Ограниченные вещные права на земельные участки это
Обновлено: 04.05.2024
Вещные права – права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются (ст. 216 ГК):
-право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
-право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
-право хозяйственного ведения имущества (ст. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).
Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
Отличительные признаки вещных прав следующие:
-они являются абсолютными правами;
-имеют объектами индивидуально-определенные вещи;
-закрепленное в законе право следования подчеркивает особую прочность этих прав;
-ограниченность их перечня;
-требования, вытекающие из нарушения вещных прав, подлежат преимущественному удовлетворению по сравнению с требованиями из обязательств.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Застройка земельного участка (ст. 263 ГК)
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи260).
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (ст. 264 ГК). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (ст. 265 ГК).
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст. 268 ГК). В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 269 ГК)
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (ст. 271 ГК).
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (ст. 272 ГК). При отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК).
Сервитут. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 ГК).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (ст. 275 ГК). Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК). В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (ст. 279 ГК). Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК).
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 ст. 279 ГК (ст. 282 ГК).
В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 – 282 (ст. 283 ГК).
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК).
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК).
Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством (ст. 286 ГК).
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК).
Вещные права
Вещные права Юридическая природа права предприятия на принадлежащее ему имущество[96] Закон о государственном предприятии, признавая самостоятельность и самофинансирование предприятий, их имущественную независимость, не определяет, на каком же праве основываются эти
Вещные права на жилище[97]
Вещные права на жилище[97] Важнейшим в системе вещных прав является право на жилище, которое характеризуется определенными особенностями, вытекающими из серьезного значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека.Поэтому вещное право на жилище
3.6. Право собственности и другие вещные права
3.6. Право собственности и другие вещные права Понятие вещного права. Право собственности. Ограниченные вещные права и их особенности Вещное право – разновидность имущественного права, объектом которого является конкретная вещь. Под вещным правом подразумеваются и
Понятие вещного права. Право собственности. Ограниченные вещные права и их особенности
Понятие вещного права. Право собственности. Ограниченные вещные права и их особенности Вещное право – разновидность имущественного права, объектом которого является конкретная вещь. Под вещным правом подразумеваются и права собственников, и права лиц, ими не
Статья 264.1. Расходы на приобретение права на земельные участки
Статья 264.1. Расходы на приобретение права на земельные участки 1. В целях настоящей главы расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
СТАТЬЯ 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
СТАТЬЯ 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками 1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
§ 3. Иные вещные права на землю
§ 3. Иные вещные права на землю 1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участкамиВ соответствии со ст. 264 ГК земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное пользование.Согласно ст. 269 ГК и 41 ЗК лицо, которому земельный участок
32. Вещные права на землю: понятие и виды. Вещные права по владению и пользованию чужими земельными участками. Сервитут
32. Вещные права на землю: понятие и виды. Вещные права по владению и пользованию чужими земельными участками. Сервитут Вещное право — право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица посредством воздействия на вещь, находящуюся в сфере его
Вещные права
Глава 22. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
Глава 22. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА В гл. 16 учебника было дано определение и выявлены специфические признаки вещного права. Намечен круг прав, которые могут быть отнесены к вещным. Из их числа вычленены права, подлежащие изучению в составе того подразделения гражданского
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком– особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке с определенной хозяйственной или потребительской целью. Объем права пожизненного наследуемого владения определен термином "владение и пользование, передаваемое по наследству", поэтому важнейшим элементом содержания права выступает возможность извлекать полезные свойства земельного участка и присваивать его плоды, продукцию и доходы. Кроме того, поскольку закреплено право на возведение на участке строений, на возведенное строение возникает право собственности.
В римском праве это был "эмфитевзис", его особенности – отчуждаемость и возможность наследования. В средние века произошла трансформация в чиншевое право, субъект которого обладал широкими полномочиями по владению и пользованию, и определенными правомочиями по распоряжению земельным участком. Субъекты данного права (чиншевики) могли пользоваться земельным участком как путем завещания, так и совершения сделки, обязанности сводились к уплате определенной суммы – чинша, размер которой устанавливался соглашением и не мог быть увеличен без согласия чиншевика.
Право пожизненного наследуемого владения как вещное было введено Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28.02.1990. Земельные участки на этом праве предоставлялись гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского (фермерского) хозяйства. В ГК РФ и ЗК РФ право сохранилось, хотя и с ограничениями, поскольку в условиях предоставления гражданам земельных участков в собственность необходимость его существования стала сомнительной.
После введения в действие Земельного кодекса предоставление земельных участков на этом праве не производится, т.к. по нормам ЗК не допускается предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, однако на ранее выделенные земельные участки (до 30.10.2001года) это право сохраняется (п. 1 ст. 21 Земельного кодекса).
Кроме этого, существенно сужено содержание права пожизненного наследуемого владения: ЗК РФ не допускает распоряжения земельным участком, предоставленным на этом праве, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству, то есть единственной возможностью распоряжения принадлежащим на этом праве участком является передача его по наследству. Введенное ограничение означает невозможность передачи участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, в то время как первоначальная редакция ст. 267 ГК такую возможность допускала, прямо запрещая при этом совершение сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка. Возникло противоречие между нормами ГК и ЗК РФ. С одной стороны, в ГК нет прямой отсылки к нормам позднее принятого ЗК, как специальным; с другой стороны, ЗК принят позднее и его нормы, как регулирующие правовой режим права постоянного пользования землей, рассматриваются как специальные по отношению к соответствующим нормам ГК.
ФЗ-118 от 26.06.2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" названную возможность исключил, в буквальном смысле приведя норму гражданского законодательства в соответствие с законодательством земельным. Такое "совершенствование" правового регулирования, по мнению П.В. Крашенинникова, вызывает возражения не только с формальной точки зрения, сводящейся к необходимости неукоснительного соблюдения принципа верховенства ГК РФ, заложенного в ст. 3 ГК, но и с сущностной. Объем вещного права, пусть даже вещного права на земельный участок, не может определяться земельным законодательством, задача которого состоит в формировании публичных установлений в отношении использования и охраны земли как природного ресурса, ограничений и стеснений публичного характера.
Право пожизненного наследуемого владения как вещное подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав.
Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане, что вытекает из природы права: переход его может быть осуществлен лишь после смерти гражданина. Соответственно, основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения является наследование по закону либо по завещанию с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация удостоверяет право наследника на владение и пользование земельным участком. Свидетельство является обязательным документом для государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Итак, содержание данного вещного права – наделение владельца участка передаваемыми по наследству правомочиями владения и пользования (ст. 265-267 ГК, п. 2 ст. 21 ЗК).), т.е. по наследству переходит не сам участок, а право владения им.
Правомочие пользования земельным участком ограничено публичными нормами земельного законодательства. В соответствии со ст. 12 ЗК использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства и основой хозяйственной и иных видов деятельности. Правообладатель обязан проводить мероприятия по сохранению и восстановлению почв и их плодородия, защите земель от негативных воздействий, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п.
В ст. 266 (п. 2) ГК установлено основное правомочие владельца земельного участка – возводить на участке здания, сооружения и др. объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. Земельное законодательство не содержит запрета на возведение зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, ибо возможность строительства на земельных участках определяется их целевым назначением. Соответственно, субъект данного права может: 1) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; 2) использовать для своих нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы; 3) проводить мелиоративные работы, строить закрытые водоемы.
Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе, помимо его воли.
В частности, это право может прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также, если гражданин приватизирует его.
Право пожизненного наследуемого владения прекращается помимо воли лица в случае ненадлежащего использования земельного участка – после наложения штрафа в административном порядке и вынесения предупреждения об устранении допущенных нарушений (ст. 54 ЗК). Если в указанный в предупреждении срок земельное правонарушение не прекращено, орган государственной власти или орган местного самоуправления направляют в суд заявление о прекращении права пожизненного наследуемого владения. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников (либо они отказались от наследства, либо были признаны недостойными наследниками), право пожизненного наследуемого владения прекращается и земельный участок становится собственностью государства.
Граждане, у которых земельные участки находились на праве постоянного бессрочного пользования до введения в действие ЗК, вправе оформить их в собственность (однократно, бесплатно – без взимания дополнительных денежных сумм помимо установленных федеральными законами сборов). Можно заключить договор аренды. Срок переоформления для граждан неограничен; ю.лица должны были это сделать в установленные сроки.
Срок использования земельного участка в ГК не установлен, но право постоянного (бессрочного) пользования является менее стабильным, чем право пожизненного наследуемого владения, поскольку может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта, и прекращается а в случае прекращения существования правообладателя.
Вещный характер права пользования частью участка, переданного собственнику недвижимости, проявляется в том, что это право не прекращается и не изменяется при переходе права собственности на земельный участок (ч. 2 п. 2 ст. 271 ГК). Переход права собственности на недвижимость влечет переход к новому собственнику недвижимости как минимум права постоянного бессрочного пользования землей под недвижимостью (п. 2 ст. 271 ГК).
Основания прекращения можно разделить на добровольные (при приобретении участка в собственность, при отказе от права) и принудительные. В принудительном порядке прекращается судом по основаниям и в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 45 ЗК – если не устранены факты ненадлежащего использования земельного участка после наложения штрафа в административном порядке. Возможно принудительное изъятие участка для государственных или муниципальных нужд с возмещением причиненных убытков (ст. 57 ЗК).
Если Проект ГК станет законом, произойдет трансформация права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком: - в право постоянного землевладения при условии, что земельные участки были предоставлены с целью использования природных свойств и качеств и не предполагали строительство на таком участке зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства; - в право застройки в качестве права ограниченного владения земельными участками, предоставленными с целью строительства на них зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства.
Сохранится возможность переоформления действующих ограниченных вещных прав на земельные участки в собственность граждан (субъектов этих прав) бессрочно; субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками – ю.лица – обязаны заключить договоры аренды либо приобрести земельные участки в собственность; к тому же с 01.01.2013 установлена административная ответственность за нарушение ими сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность
Сервитуты.Из ограниченных вещных прав на земельные участки в Проекте сохранены и наиболее детально регламентированы сервитуты, поскольку они получили достаточное распространение, но не подкреплены в действующем законодательстве серьезной нормативной базой. Наиболее точное и поэтому самое распространенное определение сервитутного права в дореволюционной России дано И.А.Покровским: "сервитут – это вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям". Ю.С.Гамбаров уточнял, что "сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, что уже само собой исключает всякое требование положительных действий. Относительно управомоченного сервитутом собственник стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого". Г.Ф.Шершеневич определял сервитут как вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. В.И. Синайский понимал под сервитутом вещные права пользования чужой вещью в каком-либо известном отношении, принадлежащие определенным лицам.
Правовую природу сервитута определяют с позиций набора общих признаков, присущих вещному праву: бессрочный характер; вещь как объект права, возможность правообладателя воздействовать на вещь, без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности; вещное право существует в рамках абсолютного вещного правоотношения, фиксирующего статику имущественного положения субъектов; абсолютный характер; прямое указание закона, определяющего указанное право как вещное. Многие из названных признаков можно отнести и к сервитуту. Так, земельный сервитут в силу прямого указания закона связан с вещью (земельными участками), имеет абсолютный характер, его субъект может прибегнуть к помощи вещно-правовых исков для защиты своего права, для него характерно право следования. Собственник обязан терпеть определенные действия со стороны сервитуария или воздержаться от собственных действий, которые препятствуют сервитуарию в осуществлении его права пользования.
На обязательственный характер сервитута указывает следующее: - сервитут может устанавливается на определенный срок; - частный сервитут возникает из договора, а при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута последний устанавливается решением суда как при заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК); - частный сервитут содержит черты аренды (участок предоставляется собственнику соседнего участка для ограниченного пользования за плату). Отличия: аренда – договор, заключаемый по воле сторон; сервитут может быть основан на решении суда, а размер платы установлен судом. Аренда заключается, как правило, на определенный срок, сервитут действует при наличии обстоятельств, в силу которых был установлен. К тому же нет главного признака обязательственного права – от собственника нельзя требовать совершения активных действий, а пассивное воздержание от нарушения сервитута должен выполнять любой субъект.
В гл. 17 ГК содержатся лишь общие положения о земельных сервитутах, признаки сервитута, цели установления, основания приобретения и прекращения. Остаются нерешенными вопросы об объеме права пользования, порядке его реализации, сервитутной плате, границах установления сервитута, элементах и содержании соглашения об установлении сервитута, иные. Легальное определение: сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком (чужой недвижимостью).
Проект ГК относит сервитут к ограниченным вещным правам, определяя его как "обременение служащей вещи правом ограниченного пользования" (ст. 301) и одновременно – как "право самостоятельно пользоваться служащей вещью и/или запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом" (ст. 301.1) – добавлена в содержание сервитута обязанность собственника служащей вещи воздержаться от совершения определенного действия.
Смысл сервитута именно в праве пользования чужой недвижимостью: нельзя установить сервитут для себя на свою вещь, т.к. собственник вправе пользоваться своим участком во всех отношениях не по праву сервитута, а на основе права собственности; при переходе служащей вещи в собственность сервитуария соответствующий сервитут на нее прекращается.
Сервитут – право ограниченного пользования, т.е. такого пользования, которое не препятствует собственнику во время действия сервитута пользоваться своей вещью, а лишь стесняет его в осуществлении этого правомочия. Собственник имеет приоритет в пользовании своим земельным участком, но он не может запретить сервитуарию использовать свой земельный участок. В этом и заключается ограничение права собственника – он должен терпеть известные действия со стороны управомоченного соседа или воздержаться от собственных действий в отношении своей земли, которые он смог бы совершить при отсутствии сервитута.
Ограниченный характер права пользования сервитуария является зеркальным отражением нужд, ради которых установлен сервитут. Если сервитуарию требуется территория соседнего земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных и др. линий и в связи с этим необходимо повредить посаженную на этом земельном участке кукурузу, он не вправе собрать урожай в свою пользу и провести ремонт, а вправе осуществить только последнее.
ГК исходит из наличия необходимых случаев, когда собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления сервитута для обеспечения его нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, при этом важен баланс интересов сторон и четкая грань правовых возможностей сервитуария и ограничения прав собственника. Категория "необходимость установления сервитута" оценочная, в практике судов есть две позиции. Первая: необходимости нет, если есть малейшая возможность удовлетворить потребности собственника господствующей недвижимости без сервитута; при этом неважно, что без установления сервитута удовлетворение потребностей собственника недвижимости чрезвычайно сложно и дорого. Вторая: если помимо сервитута есть иная возможность обеспечить потребности истца, влекущая для него непомерно высокие расходы, суд вправе удовлетворить иск об установлении сервитута, констатировав, что потребности собственника недвижимости не могут быть обеспечены без этого. По Проекту ГК установление сервитутов, не предусмотренных Кодексом, не предусматривается (п. 5 ст. 301).
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, как не может передаваться иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения которой он установлен, т.е. сервитут носит акцессорный (придаточный) характер по отношению к праву, в интересах которого установлен. Предмет сервитутного права – земельный участок (иное недвижимое имущество), поэтому субъект сервитутного права сохраняет это право независимо от смены собственника обремененной сервитутом недвижимости. Право следования для сервитута установлено ч. 1 ст. 275 и ст. 277 ГК.
Обременение недвижимости сервитутом не должно лишать собственника обремененной недвижимости возможности владеть, пользоваться и распоряжаться ею – сервитут прекращается, если участок не может использоваться по назначению в связи с установлением сервитута. По требованию собственника обремененной сервитутом недвижимости сервитут прекращается и при отпадении оснований, по которым был установлен (п.1 ст. 276 ГК). Проект ГК дополнил их следующими основаниями: соглашение сторон; соединение служащей и господствующей вещей; изменение назначения служащей вещи и невозможность при этом сохранить сервитут; истечение срока сервитута; решение собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи; совпадение в одном лице права собственности на участок и здание (сооружение), расположенное на этом земельном участке.
Действующее российское законодательство не содержит единого перечня сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах установлен сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который установлен сервитут). В Проекте ГК установлен закрытый перечень сервитутов: сервитуты перемещения (ст. 301.6), строительные сервитуты (ст. 301.7), сервитуты мелиорации (ст. 301.8), горный сервитут (ст. 301.9), коммунальный сервитут (ст. 301.10).
Читайте также: