Может ли квартирант отсудить квартиру у собственника

Обновлено: 14.05.2024

– Сдаю квартиру. Нынешний квартирант не платит уже второй месяц и отказывается съезжать – он иногородний и говорит, что его сократили на работе из-за кризиса и идти ему некуда. Я все понимаю, но чужой человек живет в моей квартире бесплатно. Как заставить его выехать, чтобы самому при этом не нарушить закон?

– Вы не написали, сдаете ли квартиру как положено – по договору – или же без него. Поэтому рассмотрю все варианты.

💁‍♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек

Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.

Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.

В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.

Претензия квартиранту

договор аренды закончен;
продлевать договор хозяин жилья не собирается;
арендатору нужно освободить жилплощадь;
стоит упомянуть, что из-за действий квартиранта хозяин терпит убытки (та самая упущенная выгода);
в конце претензии обязательно указать, что если требование об освобождении жилплощади не будет выполнено, арендодатель обратится в суд.

Обратите внимание, что законодательство не предусматривает обязательность подачи досудебной претензии. Хозяин жилья может сразу напрямую обращаться в суд. Но часто квартирант принимает решение съехать, а не доводить до судебного разбирательства, если понимает, что арендодатель настроен серьезно,

Обращение в суд

Если претензия не возымела действия (или вы решили пропустить этот шаг), нужно обращаться в суд:

Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не хочет выезжать жилец.
В исковом заявлении нужно описать обстоятельства дела, указать, какие действия (или бездействия) квартиранта должны быть признаны незаконными, какие права хозяина квартиры были нарушены.
Далее необходимо дождаться вынесения судебного решения в пользу истца (арендодателя) – причем судебное рассмотрение может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
Если квартирант не съезжает даже после вынесенного судебного решения, необходимо обращаться в ФССП – к судебным приставам. Именно они должны будут заниматься выселением незаконно проживающего квартиранта, а не полиция, как многие ошибочно думают. Однако участковый может прийти к жильцу и объяснить ему, чем чревато неисполнение решения суда. Правда, такая мера носит чисто психологический характер.
Если все это время квартирант проживает в квартире и не платит за аренду (пусть даже срок договора давно истек), истребовать положенную сумму можно будет только в судебном порядке – для этого арендодателю придется обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Нет, никогда такого не было Да, было, но дело уладилось после разговора с участковым Как раз решаю эту проблему Я не сдаю квартиру

🙅‍♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора не истек

Квартиранта можно выселить даже в том случае, если договор об аренде еще действует. Правда, для этого нужны веские основания – все они прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ:

если при краткосрочном найме (договор аренды заключен менее, чем на год) арендатор более двух раз не внес плату в срок;
если при долгосрочном найме (договор аренды заключен более, чем на год) арендатор не платит более шести месяцев;
если арендатор разрушает или портит жилое помещение.

Чтобы выселить такого квартиранта, придется обращаться в суд.

Обращение в суд

Арендодатель должен обратиться с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой требует выселить жильцов. Как и в предыдущем случае, в иске необходимо кратко указать обстоятельства дела. Если есть – приложить доказательства – например, данные о последних платежах, какие-либо документы, подтверждающие порчу имущества, и т. д.

Обратите внимание, что если договор аренды квартиры изначально был заключен более, чем на год, суд может не вынести сразу решение в пользу истца (арендодателя), а дать квартиранту время на исправление ситуации. Срок возможного исправления – в зависимости от обстоятельств конкретного дела, но не более, чем год. Это не касается краткосрочных договоров аренды, поэтому не рекомендуется заключать с жильцами договор длительностью более года. Если все будет хорошо, лучше его продлить.

🤷‍♀️ Выселение без договора аренды

Скажу сразу, что сдавать квартиру без договора аренды – незаконно. Мало того, что это само по себе является нарушением законодательства, но и дополнительно ставит хозяина жилплощади в потенциально уязвимое положение. Ведь о незаконности действий знает не только арендодатель, но и арендатор. Последний может попытаться шантажировать хозяина квартиры – никогда не ведитесь на такое, поскольку квартирант в любом случае нарушает закон.

Как действовать, если договора аренды нет:

Обратиться к участковому с заявлением о том, что в квартире незаконно проживают посторонние. С собой нужно иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Не предпринимать никаких действий по самовольному выселению таких квартирантов – вас могут обвинить в применении силы и/или порче чужого имущества.
Быть готовым к тому, что участковый имеет право сообщить в налоговую инспекцию о том, что квартира сдавалась в аренду.

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Человеку, незаконно сдающему свою квартиру, придется заплатить НДФЛ (поскольку арендная плата – это доход, который облагается налогом) и штрафы. Однако налоги и штрафы имеют право начислить только за последние три года, даже если по факту квартира сдавалась более длительный срок.

Собственнику квартиры придется уплатить:

НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли;
штраф за просрочку сдачи декларации в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от неуплаченной суммы;
штраф за неуплату налога – 20% (при неумышленной уплате, если человек не знал, что нужно платить налог) или 40% (при умышленном уклонении, но умысел должны доказать налоговики) от неуплаченной суммы налога.

Поэтому всегда призываю держаться в правовом поле и помнить о налогах на доход.

Это случай наиболее известный. Купленная квартира служит залогом по ипотечному кредиту, а это как раз и предполагает, что ей вы и поплатитесь, если бросите выплачивать кредит.

Есть ли вам куда идти с детьми и прочими домочадцами или придется ночевать на улице, значения не имеет.

— Суды практически в бесспорном порядке удовлетворяют такие иски, — предупреждает адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.

Не предусмотрены поблажки и для тех случаев, когда жилье по ипотеке покупается с использованием материнского капитала.

Мораль банальная — прежде чем брать ипотеку, рассчитывайте свои финансовые возможности. А если случилось что-то непредвиденное, используйте все способы договориться с банком по-доброму о реструктуризации кредита. Возможно, ваш случай — именно та тяжелая жизненная ситуация, в которой, по действующему законодательству, полагаются ипотечные каникулы (не путать с кредитными каникулами, которые вводились в связи с пандемией). Их можно взять на полгода, если, например, вы потеряли работу или больше трети дохода, заложенное жилье — единственное, а сумма кредита — не больше 15 миллионов.

Очень многие наши граждане, особенно немолодые, до сих пор путают прописку (постоянную регистрацию) и право собственности. А потому уверены, что уж если они где-то прописаны, то это жилище принадлежит им и они там смогут жить до конца жизни. Это не всегда так.

Характерная коллизия — когда квартира покупается, скажем, на сына. А родители в ней просто регистрируются по постоянному месту жительства. Если потом что-то пойдет не так и повзрослевший сын, разругавшись с мамой-папой, решит квартиру продать, родители останутся без жилья.

Еще более характерная ситуация — развод. Если квартира была куплена до брака, тот из экс-супругов, который в ней был только прописан, но не имел доли в собственности, имеет все шансы оказаться на улице.

— При продаже квартиры прописанные в ней граждане, если они не члены семьи нового собственника (а так обычно и бывает), обязаны прекратить право пользования жилым помещением в соответствии с ч. 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, — поясняет Светлана Жмурко. — Выселение происходит в судебном порядке по иску нового собственника квартиры. Таких дел в судах достаточно много.

Есть, правда, законодательная лазейка.

— Между прописанными в квартире гражданами и бывшим собственником может быть заключено соглашение о сохранении жилищных прав в связи со сменой собственника, — подсказывает адвокат.

В этом случае продать квартиру можно только со всеми, кто в ней прописан. Что сделать непросто.

Вы купили квартиру, обживаете ее и радуетесь жизни. И вдруг… Выясняется, что сделка купли-продажи оспорена через суд, и вам грозит выселение.

— Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по определенным основаниям как ничтожная или как оспоримая сделка, — поясняет Светлана Жмурко.

Основания эти, как правило, связаны с нарушением прав предыдущих собственников жилья. И их великое множество. Вот самые характерные случаи.

а) Квартиру вам продали мошенники. А теперь объявился законный владелец. Либо — так бывает чаще — вы-то купили жилье у нормального человека, но ему продали мошенники. И теперь недействительной признается вся цепочка сделок.

б) Продавец при совершении сделки был не в себе и не понимал, что делал. И теперь сделку в его интересах оспорили родственники. (Чаще такое возможно, если договор заключается в простой письменной форме, без нотариуса. Поскольку нотариус как раз и удостоверяет, что обе стороны были трезвы, вменяемы и юридические последствия договора им были объяснены).

в) Квартира была приватизирована с нарушениями. Например, ребенка не включили в число собственников.

г) Обнаружились обойденные наследники (если купленная квартира продавцом получена по наследству).

д) Проданное вам жилье было приобретено на материнский капитал, а детям там доли не выделили (это нарушение со стороны родителей, получивших маткапитал, но страдают обычно те, кто у них это жилье купил).

Здесь собственники жилья в более выигрышном положении. Отобрать за коммунальные долги квартиру можно только в том случае, если она не единственная. А если такое же единственное жилье не приватизировано и снимается по договору социального найма, отбирать его разрешено. Это предусмотрено статьей 90 Жилищного кодекса.

Не платить за квартиру для этого нужно более шести месяцев. Выселят, правда, не на улицу, а в другое помещение. Но оно будет предоставлено по нормам площади для общежития.

— Это крайняя мера, которая на практике используется очень редко, — успокаивает наш эксперт. — Как правило, все заканчивается тем, что задолженность взыскивается в судебном порядке и вопрос закрывается.

Напомним, что если у вас действительно низкие доходы и нет возможности оплачивать растущие суммы за коммуналку, на это можно попросить субсидию у государства. Она полагается тем, у кого платежи за ЖКХ превышают определенную долю в средних доходах семьи (в разных регионах — от 10 до 22 процентов).

К сожалению, дела земельные в России крайне запутаны. И не редкость, когда люди покупают участок, строят там себе дом, оформляют на все это права собственности — и только через несколько лет узнают, что, оказывается, построились там, где этого было делать нельзя.

Характерный пример — всевозможные охранные зоны, границы которых толком никак не были обозначены и о существовании которых не было известно Росреестру при оформлении прав. Или у которых границы неожиданно поменялись. Но где земля благополучно и вполне законным образом продается.

— Если жилой дом был возведен в охранной зоне газопровода высокого давления, он может быть признан самовольной постройкой и снесен. Такие дела в судебной практике не редкость. Люди строят дома, регистрируют на них право собственности и зачастую не знают, что существуют обременения по использованию земельного участка и что они нарушают охранную зону газопровода, — приводит один из примеров Светлана Жмурко.

И что делать? Возможный вариант — требовать с местных властей компенсацию. Такая судебная практика уже тоже есть.

— В одном из районных судов города Липецка летом 2020 года было рассмотрено дело о возмещении материального ущерба с местной администрации из-за того, что именно администрация обязана контролировать фактическое использование земель, граничащих с охранной зоной, строительство жилых домов на которых запрещено, — продолжает Жмурко. — Местные органы власти, имея все данные о координатах газопровода высокого давления, должны были довести до сведения граждан информацию об ограничениях в использовании земли. Судом с местной администрации было взыскано более 3 млн. рублей.

В мире аренда жилья является наиболее частой практикой получения прав на использование жилого помещения. В России более распространен вариант постоянного владения, однако более 20% жилого фонда приходится на аренду квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Квартирант, арендатор и главный квартиросъемщик в приватизированной квартире — кто это такие?

Для понимания вопроса необходимо ввести понятия, кто является квартирантом, квартиросъемщиком и арендатором.

Квартирант — человек, снимающий квартирное помещение для временного проживания на определенных условиях.
Арендатор (наниматель) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор с собственником какого-либо помещения на временное пользование.
Главный квартиросъемщик — гражданин, проживающий в квартире после заключения договора социального найма с муниципалитетом. О найме и аренде читайте тут.

В чем разница между собственником и главным съемщиком муниципальной недвижимости?

Иногда собственника приватизированной квартиры называют ответственным или основным квартиросъемщиком. Связано это с тем, что понятие введено во времена широкого распространения муниципальных квартир. После проведенной массовой приватизации квартиросъемщики получили статус собственников квартир, но само понятие осталось в словообороте, как архаизм.

Ответственный квартиросъемщик получил жилье по договору социального найма на особых условиях, претендуя на улучшение жилищных условий. По сути, он является нанимателем на особых условиях и не может полностью распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Собственник же приобретает жилое помещение в свое полное распоряжение с правами полного пользования. Он может его продать, отдать в залог, переписать и так далее.

Какие имеет права и обязанности хозяин в отношении постояльцев?

По сути, договор обязывает собственника временно передать право пользования нанимателю. Однако по закону он оставляет за собой все права и обязанности касательно владения жилья.

Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель должен:

Передать жилое помещение нанимателю свободным и в состоянии, пригодном для проживания.
Осуществлять эксплуатацию жилого дома.
Предоставлять нанимателю коммунальные услуги за плату.
Обеспечивать ремонт общего имущества МКД, находящихся в жилом помещении.

В соответствии с 681 статьей Гражданского Кодекса, на период ли долгосрочной аренды или при кратковременной сдаче квартиры, хозяин или ответственный квартиросъемщик жилого помещения обязан участвовать в капремонте, квартиранты за него платить не должны.

Права арендодателя тоже четко оговорены:

Изменение стоимости найма жилья (с согласия квартиранта, если сумма прописана в договоре, и он не истек).
Расторжение договора при нарушении правил эксплуатации квартиры.
Досрочное расторжение соглашения через суд.
Посещение квартиры для проверки ее состояния в любое время при предварительной договоренности с нанимателем.

За что платят домовладельцы?

В случае если это не было осуществлено, ответственность за оплату счетов лежит на арендодателе помещения.

Какие есть права и что обязан выполнять арендатор?

Договор обязывает нанимателя выполнять целый перечень задач, которые в иной ситуации должен решать собственник, что прописано в 678 и 681 статьях Гражданского Кодекса РФ.

Основные обязанности квартиранта заключаются в следующем:

соблюдение правил эксплуатация жилого помещения;
текущий ремонт жилого помещения;
освобождение помещения при истечении срока аренды (что делать хозяину, если квартиранты не хотят съезжать и платить?);
допуск арендодателя в квартиру с целью проверки помещения;
материальная ответственность за возможный ущерб, если заключен договор;
своевременное внесение оплаты.

Права арендатора тоже четко оговорены законодательством:

вселение супруга(и) или несовершеннолетнего ребенка при их наличии;
вселение иных людей с согласия арендодателя;
квартирант может пользоваться жильем и размещенным в нем имуществом по договору, а также придомовой территорией с парковкой по собственному усмотрению в рамках законодательства РФ, независимо, прописано ли это в документе.

Коммунальные услуги, за которые рассчитываются постояльцы

Оплата коммунальных услуг чаще всего включается в договор, в нем прописано, за что конкретно должен платить арендатор. Ст. 678 определяет внесение коммунальных платежей обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором.

На практике квартиранту может вменяться как оплата только счетчиков за отопление, воду и электричество, так и полностью коммунальных услуг за месяц, в любом случае арендодатели закладывают коммуналку в стоимость арендной или платы по отдельному соглашению.

Если договор не заключен, обязанности по умолчанию возлагаются на арендодателя. В этом случае происходит устная договоренность о сумме оплаты за наем и коммуналку нанимателем.

Должен ли жилец платить за капитальный ремонт?

Может ли наниматель зарегистрироваться в съемном жилье?

Наниматель имеет право временно прописаться в квартире с письменного разрешения арендодателя. Это не наделяет его дополнительными правами, только информирует государство об актуальном местонахождении.

Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначены в договоре найма и Гражданском Кодексе РФ. Ознакомившись с ними, можно составить полную картину юридических отношений квартиранта и квартиросъемщика.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Доброго времени суток всем читателям блога! Сегодня хочется поговорить, обсудить и прочитать мнения о такой проблеме, когда арендаторы не хотят покидать вашу квартиру добровольно.

Самый распространенный случай, когда собственник квартиры просит освободить квартирантов занимаемую ими жилплощадь – это просрочка внесения арендной платы.
Вторая причина – обстоятельства, когда квартира нужна для личных нужд собственника. Это не удивительно, так как у собственника для этого есть все права.

В целом, любое нарушенное обязательство квартирантом по договору найма, является основанием, чтобы собственник требовал квартирантов съехать со своей квартиры. Но про договор чуть позже!
Распространены случаи, когда квартирант оказывается крайне недобросовестным и покидать квартиру он…НЕ НАМЕРЕН. При этом он продолжает не платить арендную плату. Эта ситуация может усугубиться, когда есть жалобы со стороны соседей или же порча имущества как собственника в квартире, так и соседей, если, предположим, квартирант их ЗАТОПИЛ )))

Как показывает практика и опыт коллег, выселение квартирантов – дело нелегкое и сопровождается многими трудностями.

Важно отметить, что захват квартиры жильцами, с которыми был заключен договор аренды, значительно отличается от случая, когда никаких договоров и актов не было подписано между собственником и квартирантами.

В первом случае, когда все-таки договор аренды подписан, отношения между сторонами попадают под гражданско-правовые. Практически в 100% случаев агентство недвижимости, которое подыскало жильцов на съемную квартиру, помогает заключить договор найма. Особенности этих договоров напрямую зависят от компетенции агентства недвижимости. Именно опыт, а также добросовестность посредника влияет на то, под какими правами и обязательствами подписываются собственник и будущий квартирант. Отмечу, что это нормально, если собственник отказывает предоставить квартирантам свою недвижимость, когда в ходе диалога его что-то смутило в жильцах. Как правило, хозяин не пользуется этим преимуществом и все-таки сдает квартиру.

Итак, квартирант прожил какое-то время и перестал вносить арендную плату. Договор аренды все еще действителен в сроках, прописанных в тексте договора. Основания для выселения квартиросъемщиков до истечения срока оговора аренды, как правило, указывается в самом тексте договора. Если был заключен договор найма (аренды и т.д.), отношения попадают под гражданско-правовые. В полицию в таком случае обращаться не имеет никакого смысла, так как для участкового нет состава преступления с точки зрения уголовного кодекса, и скорее всего вам откажут в том, чтобы возбудить какое-либо дело.
Первое, что необходимо сделать – вручить квартирантам требование о выселении. Лучше, если такое требование будет вручено лично под подпись. Если же квартиранты отказываются от подписи, то текст требования может быть зачитан им вслух в присутствии двух свидетелей, о чем нужно сделать отметку на документе. Такое требование понадобится в дальнейшем для обращения в суд. Вот здесь можно пригласить участкового полицейского, и потребовать с него зафиксировать инцидент. Ни в коем случае не пытайтесь попасть в свою квартиру без присутствия нерадивых квартирантов, иначе можно попасть под статью за самоуправство или же вас обвинят в краже личных ценных вещей!

Если мирным путем договориться освободить жилплощадь не получается, необходимо обращаться в суд. Скажу сразу, что если наниматель оказался особенно принципиальным и всячески препятствует процессу своего выселения, судебная процедура такого выселения будет нелегкой, долгой и изматывающей.
Процесс выселения начинается с составления соответствующего искового заявления. Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. В исковом заявлении важно отразить такую информацию, как: информация об арендаторе и совместно проживающих лиц – Ф.И.О., паспортные данные, адрес постоянной регистрации; Сведения о заключенном договоре и его копия; Основания для выселения; мотивированное требование к суду.

Наиболее простой случай, но в то же время опасный, когда никаких договоров собственник с квартирантом не подписывал. Лично считаю, что это менее правильный вариант взаимоотношений между собственником и квартиросъемщиком, так как не определена зона ответственности сторон.
По сути, без договора, у квартиросъемщика отсутствуют какие-либо права находиться в помещении и проживать в нем. В таком случае собственник квартиры, которую захватил недобросовестный арендатор, может действовать двумя способами: Во-первых, сменить замки на входной двери. Вещи хозяин вправе вынести на улицу или лестничную клетку, ибо ответственности за их хранение собственник не несет. Для законности процедуры можно привлечь участкового уполномоченного полиции, предъявив ему все документы, подтверждающие право на жилье. О дате смены замков можно предупредить и самих квартирантов в письменном виде и под роспись.

Вот здесь как раз участковый полиции потребуется, так как его функция – обеспечить правопорядок при разрешении гражданских споров.

Опять-таки исключается случай самоуправства со стороны собственника арендуемой квартиры, а также ложные обвинения в краже или порче вещей нерадивых арендаторов.

Итог. Несмотря на простоту сделки, аренда недвижимости – серьезный и рискованный шаг для обеих сторон. Ни одна сторона не может быть застрахована или заранее знать какими жильцами окажутся квартиранты или насколько будет добросовестный собственник.

Если уж вы решили сдавать свою квартиру посторонним людям и неважно, будет ли вам помогать агентство недвижимости или нет, следует придерживаться следующих правил:

1) Найти возможность заключить договор найма жилого помещения (агентство недвижимости или другие ресурсы)

2) Предупредить потенциального жильца о том, что проверите его службой безопасности. Это покажет ему, что за вами стоят люди, кто способен решить такие вопросы. У профессионального риэлтора есть такая возможность;

3) Требовать страховой депозит (за первый и последний месяц вперед). Как альтернатива – застраховать имущество, ремонт, риски в страховой компании;

4) Брать телефоны и копии паспортов нанимателя и совместно проживающих с ним лиц в квартире;

5) Фиксировать передачу денежных средств графиком платежей и подкреплять подписями обеих сторон;

6) Не ставить дорогие двери, всегда оставлять себе пару ключей;

7) Оповестить соседей, дать им свой телефон, чтобы соседи реагировали при возможности на проявления нарушения общественного порядка со стороны ваших квартирантов;

Читайте также: