Может ли государство забрать приватизированную квартиру

Обновлено: 04.05.2024

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Какое жилье признается благоустроенным?

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Как определяется размер возмещения?

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.

Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.

Обязаны ли граждане осуществлять доплату?

В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.

Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.

К сожалению, давно уже не новость, что из-за долгов можно лишиться жилья. Но это вовсе не означает, что не имея долгов, человек от этого полностью защищен.

Ведь лишиться крыши над головой можно не только из-за своих, но и из-за чужих долгов. Приведу случаи, когда такое может произойти и расскажу, какие меры защиты можно предпринять.

Если собственник задолжал, то выселят всех

Дело в том, что закон позволяет обращать взыскание по долгам на жилые помещения, если только они не являются для собственника и членов его семьи единственным жильем.

Суды не проявляют единодушия в том, как определить это единственно пригодное для проживания жилье. Учитываются разные критерии: и то, насколько соблюдается учетная норма жилплощади на каждого члена семьи, и то, где фактически проживает семья. Но и интересы кредиторов при этом не снимают со счетов.

Например, в деле о банкротстве решался вопрос о продаже жилья за долги. У женщины-должницы было в собственности две квартиры: одна дорогая, в Москве, где она жила с мужем и детьми, а другая — намного дешевле, в Старом Осколе.

Суд отказался признать единственным жильем московскую квартиру и позволил обратить на нее взыскание, т. к. старооскольская квартира не была признана аварийной, жилплощадь там была достаточной, чтобы соблюдалась учетная норма на каждого члена семьи, а у супруга должницы была еще одна квартира в Москве.

То есть долги матери привели всю семью к выселению (Постановление АС Московского округа по делу № А40-235730/2016).

Таким образом, членам семьи задолжавшего собственника можно защититься от выселения, если будет доказано, что другое жилье непригодно для их проживания или что они пользуются жилым помещением по иному основанию (например, по договору безвозмездного пользования, обязанности по которому переходят к новому собственнику).

Если жилье в залоге

Такая ситуация намного хуже: долг по банковскому кредиту может привести к потере ипотечного дома или квартиры, даже если это единственное жилье для собственника и членов его семьи.

Из общего запрета забирать единственное жилье за долги закон делает лишь одно исключение — это залог (ст. 446 ГПК РФ). Выселение грозит как самому собственнику, так и всем, кто проживает в его квартире.

Например, сын купил матери однокомнатную квартиру в ипотеку, собственность оформил на себя, а жила там пожилая женщина одна. Но спустя несколько лет финансовое положение сына ухудшилось, образовался долг по кредиту — и вскоре квартира была продана на публичных торгах, а новый собственник добился выселения матери.

Какие меры защиты можно предпринять, если банк забирает квартиру за долги?

Во-первых, нужно учитывать, что выставить ипотечное жилье на продажу можно только по решению суда. А такое решение суд не примет, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости жилья либо платежи просрочены менее, чем на 3 месяца (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).

Во-вторых, если суд все же принял решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов, выселяемые имеют право требовать от муниципальной администрации предоставить им жилье из маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).

В судебной практике есть положительные решения по таким искам (например, решение Центрального р-го суда г.Волгограда, дело № 2-6303/16).

Если жилье было подарено

Полученную в дар квартиру или дом могут забрать в счет погашения долгов дарителя. Суд может признать договор дарения недействительным, если:

оно было совершено в пределах 3-летнего срока до подачи должником заявления о банкротстве (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ);
или доказано, что дарение было сделано лишь для видимости, чтобы скрыть имущество от взыскания. Отменить сделку по этому основанию можно в течение 3 лет со дня ее исполнения. А если истец узнал о дарении позже, то подаренное жилье могут забрать в пределах 10-летнего срока со дня дарения (ст. 181 ГК РФ).

Защититься от изъятия подаренного жилья можно, если доказать, что дарение было совершено реально, а не с целью добиться невозможности взыскания долга с дарителя.

Например, подтверждается, что даритель прекратил владение недвижимостью и теперь одаряемый реализует свои полномочия собственника: живет в квартире, оплачивает ЖКУ, налоги и т. д. (см. например решение Кызылского р-го суда Респ. Тыва, дело № 2-1153/2015).

АКЦИЯ ГОДА

По-настоящему острой является проблема выселения граждан из приобретенного ими жилья, с применением правового механизма, предусмотренного ст. 301 и ст. 302 ГК РФ. Речь идет об истребовании государственными и муниципальными органами жилых помещений, которые ранее были незаконно приватизированы, и впоследствии, обычно после нескольких сделок купли-продажи, перешли в собственность добросовестных лиц, которые к мошенникам не имеют никакого отношения.

Ильяс Вахитов, директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета "Правовые и бухгалтерские решения":

"Основными причинами, по которым становится возможным незаконное выбытие жилых помещений из государственной и муниципальной собственности, являются попустительство или же прямое участие в этом представителей публичных собственников. Например, хищение выморочного имущества, то есть того, которое перешло в государственную или муниципальную собственность после смерти не имеющего наследников наследодателя, часто осуществляется с привлечением нотариусов, которые оформляют свидетельства о праве на наследство на подставных лиц. Происходит это на фоне бездействия уполномоченных организаций, на протяжении нескольких лет делающих вид, что не замечают пустующих квартир, которые должны оформляться в государственную или муниципальную собственность. Кроме того, нередко права на жилье у мошенников возникают и на основании вынесенных судебных решений (в том числе по подложным документам). При этом спустя определенное время такие решения отменяются, но к этому моменту квартира уже находит очередного добросовестного приобретателя, который после истребования от него недвижимости остается ни с чем".

Учитывая социальную значимость проблемы, на нее обратил внимание в том числе и Президент РФ Владимир Путин. Так, выступая на заседании Общественной палаты РФ в июне текущего года, он высказался за принятие дополнительных мер по защите приобретателей недвижимости, с учетом оценки роли представителей государства в первоначальном незаконном выбытии имущества из государственной собственности. "Запись в ЕГРП должна быть единственным документом, который гарантирует чистоту этой сделки, и не должен, как предлагает Верховный Суд, человек, желающий купить жилье, еще проверять все эти цепочки: а имел ли право [государственный орган одобрить сделку по приватизации. – Ред.], а было ли там у него правооснование. У него нет для этого возможности. Государство уже проверило это все и гарантировало", – подчеркнул тогда глава страны. И рекомендовал ВС РФ вернуться к этой проблеме, чтобы дать соответствующие разъяснения.

В то же время это не первый документ, определяющий позицию ВС РФ по данной проблеме. Ранее были приняты совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), а также обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.; далее – Обзор от 1 октября 2014 г.). Однако, как следует из последнего Обзора от 25 ноября 2015 г., несмотря на данные ранее разъяснения, суды в отдельных случаях по-прежнему неправильно применяют положения ГК РФ. Отметим, что прежде принятые разъяснения сохранили силу.

Рассмотрим, на какие нарушения при изъятии незаконно приватизированных квартир ВС РФ обращает внимание в первую очередь, и какие предлагает варианты их решения.

Что должны доказывать стороны?

Крайне важно, что ВС РФ изменил свою позицию по вопросу определения стороны, на которую возлагается бремя доказывания недобросовестности или, наоборот, добросовестности ответчика. Так, ранее именно на приобретателя суд возлагал обязанность доказать, что он не знал и не должен был знать, о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение вследствие незаконности приватизации (абз. 10 Обзора от 1 октября 2014 г.). В новом же документе бремя доказывания недобросовестности сделки возложено на государство. В то же время ответчику необходимо будет привести суду доводы в пользу того, что жилое помещение было приобретено им возмездно. При этом гражданин вправе предъявлять доказательства того, что жилье было приватизировано с согласия публичного собственника (абз. 9-10 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Александр Музыкантский, заместитель секретаря ОП РФ, заведующий кафедрой информационного обеспечения внешней политики факультета мировой политики МГУ имени М. В. Ломоносова:

"Положительные моменты нового обзора, связанные с тем, что недобросовестность последнего приобретателя теперь должен доказывать истец, полностью нивелируются тем фактом, что Обзор от 1 октября 2014 г. и новый Обзор от 25 ноября 2015 г. имеют равную юридическую силу. При этом в Обзоре от 1 октября 2014 г. ВС РФ поддержал прямо противоположную позицию – свою добросовестность необходимо доказать ответчику. Таким образом, при необходимости суды в зависимости от ситуации имеют возможность ссылаться либо на один обзор, либо на другой.

Вообще говоря, наличие двух обзоров, посвященных одной теме, с практически одинаковыми названиями, имеющих одинаковую юридическую силу и содержащих противоположные положения, кроме как юридическим казусом назвать невозможно.

Кроме того, ВС РФ также проигнорировал предложение ОП РФ о придании этим обзорам статуса, необходимого для принятия судами определений о пересмотре ранее принятых решений по новым обстоятельствам. Это означает, что ничего хорошего не могут ждать и те граждане, в отношении которых ранее были приняты дискриминационные судебные решения по основаниям, которые ВС РФ сам впоследствии признал не соответствующими правовым нормам. [Помимо прочего, ст. 392 ГПК РФ разрешает пересмотреть судебное решение, если после вступления его в силу было принято постановление Пленума ВС РФ или постановление Президиума ВС РФ о практике применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, но не обзор. – Ред.]".

Добросовестный приобретатель: новый взгляд

Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестным может называться только тот приобретатель, который при покупке имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает его у лица, не обладающего правом отчуждать это имущество, например, незаконно приватизировавшего жилье. Такая формулировка не позволяет определить критерии осведомленности, а равно – добросовестности или недобросовестности лица. Между тем, в Обзоре от 25 ноября 2015 г. ВС РФ попытался конкретизировать юридическое содержание понятия "недобросовестность приобретателя". Так, ранее Суд не признавал приобретателя добросовестным, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него сомнения в отношении права продавца на отчуждение жилого помещения. Например, покупателя должны были насторожить неоднократные сделки купли-продажи и дарения квартиры, совершенные за короткий промежуток времени, необоснованно низкая цена квартиры и т. д. (абз. 40 Обзора от 1 октября 2014 г.).

Согласно новой позиции ВС РФ, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. При этом о разумности и осмотрительности действий приобретателя свидетельствуют:

ознакомление со сведениями из единого госреестра прав на недвижимость (далее – ЕГРП), подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение. Доказать факт такого ознакомления можно, представив соответствующую выписку из ЕГРП, выданную Росреестром. Для ее получения нужно уплатить госпошлину в размере 200 руб. (при оформлении выписки в бумажном виде) или 150 руб. (при оформлении электронной выписки) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650);
проверка наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. К примеру, из домовой книги можно узнать о гражданах, состоящих на регистрационном учете в приобретаемой квартире;
непосредственный осмотр жилого помещения перед заключением договора купли-продажи (обычно это не документируется, но подтверждается, например, свидетельскими показаниями);
приобретение квартиры по цене, приближенной к рыночной стоимости (абз. 36 Обзора от 25 ноября 2015 г.). Подтвердить рыночную стоимость недвижимости можно, например, проведя независимую оценку. В среднем, стоимость такой услуги составляет около 5 тыс. руб.

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Калькулятор госпошлины поможет рассчитать сумму, которую необходимо оплатить при подаче искового или иного заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Подробно Суд рассмотрел вопросы определения сроков давности по искам об истребовании государством недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Как отмечает ВС РФ, по таким делам применяется общий срок исковой давности, который, в соответствии с действующим законодательством, составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ) и исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (абз. 50-52 Обзора от 25 ноября 2015 г.). При этом наличие записи о праве собственности в ЕГРП само по себе не может свидетельствовать о наступлении момента, с которого лицо знало, или должно было узнать о том, что его права нарушены, и не "запускает" отсчет срока давности (абз. 54 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В то же время, при обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало или должно было узнать такое публично-правовое образование в лице уполномоченных органов, но не прокурор. Аналогично, при истребовании недвижимости органом, учредившим унитарное предприятие или учреждение, срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда о нарушенном праве стало известно самим предприятию или учреждению, а не органу-учредителю (абз. 84, абз. 87 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Узнайте больше о том, как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, из материала "Кот без мешка, или Проверяем юридическую чистоту жилья".

ВС РФ отдельно отметил, что инициировать возврат незаконно приватизированной квартиры публичному собственнику могут не только государство или муниципалитет, но и наниматель по договору социального найма, пострадавший от действий мошенников. В случае удовлетворения его иска приватизация будет признана недействительной, а договор соцнайма – восстановлен (абз. 44-49 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В завершение Обзора от 25 ноября 2015 г. ВС РФ обозначил принципиальный для лишившихся по вине мошенников недвижимости граждан вывод. Так, судьи ВС РФ посчитали недопустимым взыскание с добросовестных приобретателей стоимости жилья, выбывшего из собственности государственного или муниципального органа, вместо требования об изъятии квартиры. Такие убытки, уверен Суд, должны возмещаться непосредственно самим мошенником.

Александр Музыкантский отмечает, что только такой способ защиты прав государства (возмещение убытка за счет мошенника вместо изъятия квартиры у добросовестного гражданина) корреспондирует с положениями Конституции РФ и Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Эти акты требуют при принятии государством решений об изъятии имущества у гражданина обеспечить соблюдение баланса интересов сторон (ст. 2 Конституции Российской Федерации, ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод ETS № 009 (Париж, 20 марта 1952 г.).

Предложения об использовании только указанного механизма содержатся в заключении ОП РФ по вопросам истребования незаконно приватизированных квартир от 30 сентября 2015 г., но они не были приняты во внимание ВС РФ. По мнению Александра Музыкантского в результате издания Обзора от 25 ноября 2015 г. перед судами и прокурорами встал сложный выбор между позицией ВС РФ и позицией главы государства – ведь президент однозначно обозначил свое негативное отношение к изъятию недвижимости у добросовестных приобретателей в целях исправления "ошибок", допущенных представителями государства.

Это не может не отразиться на защите прав добросовестных приобретателей. Ильяс Вахитов рекомендует гражданам воздерживаться от приобретения имущества, которое переходило хотя бы к одному из бывших собственников, а также к продавцу по наследству или на основании судебного решения. Эксперт констатирует, что при существующих подходах ВС РФ полной гарантии от изъятия приобретенной на вторичном рынке недвижимости не существует.

Пока лишь можно сделать вывод о том, что даже признание приобретателя добросовестным не спасет его передачи квартиры по искам государства или муниципалитета в их собственность. В лучшем случае гражданин может рассчитывать на весьма скромную компенсацию от государства, однако в худшем – останется вообще ни с чем.

Долг по ипотеке — самая частая причина выселения из квартиры (как этого избежать, мы писали в этом материале), однако не единственная. Мы поговорили с юристами и собрали основные причины, по которым собственник может лишиться жилья. Их немного, но нужно о них помнить, чтобы не потерять недвижимость.

Отмена сделки

Допустим, вы уже купили квартиру — заключили сделку, оформили документы и думаете, что квартира окончательно ваша и ничто не сможет разлучить вас. Это не так. Существует три варианта аннулирования сделки: оспаривание, признание ее ничтожной и расторжение договора купли-продажи.

— В первом случае будет судебное оспаривание, и договор будет признан недействительным, если истец сумеет доказать, что в ходе сделки его права на квартиру не были учтены или были нарушены, — говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров. — Истцами могут быть наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, иные лица. Срок давности при оспаривании сделки — с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Ничтожная сделка, совершенная с явным нарушением закона, тоже признается таковой в судебном порядке.

Ничтожными признаются сделки, заключенные с малолетними, недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершенные по поддельным бумагам. Срок давности тут , но он может быть увеличен до . Обосновать причины пропуска срока исковой давности не так просто.

Долги по коммуналке

Выселение за долги касается в первую очередь нанимателей жилья, а не собственников. Процесс запускается, если наниматель не оплачивает счета в течение полугода. Однако решение о выселении выносится посредством судебного акта, который должен вступить в законную силу.

— Если квартира в собственности, то выселить человека за долги по коммуналке практически невозможно, — говорит Артём Страшнов. — Суды в таком случае не выселяют, они выносят решение, что собственник должен оплатить долги. Это решение отдают в службу судебных приставов. Если у человека нет средств на счетах, нет иного имущества, которое можно описать в счет уплаты долга, то приставы могут продать квартиру, но только в том случае, если у должника есть еще какое-то жилье.

Реализовать в счет уплаты долга единственное жилье собственника закон запрещает.

Опасность для соседей

Гражданский кодекс допускает принудительное выселение, если собственник нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с помещением, допуская разрушение, или использует его не по назначению (например, превратил квартиру в гостиницу). Если у соседей появляются к соседу претензии, то они могут обратиться в органы местного самоуправления.

Сначала орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначает соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает в том же духе, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Деньги, вырученные от продажи, отдадут собственнику. За вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Принудительное выселение из аварийного жилья возможно на основании судебного акта или с санкции прокурора

Государственные нужды

— Собственник в этом случае получает компенсацию, размер которой должен покрывать не только стоимость жилья, но и расходы на переезд, исходя из рыночной цены имущества, — уточняет Дмитрий Уваров.

По словам Артёма Страшнова, это правило применяется для реализации каких-то градостроительных решений — например, для того чтобы проложить дорогу на том или ином участке.

Аварийное жилье

Уваров говорит, что возможно также принудительное выселение из аварийного или сносимого жилья на основании судебного акта или с санкции прокурора. Второй способ выселения применим к лицам, которые проживают в аварийном жилом помещении с угрозой обвала.

— При этом собственники не лишаются права обжаловать в суде постановление о выселении, — говорит он. — Оспорить любое выселение можно в судебном порядке, подав либо жалобу на судебный акт о выселении, либо иск (если, например, выселение было не на основании судебного акта, а с санкции прокурора).

Одна из старых, но все еще актуальных российских проблем — аварийные дома. Данная проблема тесно переплетена с жилищным вопросом в целом. А с учетом последних указаний правительства, о расселении жителей аварийного жилья, проблема обрела еще большую актуальность.

В нашей статье мы прольем свет на проблемы связанные с аварийными домами, а также на права, которыми обладают жители таких домов. Отдельно рассмотрим вопрос о сносе таких зданий и о компенсации за жилье, о сроках и процессе переезда, а также о приватизации жилья в таких случаях.

Когда возможен снос дома и какие права имеют при этом граждане?

Выселение граждан из аварийного дома применимо лишь в исключительных случаях, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Основная цель, предусмотренная выселением граждан из их жилья, освобождение жилого помещения, которое находиться в аварийном положении, во избежание обрушения дома и случайных жертв.

На практике, выселению подлежат те граждане, которые проживают в кирпичных домах, чей износ больше 70% или 65% в случае с мансардами и деревянными домами. Подобное процентное значение является сугубо приблизительным, из-за того, что законодательство не предусматривает формулу расчета процента аварийности дома.

Снос аварийного или ветхого дома возможен в двух случаях:

Он запланирован государственной программой.
Жильцы обратились к жилищной комиссии и попросили о проведении экспертизы и о дальнейшем сносе.

На практике под снос попадают в основном бараки и старые многоэтажные здания, которые были построены еще в прошлом веке.

Законодательство вносит уточнение, что жилье не подлежит сносу в таких случаях:

Многоэтажные дома (пять и больше), в которых отсутствуют мусоропровод и лифт, находящиеся в неработоспособном состоянии, а реконструкцию провести невозможно.
Отсутствие в одно- и двухэтажных зданиях централизованного горячего водоснабжения иили канализации.
Если жилье не соответствует действующим жилищным нормам, но было построено до принятия необходимых нормативно-правовых актов, но при этом соответствует нормам эргономики и позволяет размещать мебель и другое имущество.

Важно знать, что выселение не поможет улучшить жилищные условия проживающих, ведь количество квадратных метров в новом жилье будет таким же, как у старого.

В действующем законодательстве отсутствуют сроки, за которые ветхий или аварийный дом будет снесен, а жители этого дома должны получить новые жилые помещения. Сроки снесения устанавливаются муниципальной властью и подвержены изменениям.

В расселении не предусмотрены какие-то льготы для определенных слоев населения, существует лишь одна общая очередь. А вот на дополнительные квадратные метры льготники могут рассчитывать.

Когда жилье попадает в категорию аварийных?

Жилье может быть признано подлежащим сносу, реконструкции или аварийным в том случае, если будет соответствовать нормам, которые утверждены правительством:

Если был поврежден фундамент здания, несущие конструкции, стены, а также в случае заметности биологических повреждений, которые свидетельствуют о наличии угрозы обрушения здания.
Если жилые многоквартирные дома, ранее подверглись серьезным разрушениям в результате техногенных катастроф, стихийных бедствий или пожаров или в случае наличия повреждений несущих конструкций, которые невозможно восстановить или экономически невыгодно ремонтировать.
Если жилье подвергается постоянному риску из-за климатических особенностей региона (оползни, сели, снежные лавины, паводки и т.д.).
Если дом находиться в месте возможного разрушения в случае возникновения аварии техногенного характер (за исключением тех случаев, когда возможное разрушение можно предотвратить).

Также ваше жилье может быть признано подлежащим сносу в таких случаях:

Если окна выходят на магистраль, а уровень шума превышает все допустимые нормы и значения.
Когда жилой дом располагается в месте постоянного воздействия вредных факторов различного характера (химического, промышленного или биологического) с учетом невозможности устранения риска.
Если рядом с жильем располагается очистка мусоропровода или воздушные линии передачи переменного тока.

Стоит учитывать, что переселению подвергаются чаще всего те граждане, которые действительно проживают в местах с постоянным риском для жизни и здоровья.

Что получат жильцы приватизированной квартиры в случае сноса дома?

У жильцов приватизированного жилья есть два варианта дальнейшего развития событий:

Забрать выкупную стоимость жилья

Заключается соответствующее соглашение, в котором прописываются все детали и нюансы. В выкупную стоимость жилья, по договору, входит не только стоимость самой квартиры, но и расходы на приобретение нового жилья в целом (в том числе и стоимость переезда), а также упущенная выгода (если квартира ранее сдавалась в аренду).

В договоре может быть прописано, что в счет выкупной стоимости жилья, владелец старого аварийного жилища получит новую квартиру. Для более точной оценки выкупной стоимости стоит обратиться к профессионалам из оценочных компаний.

Получение равнозначного жилого помещения

Если жилье не приватизировано

У жильцов неприватизированного жилья есть два других варианта:

Попытаться приватизировать квартиру. Не смотря на отсутствие запретов на приватизацию такого жилья, на практике жилищный отдел муниципальной администрации зачастую отказывает в регистрации жилья, которое подлежит сносу.
Жильцам предоставляют новое жилое помещение, которое равнозначно аварийному.

Тут важно знать, что если вы проживали в изолированном жилье, вам не могут предоставить комнаты в коммунальной квартире.

Сроки и порядок переезда

Сроки и порядок переезда жильцов аварийных домов в новое жилье определяется муниципальными органами власти в каждом конкретном регионе.

После того, как межведомственная комиссия закончила свою работу и приняла решение о признании дома аварийным или ветхим, муниципальные власти издают распоряжение о внесении дома в очередь на снос. Сама же очередь формируется в каждом отдельно взятом регионе.

С этого момента уполномоченные органы занимаются поиском для жильцов соответствующего жилья и их переселением. На это может уйти как несколько месяцев, так и несколько лет, в зависимости от расторопности чиновников, состояния дома (приоритетности) и наличию на рынке недвижимости или в резерве жилищного фонда соответствующего нормам жилья.

Узнайте у нас как снимать квартиру через агентство правильно и без проблем в дальнейшем.

Выписка из домовой книги — зачем она нужна и где ее можно взять? Узнайте об этом в нашей статье!

Пожизненная рента квартиры отлично описана в нашем материале по ссылке!

Стоит ли приватизировать квартиру, если дом должны снести?

Правило о предоставлении разнозначного жилого помещения в обмен на аварийное не действует по отношению к муниципальным квартирам.

В случае если дом, где находиться эта квартира, подлежит сносу, то при выдаче нового жилья будут учитываться социальные нормы площади на каждого человека, который прописан в сносимом жилом помещении.

Если приватизировать жилье перед сносом, то в обмен вам предоставят дом или квартиру с учетом права собственности, вы сможете распоряжаться таким жильем по своему усмотрению.

Несколько иная ситуация у граждан, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий и проживают в аварийном жилье. На практике у них больше шансов получить новое и более презентабельное жилье, если они не будут приватизировать квартиру.

Принимать решение о приватизации или об отказе от нее перед сносом аварийного дома стоит лишь после того, как вы сможете учесть все нюансы, исходя из вашей индивидуальной ситуации. Лучше всего в таком случае проконсультироваться у опытных юристов, которые смогут дать дельный совет, основываясь на анализе вашего положения.

Таким образом, сносу чаще всего подвергаются те дома, в которых жизнь действительно невыносима, в других же процесс нередко затягивается самими чиновниками и бюрократической проволочкой.

Читайте также: