Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры между физическими лицами

Обновлено: 25.04.2024

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения:

Поставить объект недвижимости на кадастровый учёт.
Подписать контракт и заверить печатью.
Заплатить госпошлину.
Заполнить заявление.
Подать документы в Росреестр.

Обязательно ли регистрировать договор аренды

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2021 году необходима, если контракт заключён на срок более одного года.

Если контракт заключен на срок менее года (6 месяцев, 11 месяцев и пр.), на неопределенный срок, пролонгирован на срок менее года или на неопределенный — обращаться в Росреестр не требуется.

По причине зависимости от срока распространена практика заключения контрактов на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Порядок регистрации

Действующее законодательство закрепляет, где регистрируется договор аренды нежилого помещения — в Росреестре. В ведомство обращаются по месту нахождения недвижимости. Обычно процедуру осуществляет региональное представительство ведомства.

Ранее производилась регистрация договора аренды в юстиции (Министерство юстиции), в 2021 году эту процедуру осуществляет Росреестр.

Обратиться в Росреестр вправе любая из сторон сделки. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — за оформлением обращается он (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).

Если контракт нотариально заверен — обратиться в Росреестр вправе нотариус.

Собственник недвижимости вправе подать документы на запрет регистрационных действий без его личного присутствия. Если такое заявление подавалось — обратиться с контрактом вправе только собственник.

Отметим: допустима регистрация договора аренды в МФЦ, специалисты примут документы и направят их в ведомство. При этом срок предоставления услуги увеличен.

Рекомендуем обращаться в МФЦ, несмотря на увеличенные сроки, поскольку специалисты помогут заполнить заявление. Ведомства принимают документы в определенные дни и время, МФЦ работает без ограничений.

Вот подробный порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре:

Поставьте часть помещения на кадастровый учёт. Постановка на учёт осуществляется одновременно с госрегистрацией (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона № 218).
Составьте и подпишите контракт. Обратите внимание: если кадастровый номер помещению ещё не присвоен, то по тексту как можно подробнее необходимо обозначить объект сделки. Рекомендуем приложить план расположения помещения.
Оплатите госпошлину. Реквизиты для оплаты доступны в МФЦ, на сайтах ведомства и МФЦ. При безналичной оплате рекомендуем заверить платежное поручение в банке.
Заполните заявление по форме Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В МФЦ заявление заполнит специалист на приеме документов.
Подайте пакет документов в ведомство.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, в каких случаях договор аренды подлежит регистрации. Используйте эти инструкции бесплатно.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды

Список документов, которые необходимо подготовить, выглядит следующим образом:

Для постановки на кадастровый учет — техплан.
Квитанция об оплате госпошлины.
Контракт в трёх экземплярах.
Документы, удостоверяющие личность и полномочия.
Заявление.

Стоимость проведения регистрации

Если объект не стоит на кадастровом учете — постановку осуществят бесплатно. Стоимость изготовления техплана для кадастрового учета — в районе 10 000 руб.

Для организаций и граждан госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2021 году различна:

22 000 руб. — для юрлиц;
2000 руб. — для физлиц.

Оплату производят за контракт, независимо от участников сделки: платит не каждая сторона, а кто-то один. Поскольку регистрация договора аренды в Росреестре для физических лиц дешевле, при наличии в сделке гражданина рекомендуем с заявлением обратиться ему, а не юрлицу.

Расходы по госпошлине несет та сторона, которая обращается с заявлением. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — с заявлением обращается сам орган, он освобожден от уплаты госпошлины.

Если с заявлением обращаются несколько лиц — госпошлину распределяют поровну. Если заявитель — юрлицо и гражданин, распределяют так: 11 000 руб. — юрлицо, 1000 руб. — гражданин.

Сроки регистрации договора аренды в Росреестре

В 2021 году законом установлены сроки в зависимости от способа подачи документов:

В 2017 году окончила НФИ КемГУ по специальности "юриспруденция". Начала работу помощником арбитражного управляющего (банкротство). Спустя 1,5 года перешла в администрацию бизнес-центра на должность руководителя юр. отдела. Сопровождаю бизнес.

Нередко потенциальные арендаторы стараются найти квартиру без посредников, чтобы обойтись без помощи агентов и подписания договора. Однако такой подход очень рискован, а недооценивать важность договора (даже если квартиру вы нашли без риэлтора) вовсе не стоит. Он может обезопасить и сдающих жилье, и арендаторов, четко отражая порядок найма. Чтобы такой договор действительно был полезен (особенно в спорных ситуациях), обеим сторонам нужно учесть ряд факторов и пунктов.

Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

Перед подписанием стоит проверить:

удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.

Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью

Мебели, технике и любому другому имуществу следует уделить отдельное внимание. В общем порядке нужно отразить:

что конкретно находилось в квартире на момент ее передачи съемщикам;
состояние имущества (в том числе и ремонта).

То есть, если в документе четко указано, что в комнате стоит кровать, телевизор, шкаф, стол и компьютерное кресло, а на момент проверки хозяевами жилья телевизора не оказалось, можно законно потребовать заплатить за кражу (потерю или поломку) или возместить это другим образом.

Это упростит разрешение конфликта при потере или порче вещей.

С другой стороны – это защитит и съемщиков, потому что хозяин не сможет потребовать от них возмещения средств за сломанный стул, который был поломан изначально.

Для этого в документе отдельным пунктом указывается список имущества. Необходимо обозначить все предметы дома (можно просто перечислить), за которые арендаторы будут нести ответственность, указать их состояние.

Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру

Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.

Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.

Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.

Сумма депозита может рассчитываться так:

соответствовать месячной оплате аренды;
высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).

Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.

Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.

Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.

То есть, указывается размер депозита, его цель (гарантия сохранения имущества), в каком случае он будет удержан хозяином и в каком размере, сколько арендатор уже отдал собственнику и в какой форме (например, перевел на карту или отдал наличными).

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

в спорах по поводу оплаты;
в случаях споров о размере ущерба;
когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Многие из нас сдают свое жилье или, наоборот, снимают квартиры или комнаты. При этом часто договор найма заключается на срок менее года, например, на 11 месяцев. Граждане мотивируют это тем, что если заключить договор на больший срок, то его нужно будет регистрировать в Росреестре. Поэтому в данной статье мы разберем следующий вопрос – когда нужно регистрировать договор найма и какова процедура?

Законодательная основа аренды жилья

Для начала следует разобраться в том, что такое договор найма, кто может его заключать, в отношении какого имущества заключается договор найма.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, которое предоставляет помещение в наем, может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.

Нанимателем же по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – для проживания в нем нанимателя.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дом).

После того, как мы разобрались с тем, что же такое договор найма, можем перейти к вопросу о необходимости его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, если собственник жилого помещения изначально рассчитывал заключить краткосрочный договор найма (то есть на срок не более 1 года), то регистрировать такой договор не нужно. В этом случае в договоре нужно обязательно указать срок его действия.

Если же стороны договора не указали в нем срок, то договор считается заключенным на максимально возможный срок – 5 лет.

Если договор заключен на срок более одного года, то ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации. То есть регистрируется не сам договор найма, а обременение права собственности.

Процедура регистрации договора аренды

То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).

Какова процедура государственной регистрации?

Необходимые документы :
- Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
- Договор найма жилого помещения (договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя).
- Документ об уплате государственной пошлины.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя — физического лица действовать от его имени, если от имени заявителя — физического лица действует его представитель.
Уплата государственной пошлины . В соответствии с п. 1 ст. 333. 33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации, государственная пошлина равна 2 000 рублей.
Обращение в отделение Росреестра или в МФЦ . После того как все документы собраны, стороны договора должны обратиться в Росреестр или в МФЦ для оказания им услуги по государственной регистрации. Срок оказания услуги – 7 дней.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. Срок приостановления зависит от самой причины.

Преимущества государственной регистрации.

Многие люди не видят необходимости в государственной регистрации обременения при заключении договора найма, так как считают, что, по сути, это никак не влияет на отношения сторон договора.

При этом государственная регистрация требует как денежных затрат, таких как уплата государственной пошлины, так и временных, так как обеим сторонам договора нужно присутствовать при его государственной регистрации.

Более того доход, полученный от сдачи имущества по договору найма, подлежит обязательному декларированию, а соответственно с него нужно уплачивать налог.

Именно по этим причинам многие и заключают краткосрочный договор или вовсе просто не регистрируют долгосрочный.

Однако, у этой процедуры есть и ряд плюсов.

Так наймодатель не имеет права лишить вторую сторону проживания в квартире до окончания срока действия договора. Даже в том случае, если собственник решит продать своё недвижимое имущество, ему придётся либо ждать окончания срока найма, либо продавать имущество с обременением, а этом случае ему необходимо будет в обязательном порядке предупреждать покупателя о том, что квартира на данный момент сдаётся.

Таким образом, процедура регистрации обременения права собственности на жилое помещение в случае заключения договора найма не только не слишком сложная, но и имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.

В отдельных случаях договоры аренды объектов недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации. В связи с этим у многих неопытных арендодателей возникают следующие вопросы – при каких условиях данная процедура является обязательной? Куда обратится для ее проведения? Что для этого может потребоваться? Ответы на эти вопросы будут даны в этой статье.

Нужно ли регистрировать соглашение о найме жилого помещения?

Наложение ограничения на право собственности подразумевает, что владелец не сможет продать, обменять и совершить иные юридически значимые действия в отношении квартиры до того момента, пока не окончится действие договора аренды между физическими или юридическими лицами.

Таким образом, прохождению обязательной процедуры государственной регистрации подлежат арендные правоотношения, распространяющие свое действие на долгосрочный период.

Где регистрировать бумагу?

Согласно положениям действующего законодательства единственным органом, правомочным совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, включая внесение сведений об обременении прав собственности, является Росреестр.

Более полное название данного ведомства выглядит следующим образом – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Для того, чтобы зарегистрировать договор аренды квартиры, следует обратиться в территориальное отделение данного учреждения с необходимым пакетом документов.

В дальнейшем после того как квартира будет сдана постояльцам, ее владелец должен ежегодно отчитываться в налоговые органы о доходах, полученных в виде арендной платы, и перечислять в бюджет НДФЛ в размере 13%.

Документы

Помимо заявления, также нужно будет подготовить дополнительный пакет бумаг, куда входит:

доверенность от заявителя (если от его лица действует представитель);
копия договора аренды;
документы, подтверждающие право арендодателя на передачу имущества во временное пользование другому лицу (например, договор купли-продажи квартиры, выписка из ЕГРН и др.);
квитанция о внесении государственной пошлины;
паспорта арендодателя и арендатора;
учредительные документы стороны сделки, являющейся юридическим лицом.

Порядок действий

Основные особенности регистрации соглашения об аренде квартиры прописаны в ст.51 вышеупомянутого ФЗ РФ. В целом алгоритм действий при такой процедуре имеет следующий вид:

Вначале между сторонами в установленном порядке заключается договор о съеме жилья.
Следующим шагом будет подготовка заявления и сбор необходимых документов для подачи в Росреестр.

2000 (для граждан);
22 000 (если договор аренды заключается между организациями).

Важные моменты

В целом при заключении договора аренды квартиры необходимо учитывать следующие немаловажные нюансы:

Прежде чем приступить к процедуре регистрации необходимо тщательно изучить документы, предоставленные второй стороной сделки. Причем это касается не только арендодателя, но и арендатора.
Необходимо принимать во внимание тот факт, что при отсутствии регистрации такого соглашения в Росреестре (в случаях, когда данное условие является обязательным) оно не будет иметь юридической силы. В дальнейшем это может обернуться для обеих сторон весьма неприятными последствиями.
Следует помнить об ограниченном промежутке времени с момента подписания договора аренды квартиры и до его регистрацией (1 месяц). Надо успеть все оформить в этот срок. В противном случае документ придется переподписывать и проставлять другую дату заключения.
Если речь идет о найме жилья, относящегося к государственной собственности, то регистрация обременения будет производиться на основании заявления, поданного нанимателем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас

Читайте также: