами, полученными в ходе учредительного собрания.

    Если по результатам проведенных действий не набирается 50 % голосов "за" создание ОСМД, решение считается непринятым. Если же необходимое количество "за" набрано – решение о создании ОСМД считается принятым, о чем целесообразно уведомить совладельцев дома, что можно сделать путем размещения соответствующего объявления в специально отведенных для этого местах, вложения листовок с соответствующей информацией в почтовые ящики и т. п.

    Государственная регистрация ОСМД

    Поскольку объединение создается как непредпринимательское общество, то для проведения его государственной регистрации применяются требования, установленные для регистрации юридического лица согласно Закону Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований" .

    Так, для регистрации ОСМД уполномоченному лицу необходимо представить государственному регистратору (работник центра предоставления административных услуг или нотариус) следующие документы:

    – заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, установленной приказом Министерства юстиции Украины от 18.11.2016 г. № 3268/5 (по желанию уполномоченного лица государственный регистратор может сформировать и распечатать заявление о государственной регистрации, на котором уполномоченное лицо поставит собственную подпись);

    Поскольку согласно Закону ОСМД является неприбыльной организацией и не преследует целью получить прибыль для его распределения между совладельцами, а потому не считается плательщиком налога на прибыль, уполномоченное лицо в заявлении о государственной регистрации создания ОСМД может указать просьбу о включении ОСМД в Реестр неприбыльных учреждений и организаций без подачи отдельного заявления.

    – два экземпляра устава ОСМД (подписанный председателем учредительного собрания или другим уполномоченным собранием лицом, прошитый и пронумерованный);

    – протокол учредительного собрания или его нотариально заверенная копия;

    – документ, удостоверяющий полномочия уполномоченного лица (государственному регистратору также необходимо будет предъявить паспорт).

    Государственная регистрация юридического лица, в том числе ОСМД, осуществляется в течение 24 часов после поступления соответствующих документов бесплатно, то есть административный сбор не взимается.

    С момента государственной регистрации ОСМД считается созданным и приобретает определенные законодательством права и обязанности.

    Открытие банковского счета

    После проведения государственной регистрации ОСМД необходимо определиться с банковским учреждением и открыть счет, на который будут поступать взносы и платежи владельцев квартир / нежилых помещений на содержание и ремонт помещений. Указанные средства должны тратиться на нужды многоквартирного дома, в частности на предоставление услуг по содержанию домов, сооружений и придомовой территории.

    Заключение договоров

    С целью обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме (включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотвод, теплоснабжение и отопление, вывоз бытовых отходов) ОСМД по решению общего собрания вправе заключать все необходимые договоры.

    Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня его государственной регистрации обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом был принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. Если же окажется, что соответствующие документы отсутствуют, бывший балансодержатель обязан их восстановить за собственный счет в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации ОСМД.

    Полезно! С 19 апреля 2021 года на образовательной платформе Prometheus бесплатно можно пройти серию онлайн-курсов "ОСМД: азбука успеха", включающую следующие темы: "Создание и начало деятельности ОСМД", "Бухгалтерский учет для ОСМД", "Технические советы по обслуживанию многоквартирного дома для ОСМД".

    Таким образом, как видим, процедура создания объединения совладельцев многоквартирных домов на бумаге выглядит просто и логично, однако, как говорится, везде есть свои подводные камни и особенности. Поэтому, прежде чем непосредственно приниматься за создание ОСМД, целесообразно скрупулезно ознакомиться со специальным законодательством в данной сфере, судебной практикой с целью ее учета во избежание ошибок, которые могут стать основанием для исковых требований в будущем, а также по желанию проконсультироваться с представителями других домов, которые уже прошли подобный путь.

    Наталья Зайцева,
    начальник отдела экспертно-аналитического обеспечения предоставления правовой помощи
    Координационного центра по предоставлению правовой помощи

    Читайте также: