Неотделимые улучшения арендованного имущества в рб это

Обновлено: 01.05.2024

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Вопрос: Как отразить в учете арендатора капитальные вложения (в виде неотделимых улучшений) в арендованное основное средство (ОС) (движимое имущество), произведенные с согласия арендодателя, если по условиям договора аренды затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются?
По условиям договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды передаются арендодателю. Капитальные вложения выполнены арендатором собственными силами в процессе использования объекта аренды. Затраты на неотделимые улучшения (стоимость использованных материалов (без учета НДС, принятого к вычету при их приобретении в общеустановленном порядке), заработная плата работников, начисленные на нее страховые взносы и т.п.) составили 274 500 руб.
Срок полезного использования (СПИ) капитальных вложений для целей бухгалтерского учета установлен исходя из ожидаемого срока их использования с учетом оставшегося срока аренды — 25 месяцев. Срок полезного использования капитальных вложений для целей налогового учета установлен равным 61 месяцу (исходя из СПИ, установленного для амортизационной группы арендуемого ОС (четвертая амортизационная группа)). Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации.
На дату возврата арендуемого ОС арендодателю по окончании срока аренды согласованная сторонами стоимость неотделимых улучшений составляет 120 000 руб. (в том числе НДС 20 000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю.
Посмотреть ответ

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

Пристройки к зданию.
Высаженные деревья, кустарники.
Установка забора.
Покраска авто, устранение царапин и сколов.
Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
Посмотреть ответ

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

Свидетельские показания.
Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

СИТУАЦИЯ: Предприятие с 2005 г. арендует огороженное офисное здание с прилегающей автостоянкой в центре города. В 2015 г. договор аренды был продлен на 5 лет. Арендатор выступил с инициативой о проведении работ по улучшению здания и прилегающей огороженной территории. Арендодатель по данному вопросу возражений не имеет и предлагает учесть стоимость выполненных работ при взаиморасчетах в части взимания арендной платы.

Вопросы:

Какие бывают виды улучшений? Как сторонам провести взаиморасчеты?

В процессе эксплуатации арендованного имущества часто возникает необходимость проведения в нем различных изменений. Как правило, такие изменения улучшают арендуемый объект недвижимости.

Понятие улучшения арендованного имущества не определено ни Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), ни Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", в редакции от 15.06.2015 № 242 (далее – Указ № 150).

Однако согласно п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений", в редакции от 19.09.2012 № 7 (далее – постановление № 1), улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Вопрос о возврате таких вложений, не регламентированный сторонами в договоре, может привести к конфликту. При разрешении данных споров судом во внимание принимаются общие правила, установленные ГК, при этом наиболее существенным является вопрос о том, какими были улучшения.

Принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Отделимые – это улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Согласно п. 1 ст. 594 ГК отделимое улучшение имущества, произведенное арендатором, является его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, в дальнейшем могут сложиться 2 ситуации:

1) при прекращении договора аренды арендатор передает имущество арендодателю, оставляя себе отделимые улучшения;

2) вместе с арендованным имуществом арендатор передает отделимые улучшения с возмещением со стороны арендодателя их стоимости или без возмещения.

Если первый случай в договоре аренды предусматривать необязательно, так как это изначально предусмотренное правило действий сторон, то второй требует от сторон дополнительного письменного соглашения.

В качестве примеров отделимых улучшений можно привести установку съемных перегородок, осветительных приборов, сплит-систем и пр.

Неотделимые – это улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (п. 40 постановления № 1).

Примерами неотделимых улучшений являются монтаж окон, прокладка скрытой проводки, установка телефонной связи, установка системы газо- и водоснабжения, перепланировка помещений и пр.

Порядок возмещения стоимости таких улучшений устанавливается сторонами в договоре аренды, так как в ГК указаны лишь общие правила.

Так, согласно п. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел с согласия арендодателя за счет собственных средств улучшения, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Указанная норма предоставляет сторонам право самостоятельно предусмотреть в договоре аренды условие о том, что после прекращения договора неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, не подлежат возмещению арендатору либо подлежат возмещению в полном объеме или частично.

Если арендатор решает произвести неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то по общему правилу данные затраты возмещению арендодателем не подлежат (п. 3 ст. 594 ГК).

Исходя из изложенного для заблаговременного предупреждения спорных ситуаций, а также для регулирования вопроса финансирования работ по улучшению
имущества арендатору необходимо получить согласие арендодателя. В настоящее время конкретные требования законодательства к способу и времени его получения не определены.

Пунктом 41 постановления № 1 установлено, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть получено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Соблюдение письменной формы дополнительного урегулирования отношений сторон при выполнении улучшений имущества может быть выражено путем обмена письмами, разрешительной надписи на проектно-сметной документации и т.д.

Самым подходящим вариантом для сторон будет подписание дополнительного соглашения к договору с подробным указанием видов работ, направленных на улучшение арендованного имущества, сроков и способов их выполнения, а также порядка возмещения затрат на улучшение в случае такой договоренности.

Отдельно следует выделить улучшение не самого арендованного имущества, а его принадлежностей.

В данной ситуации при аренде здания в пользование арендатору также был передан земельный участок, на котором расположено строение, организована стоянка автомобилей, а вокруг установлено ограждение, они обозначены в договоре аренды как часть передаваемого объекта.

Предположим, что кроме ремонта основного здания арендатором модернизирована автостоянка путем улучшения пропускной системы: смонтированы видеодомофон и система дистанционного управления ворот.

Таким образом, арендатор помимо улучшения арендованного имущества (здания) улучшает принадлежности к нему.

Для предупреждения конфликтных ситуаций необходимо при получении письменного согласия арендодателя на улучшение арендованного имущества указать, что проводимые работы будут касаться и принадлежностей к нему, а также указать эти принадлежности.

Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное; следовательно, по мнению автора, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя будет распространяться и на улучшение принадлежности даже в случае отсутствия особого на то указания.

Согласие арендодателя будет распространяться и на улучшение принадлежности даже в случае отсутствия особого на то указания.

Далее рассмотрим отличия между работами, проводимыми арендатором при улучшении арендуемого имущества, и отдельными видами строительных работ (капитальный и текущий ремонты, реконструкция и модернизация).

Соотношение улучшения и капитального ремонта арендованного имущества

В арендных отношениях большое значение имеет распределение между сторонами обязанностей по эксплуатации и содержанию объекта, а также по проведению ремонтных работ по согласованию с арендодателем либо без такого согласования.

Основное отличие ремонта арендованного имущества от улучшения заключается в том, что ремонт связан с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. По средствам выполнения арендатором ремонтных работ имущество приводится в состояние, в котором оно пригодно к дальнейшему использованию в первоначально запланированных целях, а улучшения, как правило, предполагают появление отсутствовавших ранее полезных функций и чаще всего влекут изменение стоимости самого имущества.

Для того чтобы определить, к каким видам работ относятся те или иные производимые изменения, рекомендуется руководствоваться нормами ТКП 45-1.04-206-2010 "Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию", утвержденного приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267, с учетом изменения № 2 (далее – ТКП 45-1.04-206-2010).

Согласно ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество
в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Под капитальным ремонтом объекта понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства (абзац пятнадцатый ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь", в редакции от 31.12.2014 № 229-З (далее – Закон № 300-З)).

Капитальный ремонт осуществляется арендодателем на основе утвержденной проектной документации, разработанной в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Проведение данного вида ремонта направлено на восстановление частично утраченных в процессе эксплуатации качеств здания или сооружения. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 587 ГК он должен производиться в срок, предусмотренный договором, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

В некоторых ситуациях по соглашению сторон обязательства по проведению капитального ремонта возлагаются на арендатора. Кроме того, если сторонами не установлено, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению его стоимости лежит на арендодателе (п. 26 постановления № 1).
Сторонам договора аренды следует определить пределы стоимости капитального ремонта и зафиксировать достигнутые соглашения на договорной основе, в противном случае арендодатель может стать должником арендатора.

Соотношение улучшения и текущего ремонта арендованного имущества

Текущий ремонт имеет меньший масштаб по сравнению с капитальным ремонтом и выполняется по усмотрению арендатора. Согласно абзацу тридцать седьмому ст. 1 Закона № 300-З под текущим ремонтом объекта понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

Выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п. 4 ст. 51 Закона № 300-З). Дефектный акт применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего
ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

Обязанность проведения текущего ремонта по общему правилу возложена на арендатора. Это объясняется тем, что арендатор, непосредственно пользующийся арендованным имуществом, производит естественный износ имущества и должен восполнять данный износ.

Подводя итог в разграничении понятий "ремонт" и "улучшения", необходимо отметить, что при производстве улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь (устройство), улучшающая характеристики арендованного имущества, в то время как при текущем ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую или восстановление ее функциональности.

Соотношение улучшения и реконструкции (модернизации) арендованного имущества

Не следует отождествлять улучшение арендованного имущества с реконструкцией, которая в соответствии с абзацем тридцать вторым ст. 1 Закона № 300-З определяется как совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей. Иными словами, реконструкция предусматривает замену целевого назначения помещения или здания в целом, что не предполагает обязательного повышения их характеристик.

Производимые арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества можно определить как частный случай модернизации, т.е. совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах (подп. 3.3.5 п. 3 ТКП 45-1.01-4-2005 "Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения", утвержденного приказом Минстройархитектуры от 18.07.2005 № 172, с учетом изменения № 5).

В отличие от ремонта, в процессе которого восстанавливаются изношенные конструкции и оборудование, модернизация повышает потребительские свойства помещения. Так, замена в здании оконных блоков на энергоэффективные конструкции имеет место при модернизации. Также данную замену можно назвать улучшением помещения.

Следует отметить, что для разграничения понятий "модернизация" и "улучшения" арендованного имущества следует обратиться к причинам (необходимости)
проводимых работ, а именно определить, кто их инициатор и какова цель их проведения. Так, если строительные работы по повышению потребительских качеств помещения были запланированы самим арендодателем с целью дальнейшего повышения арендной платы, то расходы по организации и финансированию модернизации должен нести арендодатель. Если необходимость возникла при ведении хозяйственной деятельности арендатора и не является необходимостью для арендодателя, то указанные работы можно назвать производимыми арендатором улучшениями арендованного имущества.

Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте, модернизации зданий и сооружений, содержится в приложениях А, Б, В к ТКП 45-1.04-206-2010.

Улучшение арендованного имущества как вид арендной платы

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, согласно ст. 585 ГК стороны могут установить следующие виды платы за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата в виде установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Часто такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования либо земельных участков;

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеназванных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Таким образом, при установлении арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества будет иметь место зачет стоимости неотделимых улучшений в счет платы за пользование арендованным имуществом. Также рекомендуется указывать в договоре срок аренды, оплата в течение которого будет производиться указанным способом.

1. Арендатор делает ремонт. Какие последствия могут быть для арендодателя:
- какой ремонт арендодатель обязан компенсировать; правила компенсации;
- что прописать в договоре, чтобы защитить арендодателю свои права;
- как ремонт повлияет на стоимость объекта и налоги;
- как документально оформить передачу улучшений.

2. Как защитить права собственника при аренде:
- как застраховаться от недобросовестного арендатора;
- как правильно прописать в договоре обеспечительный платеж;
- в каких случаях можно удерживать имущество арендатора.

Что касается обязательств арендодателя и арендатора по производству ремонта арендованного имущества, то эти обязательства распределяются следующим образом:
арендодатель обязан:
- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.1 ст.587 ГК Республики Беларусь)
арендатор обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на текущее содержание имущества (п.2 ст.587 ГК Республики Беларусь)

Стоит сразу оговориться, что приведенные выше правила действуют, если иное не предусмотрено законодательством, или заключенным между сторонами договором.
Таким образом, до подписания договора, стоит обратить внимание, не изменен ли стороной, предлагающей текст к подписанию, обычно действующий порядок.

В каких случаях и кто может требовать компенсацию стоимости произведенного ремонта?
Как следует из п.1 ст.587 ГК Республики Беларусь при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор, может:
1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Следует иметь в виду, что законодательством не предусмотрен такой способ защиты арендатором своих прав, как обращение с исковым заявлением о понуждения арендодателя к производству капитального ремонта.

Не лишним будет упомянуть, что в п.26 Постановления отражены основные моменты, возникающие при рассмотрении споров о компенсации расходов на капитальный ремонт.
Так, если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе.
Расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат.
Расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.
В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара); имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта; относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта; размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.
В случае признания договора аренды недействительным или незаключенным, арендатор имеет право потребовать от арендодателя компенсацию затрат на капитальный ремонт, выполненный с согласия арендодателя, а также возмещение суммы затрат на возведение с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Данные суммы будут являться неосновательным обогащением арендодателя (п.27, 42 Постановления).

Также является актуальным вопросом осуществление арендатором ремонта (переоборудования) имущества, путем производства отделимых/неотделимых улучшений в нем.
В соответствии с п.41 Постановления определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.
Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта.
Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

По общему правилу ст.594 ГК Республики Беларусь, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Данное правило действует, если иное не предусмотрено договором.
Что касается неотделимых улучшений, то в зависимости от действий самого арендатора, стоимость таких улучшений может арендодателем возмещаться или нет.
Так, в случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, он имеет право после прекращения договора требовать от арендодателя возмещение стоимости этих улучшений. Данное правило действует, если иное не предусмотрено договором. (п.2 ст.594 ГК Республики Беларусь).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению последним не подлежит (п.3 ст.594 ГК Республики Беларусь).

В порядке рекомендации можно посоветовать арендатору письменно согласовывать с арендодателем производство отделимых/неотделимых улучшений арендованного имущества перед началом таких работ, а не на стадии их выполнения или после их завершения.
Несмотря на то, что законодательство не содержит ограничений по срокам и порядку согласования, однако, наличие устного согласования с контрагентом или начало выполнение работ без получения ответа от арендодателя, может привести к судебному спору.

На что следует обратить внимание.
Монтаж/демонтаж отделимых улучшений арендованного имущества, зачастую сопряжен с необходимостью установления систем крепления, бурению технических отверстий и т.д. При демонтаже таких улучшений, на имуществе остаются следы (не настолько значительные, чтобы улучшения можно было отнести к разряду неотделимых), но требующие устранения.
Дабы избежать доказывания на стадии судебного процесса, относятся ли следы механического воздействия к естественному износу или нет, лучше изначально урегулировать данный момент в договоре.

Касательно влияния ремонта на стоимость объекта и налоги.
Порядок учета расходов арендатора на ремонт арендованного имущества зависит от условий договора аренды. Если условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор несет обязательства по осуществлению за свой счет текущего и капитального ремонта, то в этом случае арендатор вправе включить затраты на ремонт арендованного имущества в состав прочих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
Если же по условиям договора капитальный ремонт осуществляется за счет арендодателя, то арендатор, который произвел такой ремонт за свой счет и не потребовал возмещения от арендодателя, не имеет права учесть расходы на ремонт в составе расходов.

Как документально оформить передачу улучшений?
Передачу улучшений следует оформлять актом приема-передачи основных средств. Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь №23 от 22.04.2011 года установлена форма такого акта.
Однако, это не единственный документ, который придется оформить и подписать.
В случае прекращения договорных отношений и, если в договоре прописана обязанность арендатора передать арендодателю произведенные улучшения арендованного имущества и разрешен вопрос по выплате компенсации, для оформления передачи, помимо акта приема-передачи основных средств, необходимо составить и подписать:
- акт возврата имущества, где указывается имущество с отражением передаваемых улучшений;
- передать арендодателю копии первичной документации на созданные улучшения (ТН, ТТН, акты и т.д.).
Если в договоре вопрос о передаче улучшений и выплате компенсации за них не урегулирован, то к указанным выше документам следует добавить соглашение по этим условиям (эти положения могут быть оформлены не только в качестве отдельного документа, но и содержаться в соглашении о расторжении договора или акте возврата помещения).
Резюмируя сказанное выше. Для документального оформления передачи улучшений может понадобиться:
1) оформить и подписать соглашение о согласовании условий передачи улучшений и выплате компенсации за них;
2) оформить и подписать акт возврата имущества;
3) передать арендодателю копии первичной документации на созданные улучшения (ТН, ТТН, акты и т.д.);
4) оформить и подписать акт приема-передачи основных средств.

Как застраховаться от недобросовестного арендатора?
Универсального рецепта, конечно же,, не существует. Однако, довольно ейственым инструментом является институт обеспечительного платежа.
По своей природе он относится к способу обеспечения исполнения обязательств (ст.310 ГК Республики Беларусь)

Как правильно прописать в договоре обеспечительный платеж?
Для того, чтобы обеспечительный платеж являлся действенным способом обеспечения обязательства, при заключении договора следует уделить внимание предлагаемым к подписанию формулировкам.
Так, в договоре следует указать:
- размер обеспечительного платежа (как правило месячная или двухмесячная ставка арендной платы);
- указать, что перечисляемая арендатором сумма обеспечительного платежа не является коммерческим займом, авансом или задатком;
- ответственность за не перечисление/несвоевременное перечисление суммы обеспечительного платежа;
- алгоритм зачета суммы обеспечительного платежа в счет неисполненного/несвоевременно исполненного обязательства;
- обязанность арендатора восполнить сумму обеспечительного платежа и срок такого восполнения;
- ответственность арендатора за не восполнение/несвоевременное восполнение суммы обеспечительного платежа;
- порядок возврата или зачета обеспечительного платежа при прекращении договорных отношений.

При правильном, последовательном и логичном отражении в договоре перечисленных выше аспектов, применение института обеспечительного платежа будет являться действенным аргументом для арендатора для соблюдения условий договора аренды.

В каких случаях можно удерживать имущество арендатора?
В соответствии со ст.340 ГК Республики Беларусь кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
Указанные выше правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Исходя из судебной практики, удерживаться может лишь та вещь, которая поступила во владение лица, ее удерживающего, на законных основаниях. Удержание не может быть следствием захвата кредитором вещи должника.
Так, по окончании срока аренды, арендодатель не вправе осуществлять удержание принадлежащего арендатору имущества ввиду наличия задолженности по уплате арендных платежей, поскольку у арендодателя отсутствуют законные основания владения имуществом арендатора.
В то же время законность удержания арендуемого имущества будет соблюдена, если в договоре аренды будет закреплено право арендодателя на удержание вещей арендатора.

Подводя итоги статьи, можно привести универсальные рекомендации арендатору и арендодателю для защиты своих прав.

Что прописать в договоре, чтобы арендодателю защитить свои права?
• С целью изменения общего порядка проведения капитального ремонта и компенсации его стоимости, арендодатель может включить в договор ссылку на обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет.
• С целью обезопасить себя от возможных споров по вопросу стоимости неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, арендодателю следует проследить наличие в договоре условия об обязательном согласовании арендатором с ним, как непосредственного факта производства неотделимых улучшений, так и порядка их создания (состава материалов и работ), а также их стоимости.
• Закрепить в договоре обязанность арендатора по устранению последствий монтажа, демонтаж отделимых улучшений (следов механического воздействия).
• Закрепить обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем производство отделимых/неотделимых улучшений арендованного имущества перед началом таких работ.
• Прописать в качестве способа обеспечения исполнения обязательств обеспечительный платеж.
• Закрепить возможность удержания имущества арендатора в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Читайте также: