Окна это общедомовое имущество или нет

Обновлено: 04.05.2024

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 октября 2020 года N 30237-ОГ/06

[Об общем имуществе собственников помещений в МКД]

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 не является безусловным основанием для признания нежилых помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) государственной или муниципальной собственностью.

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 весь жилой и нежилой фонд, за исключением отдельных объектов, оставшихся в федеральной государственной собственности, был передан в собственность муниципальных образований (жилой и нежилой фонд в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге передан в государственную собственность соответствующих городов).

Однако указанные действия произведены не с целью установления бессрочного права собственности муниципалитетов и субъектов РФ на объекты недвижимости, а с целью упрощения дальнейшего перераспределения собственности - в том числе путем приватизации жилых помещений (квартир) из муниципальной (государственной) собственности.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 нежилой фонд передан в муниципальную (а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - государственную) собственность совместно с жилым фондом.

При этом необходимо обратить внимание, что согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений МКД принадлежит общее имущество, в состав которого входят и нежилые помещения, отвечающие признакам, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской от 13.08.2006 N 491* (далее - Правила N 491).

* Текст соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.

Из системного анализа нормативных правовых актов следует, что Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 в муниципальную и государственную собственность переданы:

- помещения из состава нежилого фонда, имеющие самостоятельное назначение;

- помещения в МКД из состава нежилого фонда, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Таким образом, в момент приобретения муниципальными образованиями (и городами федерального значения Москвой и Санкт-Петербургом) права собственности на жилой и нежилой фонд согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, соответствующие муниципальные образования (и города федерального значения Москва и Санкт-Петербург) одновременно приобрели и право собственности на общедомовое имущество в МКД.

Однако в моменты перехода права собственности на отдельные помещения в МКД от муниципальных образований и городов федерального значения к иным лицам (приватизация квартир, покупка нежилых помещений и т.п.), к новым собственникам в силу закона переходили и соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в МКД, в том числе на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества МКД.

Таким образом, признание права собственности муниципальных образований и городов федерального значения на нежилые помещения в МКД исключительно на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 недопустимы без учета прочих обстоятельств, без исследования наличия или отсутствия признаков отнесения соответствующих нежилых помещений к общему имуществу в МКД.

2. Признание нежилых помещений в МКД общим имуществом собственников помещений в МКД на основании соответствия таких помещений признакам общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, делает невозможным установление права государственной или муниципальной собственности на указанные нежилые помещения в МКД.

3. В случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" установлено: "Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр)".

4. Если на момент приватизации первой квартиры в МКД нежилое помещение не было выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, а признавалось помещением, предназначенным для использования всеми собственниками помещений МКД, такое нежилое помещение в силу закона относится к общему имуществу в МКД.

Если на момент рассмотрения вопроса определения собственника конкретного нежилого помещения в МКД указанное нежилое помещение используется совместно собственниками помещений дома для целей, определенных пунктами 1-2 части 1 статьи 36 ЖК РФ ("помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий"), находится в фактическом владении собственников помещений (ключи от помещения находятся у уполномоченного собственниками лица, помещение используется в соответствии с определенными собственниками помещений МКД целями), при этом с момента приватизации первой квартиры в МКД и до момента рассмотрения вопроса определения собственника помещения органы местного самоуправления и органы государственной власти фактически не владели, не пользовались и не распоряжались указанным помещением, тогда наличие указанных обстоятельств является подтверждением нахождения рассматриваемого помещения в составе общего имущества собственников помещений в МКД.

5. Раздел IX ЖК РФ называется "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" и устанавливает порядок проведения капитального ремонта исключительно общего имущества в МКД.

В частности, пункт 4 части 1 статьи 166 ЖК РФ устанавливает, что к работам по капитальному ремонту общего имущества относится "ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме".

Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта, предназначенный для финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества, формируется за счет взносов собственников помещений МКД, пеней, доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта, средств финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 ЖК РФ, а также кредитных и (или) иных заемных средств.

Таким образом, если за счет средств фонда капитального ремонта проведен капитальный ремонт нежилого помещения или отдельные виды работ по капитальному ремонту (такие как замена дверей, окон, ремонт строительных конструкций и/или инженерного оборудования указанного нежилого помещения), и при этом никаких нарушений в действиях лица, выступающего заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества, не выявлено, в таком случае указанное обстоятельство подтверждает факт отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Необходимо обратить внимание, что согласно статье 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть, в случае нахождения нежилого помещения в собственности отдельного лица, в том числе публично-правового образования, такое лицо обязано самостоятельно обеспечивать ремонт принадлежащего ему помещения.

Если нежилое помещение входит в общее имущество собственников помещений МКД, то ремонт указанного помещения производится за счет средств этих собственников (в том числе за счет взносов на капитальный ремонт).

6. Само по себе отсутствие подписанного от имени собственника нежилого помещения в МКД договора управления не означает отсутствие права собственности другого лица на указанное нежилое помещение.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Если нежилое помещение в МКД содержится за счет средств, вносимых собственниками помещений в МКД в качестве платы за "содержание жилого помещения" лицу, осуществляющему управлению МКД, то такое нежилое помещение признается общим имуществом.

Отказ лица (в том числе публично-правового образования) от обязанности по содержанию конкретного нежилого помещения в МКД может быть обусловлен исключительно отказом от признания права собственности указанного лица на соответствующее нежилое помещение.

7. Общая площадь помещений МКД, находящихся в собственности отдельных лиц, является важнейшим показателем, влияющим и на определение размера платы за содержание жилого помещения, и на определение количества голосов собственников помещений при участии указанных собственников в общих собраниях таких собственников.

Если на протяжении длительного времени какое-либо конкретно определенное нежилое помещение в МКД признавалось и собственниками помещений в данном МКД, и лицами, осуществляющими управление данным МКД, и органами государственного жилищного надзора общим имуществом собственников помещений МКД, при этом площадь указанного помещения никогда не использовалась в расчетах в составе общей площади помещений МКД, находящихся в собственности, то такое обстоятельство (совместно с другими фактами) подтверждает отнесение указанного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД.

8. Согласно статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, если нежилое помещение в МКД не является государственной или муниципальной собственностью, то у соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления отсутствует право по распоряжению таким помещением, в том числе по проведению его перепланировки.

Если нежилое помещение в МКД входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, то именно собственники помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, ни у органов государственной власти, ни у органов местного самоуправления не имеется законных оснований для проведения по своему усмотрению перепланировки нежилых помещений в МКД, обладающих признаками общего имущества, установленными статьей 36 ЖК РФ, для разделения указанных помещений на несколько помещений с целью отнесения части вновь образованных помещений к общему имуществу собственников помещений МКД и передачи части вновь образованных нежилых помещений, после перепланировки не обладающих признаками общего имущества, в частную, муниципальную или государственную собственность.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Кто должен вставлять перегоревшие лампочки и разбитые стекла в подъезде? Кто отвечает за сухие подвалы и чердаки? Кто следит за тем, чтобы такой сложный объект, как многоквартирный дом, напичканный оборудованием и инженерными коммуникациями, функционировал исправно?

Пройдемся по списку

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения;
крыши;
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты);
ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования);
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

До внешней границы

В Правилах подробно изложено, какое именно инженерное оборудование и коммуникации входят в состав общего имущества.

К нему относятся:

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо– и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, самих отключающих устройств, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления; коллективных приборов учета электрической энергии; этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования; сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также другого электрооборудования, расположенного на этих сетях.

Примечание. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть если отсутствуют документы, подтверждающие, что в состав общего имущества дома входят наружные инженерные сети, собственники помещений несут обязанность только по содержанию и ремонту сетей, находящихся внутри многоквартирного дома.

Кто хозяин батареи

Чья бумажка всех главнее

От осмотра до ремонта

Правила содержания общего имущества зависят от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Но в любом случае эти правила включают следующее:

осмотр общего имущества;
освещение помещений общего пользования;
обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые пользуются нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
меры пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, расположенными на земельном участке;
текущий и капитальный ремонт.

Кто вкрутит лампочку?

Итак, ответ на вопрос, кто должен менять и оплачивать лампочки в подъезде или возле него, а также в коридорах и на лестничных клетках, ясен. Поскольку эти зоны относятся к общедолевой собственности, то сами собственники и должны побеспокоиться о том, чтобы в местах общего пользования всегда было светло, а в подвалах или на чердаках – тепло и сухо. Из чего вовсе не следует, что жильцы сами должны вкручивать лампочки, – это дело сотрудников организации, обслуживающей дом.

Для того чтобы своевременно выявить все недостатки, касающиеся содержания общего имущества, проводятся регулярные осмотры, результаты которых оформляются актом. Как предусмотрено Правилами, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, собственники сами могут проводить осмотры или привлекать специалистов для проведения строительно-технической экспертизы. Также осмотры обязаны проводить должностные лица управляющей организации, ТСЖ, ЖСК.

Положен конец спорам по поводу сбора твердых и жидких отходов: куда, дескать, их относить – в коммунальные услуги или в услуги по содержанию и ремонту? В услуги по содержанию и ремонту – и никуда больше.

Закройте дверь с той стороны!

А вот перечень того, что не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества:

содержание и ремонт дверей квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, которые не входят в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), которые находятся на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Это обязанность собственников соответствующих участков.

Сначала – утеплись

Казалось бы, зачем специально писать в Правилах о том, что мы и так знаем. Например, что окна и балконные двери надо утеплять самим, а не ждать дядю из ДЕЗа. Но если мы этого не сделаем, и в квартире будут ветры гулять, то не имеет смысла жаловаться во все мыслимые инстанции, что у вас температура воздуха ниже нормы, и требовать перерасчета платы за отопление. Теперь любая комиссия вправе сказать: сначала утеплитесь, а потом требуйте!

На чем стоим?

Дом, известное дело, стоит на земле.

В Правилах сказано: органы местного самоуправления должны до 1 июля 2008 года провести кадастровый учет, то есть выделить границы земельного участка, на котором расположено многоквартирное жилое здание. До тех пор, пока границы не определены, земля не входит в состав общего имущества собственников жилья. И жильцы не обязаны нести расходы на содержание придомовой территории. Это обязанность муниципальных властей.

Про долю и бремя

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

В Правилах подробно изложено, кто и как утверждает плату за содержание и ремонт общего имущества при каждом способе управления.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании при выборе способа управления.

непосредственное управление;
управление ТСЖ, ЖСК, ЖК;
управление управляющей организацией.

когда по результатам открытого конкурса, который будет проводиться с 01.01.2007, собственники помещений не приняли решения о способе управления;
в случае, если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы.

Плата устанавливается в размере, обеспечивающем поддержание общего имущества в состоянии, которое соответствует нормам и требованиям Правил. В нее включается также оплата расходов на содержание и ремонт:

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания принимается на срок не менее года. Для всех собственников помещений многоквартирного дома устанавливается одинаковая сумма.

Для нанимателей плату за содержание и ремонт общего имущества определяет муниципалитет. Если принятый собственниками помещений размер платы выше установленного для нанимателей, городские власти обязаны компенсировать недостающие деньги из своего бюджета.

Перечни работ и услуг, касающихся содержания и ремонта, определяют сами собственники на общем собрании. Они обязаны утвердить условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Скажи мне, кудесник…

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе:

получать от ответственных лиц не позднее, чем через пять рабочих дней с даты обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Игоря Болотова

Аббревиатура МОП встречается не только в документах застройщиков, но и в квитанцииях ЖКУ, которые получают многие собственники жилья в многоквартирных домах (МКД). Рассказываем, что нужно знать о МОП собственникам и жильцам квартир.

МОП — сокращенное обозначение мест общего пользования в многоквартирном доме. Эти места принадлежат жильцам дома, но использовать их по назначению могут и посторонние люди.

К примеру, погулять с ребенком на детской площадке, оставить свой автомобиль на придомовой парковке или отдохнуть на лавочке у подъезда может любой человек. Для этого брать разрешение у владельцев МОП не нужно.

Места общего пользования — это обобщенное определение имущества жильцов МКД, которое составляют нежилые помещения в доме, оборудование и вся придомовая территория. В ст. 36 ЖК РФ в комментариях указан подробный перечень МОП.

Основные места общего пользования:

лифт и лифтовые холлы;лестницы и лестничные площадки;коридоры, чердак, подвальное помещение;подземная парковка, исключая машино-места, находящиеся в собственности;входные группы и крыльцо;спортивные и детские площадки;зоны отдыха во дворе и площадки лявыгула домашних животных;дворовые автостоянки;оборудование для общего использования.

Некоторые помещения в многоквартирном доме доступны жильцам и собственникам квартир только под контролем организаций, обслуживающих здание. К примеру, к таким местам относятся лифтовые шахты.

Обязанности и права жильцов

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют двое и более лиц, является их общей собственностью. Это относится к местам общего пользования многоквартирного дома.

МОП могут находиться в долевой или совместной собственности жильцов. Вы вправе пользоваться общей собственностью, но не можете ее делить, сдавать внаймы или продавать.

При этом каждый собственник квартиры обязан оплачивать содержание мест общего пользования: обслуживание, уборку, ремонт и другие работы для поддержания их надлежащего состояния (Постановление Госстроя №170).

Чтобы определить свою долю оплаты МОП, разделите общую сумму на площадь всех квартир дома, а затем умножьте полученное число на площадь своей квартиры. То есть чем больше квартира, тем выше будет оплата МОП.

Ответственность и права управляющей компании

содержание в чистоте МОП в доме и на прилегающей территории;регулярный осмотр общедомового имущества;поддержание в исправном состоянии здания и инженерных сетей;осмотр шахты и уборка мусора из мусороприёмников;благоустройство придомовой территории;ремонт и устранение последствий аварий в МОП;другие работы.

Если сотрудники УК обнаружили серьезные повреждения коммуникаций, то они могут не устранять их самостоятельно, но обязаны решить проблему: обратиться в авариную службу или к соответствующему поставщику ресурсов.

Управляющая компания вправе выбирать исполнителей запланированных работ. Обслуживающая организация также уполномочена выявлять злостных неплательщиков и информировать жильцов о задолженностях по оплате содержания МОП.

Нормативы и обслуживание МОП

За порядок в местах общего пользования МКД должна отвечать организация, занимающаяся обслуживанием вашего дома. Это может быть управляющая компания, ТСЖ или иная структура.

УК выбирает, кто будет выполнять работы по содержанию мест общего пользования в чистоте: наемные сотрудники или клининговая компания. Между УК и персоналом заключается договор (трудовой или о предоставлении услуг).

Нормативы по основным видам санитарных работ:

уборка площадки перед мусоропроводом — каждый день;сухая уборка МОП — не реже двух раз в неделю;влажная уборка лифтов и в подъезде — не реже двух раз в месяц;мойка окон в подъезде — один раз в год (весной);перила и батареи протираются — два раза в год;уборка входных групп — не реже одного раза в неделю;уборка подвала, чердака, технических помещений — два раза в год.

В регионах и областных центрах жилищные нормативы могут несколько отличаться друг от друга. К примеру, в Москве до сих пор действует свод правил ТО территории общей собственности, утвержденный в 1996 году. На основе нормативов УК составляет график уборки мест общего пользования.

Сколько нужно платить за уборку МОП

Плата за уборку мест общего пользования в платежке может быть указана отдельно или входить в сумму, которую вы платите за содержание МОП. Это ежемесячный платеж, который рассчитывается УК с учетом требований законодательства РФ.

В стоимость услуги закладываются три составляющие:

зарплата сотрудников, ответственных за уборку МОП;время, затраченное на работу;стоимость инвентаря, моющих средств и других материалов для уборки.

По закону зарплата работника УК не может быть ниже МРОТ, установленного в текущем году. Время, затраченное на уборку общих территорий, рассчитывается с учетом нормативов содержания МОП. Обычно размер оплаты труда персонала корректируется ежегодно.

Что делать, когда места общего пользования плохо убирают

К сожалению, многоквартирные дома с захламленными, грязными подъездами — это обычная картина для многих российских городов. Мусор, паутина, пыль, грязь: мало того, что лифтовые холлы и лестничные площадки выглядят неряшливо, это еще и небезопасно для здоровья.

Бороться с таким положением вещей можно и нужно. Перечитайте ваш договор с УК, проверьте квитанции ЖКХ. В договоре должно быть указано, что уборка МОП входит в обязанности компании. А платежка служит подтверждением, что вы оплачиваете содержание мест общего пользования.

Сперва обратитесь к руководству вашей управляющей компании с письменной претензией. Документ составляется в произвольной форме, но с указанием таких пунктов, как: описание проблемы, ссылки на договор в УК и соответствующие статьи закона, а также желаемый результат решения вопроса.

Что будет за вандализм в МОП

Нецензурные надписи на стенах подъездов, выжженные кнопки лифтов, поврежденные скамьи во дворах — порча общего имущества МКД до сих пор является актуальной проблемой как для собственников квартир, так и для УК. И часто хулиганят не посторонние лица, а неблагополучные жильцы дома.

Чтобы предотвратить порчу имущества, установите в местах общего пользования видеокамеры. Наймите консьержку, оборудуйте подъезды домофонами. По вопросам защиты МОП и привлечении хулиганов к ответственности нужно обращаться в УК с коллективным заявлением.

Но если вам кажется, что ваши счета за уборку и потребление электроэнергии МОП неоправданно завышены, то вы вправе жаловаться. Направляйте претензию в УК с просьбой перепроверить корректность расчетов. Вы обязаны платить, но не переплачивать.

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014 ).

Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?

В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469 ).

Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?

От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ . Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.

Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 .

В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33—2818 , определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15—2 ). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.

Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ ).

Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?

От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.

К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ ). Например, лестничная площадка — это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.

Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Отсюда очевидно, что фасад дома — это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 № 50-КГ15—4 .

Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?

Транзитные сети проходят через многие многоквартирные дома. И собственников квартир, казалось бы, не должно это волновать. Однако повод для волнения есть. Ведь собственники квартир из своего кармана платят за содержание общего имущества. И если трубы, которые обслуживают не только конкретный дом, но и соседний, являются общим имуществом, то собственнику квартиры придется платить не то что за соседа по лестничной площадке, но и за жильца из соседнего дома.

Является ли трубопровод, который проходит через несколько домов, общим имуществом собственников того дома, через который он проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ .

Общедомовым является имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает квартиры не только в этом доме, но и в соседнем, то это не будут общедомовое имущество.

Из всего этого можно сделать вывод: обслуживать транзитные сети управляющая организация дома не обязана, а собственники квартир в таком доме не обязаны платить за обслуживание.

© 2014-2021 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.003)

Читайте также: