Можно ли продать участок с обременением

Обновлено: 28.04.2024

Продажа земельного участка – не такой простой процесс, каким он кажется на первый взгляд. В процессе юридического оформления купле-продажи владелец может столкнуться с рядом ограничений на свою землю, без снятия которых невозможно будет довести задуманное до конца. Земельный участок с прописанными в ЕГРН ограничениями (сервитутами) продать очень сложно — никто не хочет покупать чужие проблемы. Ниже я подробно рассказываю о том, как проверить участок на обременения онлайн, и что делать, чтобы эти обременения снять.

Содержание

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.

Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону (круглосуточно и без выходных)

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Как проверить земельный участок на обременения

Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.

Шаг 1 — проверить обременения на сайте Росреестра

Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.

Шаг 2 — документально убедиться в отсутствии обременений

Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее.

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону (круглосуточно и без выходных)

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов. Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

характер накладываемых обременений;
условия прекращения сервитута;
объекты обременения;
адреса договаривающихся лиц;
их права и обязанности;
характер и величина возможной оплаты;
время действия договора;
количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Выводы

Потенциальных владельцев земельных участков, особенно предназначенных для жилищного строительства, слово сервитут пугает. Однако, на самом деле, сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового владельца участка с обременением. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно потеряло свою актуальность.
Обременение может быть следствием удобного расположения участка. Это означает, что в непосредственной близости от него находятся водоемы, коммуникации, дороги и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая опосредованную защиту и вашему участку.
Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете попасть в ситуацию необходимости его установления, потому что прежний хозяин или игнорировал права соседей, или договаривался с ними в устной форме.

Что такое обременение земельного участка

Как проверить земельный участок на обременения

Шаг 1 — проверить обременения на сайте Росреестра

Шаг 2 — документально убедиться в отсутствии обременений

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее.

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Арест

Как оформить сервитут между собственниками

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

характер накладываемых обременений;
условия прекращения сервитута;
объекты обременения;
адреса договаривающихся лиц;
их права и обязанности;
характер и величина возможной оплаты;
время действия договора;
количество экземпляров.

У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения. Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки. Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Земельный участок в ипотеку

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Обременение на земельный участок

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра. В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ. Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
проводится полное погашение долга по кредиту;
после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

кредитный договор;
заявление о досрочном погашении;
закладную с отметкой банка;
справку об отсутствии задолженности;
официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

Продавец и покупатель заключают договор задатка.
Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
Право собственности переходит к новому владельцу.
Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Купля продажа участка с обременением

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты. Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке. Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Ограничительные меры на недвижимость указывают на невозможность продажи дома, как это предусмотрено стандартными схемами договора купли-продажи. Обременение, в качестве которого выступает ипотека, сервитут, арест, рента или иное предусматривает обязательное соблюдение условия – ограничительные меры необходимо снять самим собственником, то есть исполнить требуемые обязательства. Однако законодатель допускает вариант продажи недвижимости с обременением, но тогда ограничительные меры будут переведены на другого собственника.

Особенности обременения

Ипотека. Продавец говорит, что ему нужны деньги на погашение кредита, и тогда вы можете купить жилье. В этом случае банк примет деньги от продавца, но покупатель не может быть полноценным собственником. Здесь необходимо предпринять вариант, совместное обращение в банк. Покупатель сообщает банку, что он готов выкупить квартиру под ипотеку. Банк оформляет новый договор, но уже обременение будет на покупателе. Далее вы погашаете долг, и дом находится в вашей собственности. Таким образом, напрямую деньги передавать продавцу нельзя, иначе вы рискуете финансами, и нет гарантии того, что жилье перейдет к вам.
Аренда квартиры. Если продавец скрыл от вас информацию, что он передал дом в долгосрочную аренду и начал процесс сделки купли-продажи, тогда вы точно потеряете деньги, поскольку Росреестр не примет документы у вас из-за наличия аренды по данным кадастрового реестра.
Несовершеннолетние дети. Если гражданам до 18 лет не предоставили до совершения сделки другое жилье, органы опеки признают сделку незаконной, и вы вынуждены принимать этот обременительный факт как состоявшийся.
Рента. Как правило, пожилой гражданин или иной собственник заключает договор ренты с тем, кто будет его пожизненно содержать. Используя подложные документы сделка будет предусматривать обязательство вашего содержания того лица, которое оформило ренту. Как правило, такие сделки аннулируются судами, но деньги вам будет трудно вернуть из-за вскрывшихся обстоятельств.
Арест недвижимости. Заключив с продавцом договор купли-продажи, была скрыта информация о наличии ареста. Как правило, скрыть информацию трудно, поскольку сейчас этот факт фиксируется в выписке из ЕГРН. Тем не менее, такие случаи встречаются.
Завещательный отказ. К сожалению, этот документ не фиксируется в Росреестра, и очень трудно отследить этот момент. По умолчанию такая сделка может иметь законную силу, но вы тогда принимаете на себя обязательства на право проживания посторонних лиц. Оспорить завещательный отказ можно по суду, но очень сложно, поскольку механизм имеет трудный вариант отстаивания собственных прав.

Дает ли гарантия выписка ЕГРН от незаконного статуса сделки

наличие несовершеннолетних детей, которые не являются собственниками дома, уточните сведения в опеке и попечительстве;
данные о дееспособности продавца дома, рекомендуем заказать справки из ПНД по месту проживания продавца;
завещательный отказ, информацию предоставляет нотариус, но не всегда для публичного доступа.

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права - квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте. Основная функция.

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в.

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице.

Хозяин земельного участка может распоряжаться своей собственностью как захочет. Однако бывают случаи, когда права могут быть ограничены. Купив квартиру или коттедж вместе с землей, люди часто даже не подозревают с какими непредвиденными ситуациями можно столкнуться. Одним из таких сюрпризов является сервитут.

Что такое сервитут?

Сервитут – это один из видов обременений, которые накладываются на владельца участка, связанный с тем, что третьи лица имеют право на ограниченное пользование частью его территории.

Если в обычных сделках с недвижимым имуществом, как правило, участвуют только две стороны: продавец и покупатель, то на участки, на которые наложены сервитуты, распространяются еще права третьей стороны (частного лица, компании или государства). Разберем данную ситуацию на примере.

Предположим на участке, где уже построен дом, обнаружены древнейшие сокровища. Данные объекты относятся к разряду исторических и являются государственной собственностью. Дом, конечно, никто не заберет, но вот шума от археологов, историков и других специалистов будет достаточно.

Также к таким случаям относятся следующие ситуации:

Если через землю решили провести линейные объекты: дорогу, водопровод, канализацию, дорожные знаки и т.д.;
Нашлись любители охоты или рыбалки на принадлежащей собственнику территории;
Если выяснилось, что по территории издавна переводили стада домашних животных на пастбища, и селяне просят оставить данное право за собой;
При разделе земли был случайно захвачен кусочек лишней земли, и соседи просят организовать размежевание;
При геодезических и ирригационных работах.

Теоретически, при наличии достаточных мотивов, сервитут могут наложить на любой участок, так как недра земли являются достоянием народа и право собственности в данном случае условно.

Особенности сервитута

Следует отметить, что сервитут привязан к земельному участку, а не к личности ее обладателя.

Договор об установлении сервитута предусматривает определенную ответственность, появление прав и обязанностей. Рассмотрим ключевые особенности рассматриваемого обременения:

Владелец сервитута может использовать его только для удовлетворения своих потребностей;
Собственник участка с сервитутом может его продавать, дарить, сдавать в аренду с существующим обременением;
Хозяин земли может требовать компенсацию за причиненный ущерб. Размер возможных потерь оценивается заранее;
Передавать право пользования или отчуждать его лицам, которые не обозначены в условиях договора, он не имеет права.

Особое внимание следует уделить вопросу материальной выплаты собственнику, так как он не может пользоваться землей в полной мере. Оценивая его потери учитывают следующие показатели:

Уменьшение ожидаемой выгоды, так как с уменьшением размера участка выгода от его использования также сокращается;
Издержки, понесенные в результате выполнения обязательств (снос части строений и другое);
Потеря в сделке купли-продажи, так как владелец вынужден делать скидку и продавать землю по низкой цене.

Провести данную оценку можно только в частном сервитуте. При его публичной форме, например, если вопрос затронут на уровне государственной важности, собственнику земли денежную компенсацию вряд ли предложат. Если же ущемляются права собственника в ходе действия сервитута, то он вправе требовать компенсацию за причиненный моральный и материальный ущерб.

Как оформляется сервитут?

Как правило инициатором установления сервитута являются те, кто хочет его оформить надлежащим образом и пользоваться земельным участком.

Заинтересованными в пользовании землей могут быть как частные лица, так и государственные органы. Для начала необходимо обратиться к собственнику напрямую. Вполне возможно, что он согласиться подписать договор на добровольной основе.

Можно решить проблему в судебном порядке. Истец должен обратиться с претензией в органы местного муниципалитета, который и перенаправит дело в судебные инстанции. Для этого истец обязательно должен подтвердить невозможность решения проблемы без установки сервитута. Без подобного рода доказательств суд может отклонить требование.

Собственник участка в этом случае может получить денежную компенсацию с учетом понесенных им убытков. Размер выплат устанавливается судом и может быть, как одноразовым, так и за определенный период времени. После подписания соглашения сервитут регистрируют в ЕГРН.

Еще один способ наложения сервитута – законодательный. В этом случае государство готовит нормативные документы и накладывает определенные ограничения на участок.

В некоторых случаях наличие подобных ситуаций существенно мешает собственнику земли. Например, когда тропинкой, идущей по участку, может пользоваться неограниченный круг лиц. Из судебной практики известно, что ограничить сервитут подобного рода очень сложно, так как суд учитывает интересы большинства.

Также на участке может быть размещено чужое имущество и собственник может осуществлять строительные работы только на определенном расстоянии от него.

Оформление сделки купли-продажи земли с сервитутом

Продавая участок, необходимо донести до потенциального покупателя, что территорией будут пользоваться иные лица и это никоим образом не скажется на праве собственности.

Следует знать, что найти покупателя на участки с сервитутом — очень сложно. Ведь далеко не каждый человек захочет иметь дело с заведомо проблемной собственностью.

Процедура продажи земли с сервитутом происходит в общем порядке путем подписания договора купли-продажи. Одновременно с этим продавец расторгает соглашение о наложении сервитута, и его заключает уже новый владелец участка.

Для данного процесса следует подготовить пакет документов:

паспорта покупателя, продавца и третьей стороны;
документы о наложении сервитута;
заявление;
план межевания земли;
кадастровые и технические документы;
договор купли-продажи;
выписку из ЕГРП;
оплаченный квиток госпошлины;
свидетельство о регистрации права собственности продавца.

Время регистрации занимает не более 10 дней. Документы направляются в Росреестр или Многофункциональный центр. По завершению регистрации новый собственник участка получает выписку из ЕГРП и свидетельство о регистрации собственности.

Проблемы покупки участков с сервитутом

Продавец обязан заранее сообщить покупателю о наличии сервитута. Если покупатель не знал этот нюанс, то он вправе потребовать снизить стоимость покупки или вовсе отказаться от договора в одностороннем порядке.

Однако, даже при желании недобросовестного собственника скрыть факт существования обременения, данную информацию могут проверить юристы. Она является открытой и отображается в ЕГРН.

Однако, на радость владельцев участков, сервитут может закончится, когда прекращаются обстоятельства, по которым он назначался. Поэтому следует внимательно отслеживать все изменения. В этом случае также должен быть подписан новый договор. Владелец участка должен заявить о невозможности нормального пользования землей.

Выводы

Сервитут – это одна из распространенных форм обременения в отношении земельного участка. Третья сторона может пользоваться землей в своих интересах, даже если участок не находится в их собственности. Во время совершения сделки по купле-продажи земля переходит новому собственнику вместе с сервитутом.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Читайте также: