Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель

Обновлено: 18.05.2024

В 2008 выкупил у муниципалитета на аукционе право аренды земли под строительство делового центра с ежегодной пролонгацией. В 2014 получил разрешение на строительство, но в связи со сложной фин. ситуацией стройка затянулась в конце 2019 года вызвали в администрацию сказали что продлевать разрешение на строительство больше не будут сказали чтоб я срочно оформлял незавершёнку. Оформил незавершёнку пришёл продлевать аренду земли отказали так как изменилось назначение объекта (стал незавершёнкой) сказали чтоб я писал заявление на новый договор и ссылаясь на ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности п 8.6 что у меня будет лишь 3 года за которые я буду должен сделать новый проект, собрать всю документацию для получения нового разрешения на строительство, достроить и ввести объект в эксплуатацию, что для меня не реально так как объект достроен лишь на 50% и с Фин. частью по прежнему всё сложно. Завтра иду делать заявление на получение нового договора аренды. У меня вопрос как быть если я не успею за отведённое время, чем мне это грозит. Какие есть пути решения моей проблемы. (наверняка есть что из судебной практики)

Ответы на вопрос:

Ничем не грозит.

Есть такая замечательная статья как 39.20 ЗК в случае не завершения строительства в срок вы все равно будете иметь право приобрести участок в собственность. Вы уже зарегистрировали незавершенку на праве собственности поэтому отобрать или изъять вашу собственность никто не вправе

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Важнейшая практика по ст. 39.20 ЗК РФ

Разъяснения высших судов

Имеющий исключительное право выкупа (аренды) публичного земельного участка может оспорить его кадастровую стоимость, если из нее определяется выкупная цена (арендная плата) >>>

Для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не нужно согласие супруга арендатора >>>

Собственник здания - арендатор исходного земельного участка может приобрести в собственность часть участка, занятую зданием и необходимую для его эксплуатации, если нет препятствий для раздела исходного участка >>>

Основные акты высших судов по статье:

Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)

Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018)

Постановление КС РФ от 11.07.2017 N 20-П

Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016)

Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28

Идите и получайте новый договор аренды на срок 3 года. Так как законом предусмотрено однократное продление договора аренды для завершения строительства. Если в трехлетний срок не уложитесь теоретически могут выставить на публичные торги. С другой стороны, это Ваша собственность, она оформлена, есть регистрация пусть и на незавершенный строительством объект. Судебная практика на стороне собственника недвижимости, ст.39.8,39.20 ЗК РФ.И она (судебная практика) продолжает формироваться учитывая, что измнения ЗК РФ внесены не так давно. При отказе продлить Вам договор на новый срок можно обжаловать отказ в суд. ст.218,219 КАС РФ.

Развитие событий может быть таким.

1. В Вашей ситуации предоставят земельный участок без торгов однократно.

2. В случае если не будет завершено строительство применима ст. 239.1 ГК РФ.

В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Вы же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, финансовым положением и так далее.

Подписывая договор аренды земли который Вам будет выдан обратите особое внимание на сведения касающиеся объекта недвижимости находящийся на нем.

На торги на заключение договора аренды земельного участка таковой нельзя выставить, так как там есть обременении Вашей собственностью.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08 АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17 АП-18681/16).

Подводя итог изложенному в любом случае произвольно распорядится земельным участком без Вашего уведомления никто не может, так как Вы имеете приоритет на его использования.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

В настоящей статье предлагаем рассмотреть особенности выплаты компенсации убытков собственникам (пользователям) при временном занятии земельных участков.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Толкование статьи 1 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что компенсация неразрывно связана с имущественными отношениями и предполагает достижение определенной эквивалентности, то есть, применительно к рассматриваемому в настоящей статье случаю, компенсации убытков в результате временного занятия земельного участка, в том числе, восполнение тех неполученных доходов, которые были бы получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы не было нарушено право субъекта, предполагавшего их получение.

Гражданский кодекс предполагает возмещение двух видов убытков: реального ущерба и упущенной выгоды. Возмещение убытков позволяет реализовать сразу несколько функций ответственности: компенсационную, стимулирующую и предупредительную.

Обратим внимание, что правовые основания, порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при временном занятии земельных участков предусмотрены статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации и положениями Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262 (далее по тексту – Правила возмещения убытков).

Не можем не упомянуть вкратце о некотором несовершенстве законодательного изложения статьи 57 ЗК РФ именно применительно к рассматриваемому вопросу временного занятия земельных участков и компенсации убытков в связи с этим.

Судебной практике известны весьма разнообразные случаи временного занятия земельных участков: занятие части земельного участка для расширения автодороги, временное занятие земли для прокладки или реконструкции нефтепровода, для прокладки линейного сооружения связи с последующим временным (кратковременным) использованием для экстренных случаев ремонта, прокладка оптико-волоконного телекоммуникационного кабеля, временная передача земельного участка в аренду для изыскательских работ и другие случаи.

На практике при временном занятии земельного участка может быть нанесен, например, такой урон земле (реальный ущерб), как нарушение плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения , эрозийное повреждение почвенного слоя земельного участка, иссушение или затопление земельного участка, невозможность сбора уже засеянного урожая, выкорчевывание многолетних насаждений.

Однако судебной практике известны случаи, когда отношения сторон по временному занятию земельного участка и признание и выплата компенсации убытков за временное занятие земельных участков никак не подтверждены документально. Например, можно обратить внимание на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 г. № 18АП-8427/2012 по делу № А07-22457/2011, в котором как факт не оспаривается сама компенсация убытков как налоговым органом, так и судом при рассмотрении дела по существу, несмотря на то, что отношения по временному занятию земельного участка никак не подтверждены документально, компенсация убытков получалась собственником без проведения соответствующего анализа оснований ее получения.

Итак, согласно пунктам 2 и 3 Правил возмещения убытков, основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является соглашение о временном занятии земельного участка между собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка. Именно в этом соглашении (договоре аренды, соглашении о сервитуте) стороны определяют целевое использование земельного участка на период его временного занятия, срок и длительность временного занятия земельного участка, порядок освобождения его лицом, в пользу которого он предоставляется во временное пользование, и документы, подтверждающие нанесенный земельному участку вред, убытки и их размер (например, акты определения убытков, акты расчета убытков), порядок возмещения убытков.
Вкратце уже был упомянут выше адресат получения средств компенсации убытков от нанесенного временным использованием земельному участку ущербу.

Так, исходя из анализа положений пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, – землепользователи, землевладельцы и арендаторы, могут получать возмещение только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правом на возмещение иных убытков, в том числе при временном занятии земельных участков, обладают только собственники земельных участков . Таким образом, четко отграничиваются гарантии на возмещение убытков собственников земельных участков и вторичных землепользователей.

Однако обратим внимание на то, что судебной практике известны случаи, когда убытки за временное занятие земельного участка были возмещены именно фактическому землепользователю. Так, показательно постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009, которым были признаны право на компенсацию убытков за причинение вреда в период временного занятия земельного участка для проведения работ по диагностике магистрального нефтепровода и размер таких убытков именно за фактическим землепользователем земли (арендатором на основе договора аренды).

Нам видится, что в случае компенсации убытков при временном занятии земельных участков следует исходить из буквального толкования пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ. Согласно подпункту 1 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ, убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ, то есть во всех случаях пункта 1. И исходить при этом необходимо из того, что убытки причиняются не только имущественным правам собственника на земельный участок, но и непосредственно свойствам земельного участка, интересным и важным вторичным пользователям земельного участка – арендаторам. В случае если убытки причинены земельному участку, находящемуся в частной собственности и переданному на праве аренды арендатору, убытки, особенно в виде упущенной выгоды, могут возникнуть как у собственника, так и у арендатора. Толкование статьи 57 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что собственнику земельного участка убытки должны быть возмещены по правилам указанной нормы, а арендатор вправе требовать возмещения убытков по правилам гражданского законодательства.

По нашему мнению, нормы гражданского права также должны быть применены при пропорциональном возмещении убытков, если они причинены при временном занятии земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно пункту 7 Правил возмещения убытков, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
В случае причинения убытков вследствие ухудшения качества земель в результате временного занятия земельных участков, убытки возмещаются виновным лицом либо лицом, в чьих интересах данное действие было произведено.

Заметим, что нередко виновная сторона – бывший временный пользователь, назовем его так, возражая против правомерности компенсации убытков, нанесенных его действиями земельному участку, настаивает на подтверждении размера убытков не только указанными выше документами, но и отчетом независимого оценщика и/или актом государственного или муниципального органа. Считаем такое возражение против обоснованности размера убытков несостоятельным по тому основанию, что, как указано выше, основанием для возмещения убытков как собственникам, так и землепользователям, землевладельцам и арендаторам, является соглашение о временном занятии земельного участка.

В случае недостижения сторонами соглашения о временном использовании земельного участка согласия относительно размера убытков, споры в таком случае подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Вне зависимости от вида права на земельный участок и вида убытков законодательством устанавливается императив, согласно которому оценка имущества (арендная плата, стоимость сельскохозяйственных культур и прочее) лиц, использующих земельный участок, осуществляется с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельного участка (часть 4 статьи 57 ЗК РФ). Это не значит, что достижению соглашения о временном занятии земельного участка должна предшествовать процедура определения стоимости имущества собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Основное значение этого в том, чтобы позволить лицу, в чьих интересах были причинены убытки, либо лицу, причинившему ущерб, определить фиксированный размер компенсации и избежать произвольного влияния на размер компенсации.

Также, что касается подтверждения упущенной выгоды: согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Применительно к рассматриваемой теме к таким мерам и приготовлениям на практике могут быть отнесены подготовка для засева земельного участка и ремонт сельскохозяйственной техники, приобретение необходимого количества дизельного топлива, заготовление семян, которые в дальнейшем пришлось реализовывать в связи с временным использованием в других целях земельного участка третьим лицом .

В завершение приведем небольшой пример, когда, на наш взгляд, временное занятие земельного участка не может быть компенсировано собственнику ни в каком размере. Это никак не руководство к действию для пользователей-компаний, временно занимающих или планирующих временно занять чьи-либо земельные участки. Нет. Это лишь пример, по нашему мнению, некоего законодательного пробела в регулировании данного вопроса.

Итак, пример. Для государственных нужд временно занимается земельный участок, принадлежащий гражданину, который использует его под индивидуальное жилищное строительство. На временно занимаемом участке ничего не расположено и не посажено, участок ровный и пустынный. На другой части этого же участка – жилой дом собственника, эта часть не занимается временно для государственных нужд, как первая. Каких-либо насаждений никогда не росло, иных улучшений земли никогда не было. После использования временный пользователь возвратит земельный участок с полностью восстановленным почвенным слоем.

Тем самым, в рамках Правил возмещения убытков в данном случае не будет ни убытков, которые понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами собственник, в том числе упущенной выгоды, ни расходов, связанных с временным занятием земельных участков. По нашему мнению, неприменим в данном случае и метод расчета убытков исходя из средней стоимости аренды за данный или аналогичный участок, так как ранее собственником занимаемая часть земельного участка (да и сам земельный участок) в аренду не сдавалась, а также ни ЗК РФ, ни Правила возмещения убытков не содержат каких-либо указаний на возможность расчета убытков иным образом.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2010 г. по делу № А56-75826/2009, а также по этому же делу Определение ВАС РФ от 08.04.2011 г. № ВАС-18657/10 по делу № А56-75826/2009.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

АКЦИЯ ГОДА

СТ 57 ЗК РФ. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) утратил силу с 1 апреля 2015 г.;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) утратил силу с 1 сентября 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

4.1) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи;

3) иным лицам в случаях, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц - за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок определения состава и размера убытков, предусмотренных настоящей главой, в том числе в связи с необходимостью сноса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приведения их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, порядок заключения соглашения о возмещении убытков, условия такого соглашения и порядок возмещения убытков устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 57 Земельного кодекса РФ

Регламентированный данной статьей порядок возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам убытков распространяется только на случаи причинения убытков, перечисленные в п. 1. Все эти случаи включают действия, совершаемые в государственных или муниципальных интересах. При этом порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, регулируется ст. 56.8 ЗК РФ. Если же убытки причинены иными действиями, возмещение производится в порядке ст. 62 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

Временное изъятие земельных участков в соответствии со ст. 51 ЗК РФ допускается только в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, если нет необходимости реквизиции земельного участка.

Ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков (временное или бессрочное) производится по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, и регулируется ст. 56 ЗК РФ.

Ухудшение качества земель может происходить из-за разных причин, но под действие комментируемой статьи подпадает такое ухудшение, которое, во-первых, вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и, во-вторых, только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

Для ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую" требуется согласие на такой перевод правообладателя земельного участка. В соответствии с п. 5 ст. 2 названного Федерального закона исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов. В случаях ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и ухудшения качества их земель убытки возмещает либо государство, либо те организации и граждане, деятельность которых повлекла ухудшение земель или потребовала установления защитных, охранных, санитарных зон с особым режимом использования земель (например, тепловая или атомная станция).

О порядке возмещения убытков при временном занятии земельного участка в ЗК РФ ничего не сказано. Поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчете размеров подлежащих возмещению убытков встает вопрос об определении стоимости утраченных строений, сооружений, насаждений и другого имущества. Эта стоимость может изменяться в зависимости от рыночного курса, а также от того, какие были произведены улучшения на земельном участке, дополнительные постройки и т.д. Поэтому закон четко определяет момент, на который рассчитывается размер предстоящего возмещения. Стоимость всего, что построено собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором после этого дня, возмещению не подлежит.

В настоящее время порядок возмещения убытков регулируется Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 . В данных Правилах указано, что они определяют порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, а также возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Однако следует иметь в виду, что в отношении возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, данные Правила действуют в части, не противоречащей нормам новой главы VII.1 ЗК РФ.
--------------------------------
СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Установлено, в частности, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

- соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

Второй комментарий к СТ 57 ЗК РФ

1. Любой правообладатель земельного участка (землепользователь, землевладелец и арендатор), у которого тот был изъят для государственных или муниципальных нужд либо подвергался ограниченному пользованию, имеет право на полное возмещение возникающих в результате указанных действий убытков и потерь, если законом или договором не предусмотрено иное (см. ст. 15 ГК). Возмещению подлежат реальный ущерб в имуществе и упущенная выгода.

В решении вопроса об изъятии земельного участка имеют право участвовать граждане, общественные и религиозные организации, интересы которых затрагиваются (подробнее см. п. 3 ст. 31 ЗК), а органы местного самоуправления обязаны информировать указанные субъекты земельных отношений и учитывать их мнение. Такое изъятие должно основываться на документах территориального планирования либо предусмотренных непосредственно федеральным законом.

Земельный участок может быть:

б) изъят в связи с изменением целевого назначения земельного участка без согласования с правообладателем. Такое возможно при длительном фактическом использовании земельного массива в других целях с разрешения органов местного самоуправления, которые в последующем могут ходатайствовать об изменении категории земли ввиду нецелесообразности иметь его в прежней категории. В этом случае необходимо руководствоваться положениями ФЗ о переводе земель из одной категории в другую;

в) изъят временно, как, например, в случае реквизиции, которая допускается лишь при чрезвычайных обстоятельствах;

г) занят временно в связи с необходимостью проведения иными лицами газопровода, линий электропередач и др. Срок изъятия должен оговариваться в письменном соглашении сторон, а возникающие при этом убытки - возмещаться предварительно с уточнением их после освобождения земельных участков.

2. Убытки при изъятии возмещаются лицами, в чьих интересах совершаются соответствующие действия. Если изъят участок, находившийся в общем владении нескольких лиц, как правило, у наследников, то возмещение происходит пропорционально правам на земельный участок.

Порядок возмещения убытков регулируется Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262.

Убытки могут возникнуть по различным причинам как в результате изъятия земельного участка, так и после приобретения в результате ухудшения его качества деятельностью расположенного поблизости предприятия, нарушающего санитарные, экологические нормы. Возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель, производится за счет средств виновного лица.

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд средства для возмещения убытков выделяются из соответствующего бюджета либо пропорционально доле участия в бизнесе, если изъятие земли производится с целью предоставления акционерному обществу. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 уточнил, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК и п. 4 ст. 63 ЗК включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28). Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный участок (п. 4 ст. 63 ЗК). Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 31. Ст. 3813).

Собственник земельного участка при реквизиции вправе требовать по своему усмотрению возмещения рыночной стоимости реквизированного участка или предоставления равноценного земельного участка с учетом стоимости, места расположения, коммуникаций и наличия подъездных путей и др., а также иного причиненного реквизицией реального ущерба и упущенной выгоды, а в случае прекращения обстоятельств, послуживших основанием реквизиции, то возврата в натуре (подробно см. п. п. 1, 4 ст. 51 ЗК).

3. На Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Минэкономразвития России, возложены функции по осуществлению государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, по государственному мониторингу земель (см. п. 10 Указа Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти"). Его органы на местах осуществляют государственный контроль за: соблюдением юридическими и физическими лицами земельного законодательства, целевого использования земельных участков, своевременной рекультивации нарушенных земель; восстановлением плодородия и других полезных свойств земли, снятием, использованием и сохранением плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель, проектированием, размещением и строительством объектов, оказывающих влияние на состояние земель. В необходимых случаях на основании заключений должностных лиц в органы местного самоуправления вносят предложения о полном или частичном изъятии (выкупе) земельных участков. Субъекты прав могут обращаться в суд к лицам, причинившим ущерб.

Читайте также: