Можно ли после подписания акта приема передачи квартиры предъявлять претензии

Обновлено: 16.05.2024

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

три года — на инженерные коммуникации;
пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

исправление недостатков за счет застройщика;
уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Передаточный акт, составляемый при передаче предмета договора купли-продажи квартиры, в большей степени удостоверяет сам факт перехода квартиры от продавца покупателю, а не факт отсутствия дефектов квартиры.

Это связано с тем, что передаточный акт – это результат визуального осмотра, при котором возможна фиксация исключительно видимых недостатков. Поэтому, в большинстве случаев, нет ничего критичного в том, что недостатки квартиры были выявлены после подписания акта.

Пределы осмотра

Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.

Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.

Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:

фиксирует факт передачи недвижимости;
в определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.

Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:

окна и двери;
сантехника;
мебель, если квартира приобретается вместе с конкретными видами мебели;
наличие или отсутствие ремонта;
видимые невооруженным взглядом дефекты.

Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.

То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире имеются отопительные батареи. Однако узнать, функциональны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.

Однако напоминаем, что акт – это свободное волеизъявление сторон, а значит, к осмотру квартиры покупатель может привлекать, по своему усмотрению, любых специалистов.

Обнаружение дефектов после подписания акта

Возможность предъявления претензии продавцу по выявленным дефектам определяется тем, какие пределы осмотра были установлены при составлении акта. Упрощенно говоря, если в акте отражено, что покупатель проверил сливной бачок унитаза и убедился в его функциональности, то в дальнейшем он не сможет предъявить продавцу претензии по поводу неработающего бачка.

То есть претензии можно направлять в отношении тех дефектов, которые не только не были выявлены в момент составления акта, но и вообще не могли быть выявлены при первичном осмотре по любой причине.

Действия при обнаружении недостатков

Естественно, что при обнаружении дефектов, не выявленных на момент составления акта, следует известить продавца. При этом у покупателя имеется три варианта действий:

устранить дефекты самому и потребовать у продавца возмещения расходов;
потребовать возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт;
потребовать соразмерного уменьшения цены.

Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования к продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, как разумный срок.

Наилучшим способом извещения продавца об обнаружении дефектов является письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков квартиры, претензия – не обязательный документ.

Это означает, что покупатель вполне может известить продавца по телефону, и если последний не согласится с его доводами, то покупатель может обратиться в суд без всяких предварительных претензий.

Когда претензия будет обязательна

В случае если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, при инициации процедуры расторжения договора досудебный порядок обязателен.

Досудебный порядок при этом будет считаться исполненным с того момента, как покупатель надлежащим образом направил претензию продавцу. Под надлежащим образом понимается либо личное вручение претензии под подпись, либо направление претензии заказным письмом с обратным уведомлением о вручении.

Если от продавца поступил отказ, или продавец проигнорировал претензию, покупатель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Составление претензии

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

ФИО покупателя, его адрес и прочую контактную информацию;
ФИО, адрес продавца;
сведения о договоре купли-продажи;
адрес квартиры;
перечень обнаруженных дефектов, время и обстоятельства их выявления. Если дефекты были выявлены экспертизой, следует сослаться на выводы эксперта;
причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта;
перечень требований к продавцу.

К претензии можно приложить:

копию договора купли-продажи;
копию заключения эксперта;
акт затопления, в случае, если дефект проявился в прорыве трубы;
расчеты стоимости устранения дефектов;
квитанции и иные платежные документы в случае, если дефект покупатель самостоятельно устранил дефект и т.д.

Более подробно о составлении претензии по договору купли-продажи квартиры вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.

Способы вручения претензии

Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.

Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.

Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.

Обращение в суд

Подача искового заявления – это следствие невозможности урегулировать спор в досудебном порядке. Для составления иска желательно обратиться к юристу, поскольку исковое заявление должно содержать в себе аргументацию требований. А аргументация, в свою очередь, должна быть подкреплена документально.

Самостоятельно определить пределы аргументации неподготовленному человеку может быть сложно. Вполне возможно, что потребуется проведение экспертизы или иные способы фиксации обнаруженных дефектов квартиры.

Приемка квартиры в новостройке – этап не менее значимый, чем подписание ДДУ. И не менее нервный. Особенно для тех, кто в обычной жизни далек от темы строительства и ремонта. На что обратить внимание? Что должно быть в квартире в момент передачи? А вдруг обнаружится что-то серьезное уже после подписания акта приемки квартиры?

Вопрос 1. Скоро получаю ключи от квартиры в новостройке. Хочу привести с собой на приемку специалиста-строителя, поскольку сама далека от этих вопросов. Могу ли я это сделать? Менеджер застройщика уверяет: допуск в квартиру может получить только собственник.

- Застройщик не имеет права ограничивать доступ при приемке квартиры третьим лицам. Поэтому вы можете привести с собой сколько угодно специалистов. Если застройщик все же будет препятствовать доступу (что незаконно), то стоит оформить доверенность на приемщика с правом представления интересов дольщика. Тогда продавец точно не сможет отказать. По нашим оценкам, при приеме жилья без отделки помощью таких специалистов пользуется примерно треть покупателей. А вот при передаче жилья с ремонтом – около 60%.

Если в кране нет воды

Вопрос 2. Могу ли я отказаться от приемки квартиры, если в доме отсутствует отопление и горячая вода?

- Да, вы можете отказаться от приемки квартиры при отсутствии горячей воды и отопления, если данные инженерные системы можно проверить. Например, в современных новостройках без отделки есть только вывод от основного стояка с горячей и холодной водой. То есть, предъявить претензии управляющей компании вы сможете уже после подписания акта, когда во время ремонта обнаружится, например, слабый напор воды или вовсе ее отсутствие.

Если жилье передается с готовой отделкой, то отсутствие горячей воды или холодные батареи зимой – однозначно причина отказа от подписания акта. Как вариант, пока тепла нет (например, летом или ранней осенью), можно попросить у застройщика документ о проведенной опрессовке системы отопления. Данная процедура обязательна при подключении дома к городским коммуникациям. Это будет дополнительной гарантией, что батареи работают. Узнать график подключения отопления конкретно вашего дома можно, позвонив на горячую линию МОЭК, или же уточнить информацию непосредственно на их сайте.

Дефекты в доме

Вопрос 3. Могу ли я отказаться подписывать акт приемки квартиры, если обнаружен брак в подъезде? Например, не закрывается окно.

С одной стороны, подъезд – это общее имущество всех собственников, поэтому вы можете не подписывать акт приема-передачи при обнаружении незакрывающегося окна. С другой стороны, девелопер все равно имеет право в одностороннем порядке передать вам квартиру, даже если не исправит недостаток. Согласно ДДУ, вы приобретаете объект определенной площади, который вам и обязуется передать застройщик. Поэтому можете не подписывать акт приема-передачи, однако это не имеет никакого смысла. Внесите в дефектный акт замечание по подъезду. Однако не исключено, что придется снова обращаться по данному вопросу уже к управляющей компании, если застройщик не отреагирует на замечания. Все зависит от благонадежности и порядочности девелопера.

В любом случае обратите внимание на общее состояние подъезда, это может многое сказать о качестве строительства еще до того, как дольщик зайдет в собственное жилье. Трещины в подъезде, отколотый керамогранит, поврежденные окна. Если входные группы находятся в столь плачевном состоянии, то, вероятно, дефекты обнаружатся и в самой квартире.

Трещина в стене

Вопрос 4. Купили в новостройке квартиру без отделки. При получении ключей обнаружили большую трещину на стене. Должен ли застройщик устранять этот брак, если квартира сдается без отделки?

Большая трещина в стене может появиться только при нарушении конструктива здания. В таком случае дом просто не пройдет госкомиссию и не будет сдан. Поэтому большую трещину в стене вы точно не встретите. Но если вдруг такое произошло, то дольщик имеет право вовсе расторгнуть договор.

Небольшие трещины возможны при некачественной заливке бетона или шпаклевке, а также штукатурке, если квартира передается с ремонтом под финишную отделку.

При обнаружении таких недостатков вы не должны подписывать акт приема-передачи, пока девелопер не устранит недочет. Причем вы можете своими силами зашпаклевать неровность, но потребовать от девелопера компенсации затрат на проведенные работы.

В любом случае выявленные недочеты заносятся в дефектный акт, который подписывает как продавец, так и покупатель. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика. После устранения замечаний собственника снова приглашают на передачу квартиры. Если претензий нет, то акт приема-передачи можно подписывать.

Сроки для застройщика

Вопрос 5. В какие сроки застройщик должен устранить все недоделки? Что делать, если срок прошел.

Вопрос 6. Я купил новостройку с отделкой от застройщика, подписал акт приема-передачи квартиры, а потом обнаружил, что две розетки не работают. Могу ли я предъявить претензии застройщику после подписания акта на основе гарантии?

Если вы подписали передаточный акт и вдруг обнаружили, что розетки не работают, то можно смело идти к застройщику и требовать от него исправления недостатка. Согласно Гражданскому кодексу, в течение трех лет покупатель имеет право заявить о своих требованиях по качеству квартиры. Кроме того, действует гарантия от застройщика – пять лет на конструкции здания и три года – на инженерно-техническое оборудование. В течение этого срока можно рассчитывать на устранение недочетов.

Некоторые застройщики прописывают в ДДУ, что покупатели не могут предъявлять претензии по качеству после подписания акта приема-передачи. Но такой договор изначально противоречит гражданскому кодексу. Поэтому при выявлении недостатков можно смело обращаться в суд, если застройщик откажется исправлять недочеты или возмещать стоимость самостоятельных работ, ссылаясь на подписанный вами договор.

Пройдя весь путь от заключения договора о покупке квартиры до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, дольщик может вздохнуть свободно. Однако впереди его ждет еще один ответственный эта.

Пройдя весь путь от заключения договора о покупке квартиры до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, дольщик может вздохнуть свободно. Однако впереди его ждет еще один ответственный этап – приемка квартиры от застройщика.

О том, как происходит приемка квартиры, в общих чертах знают все, кто когда-либо интересовался приобретением жилья в новостройке. Вместе с представителем строительной компании вы попадаете в помещение, обследуете его состояние и фиксируете замечания по качеству строительства. Затем, в зависимости от результатов осмотра, вы подписываете (или не подписываете) акт приема-передачи.

А. Ковшутин: Как таковой формы акта приема-передачи квартиры установленной на законодательном уровне не существует. Акт должен соответствовать всем признакам документа, а именно, должен содержать место и дату составления, указание на стороны договора, а также реквизиты договора, во исполнение которого заключается данный акт, описание объекта недвижимости, адрес, общую площадь, взятую из кадастрового паспорта на квартиру, указание на факт передачи и приема квартиры, либо отсутствие такового, отсутствие либо наличие претензий относительно качества принимаемого объекта.

Если качество строительства оставляет желать лучшего (нарушены строительные нормы, квартира не соответствует характеристикам, указанным в договоре) и недостатки требуют устранения, в акте подробно описываются претензии дольщика. Обязательно нужно указать в акте срок, в течение которого надлежит устранить указанные недостатки, при этом указывается также, что акт не является свидетельством приема-передачи квартиры.

При осмотре квартиры особое внимание следует обратить на: показания приборов учета; бетонные конструкции; кирпичную кладку; правильность установки межкомнатных перегородок; неровности более 5 мм глубиной; трещины и т.д.; вентиляцию; целостность оконных блоков; сантехническую разводку; правильность установки приборов.

Если какие либо элементы квартиры не представилось возможным проверить по техническим причинам, в акте должно быть указано, что такой-то элемент квартиры не проверялся в связи с отсутствием технической возможности и принят не был.

Принимать квартиру дольщик может самостоятельно или привлечь к участию специалиста, ведь в процессе приемки придется осматривать окна и стены, оценивать качество стяжки и работоспособность инженерных систем, поэтому неподготовленный человек вполне может пропустить что-то важное. Фотографии выявленных дефектов и недоделок усилят ваши позиции.

Нередко в акте содержатся также сведения о произведенных между сторонами денежных расчетах.

В любом случае, акт составляется в двух экземплярах, для каждой из сторон. Будет правильным составление третьего экземпляра, который в дальнейшем должен быть передан с иными документами в орган государственной регистрации (для регистрации права собственности дольщика на квартиру).

Вопрос: В какой срок, по закону, строители обязаны устранить недостатки?

Дольщик вправе потребовать передачи ему квартиры надлежащего качества, в срок, установленный договором долевого участия. Если передача квартиры в указанный срок так и не состоялась по вине застройщика, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением о взыскании с нерадивого застройщика морального ущерба и судебных издержек, связанных с судебным разбирательством.

Вопрос: Нередко будущий новосел описывает свои замечания по качеству строительства, однако застройщик не принимает никаких мер по их устранению. Как вести себя, если исправление строительных дефектов затягивается: подписать акт приемки-передачи с недоделками или предпринять иные шаги?

А. Ковшутин: Дольщик вправе требовать исполнения договора от застройщика. При этом он самостоятельно решает для себя вопрос:

- потребовать подписание акта недоделок с указанием срока устранения недостатков;

- подписать акт недоделок и устранить их самостоятельно за свой счет, взыскав стоимость работ и материалов (устранения недостатков) с застройщика;

- принять квартиру с недоделками, указав их в акте недоделок и потребовав при этом снизить цену договора;

- принять квартиру с недоделками и довольствоваться тем, что есть, прекратив общение с застройщиком.

Закон, а именно часть 6 статьи 7 Федерального Закона №214-ФЗ установил, что дольщик имеет право потребовать от застройщика: устранить недостатки безвозмездно; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Несомненно, в такой ситуации большое значение имеет объем и характер недоделок, с которыми дольщику предлагается принять квартиру.

В большинстве случаев мы предлагаем дольщику потребовать от застройщика устранения недостатков, а при отсутствии должной реакции со стороны застройщика устранить их за свой счет, сохранив необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки с застройщика. При этом необходимо понимать, что указанное мероприятие должно быть согласовано с юристом, дабы иметь к судебному разбирательству необходимый перечень доказательств вины застройщика в ненадлежащем исполнении договора, а также доказательств устранения недостатков за счет дольщика.

Допустим, вы обнаружили изменения в планировке квартиры (неправильно установлена межкомнатная перегородка). В такой ситуации вы можете потребовать восстановления планировки в соответствии с проектом, потребовать денежного возмещения в виде уменьшения цены договора или восстановить планировку за свой счет и истребовать денежные средства с застройщика.

Предполагаем, что для дольщика выгодней обращаться с требования о восстановлении исходной планировки. Срок приемки-передачи квартиры, соответственно, будет привязан к исправлению недоделок, и по закону о защите прав потребителя дольщик имеет возможность обратиться в суд с требованиями описанными выше.

В случае наличия неустранимых недостатков, возможно расторжение договора. Расторжение договора происходит в порядке, оговоренном в договоре долевого участия, в части не противоречащем гражданскому законодательству Российской Федерации.

Вопрос: Может ли застройщик произвести приемку квартиры в одностороннем порядке или добиться подписания акта приема-передачи, если считает претензии дольщика, а также его отказ принимать квартиру необоснованными?

А. Ковшутин: Сроки и порядок приема-передачи квартиры также определяются договором.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о готовности объекта и необходимости принять квартиру. Информация может быть отправлена по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному дольщиком в договоре, либо оно может быть вручено ему лично под роспись на втором экземпляре.

В случае бездействия или необоснованного отказа от принятия квартиры, если имеются сведения о получении уведомления дольщиком, либо почтовой службой вернулось письмо с отметкой об отсутствии адресата, застройщик по истечении двух месяцев от установленного договором срока передачи квартиры вправе составить односторонний акт приема-передачи.

Может ли застройщик принудить подписать акт в случае отказа от его подписания дольщиком? Может, в судебном порядке, представив доказательства необоснованного отказа от приемки квартиры надлежащего качества. При этом не исключено, что дольщик представит встречное исковое заявление в адрес застройщика. Судом будет назначена строительно-техническая экспертиза, результаты которой и будут положены в основу решения суда.

Читайте также: