Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании

Обновлено: 18.05.2024

Главная цель управления многоквартирным домом — надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, повышение его потребительских свойств.

Общее имущество в многоквартирном доме содержится в соответствии с требованиями законодательства о техническом регулировании, санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, пожарной безопасности.

Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами понятие многоквартирного дома не установлено. При этом п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 , многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст.36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с приобретением права собственности на жилое и (или) нежилое помещение в таком доме в силу прямого указания закона и независимо от субъективных устремлений приобретателя.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1)осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Такое решение принимается по принципу квалифицированного большинства, (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Предоставление общего имущества многоквартирного дома в пользование возможно как на безвозмездной основе, так и возмездной.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Вопреки мнению заявителей, жилищное законодательство (глава 6 раздела II, раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации), исходя из принадлежности общего имущества в многоквартирном доме всем собственникам помещений в нем, не наделяет отдельных собственников помещений правом согласовывать с контрагентами условия договоров по поводу общего имущества без специального уполномочия сообществом собственников помещений. Отмеченное не исключает их участия в соответствующих договорных отношениях на общих для всех собственников помещений в многоквартирном доме условиях.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

Так, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", учитывая порядок пользования объектами общего имущества в совокупности с правами организации связи на размещение оборудования, указал на необходимость установления обстоятельств принятия собственниками многоквартирных домов решения о размещении оборудования общества "АйПильсин" в местах общего пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 129 указанного Кодекса, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

Установленное ограничение не означает лишение собственников помещений права на участие в деятельности по управлению домом. Из положений раздела VIII "Управление многоквартирными домами" в их взаимосвязи с положениями главы 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников" Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при других способах управления многоквартирным домом собственники помещений имеют большую часть тех же прав, что и при непосредственном управлении, в том числе право участвовать в общих собраниях собственников помещений, участвовать в выработке их решений, коллективными решениями изменять способ управления многоквартирным домом, представлять и защищать свои права, законные интересы других собственников в органах государственной власти, органах местного самоуправления.

В гражданском и жилищном законодательстве "жилой дом" понимается как одноквартирный. Если под понятием "жилой дом" подразумевается многоквартирный дом, а это специально указывается (п. 2 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данных Методических указаниях предполагается отдельное проведение расчетов платы за коммунальные услуги в многоквартирных домах и жилых домах в связи с разным уровнем их благоустройства и разным режимом пользования услугами.

21. На отношения собственности в многоквартирном доме в кооперативе при условии полностью оплаченного пая хотя бы одним членом кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

22. Со дня оплаты хотя бы одним из членов кооператива пая полностью имущество, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В гражданском и жилищном законодательстве "жилой дом" понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (пункт 2 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Комментарий к ст. 252 ГК РФ

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение права общей долевой собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать на праве собственности новый объект, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права.

По общему правилу раздел и выдел должны производиться по соглашению между всеми сособственниками. Если же участники общей собственности не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности.

3. В Постановлении ВС и ВАС N 6/8 под несоразмерным ущербом понимаются невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35).

Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося сособственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

4. В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: а) доля сособственника незначительна; б) доля не может быть реально выделена; в) у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами документов, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.п. (п. 36 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

Эти правила применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент).

Высшие судебные инстанции разъяснили, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли (п. 36 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

5. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре или выдела из него доли не исключает права участника заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Здесь следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, реальную возможность совместного пользования (см. п. 37 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

Судебная практика по статье 252 ГК РФ

ПРАВ АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 252 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, согласно которому несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией; выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия; в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию;

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТАТЬЕЙ 252 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей А.И. Бойцова, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

1. Гражданка Л.А. Никифорова оспаривает конституционность пунктов 2 и 3 статьи 252 ГК Российской Федерации, предусматривающих право участника долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества, в том числе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли из общего имущества при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, а также право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П. Железняк был извещен о намерении продать долю в праве собственности лицу, не являющемуся сособственником, но о реализации своего преимущественного права покупки не заявил.

На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", исследовав и оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что предложенный экспертом вариант N 4 раздела помещения является оптимальным, поскольку в целом соответствует сложившемуся между сторонами порядку пользования общим имуществом и обеспечивает необходимые условия для формирования фактически используемых сторонами помещений в качестве самостоятельных вторичных объектов недвижимости, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Тимофеева О.Ю. и отказа в удовлетворении встречных требований Захаровой И.Б.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о взыскании солидарно с ответчиков в пользу Сизовой Н.В. денежной компенсации за 1/3 доли в праве общей долевой собственности на имущество, суд первой инстанции исходил из того, что выдел в натуре доли истца невозможен, доля истца является незначительной, в ее использовании истец не имеет существенного интереса в связи с проживанием в г. Санкт-Петербурге, соглашение о разделе спорного имущества между сторонами не достигнуто. В связи с этим суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возложения на ответчиков обязанности по выплате истцу денежной компенсации и прекращении права собственности истца на ее долю.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства вступившего в законную силу судебного акта по делу Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 29.06.2017 N 2-225/2017, которым указанное нежилое помещение признано общим имуществом супругов, а за сторонами признано право собственности по 1/2 доли на данное нежилое помещение, суд установил, что доли в праве собственности в натуре не определены, и, руководствуясь статьями 244, 246, 247, 252, 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, приведенные в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не нашел правовых оснований для вывода о том, что спорное имущество находится в незаконном владении ответчика, который наряду с директором общества (истца) является долевым собственником, в связи с чем, в отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения виндикационного иска, отказал в иске.

Руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 247, пунктами 2, 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 4, 5 статьи 11.2, пунктом 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 13, 13.1, пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель), суд удовлетворил иск, исходя из следующего.

Пунктами 1 и 2 статьи 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда законом предусмотрено такое изъятие.

Общая собственность - это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь. Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.

Общая собственность - это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь.

Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.

Например, при совместной собственности, чтобы продать свою часть, нужно сначала определить долю, потом выделить ее и только затем продавать. А при долевой собственности доля уже определена.

По умолчанию собственность долевая, с равными долями у всех сособственников.

Что понимается под правом общей собственности

Право общей собственности - это принадлежность имущества одновременно двум или нескольким собственникам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

При этом само имущество не делится между ними в натуре.

Сособственники не образуют между собой юридического лица. Можно сказать, что каждый участник общей собственности получает право на "совладение", "сопользование" и "сораспоряжение" всем общим имуществом (см., например, "Российское гражданское право", отв. ред. Е.А. Суханов).

Свои права на имущество сособственники, как правило, должны осуществлять по соглашению между собой (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

Что такое право общей долевой собственности

Это общая собственность с определением доли каждого собственника (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Обратите внимание, на доли делится не сама вещь, а право собственности на нее.

Право собственности каждого участника общей долевой собственности охватывает всю вещь, а не какую-либо ее часть. Это значит, что нельзя иметь, например, в собственности 50% автомобиля, но можно иметь 50% в праве собственности на него.

По умолчанию общая собственность является долевой, если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Что такое доля в праве общей долевой собственности

Это часть в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Доля в праве собственности не означает физическую часть вещи.

Например, если какая-то часть автомобиля будет случайно повреждена, то расходы на его восстановление должны понести все собственники соразмерно их долям.

Такой вывод встречается в научной литературе, но его можно сделать также из ст. 249 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма обязывает каждого сособственника соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Вне зависимости от размера доли каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться вещью вместе с другими сособственниками по их соглашению. Кроме того, он может распорядиться своей долей - например, продать (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Как определить размер доли в праве общей долевой собственности

Доли участников равны, если их нельзя определить по закону и сособственники не установили их размер соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Все участники могут установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Например, двое сособственников здания с долями по 50% могут договориться, что один из них за свой счет сделает пристройку к зданию, после чего его доля увеличится до 60%, а доля второго уменьшится до 40%.

Доля сособственника может увеличиться, если он за свой счет осуществил неотделимые улучшения имущества и при этом не нарушил установленный порядок его использования, то есть другие собственники дали на это согласие.

Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью сделавшего их участника и не увеличивают долю (п. 3 ст. 245 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)).

В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности

Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.

Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).

Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.

Что такое право общей совместной собственности

Это такой вариант общей собственности, при котором у вещи два или более собственника, но их доли не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

У кого может быть право общей совместной собственности

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.

По умолчанию общая собственность - долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Но самый распространенный пример участников совместной собственности - супруги.

Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Чем общая совместная собственность отличается от общей долевой

В совместной собственности, в отличие от долевой:

• чтобы продать свою часть, нужно сначала определить доли, а потом - выделить свою долю или разделить имущество. Доли изначально предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ);

• предполагается согласие сособственника на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако для некоторых сделок с супружеским имуществом все же нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);

• закон не содержит возможности подать в суд, чтобы разрешить спор о владении и пользовании общим имуществом. Он предусматривает такую возможность только для долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

По каким основаниям возникает право общей собственности

Общая собственность возникает, если (п. 4 ст. 244 ГК РФ):

• в собственность двух или нескольких лиц поступило имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи) либо нельзя разделить по закону. Например, когда два покупателя приобретают автомобиль;

• закон или договор предусматривает общую собственность на делимое имущество. Например, при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки (п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ).

По каким основаниям прекращается право общей собственности

Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений.

Например, сособственники могут продать имущество. Кроме того, его может изъять государство, когда для этого есть законные основания.

Право общей долевой собственности прекратится и в случае, если все участники, кроме одного, свое право утратят, поскольку право общей собственности имеет место только тогда, когда имущество принадлежит двум и более лицам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Например, если имущество принадлежит двум собственникам и один продает долю второму или получает от него компенсацию взамен своей доли, выбывший собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 235, п. 5 ст. 252 ГК РФ). Второй остается единственным собственником имущества.

Еще вариант: имущество принадлежит двум собственникам, но по требованию одного из них производится выдел его доли в натуре, то есть фактически происходит раздел общего имущества между двумя сособственниками.

По смыслу п. 2 ст. 252 ГК РФ выдел доли представляет собой переход части имущества в единоличную собственность участника общей собственности и прекращает для него права на долю в общем имуществе.

Соответственно, у оставшейся части имущества также остается единственный собственник, а право общей долевой собственности прекращается. Такую позицию можно встретить в судебной практике (см. например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2020 N Ф05-16741/2019).

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание - преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Читайте также: