Можно ли продать квартиру в рассрочку по договору

Обновлено: 25.06.2024

Продажа недвижимости в рассрочку может быть выгодна как для продавца, так и для покупателя. Владелец жилья сможет таким образом быстрее продать жилье и окупить свои вложения, а покупатель – приобрести квартиру, не имея на данный момент в наличии средств на оплату полной ее стоимости и не переплачивая проценты.

Что это такое?

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

Необходимые условия

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Возможные способы

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Помимо рассрочки платежа, существует еще множество способов расчета при купле-продаже недвижимости, в числе которых открытие нотариального депозита и аккредитива, аренда банковской ячейки. Нередко по условиям договора также используются аванс и задаток.

Как оформить ДКП между физическими лицами?

Оформление Договора купли-продажи квартиры в новостройке и на вторичном рынке имеет свои особенности.

Во вторичке

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

У застройщика в новостройке

При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:

Устав.
Свидетельство о регистрации.
ИНН.
Разрешение на строительство.
Бухгалтерскую отчетность.
Выписку из ЕГРЮЛ.

Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.

Необходимо ли нотариальное заверение?

Нотариальное заверение желательно, это обезопасит и продавца, и покупателя. За 3-5 тыс. руб. вы получите документ, оформленный по всем правилам.

Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.

Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.

Особенности и порядок расчета

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Плюсы и минусы

Учитывая нестабильное состояние экономики, все меньшее количество покупателей недвижимости способно целиком оплатить ее стоимость. Рассрочка является гораздо более выгодным вариантом, чем кредит или ипотека.

Поэтапная оплата на протяжении длительного времени подходит любому покупателю, не желающему переплачивать проценты банку за кредит. Особенно этот способ актуален для молодых семей, а также тех, кто ожидает в скором времени крупное поступление денежных средств, чтобы закрыть график платежей.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

При покупке

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

В чем отличия такой сделки от ипотеки?

Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.

Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).

От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.

Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма.

Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.

Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.

Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:

Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
Этажность и количество комнат в квартире
Подключённые коммунальные услуги
Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
Описываются прочие особенности, знание которых необходимо

Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.

Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.

Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ).

После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.

Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.

В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:

Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
Срок и условия рассрочки оплаты
Размер первого и последующих платежей
Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца

Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.

Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.

Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники.

Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.

Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.

Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.

Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.

Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, совершивших махинации.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя

Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.

Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет.

Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:

Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте

Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.

Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку

Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.

В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.

Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.

Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.

Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.

Отличия от ипотеки

Под ипотекой понимается кредит, направленный на приобретение недвижимости. Банк выплачивает сумму продавцу, который выплачивает ему сумму в размере и в сроки, установленные договором.

В ипотеке появляется третье лицо – банк. Соответственно, в рамках сделки появляются дополнительные документы. Если речь идет о простой рассрочке – ситуация несколько иная.

Если стороны договариваются о рассрочке, банк не привлекается. В договоре также фигурируют только две стороны – продавец и покупатель. Разница лишь в том, что оплата стоимости квартиры осуществляется не сразу, а в пределах определенного срока. Самый распространенный вариант – внесение определенной части сразу с помесячной оплатой остатка.

Как оформить рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку должна быть оформлена правильно. Недостаточно просто договориться о внесении суммы частями – нужно отразить это в договоре или отдельном соглашении.

Договор купли-продажи также должен содержать все существенные условия :

График платежей тоже может быть оформлен по-разному :

в тексте указывается, что платежи осуществляются определенного числа каждого месяца (или с иной периодичностью);
текст договора содержит ссылку на график платежей, как полноценное приложение. Можно оформить его в виде таблицы, где напротив каждого платежа будет ставиться подпись получателя и дата передачи денег;
стороны подписывают акт приема-передачи денежных средств, в котором указывается график будущих платежей. Сведения о рассрочке все равно должны быть написаны в тексте договора.

Не важно, как именно будет оформлена рассрочка, главное, чтобы из условий было понятно, что покупатель выплачивает продавцу не всю сумму разом, а вносит части платежей в течение определенного периода времени.

Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа :

Риски для продавца

При оформлении ипотеки продавец ничем не рискует. Даже если покупатель не выплатит долг банку, продавец не имеет никаких обязательств. Но в случае с рассрочкой некоторые риски все же имеются.

Покупатель может перестать выплачивать долг. И тогда продавец останется без суммы, на которую рассчитывает. Это не значит, что он не сможет получить деньги вовсе. Но ему придется предпринимать определенные действия принудительного характера.

Рассрочка также предполагает наложение на квартиру обременения. Росреестр не может не наложить арест. В ЕГРН будет указано, что на квартиру наложено обременение на основании закона. Соответственно, реализовать жилье покупатель не сможет, по крайней мере, без ведома продавца.

Если покупатель не исполняет своей обязанности по выплате продавцу денег, тот вправе обратиться в суд и взыскать долг в принудительном порядке. Квартира, находящаяся под обременением, может быть реализована и продана с торгов, если иных вариантов взыскания не будет.

Риск для продавца все равно имеется. Как минимум, ему придется нести дополнительные расходы на взыскание долга – платить госпошлину, обращаться к юристу. Суд требует времени, что тоже немаловажно. Но в конечном итоге, благодаря запрету на регистрационные действия, он все равно получит всю сумму.

Чем рискует покупатель

Положение покупателя не особо отличается от ситуации, если бы он оформлял ипотечный кредит. Он также должен вносить средства с оговоренной периодичностью, квартира также находится под обременением.

Дополнительных рисков у покупателя нет. Его положение представляется даже более выгодным. Например, ему не придется платить проценты банку, рассрочка может оформляться без увеличения цены договора.

Единственное, на что стоит обратить внимание покупателю, так это на наличие документов, подтверждающих его платежи. Каждый раз нужно брать от продавца расписку, чтобы в случае противоречий иметь доказательство своей позиции. При безналичном расчете стоит сохранять банковские выписки до того момента, как от продавца будет получен документ, подтверждающий расчет.

Что делать после выплаты всех сумм

Обременение накладывается на недвижимость для того, чтобы покупатель не смог продать его без ведома продавца. По сути, жилье находится в залоге, продавец сможет получить за его счет возмещение, если покупатель не исполнит свои обязанности добровольно.

После того, как все суммы будут выплачены, запрет на регистрационные действия нужно снять. Делается это в следующем порядке:

стороны составляют документ, подтверждающий факт полного исполнения обязательств покупателя перед продавцом. Это может быть расписка, дополнительное соглашение и т. д.;
покупатель обращается в Росреестр с заявлением о снятии обременения и прикладывает документы, подтверждающие этот факт.

После этого арест будет снят. Нужно будет получить в Росреестре подтверждающий данный факт документ. Квартиру можно будет свободно продать, подарить и т. д.

Подведем итоги

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами допускается с позиции законодательства. Продавец и покупатель должны отразить данный факт в тексте договора. Все платежи оформляются либо подписью в графике, либо отдельными расписками. На время действия рассрочки имущество находится под обременением, как при оформлении ипотечного кредита.

Продажа квартиры в рассрочку возможна не только между физическим и юридическим лицом (то есть между заемщиком и банком), но и между физическими лицами без участия третьей стороны в виде финансовой организации.

О том, как правильно оформить продажу квартиры в рассрочку и каковы нюансы такой сделки расскажем дальше.

Особенности сделки

В таком случае продавец выступает в роли кредитора для покупателя: он продает жилье не за полную стоимость сразу, а в оплату частями. В отличие от банка, здесь может не быть процентов или пени, а также штрафных санкций за досрочную выплату долга.

О сумме, сроке “кредита” и ответственности за просроченные платежи стороны договариваются сами. Регистрируется такая сделка так само, как и обычный договор купли-продажи, но с одним важным уточнением: право собственности покупателю переходит с ограничением, так как на квартиру накладывается арест, до того времени, пока не будет выплачена вся сумма.

Для покупателя здесь сразу несколько плюсов:

он сразу получает жилье, а выплачивает все постепенно. В некоторых ситуациях такой способ платежей будет оптимальным;
сразу после подписания ДПК переходит право собственности, но есть ограничение на совершение каких-то юридических операций с недвижимостью. Например, нельзя продавать, менять, закладывать в банке.

Для продавца очевидных плюсов в такой сделке нет. Но, если он выставит условия выплаты с процентами, то в конечном итоге заработает на сделке больше, чем при обычной продаже.

Варианты рассрочки

Чаще всего используют такие схемы:

с первоначальным взносом или без такового. Сразу скажем, что последний вариант между физическими лицами используется редко, потому что это не выгодно. Размер первоначального взноса стороны определяют сами, обычно это до 50% от стоимости квартиры, чаще всего запрашивается сумма от 10 до 30%;
с начислением процентов или без таковых — как правило, рассрочка не подразумевает начисление процентов, в чем и есть ее основное преимущество. Но, иногда собственник выставляет условие в 1-3% годовых;
краткосрочная или долгосрочная выплата — собственнику не интересно растягивать период выплат на 10 и больше лет. А если есть проценты по выплатам, то и покупателю невыгодно платить долго, чем быстрее закроется долг, тем меньше он переплатит.

Так как речь идет о продаже квартиры между физическими лицами, договорится можно о лояльных условиях для обеих сторон. В отличие от банка, где он сам выставляет условия, а заемщик вынужден на них соглашаться, если ему нужна ипотека.

Как проходит такая сделка?

Оформление договора купли-продажи квартиры в рассрочку ничем не отличается от заключения стандартной сделки, но изменения будут в самом ДПК, так как меняются условия оплаты покупки.

Примерно все происходит так:

подбирается объект, стороны обсуждают условия продажи;
оформляется договор задатка или предварительный договор купли-продажи;
собираются все документы для сделки;
у нотариуса составляется договор купли-продажи;
стороны регистрируют сделку в Росреестре, и там же продавец накладывает на нее обременение, которое будет действовать до того, как покупатель выплатит все за квартиру;
после того, как долг будет закрыт, продавец дает расписку, что он больше не имеет материальных претензий к покупателю, стороны обращаются в Росреестре и снимается обременение с недвижимости.

Необходимые для сделки документы и образец ДПК

Продавцу нужно собрать оригиналы таких документов:

расширенная выписка из ЕГРН;
технический паспорт на квартиру;
поэтажный план из БТИ, сроком запроса не старше 1 месяца;
справка о том, что по квартире нет ЖКУ долгов;
справка о прописанных по адресу лицах;
кадастровый паспорт квартиры;
правоустанавливающие документы.

Дополнительно может понадобится:

если продавец состоит в браке, то письменное разрешение на сделку от второго супруга;
если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный, то разрешение на сделку от органа опеки.

На сделке при себе нужно иметь оригинал паспорта.

Что касается оформления договора купли-продажи: помимо стандартных пунктов , дополнительно в нем указываются следующие:

размер первого взноса;
количество платежей, их размер;
есть ли проценты, если есть — то какие;
очередность платежей, дата, до которой должен быть сделан последний;
как будут передаваться деньги — наличными, на карту, иным способом, как документально будет подтверждаться факт передачи денег;
возможность досрочного погашения рассрочки;
ответственность сторон за нарушение условий договора.

Договора такого типа лучше составлять с юристом, так как здесь больше нюансов и нужно учитывать детали, которые не предусмотрены стандартным договором. Заверять ДПК этого типа у нотариуса обязательно.

Регистрационные действия

После того, как ДПК будет подписан и заверен нотариусом, продавец и покупатель обращаются в Росреестр, где им нужно пройти две процедуры:

переход права собственности от продавца к покупателю. За эту операцию покупателю нужно заплатить госпошлину — 2000 рублей;
наложение временного обременения на квартиру — это делает продавец.

Наложенное обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму по договору купли-продажи. Такая мера дает гарантию продавцу, что покупатель выплатит всю сумму и до этого момента не продаст квартиру, не подарит ее кому-то или не заложит в банке.

Рисков в продаже квартиры в рассрочку не больше, чем при обычной продаже. Как меру защиты можно покупателю использовать титульное страхование, в рамках которого юристы страховой компании проведут тщательную юридическую проверку, а продавцу правильно оформлять все документы. Лучше все это делать с юристами и нотариусами, так как не зная досконально юридические аспекты таких сделок, можно допустить серьезные ошибки.

Читайте также: