Можно ли у бывшего мужа выкупить долю в квартире материнским капиталом

Обновлено: 04.05.2024

Содержание статьи

Близкие и взаимозависимые родственники

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

Особенности покупки недвижимости у родственника

Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Как работает анонимный звонок?

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
с 8:00 до 20:00 мск

Задайте все интересующие Вас вопросы

Получите консультацию оператора

Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.

с 08:00 до 20:00 мск

Вас может также заинтересовать:

Что делать, если звонят коллекторы?

Что делать с кредитами в кризис?

Могут ли банки продать долг коллекторам без согласия должника?

Ежемесячный платеж

Согласие на обработку персональных данных

Под обработкой персональных данных, на которую мной выражено согласие, следует понимать любое действие (операция) или совокупность действий (операций) в отношении моих персональных данных, необходимых для достижения указанной выше цели и совершаемых с использованием средств автоматизации и/или без использования таких средств, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

Настоящее согласие действует до момента достижения цели обработки персональных данных или в течение срока хранения персональных в соответствии с законодательством РФ.

Настоящее согласие может быть отозвано в любой момент по моему письменному заявлению.

Покупка собственного жилья — реальная возможность для молодой семьи улучшить свои жилищные условия. И материнский капитал может в этом помочь. Однако средств на приобретение всей квартиры может быть недостаточно, поэтому существует вариант покупки только части жилого помещения в рамках программы государственной поддержки семей с детьми.

Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Возврат НДФЛ

В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

Как оформить покупку доли в квартире на материнский капитал

Существует несколько законных вариантов приобретения части квартиры с использованием средств из фонда государственной поддержки. Ниже мы расскажем об их основных достоинствах.

Через владельца недвижимости

Это касается заключения договора купли-продажи с собственником жилья. Процедура предполагает безналичный расчет, поэтому после получения разрешения на сделку, сумма будут переведена на банковский счет продавцу Пенсионным фондом.

Однако в этом случае существуют временные ограничения на право использования маткапитала. Так, покупка за счет государственных средств будет возможной только по достижению ребенком трехлетнего возраста.

Приобретение части жилья через банк

В этом случае жилье приобретается в ипотеку. В таком варианте средства поступят к продавцу из кредитной организации, а погашение будет осуществляться из суммы господдержки. В качестве преимущества этого варианта следует выделить возможность использования маткапитала, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста. Как показывает практика, банки часто идут навстречу молодым семьям, работая по схеме погашения кредита при помощи материнского капитала.

Совет. Ожидать одобрения от кредитной организации можно с большей вероятностью, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем целой квартиры в будущем. Поскольку это снижает риски невозврата выделенных средств.

Оформление части жилплощади после приобретения потребует выделения долей в комнате/комнатах для каждого члена семьи, включая детей. Делят жилплощадь минимум на три части. Величина долей определяется путем соглашения между сторонами сделки. В этом случае официальное выделение долей на каждого члена семьи должно быть сделано не позднее полугода с момента проведения сделки.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

данные сторон договора;
сведения о недвижимости;
стоимость доли;
схема перевода денежных средств;
порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

паспорт и СНИЛС;
сертификат на маткапитал;
документы о семейном положении и наличии детей;
заявление на распоряжение матсредствами;
выписку из ЕГРН на часть в квартире;
нотариальное обязательство на выделение доли;
договор купли-продажи.

Отказ на приобретение долевой собственности

Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Поправки в закон о материнском капитале (МСК) могут привести на рынке недвижимости к увеличению числа сделок с использованием этой меры поддержки. При этом важно помнить, что сделки в маткапиталом имеют целый ряд важных юридических особенностей. Прежде всего, речь об обязанности выделить доли обоим родителям и всем детям. Незнание или пренебрежение таким требованием может обернуться серьезными проблемами как для родителей, так и для людей, которые уже впоследствии решили приобрести квартиру у такой семьи. Специалисты Федеральной нотариальной палаты привели несколько примеров печальных сценариев, которые могут случиться с теми, кто не придал должного внимания тонкостям оформления маткапитала. Сценарий 1. Обязательства неминуемыПредположим, семья, где родился ребенок, собрала все документы, получила маткапитал и использовала его для частичного досрочного погашения ипотеки. К моменту, когда кредит за квартиру был полностью погашен, прошли годы. И об обязательстве выделить всем членам семьи, в том числе детям, доли в приобретенной недвижимости родители забывают. Забыть, кстати, могут как ненамеренно, так и вполне осознанно, имея в арсенале какой-нибудь из таких "железных" аргументов: "не хочу связываться с органами опеки – зачем лишние хлопоты", "никто все равно не узнает", "все так делают и ничего", "моя квартира, хочу выделяю детям доли, а хочу нет", "вот продам эту квартиру, а в следующей уже выделю". Если в рамках такой проверки прокуратура видит, что собственниками квартиры должны быть все члены семьи Ивановых, а в ЕГРН указаны Федоровы, то будет направлен запрос в органы опеки, чтобы проверить факт выдачи разрешения на продажу недвижимости. Если никакого разрешения не было, и собственности у детей Ивановых по конкретному адресу тоже нет, начнется расследование. Тем, кто не выделил доли преднамеренно, грозит уголовное дело по ч. 4 ст.159 УК РФ. Чаще всего на практике такие истории заканчиваются тем, что суд обязывает недобросовестных родителей вернуть всю сумму неосновательно израсходованных средств материнского капитала, но могут быть и более печальные для семьи последствия – вплоть до уголовной ответственности.Сценарий 2. Дети могут призвать родителей к ответуПрограмма поддержки семей с помощью материнского капитала действует в России с 2007 года. Это значит, что многие дети, благодаря рождению которых семье выдали маткапитал, уже через каких-то пять лет станут совершеннолетними. На что это влияет с правовой точки зрения? Например, на возможность сына или дочери заявить о своих правах на долю в недвижимости, которая им полагалась по закону в связи с использованием средств МСК.Допустим, родители, как и в первом сценарии, не выделили положенные по закону доли в квартире своим детям, ни разу не попали ни под какую проверку и уже сто раз сменили место жительства, продав недвижимость, которую когда-то им удалось приобрести благодаря маткапиталу. При этом отношения со старшим сыном-подростком в семье натянутые, и он, как многие ребята его возраста, мечтает поскорее съехать от надоедливых родителей. Только вот съезжать ему было особо некуда, пока он не вычитал в интернете интересные факты про те самые обязательные "детские" доли в жилье, приобретенной с участием средств МСК. Даже если вариант истории с желающим во что бы то ни стало отстоять свои права чадом точно не про вас, не забывайте, что проблемы порой создают и вроде бы совершенно посторонние люди. Например, сосед, с которым по той или иной причине у вас серьезный и затяжной конфликт, может без труда сообщить органам опеки о вашем пренебрежении законом и правами своих детей на недвижимость. Или другой пример из жизни – не так давно именно по обращению в прокуратуру и органы опеки заботливой бабушки, а по совместительству обиженной тёщи, состоялось решение суда по которому семью обязали вернуть средства МСК в бюджет. Так что даже такой "бытовой" донос вполне может стать поводом для начала расследования.Сценарий 3. Вы не виноваты, но страдать все равно вамПредположим, у вас вообще нет детей, и никакие программы выплаты маткапитала вас не касаются. Однако вы решили приобрести жилье на вторичном рынке, и вам попалась отличная квартира, чьи владельцы – благочестивая семья с тремя чудесными детками. Очевидно, что никаких афер здесь быть не может (ну не от многодетной же семьи ждать подвоха!). В истории квартиры – один единственный собственник в лице отца семейства, ипотека давно погашена, долгов за коммуналку нет. Одним словом, находка, а не квартира! Тратиться на нотариуса вам показалось лишним, и по обоюдному согласию договор купли-продажи недвижимости был заключен в простой письменной форме. И вот живете вы в своей новой квартире, уже сделали добротный ремонт, как вдруг приходит вам повестка в суд. А в суде выясняется, что квартира была продана незаконно – без разрешения на то органов опеки и своевременного выделения долей жене и детям собственника. В общем, квартиру забирают. Конечно, вам как добросовестному приобретателю недвижимости должны вернуть зря потраченные деньги – а это сумма от нескольких сотен до несколько миллионов рублей. Но вот сколько ждать возврата таких денег от семьи с тремя детьми и крайне скромным доходом, история умалчивает. А уж о компенсации суммы, потраченной на ремонт, и вовсе говорить не приходится.Нотариус сам запросит все необходимые сведения, касающиеся приобретаемого объекта недвижимости, в том числе проконтролирует исполнение собственниками требований закона по целевому использованию средств маткапитала. Кроме того, перед удостоверением договора он в обязательном порядке проверит осознанность и добровольность действий сторон, разъяснит им правовые последствия сделки. Все это максимально защищает ее от оспаривания. Немаловажно, что только нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу и гарантирует стопроцентное возмещение ущерба, если с его стороны была допущена ошибка, ставшая причиной понесенных убытков. Кстати, решение вопроса по распределению долей в недвижимости, приобретенной на средства МСК, разумно также доверить именно нотариусу.

Одним из способов приобрести собственное жилье является использование средств материнского капитала. В 2021 его величина на первого ребенка составляет 483 882 руб., на второго – 639 432 руб. Конечно, купить квартиру или дом на эти деньги вряд ли получится. Зато их вполне может хватить на выкуп доли в квартире. Закон разрешает выкупать долю недвижимости даже у родственников. Но перед заключением такой сделки стоит ознакомиться с особенностями ее оформления.

В каких случаях разрешается выкуп долей у родственников за маткапитал?

Статья 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г. (в ред. от 22.12.2020 г.) предоставляет держателям сертификата на маткапитал право использовать его на улучшение условий проживания детей. Запретов на покупку долей этот нормативный акт не содержит. Однако на практике ПФР одобряет подобные сделки только в двух случаях:

Если после заключения договора в собственность семьи переходит одна или несколько изолированных комнат.
Если в результате приобретения доли семья будет полностью владеть квартирой либо домом.

Кроме того, в целях предотвращения мошеннических операций с недвижимостью и незаконного обналичивания маткапитала введены еще некоторые ограничения.

Так, купить долю в квартире с привлечением бюджетных средств не получится, если продавцом является:

Супруг или супруга владельца сертификата. Суть состоит в том, что покупателями доли являются не только ребенок и мать, на которую обычно оформляется сертификат, но и отец ребенка. После совершения сделки жилье поступит в их общую долевую собственность. Соответственно, супруг, продающий свою долю, являлся бы одновременно и продавцом, и покупателем. Такая сделка будет признана ничтожной и никаких юридических последствий не повлечет.
Близкий родственник ребенка. В частности, в круг близких родственников входят полнородные и неполнородные сестры и братья, а также дедушки и бабушки.

Если же захочется выкупить долю у дяди или тети ребенка, у его двоюродного брата или сестры, у прабабушки или прадедушки – никаких препятствий возникнуть не должно

Также необходимо учесть, что здание, в котором приобретается недвижимость, не должно быть признано аварийным или ветхим. Квартира должна находиться в нормальном санитарном состоянии, а ее расположение в подвальном или цокольном помещении не допускается. Купить комнату в общежитии также не удастся: это противоречит нормам ст.92 ЖК РФ. Исключением являются случаи официального признания жилья объектами частного жилого фонда.

Определенную роль играет и метраж. Например, если семья выкупает долю в виде комнаты площадью 6-7 кв. м (пусть даже изолированной) – у ПФР могут возникнуть сомнения в целесообразности такой сделки.

Процедура выкупа доли у родственника за деньги материнского капитала

Порядок приобретения доли у родных с привлечением средств маткапитала выглядит так:

Стороны заключают соглашение купли-продажи с условием, что для частичной или полной оплаты объекта будет использован материнский капитал (то есть с отсрочкой платежа). Также нужно иметь в виду, что покупаемая жилплощадь должна быть распределена между родителями и ребенком. Поэтому в договоре стоит сразу прописать, какая часть жилья достается каждому члену семьи.
Подписывается акт приема-передачи недвижимости, после чего документы передаются на регистрацию в Росреестр. Примерно через 10 дней будет готова выписка из ЕГРН.
Владелец сертификата подает в ПФР заявление о распоряжении деньгами маткапитала, приложив к нему требуемые документы.

Решение о выделении бюджетных средств принимается в месячный срок. Если у сотрудников ПФР нет возражений – деньги на счет продавца доли, указанный в договоре, будут переведены в течение 10 дней

Документы для Пенсионного фонда

Перечень документов, которые должны быть переданы в ПФР для полной или частичной оплаты купленной доли, утвержден Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 г. В частности, в него входят следующие документы:

Паспорт держателя сертификата, а также паспорт его супруга.
Свидетельство о браке (при наличии).
Свидетельство о рождении ребенка.
СНИЛС лица, которое подает заявление.
Сертификат на материнский капитал (в оригинале).
Копия договора купли-продажи, в котором предусмотрена отсрочка платежа.
Выписка из ЕГРН.
Выданная продавцом расписка, в которой указана полная стоимость доли, сумма, которую покупатель уже внес, и сумма, которую предстоит доплатить за счет средств маткапитала.
Справка из УК об отсутствии коммунальных долгов за долю, которая переходит к новым собственникам.
Заверенное нотариусом обязательство об обязательном выделении части жилья супругу и ребенку в течение 6 месяцев (если эта часть по каким-то причинам не была выделена сразу).

Если на оплату доли направляются как средства маткапитала, так и заемные средства, потребуется еще предоставить копию кредитного соглашения и справку из банка об остатке задолженности.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствуют запреты на покупку долей у родных с привлечением маткапитала, на практике люди нередко сталкиваются с отказами со стороны работников ПФР. Если семья считает такой отказ незаконным – его можно обжаловать в судебном порядке. Бывает, что заявления владельцев сертификата действительно отклоняются безосновательно, и судебные органы занимают сторону истца.

Читайте также: