Освобождение земельного участка после расторжения договора аренды

Обновлено: 20.05.2024

На аукционе, проводимой администрацией города, была выиграна и взята в аренду земля под строительство ИЖС. Спустя время планы поменялись и до строительства ИЖС дело не дошло и не дойдёт. Арендная плата перечислялась полностью, но надобность в участках отпала. Было написано письмо в администрацию, что мы отказываемся от каких-либо прав на землю, просим расторгнуть договора аренды в связи с тем, что нет денег платить дальше, о перспективе строительства речи идти не могло. С участками никаких действий не проводилось. Администрация отказалась, сославшись, что по договору мы не можем в одностороннем порядке отказаться от участков, только по обоюдному согласию, на что они сами дали отказ. На момент отказа от участков никаких долгов за нами не значилось. Имеет ли право администрация города дальше начислять аренду и требовать её оплаты фактически загоняя в долги арендатора, на сколько это законно? Год не платили, ссылаясь на то, что мы отказались от участков, те подали в суд, где в одностороннем порядке было принято решение о возмещение долгов и делопроизводство тут же отдали судебным приставам, которые снимают деньги с карточки. Возможно ли вернуть эти деньги, ибо на момент отказа от участков у нас долгов не было, а администрация просто в одностороннем порядке начисляла аренду. Как расторгнуть договор аренды с администрацией, если нет данного пункта для арендатора, но и возможности платить за аренду тоже нет? Какие статьи защищают арендатора и есть ли смысл обращаться в суд? Законно ли то, что таким способом администрация города загоняет в долги. Подскажите, что делать дальше? Спасибо!

Ответы на вопрос:

в данном случае администрация права, если иного не было указано в договоре, просто так расторгнуть договор в одностороннем порядке у вас нет права. Поэтому в данном случае есть лишь общие основания. Если вы расоргались не по ним - их требование правомерно.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Порядок расторжения договора определяется ст.450-452 ГК РФ.Расторжение договора возможно по соглашению сторон либо через суд. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. Возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке зависит от условий в договоре. Если такой возможности нет-то её нет. пока договор не расторгнут он должен исполняться сторонами, в том числе вноситься арендная плата. Напишите письменное заявление в администрацию с предложением расторгнуть договор. При отказе придется обращаться в суд.

Смысла обращаться в суд нет. т.к. договор - двусторонняя сделка. Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только в случаях, которые в нем предусмотрены, либо в случаях указанных в законе (ст. 620 ГК РФ)

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! Ничего вы не вернёте. Вы изначально действовали неверно. Нужно было подать в администрацию заявление о возврате им участка, и зарегистрировать его надлежащим образом, а при получении отказа. Обжаловать его в суде на основании ст. 218 КАС РФ. Также можно было в суде, расторгать договор аренды земельного участка.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 218 КАС РФ. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

К сожалению действительно вы не имеете права на односторонний отказ от исполнения договора. Односторонний отказ от исполнения договора аренды возможен только в судебном порядке. Поэтому вам придётся готовиться к суду и составлять исковое заявление в суд на расторжение договора аренды (310,620 ГК РФ)

Доброго времени суток Роман

Ваша вина в том, что после отказа администрации в расторжении договора аренды вы должны были сразу обратиться в суд с иском о расторжении заключенного договора аренды земельного участка.

Поэтому все начисления по аренде оспорить возможно только при обращения вами в суд и предоставления доказательств о предпринятых с вашей стороны мерах по расторжению договора аренды.

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК. Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Если у Вас существенно изменились обстоятельства, попытайтесь расторгнуть договор аренды на этом основании. Придется обращаться в суд.

Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Аренда земельного участка – это довольно выгодный и популярный способ заработать деньги на собственности, которая никак не используется владельцами. Нередки случаи, когда приходится расторгать договор досрочно по инициативе одной из сторон. В статье пойдет речь о том, на каких основаниях возможна процедура и как оформлять нужные бумаги, а также мы разберем куда обращаться, если на добровольной основе договориться не получилось.

Основания для прекращения действия документа

Общие основания для расторжения любых договоров изложены в статьях 450—453 ГК РФ. Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в статьях 45 (п. 2) и 46 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ). или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Когда не допускается расторгнуть?

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

Процедура в случае соглашения сторон

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить акт приема-передачи земельного участка, где будет указано:

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Составление искового заявления

Исковое заявление составляется на бумаге формата А4 в свободной форме, но придерживаясь следующего порядка:

Необходимые документы

К заявлению требуется предоставить:

Его копию.
Копии договора аренды.
Документы, подтверждающие правоту истца.
Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
Квитанция об оплате госпошлины.

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
20 001-100000 руб.: 800 руб. + 3%.
100001-200000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. + 1%.
Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным?

Договор аренды ЗУ признается недействительным на общих основаниях в соответствии со статьями 166—179 ГК РФ по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Основания для признания

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

Для того, чтобы расторгнуть договор по причине его недействительности, нужно составить исковое заявление и подать его в судебную инстанцию по месту регистрации земельного участка. Оно должно оформляться на бумаге формата А4. Порядок его составления:

К заявлению следует приложить:

Его копию.
Копию договора аренды.
Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
Квитанцию об оплате госпошлины.

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.

Прекращение договора аренды земельного участка (порядок, основания, случаи) и основополагающие юридические нормы расторжения договора закреплены в положениях действующего российского законодательства.

В данной статье разберем следующие моменты:

как зарегистрировать прекращение договора аренды земельного участка;
какими основаниями руководствоваться при желании прекратить договор аренды;
как правильно и в каком порядке совершать прекращение данного договора и многое другое.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен в ряде случаев:

Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.

Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.

Исходя из установленных норм, арендодатель не может отказать законному наследнику почившего арендатора в его праве вступлении в договор аренды земли на весь срок, оставшийся в действии. Исключением могут стать только условия, когда заключение договора аренды было связанна с персонифицированными личностными характеристиками предыдущего арендатора, заключившего договор аренды.

Что касается конкретных норм, установленных Земельным кодексом, основания прекращения договора аренды земельного участка будут следующими:

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством .
Договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного Кодекса.
Аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
Аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.
Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти,органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.
Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Основания, по которым прекращение договора аренды земельного участка не допускается

Прекращение аренды земельного участка по таким основаниям, как:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Не допускается:

В период полевых сельскохозяйственных работ;
В иных установленных федеральными законами случаях.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию:

создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки.

Если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка.

Е сли на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок.

При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Случаи прекращения договора аренды земельного участка

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

Исходя из особенностей осуществления земельным правоотношений, а также учитывая их специфику, Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются специальные основания для расторжения договора аренды земли, носящие дополнительный характер.

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, пожалуй, является наиболее часто встречающимся и отражает положения статьи 7 ЗК РФ, классифицирующей земли по 7 категориям.

Так, если сельскохозяйственные земли используются для других целей, к ним применяется процедура вывода (изъятия) земли в соответствии с земельным законодательством. В настоящее время практика по судебным делам подобного плана основывается на том, что нарушение условий договора аренды, выразившемся в неправильном или не целевом использовании земли, главным образом основано на использовании экономического критерия. Сторона, заявившая суду требование о расторжении данного договора, должна продемонстрировать и доказать, что в случае продолжения действия договора, будет нанесен ущерб в виде упущенной выгоды – а также затрат, возникающих во время выполнения договора.

В ходе процесса изменений, вводимых в российское законодательство, с 1 марта 2015 г. в Земельный кодекс также было введено новое основание прекращения договора аренды земельного участка, связанного с требованием арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прекращение действия договора аренды земельного участка в судебном порядке

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве была надеяться при заключении договора.

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

Согласно положениям ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
отсутствие в течение разумного времени;
субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Подробнее об общем порядке расторжения договора аренды арендатором читайте в этой статье.

Прекращение договора через суд по требованию арендодателя

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Договор аренды, заключенный более чем на 11 месяцев необходимо регистрировать в Росреестре. Соответственно если Вы арендовали землю на срок более 11 месяцев, зарегистрировали его, то при прекращении договора необходимо погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется в течение одного месяца. Заявление о погашении регистрационной записи об аренде может быть подано одной из сторон договора аренды (арендатором или арендодателем) через МФЦ или портал Госуслуги.

Документы, на основании которых прекращается аренда, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и скрепляться печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Представляются они на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является кадастровый паспорт земельного участка. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная пошлина за прекращение аренды не взимается.

Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Законодательство

Общие основания для прекращения действия любых имущественных договоров изложены в статьях 450-453 Гражданского кодекса.

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Их действие автоматически прекращается при истечении этого срока, даже если в тексте договора не определены никакие временные рамки.

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Передача может пройти как лично в руки, так и по почте. В этом уведомлении указываются личные данные отправителя и получателя, данные о договоре, указание на факторы и претензии, являющиеся основанием расторжения.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

Данные контрагентов;
Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Если получатель уведомления выражает письменный отказ от его условий или не дает ответа в течение 30 дней, отправитель получает право обратиться в суд.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

Наименование судебной инстанции;
Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
Подробные данные об арендуемом участке;
Требования о возмещении убытков (если имеются);
Перечень прилагаемых документов;
Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Заявление рассматривается в срок не более двух месяцев.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Оформление дарственной на долю в квартире не является сложной процедурой.

Некоторые банки обязывают своих клиентов оформлять страховку жизни при ипотеке. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть здесь.

Возможные сложности

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.

Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Основание прекращения аренды

В зависимости от того, кто является арендодателем и для каких целей берется в пользование участок, период действия арендных отношений будет отличаться. По желанию сторон договор может быть заключен на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет.

Так, максимальный срок аренды применяется при передаче государственной или муниципальной земли для размещения линейных объектов. В данном случае аренда может длиться до 49 лет.

По истечению прописанного в договоре периода в силу ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ арендные отношения подлежат прекращению. Данное основание является главным, однако, закон допускает и иные правила расторжения договора.

Как можно расторгнуть договор

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
портит землю;
не соблюдает требование по рекультивации;
не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Основания расторжения по инициативе арендатора

Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:

можно говорить о существенном нарушении договора;
имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.

Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.

Важно! С правовой точки зрения собственник земли имеет более прочную защиту, в то время как пользователь, практически лишенный полномочий в отношении переданного ему участка, может рассчитывать лишь на восстановление нарушенных арендодателем прав.

Расторжение по обоюдному согласию

Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.

Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.

Одностороннее расторжение

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
договор аренды;
уведомление с отметкой о вручении ответчику;
квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.

Читайте также: